سه شنبه ۸ اردیبهشت ۱۴۰۵
چند هفتهای است که با گرانی مصالح ساختمانی و هدف قرار گرفتن کارخانجات فولاد و پتروشیمی، بحث داغ بازار مسکن داغ شده است. برخی میگویند «مصالح گران شده، پس حتماً خانه هم گران میشود» و دارند برای خرید مسکن صف میبندند. اما این تحلیل، سادهانگارانه و ناقص است. کارشناسان هشدار میدهند که گرانی مصالح ساختمانی فقط بر بخش کوچکی از هزینه تمامشده یک واحد مسکونی اثر میگذارد. علاوه بر این، در شرایط جنگی، تقاضای سفتهبازی برای مسکن تقریباً به صفر میرسد و سرمایهها به سمت داراییهای قابل حمل مثل دلار و طلا سرازیر میشوند.
محمود مرادی: این روزها در بازار مسکن، یک باور غلط در حال شکلگیری است. خیلیها فکر میکنند چون سیمان و فولاد و پتروشیمی گران شده، پس قیمت خانه هم حتماً بالا میرود. و بر اساس همین باور ساده، دست به خرید و احتکار مسکن زدهاند. اما واقعیت اقتصادی، خیلی پیچیدهتر از این حرفهاست. گرانی مصالح فقط یکی از مؤلفههای هزینه ساخت است و آن هم به صورت یکسان روی همه ساختمانها اثر نمیگذارد. کارشناسان کانال مدرسه بورس در تازهترین تحلیل خود به واکاوی این موضوع پرداخته و به سرمایهگذاران هشدار دادهاند که در دام سوداگران نیفتند.
هزینه تمامشده هر واحد مسکونی از دو بخش اصلی تشکیل میشود: قیمت زمین و هزینه ساخت. نسبت این دو در مناطق مختلف شهر، کاملاً متفاوت است. در مناطق گرانقیمت و مرفهنشین شهرها (مثل شمال تهران)، سهم زمین در قیمت تمامشده بسیار بالاست؛ گاهی تا ۷۰ یا ۸۰ درصد. هزینه ساخت (از جمله مصالح) فقط ۲۰ تا ۳۰ درصد باقیمانده را تشکیل میدهد. حالا فرض کنید مصالح ساختمانی ۵۰ درصد گران شود. اگر هزینه ساخت مثلاً ۲۰ درصد کل قیمت باشد، افزایش ۵۰ درصدی آن، فقط ۱۰ درصد به قیمت نهایی اضافه میکند. یعنی در یک واحد ۲ میلیارد تومانی در شمال تهران، گرانی مصالح حداکثر ۲۰۰ میلیون تومان اثر میگذارد. رقمی که در برابر نوسانات روزانه دلار و طلا، قابل چشمپوشی است.
اما در مناطق ارزانقیمت، حومه شهرها، شهرهای کوچک و روستاها، قضیه برعکس است. در این مناطق، قیمت زمین پایین است و سهم هزینه ساخت در قیمت تمامشده میتواند تا ۶۰ یا ۷۰ درصد هم برسد. در اینجا، افزایش ۵۰ درصدی هزینه مصالح، میتواند ۳۰ تا ۳۵ درصد به قیمت نهایی اضافه کند. بنابراین، انتظار رشد قیمت در مناطق پایینشهر و شهرهای کوچک منطقیتر است، نه در مناطق گرانقیمت. پس نباید انتظار داشت که همه ساختمانها به یک اندازه گران شوند. سوداگرانی که در مناطق شمال شهر تهران، بدون توجه به این نکته، مسکن میخرند و منتظر رشد ۵۰ درصدی هستند، احتمالاً دچار اشتباه محاسباتی شدهاند.
نکته مهمتر، تأثیر جنگ بر رفتار سرمایهگذاران است. در شرایط جنگی، تقاضا برای «اموال غیرمنقول» به شدت کاهش مییابد. چرا؟ چون خانه را نمیشود جابهجا کرد. اگر جنگ شدید شود و مجبور به ترک خانه شوید، پولتان در زمین و ساختمان بلوکه میشود. به همین دلیل، در تمام کشورهایی که جنگ را تجربه کردهاند، سرمایهها از بازار مسکن خارج شده و به سمت «اموال منقول» مثل طلا، دلار و رمزارزها (که قابلیت حمل دارند) سرازیر میشوند. در بهترین حالت، تقاضا برای مسکن فقط «مصرفی» باقی میماند (یعنی کسی که واقعاً نیاز به خانه دارد). اما تقاضای «سرمایهگذاری» و «سفتهبازی» به شدت کاهش مییابد.
در شرایط فعلی ایران، این نکته از هر زمان دیگری مهمتر است. تورم مواد غذایی از ۱۰۰ درصد عبور کرده و بسیاری از خانوادهها اولویتهای دیگری برای خرج کردن دارند. گرانی مسکن شاید در اذهان عمومی جا افتاده باشد، اما در عمل خریداری وجود ندارد. تجربه همین چند هفته پیش در بازار مسکن نشان داد که حباب قیمتی تا ۴۰ درصد بالا رفت، اما معاملهای انجام نشد و بازار به رکود عمیق فرو رفت. احتمال تکرار همان سناریو در روزهای آینده بسیار بالاست.
با توجه به این تحلیلها، توصیه کارشناسان مدرسه بورس به فعالان بازار مسکن مشخص است. اول، فریب هیجانات و شایعات را نخورید. گرانی مصالح به صورت هماهنگ روی همه مناطق اثر نمیگذارد. مناطق مرفهنشین و گرانقیمت، تأثیر کمتری میپذیرند. دوم، در شرایط جنگی، مسکن یک دارایی راهبردی برای سفتهبازی نیست. تقاضا عمدتاً مصرفی است و احتمال رکود بسیار بالاست. سوم، اگر قصد خرید خانه دارید، صبور باشید و منتظر بمانید تا حباب قیمتی فروکش کند. عجله نکنید، چون در چنین بازارهایی، احمقها پول خود را از دست میدهند.
علاوه بر این، مشاوره گرفتن از کارشناسان حرفهای میتواند از ضررهای بزرگ جلوگیری کند. بسیاری از سرمایهگذاران با نادیده گرفتن نکات ریز اما کلیدی، آسیبهای جبرانناپذیری میبینند یا فرصتهای سودآور را از دست میدهند. مدرسه بورس با ارائه مشاورههای کوتاه و بلندمدت، سعی دارد به فعالان اقتصادی کمک کند تا تصمیمات آگاهانهتری بگیرند. تجربه نشان داده که یک مشاوره ساده میتواند ریسک معامله را تا ۵۰ درصد کاهش دهد و شانس سودآوری را افزایش دهد.
گرانی مصالح ساختمانی و اختلال در تولید فولاد و پتروشیمی، التهاب را به بازار مسکن آورده است. عدهای سوداگر در تلاشاند با دامن زدن به شایعات «گرانی قریبالوقوع خانه»، نقدینگی را به سمت مسکن سرازیر کنند. اما تحلیل کارشناسی نشان میدهد که این هیجان، مبنای علمی محکمی ندارد. هزینه ساخت سهم ناچیزی از قیمت نهایی واحدهای مسکونی در مناطق گرانقیمت دارد. در مناطق ارزانقیمت هم که سهم هزینه ساخت بیشتر است، در شرایط جنگی تقاضای سفتهبازی وجود ندارد و سرمایهگذاران ترجیح میدهند پول خود را در داراییهای قابل حمل مثل طلا و دلار نگهداری کنند. تجربه بازار مسکن در هفتههای اخیر نشان داد که حباب قیمتی، بدون مشتری، خیلی زود میترکد و رکود عمیق به جای آن مینشیند. عاقلانه است که صبوری کنیم و منتظر بمانیم تا غبار این هیجان زودگذر فروکش کند. تصمیمات احساسی، فقط جیب سوداگران را پر میکند.
تمام حقوق برای پایگاه خبری سرمایه فردا محفوظ می باشد کپی برداری از مطالب با ذکر منبع بلامانع می باشد.
سرمایه فردا