چهارشنبه ۹ اردیبهشت ۱۴۰۵
بسیاری از تحلیلگران معتقدند حتی در خوشبینانهترین سناریو، قیمتها مسکن چین تا سال ۲۰۲۷ به آرامی به سمت پایین افت خواهد داشت.
به گزارش سرمایه فردا، روایت از بین رفتن نزدیک به یک چهارم ارزش بازار مسکن چین جدی است که روزگاری بهشت سرمایهگذاری طبقه متوسط چین بود. بازار مسکن چین، آن موتور همیشه پرقدرت اقتصاد جهان، حالا به پایینترین سطح خود در بیست سال گذشته سقوط کرده است. رؤیایی که برای سه دهه، هر چینی را به دنبال خرید یک «پوسته تخممرغ» (اصطلاح چینیها برای سرمایهگذاری در خانه اول) میانداخت، حالا به کابوسی تبدیل شده که نه تنها چین، که اقتصاد جهانی را به لرزه درآورده است. گزارشی از ابعاد این زمینلرزه اقتصادی، ریشههای آن و آیندهای که در آن، قصرهای سراب، یکی پس از دیگری فرو میریزند.**
مقدمه؛ وقتی بهشت سرمایهگذاری جهنم میشود
برای سه دهه، هر چینی با هر ترفندی که بود، تلاش میکرد صاحب یک واحد مسکونی شود. خانه در چین فقط یک سرپناه نبود؛ نماد موفقیت بود، نماد امنیت، و بهترین سرمایهگذاری ممکن. هر سال قیمتها اوج میگرفت و هر کسی که سقفی بالای سرش داشت، بدون یک روز کار کردن، ثروتش چندین برابر میشد. اما این رویا، دیگر واقعیت ندارد. امروز، میانگین قیمت مسکن در چین به پایینترین سطح از سال ۲۰۰۵ رسیده و در برخی شهرها، خانهها نسبت به اوج خود در سال ۲۰۲۱، تا ۳۰ درصد سقوط کردهاند. عددهایی که از یک «بازار در حال اصلاح» فراتر رفته و بوی «فروپاشی سیستمیک» میدهد. سرمایهگذاران حرفهای، اولین کسانی بودند که قایق را ترک کردند. حالا نوبت مردم عادی است که با حقیقت تلخ روبهرو شوند.
اعداد و ارقام این سقوط، شاید تلخترین بخش داستان باشد. طبق گزارش بانک تسویههای بینالمللی (BIS)، شاخص قیمت واقعی مسکن چین که در سهماهه سوم سال ۲۰۲۱ در قله تاریخی ۱۱۲.۹۹ بود، در سهماهه پایان سال ۲۰۲۵ به ۸۶.۷۹ رسیده است. یعنی نزدیک به یک چهارم ارزش کل بازار از بین رفته است. تخمین زده میشود حدود ۸۰ میلیون واحد مسکونی در بازار چین فروش نرفته یا خالی مانده است. این رقم بیش از کل جمعیت آلمان و فرانسه است. موجودی انبار مسکن آنقدر بالاست که حتی اگر یک مشتری خارجی هم پیدا شود، سالها طول میکشد تا این حجم جذب شود.
اما ورشکستگی «وانکه»، یکی از معتبرترین و بزرگترین سازندههای چین، و هشدار اوایل سال جاری مبنی بر زیان ۸۲۰ میلیارد یوانی (بیش از ۱۱۰ میلیارد دلار) در سال ۲۰۲۵، اثبات کرد که این بحران، پای «تایتانیک» های صنعت را هم گرفته است. در شهرهای کوچک و حومههای بیجان، وضعیت بدتر است. گزارشها نشان میدهد در شهرهای درجه سه و چهار چین، قیمت مسکن تا ۵۰ تا ۷۰ درصد نسبت به اوج خود ریزش داشته است. یعنی ۹۰ درصد رشد قیمتی که ساکنان این شهرها در دهه گذشته تجربه کرده بودند، اکنون کاملاً از بین رفته و یک نسل را عملاً ورشکسته کرده است.
اما چطور غول مسکن جهان به این روز افتاد؟ پاسخ در سه ریشه پنهان است. ریشه اول، «ترمز بریده ساختوساز» است. در دهه ۲۰۱۰ و اوایل ۲۰۲۰، توسعهدهندگان چینی با اتکا به اعتبارات ارزان، مانند قارچهای سمی در همه جا شهرکهای مسکونی ساختند. مدل کار ساده بود: زمین بخر، وام بگیر، آپارتمانها را بساز و قبل از اتمام پروژه، آنها را پیشفروش کن. این چرخه باطل، هر سال بزرگتر میشد. نتیجه در سال ۲۰۲۵، موجودی انبار واحدهای مسکونی تجاری به ۷۷۰ میلیون مترمربع رسید؛ رقمی که در سال ۲۰۲۰ تنها ۵۰۰ میلیون بود. یعنی ظرفیت خالی انبار مسکن، ۵۴ درصد در عرض فقط پنج سال افزایش یافته است.
ریشه دوم، «مرگ تدریجی جمعیت موتور» است. چین از نظر تعداد جوانان در سن کار (۲۵ تا ۳۰ سال) که موتور اصلی خرید خانه اول هستند، با کاهش جمعیتی بیسابقهای روبهروست. مهاجرت روستانشینان به شهرها نیز به شدت کند شده است. دیگر کسی نیست که این خانههای خالی را پر کند. ریشه سوم، «سه خط قرمز» بود؛ ضربه نهایی دولت چین برای مهار بحران وامهای بیحساب توسعهدهندگان. این سیاست، شیوههای سنتی تأمین مالی را یکشبه متوقف کرد و نقدینگی در رگهای توسعهدهندگان خشکید. بسیاری از غولهای ساختمانی که سالها بیمهابا وام گرفته بودند، عملاً درجا متوقف شدند و سقوط کردند.
سقوط یک چهارم ارزش بازار مسکن چین، فقط یک بحران محلی نیست. یک ابربحران سیستمیک است که اقتصاد جهان را تهدید میکند. صندوق بینالمللی پول تخمین میزند که هر ۱ درصد کاهش در سرمایهگذاری ساختمانی چین، ۰.۳ درصد از رشد اقتصادی جهانی میکاهد. با سقوط بیش از ۲۰ درصدی سرمایهگذاری ساختمانی در چین طی دو سال گذشته، سهم این بازار در کند شدن رشد جهانی انکارناپذیر است. بانکهای چین نیز مملو از وامهای معوق مسکن هستند. نکول زنجیرهای توسعهدهندگان، احتمال ورشکستگی بانکها و در نهایت نیاز به تزریق نقدینگی بیسابقه دولت را افزایش میدهد. این بحران، سرایت به اقتصادهای همسایه و حتی بازارهای اروپایی که در اوراق قرضه چینی سرمایهگذاری کردهاند، تقریباً اجتنابناپذیر است.
البته از یک زاویه دیگر، کاهش قیمت مسکن برای نسلی که تا دیروز توان خرید نداشتند، یک فرصت است. خانههایی که قبلاً برای یک زوج جوان پکنی غیرقابل دسترس بود، اکنون با تخفیف ۳۰ درصدی عرضه میشوند. اما در جو ناامیدی عمومی و ترس از سقوط بیشتر قیمتها، چه کسی حاضر است چنین ریسکی کند؟ این همان معمای همیشگی بازارهای نزولی است.
بازار مسکن چین، آن موتور محرک مطمئن رشد، اکنون به باتلاقی تبدیل شده که هر روز عمیقتر میشود. هیچ کس نمیتواند بگوید کف کجاست. بسیاری از تحلیلگران معتقدند حتی در خوشبینانهترین سناریو، قیمتها تا سال ۲۰۲۷ به آرامی به سمت پایین تنظیم خواهد شد. دیگر کسی به دنبال خرید هر آپارتمانی نیست؛ تنها واحدهای با کیفیت و لوکس در شهرهای بزرگ، خواهان دارند. در سوی دیگر، شهرهای کوچک و حومههای بیامکانات، به زودی به «شهرهای ارواح» تبدیل خواهند شد.
جهان، در حالی که نفسهای چین را میشمارد، در انتظار این است که ببیند آیا پکن با تزریق پول میتواند این تخممرغ شکسته را ترمیم کند و یا ما شاهد عبور اقتصاد دوم جهان از یک «دهه از دست رفته» دیگر خواهیم بود. یک چیز قطعی است: عصر «قصرهای سراب» در چین به پایان رسیده است. سرمایهگذاران زودتر از این حقیقت باخبر شدند و حالا نوبت سیاستگذاران است که صورت واقعیت را ببینند. شاید روزی دوباره بازار مسکن چین جان بگیرد، اما این بار روی پایههای محکمتری. نه روی رویاهای بادآورده. و ما هم باید این درس را یاد بگیریم که هیچ حبابی برای همیشه در هوا نمیماند. دیر یا زود، میترکد. فقط نمیدانیم کی. و این «نمیدانیم»، شاید بزرگترین درس این فاجعه باشد.
تمام حقوق برای پایگاه خبری سرمایه فردا محفوظ می باشد کپی برداری از مطالب با ذکر منبع بلامانع می باشد.
سرمایه فردا