یکشنبه ۳۰ فروردین ۱۴۰۵
عقبایی گفت: پیشبینی این است که در شش ماهه اول سال ۱۴۰۵، بازار مسکن همچنان یک بازار راکد خواهد بود. اینطور نیست که یک دفعه در سال ۱۴۰۵ شاهد رشد نامتعارف حجم معاملات یا رشد نامتعارف قیمت مسکن در نیمه اول سال باشیم. یعنی تا پایان تابستان ۱۴۰۵، چنین اتفاقی رخ نخواهد داد.
به گزارش سرمایه فردا، در شرایطی که بازار مسکن ایران یکی از طولانیترین رکودهای تاریخ خود را پشت سر میگذارد و همزمان با نوسانات ارزی و تنشهای منطقهای دست به گریبان است، تحلیل دقیق وضعیت این بازار بیش از پیش ضروری به نظر میرسد. در حالی که برخی از افزایش ۵۰ درصدی قیمت مسکن در بهمن و اسفند ۱۴۰۴ خبر میدهند، آمارها از کاهش شدید قدرت خرید مردم و سرمایهای شدن بیش از ۹۰ درصد معاملات حکایت دارد. برای بررسی این تناقضها و واکاوی آینده بازار مسکن در سال ۱۴۰۵، با حسام عقبایی، رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک و مستغلات تهران، که بیش از سه دهه تجربه فعالیت در این حوزه را دارد، به گفتگو نشستهایم.
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک و مستغلات تهران، با اشاره به ضلع سوم مثلث مسکن گفت: «در کنار زمین و منابع مالی، ضلع سوم نیروی انسانی و مصالح ساختمانی است. خوشبختانه در این حوزهها مشکل خاصی نداریم. آنچه به عنوان دغدغه اصلی در بحران مسکن مطرح است، مسئله مدیریت است. باید نگاه مدیریتی ما در حوزه مسکن از حالت دولتی خارج شود و اصل ۴۴ به معنای واقعی اجرا گردد.»
وی با تأکید بر نقش بخش خصوصی افزود: «باید به انبوهسازان و تولیدکنندگان بزرگ مسکن در بخش خصوصی تسهیلات داده شود. از مجلس هفتم تا امروز که چند دهه میگذرد، همواره بحث مسکن مطرح بوده و مردم ما خصوصاً در دهکهای ضعیف و متوسط قدرت خرید ندارند. دولت تکلیف دارد برای این اقشار مسکن استیجاری تأمین کند. امسال صحبت از ۵ تا ۱۰ هزار واحد مطرح کردند که نسبت به نیاز جامعه اعدادی خندهدار است.»
عقبایی تصریح کرد: «آیا دولت تاکنون به تولیدکننده و انبوهسازی که انگیزه دارد، گفته من به تو زمین میدهم، به تو تسهیلات میدهم، تو بیا مسکن استیجاری تولید کن و ۵ تا ۱۰ سال در اختیار مصرفکننده واقعی قرار بده؟ بعد از آن به صورت گامبهگام در برنامه بعدی برای تولید مسکن داشته باشیم. یعنی همانهایی که ۵ سال در این خانهها زندگی کردهاند، حالا بتوانند در مسکن ملی ساکن شوند.»
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به ظرفیتهای موجود گفت: «واقعیت این است که ظرفیت برای انجام این تعهدات نسبت به مردم وجود دارد و نمیتوانیم بگوییم این ظرفیت نیست. این عزم باید جدیتر شود تا شاهد این برآشفتگی و رکودی که در بازار مسکن شکل گرفته، نباشیم.»
وی با بیان آماری تکاندهنده از وضعیت معاملات مسکن افزود: «در پنج سال گذشته، بیش از ۷۰ درصد معاملات مسکن سرمایهای بوده، نه مصرفی. در سال ۱۴۰۴ میتوانم بدون اغراق بگویم حداقل ۸۰ درصد معاملات مسکن سرمایهای است. یعنی مصرفکننده واقعی نمیتواند ملک برای خودش بخرد. سرمایهدارانی که پول دارند، واحدها را خرید و فروش میکنند. مصرفکنندگان واقعی و نیازمندان بازار مسکن اصلاً نمیتوانند پا به عرصه بازار بگذارند، چون پول ندارند.»
عقبایی در پاسخ به این سوال که آیا قوانین سختگیرانه برای جلوگیری از سوداگری وجود ندارد و آیا برخی مسئولان به دلیل منافع شخصی از تصویب این قوانین جلوگیری میکنند، گفت: «کتمان نمیکنم که ممکن است افرادی در کشور ذینفع باشند. اما اینکه قوانین کشور را بخواهیم در راستای منافع افراد، گروهها، باندها یا مافیا طراحی و پیش ببریم، این جفاست. من فکر نمیکنم چنین اتفاقی افتاده باشد. اما اتفاقی که افتاده این است که عزمی برای اجرای قانون وجود ندارد.»
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک تأکید کرد: «قوانین خوبی در کشور برای کنترل بازار مسکن و جلوگیری از سوداگری داریم، اما اجرا نمیشود. مالیات بر خانههای خالی، مالیات بر معاملات مکرر و سایر ابزارهای قانونی میتواند جلوی سوداگری را بگیرد، اما تا زمانی که عزمی برای اجرا وجود نداشته باشد، این قوانین فقط روی کاغذ میمانند و مصرفکنندگان واقعی همچنان از داشتن سرپناه محروم میمانند.»
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک و مستغلات تهران، با اشاره به تأثیر تنشهای نظامی بر بازار مسکن گفت: «در جنگ ۱۲ روزه شاهد افت ۲۰ درصدی قیمت مسکن در تهران بودیم. هرچند صحت این عدد نیاز به بررسی دقیق دارد، اما افزایش عرضه و تخفیفهایی که داده شد، کاملاً مشهود بود. در اپلیکیشنهای فعال حوزه مسکن، فروشهای فوری و واحدهای زیر قیمت زیاد دیده میشد. البته باید توجه داشت که مقوله مسکن با کالاهایی مثل طلا و ارز تفاوت اساسی دارد.»
وی با توضیح این تفاوت افزود: «یک گرم طلا در همه جای دنیا یک گرم است و قیمت اونس جهانی آن در ایران هم یکسان است. یک لیتر بنزین در سیستان و بلوچستان با تهران فرق نمیکند. اما مسکن اینطور نیست. ممکن است دو واحد ۷۰ متری در یک خیابان، یک کوچه، یک ساختمان و حتی یک طبقه باشند، ولی متری ۱۰۰ میلیون تومان اختلاف قیمت داشته باشند. دلیلش ساده است: یکی پارکینگ دارد، دیگری ندارد. یکی انباری دارد، دیگری ندارد. یکی نورگیر خوبی دارد، دیگری کور است. یکی طراحی خوبی دارد، دیگری دو تا ستون وسط خانه دارد.»
عقبایی در پاسخ به سوالی درباره وضعیت بازار مسکن در بهمن ۱۴۰۴ گفت: «قیمت تولید مسکن افزایش یافته است. بر اساس آخرین کارشناسیها، قیمت تمامشده ساخت از رنج ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان در مترمربع برای واحدهای متوسط، به متری ۳۵ تا ۴۰ میلیون تومان رسیده است. این رشد قطعاً در قیمت نهایی مسکن تأثیرگذار است. اما نکته مهم اینجاست که سود مورد انتظار تولیدکننده باید معقول باشد.»
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به نرخ سود بانکی گفت: «اگر بانک ۱۵ تا ۲۰ درصد سود میدهد، تولیدکننده مسکن باید توقع سود ۲۵ تا ۳۰ درصد داشته باشد. اما بعضاً در سالهای گذشته شاهد توقع سودهای ۱۰۰ تا ۲۰۰ درصدی از سوی تولیدکنندگان بودیم. همین موضوع باعث شد بخشی از تولیدکنندگان از بازار عقبنشینی کنند.»
وی با تحلیل رابطه تورم و قیمت مسکن افزود: «با توجه به تورم ۵۰ درصدی که اعلام میشود، عملاً سود ۳۰ درصد هم برای تولیدکننده زیان محسوب میشود. باید دید بازار چه کششی دارد و قدرت خرید مردم در چه سطحی است. گاهی رشد قیمت مسکن از تورم جلو میزند، گاهی هم عقب میماند و بعد جبران میکند. نمیتوان گفت همیشه عقبمانده است.»
عقبایی با اشاره به رشد بلندمدت قیمت مسکن گفت: «اگر به ۲۰ یا ۳۰ سال گذشته برگردیم، میبینیم قیمت مسکن رشد بسیار نامتعارف و بعضاً چند برابری داشته است. در همین تهران، آپارتمانی که در سال ۹۲ متری ۱۰ میلیون تومان بود، امروز متری ۲۰۰ میلیون تومان قیمت دارد. این یک واقعیت ملموس است. در بلندمدت، مسکن نسبت به تورم عقب نمیماند و جبران میکند.»
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک تصریح کرد: «توقع تولیدکنندهای که میگوید اگر دو سال پیش طلا میخریدم، سرمایهام دو برابر میشد، توقع درستی نیست. بازار مسکن منطق خودش را دارد. گاهی رشد قیمت از تورم جلو میزند، گاهی عقب میماند. مهم این است که تولیدکننده با دید بلندمدت وارد شود و توقع سودهای نجومی و آنی نداشته باشد. در غیر این صورت، هم خودش ضرر میکند، هم بازار مسکن را با نوسانات کاذب مواجه میسازد.»
حسام عقبایی، رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک و مستغلات تهران، با اشاره به نگاه سرمایهای به مسکن در ایران گفت: «در کشور ما مسکن هنوز به یک کالای مصرفی تبدیل نشده، بلکه یک سرمایه تلقی میشود. به محض اینکه بچهای به دنیا میآید، پدر یا مادرش اگر تمکن مالی داشته باشند، میگویند بیایم یک خانه برای این بچه بخریم تا آیندهای داشته باشد. این نگاه سرمایهای به مسکن، با وجود نوسانات دلار و طلا، پایدارتر است چون مردم میگویند خانه که بسوزد، بالاخره ملک سر جایش است.»
وی با انتقاد از این رویکرد افزود: «در کشوری که زمین به اندازه کافی وجود دارد، مصالح ساختمانی به اندازه کافی هست و نیروی انسانی به اندازه کافی داریم، مسکن نباید یک کالای سرمایهای باشد. مسکن باید یک کالای مصرفی باشد. مردم نباید دغدغه مستأجر یا مالک بودن داشته باشند. مهم این است که نگاه مردم به مسکن، آرامش باشد.»
عقبایی با اشاره به سه دهه فعالیت خود در حوزه مسکن و بیش از ۶۰ سال سابقه خانوادگی در این حوزه گفت: «من واقعاً درک میکنم مستأجری را که امروز خانهای اجاره کرده، اما نگران سال آینده است که همان خانه چه خواهد شد. این نگرانیها به مردم ما آسیب روحی میزند، آشفتگی ایجاد میکند. ما زیرساختها، ظرفیتها و منابع را داریم، فقط آن عزم، برنامهریزی و طراحی مدیریتی که گفتم را نداریم تا بتوانیم این کار را انجام دهیم.»
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک درباره اخبار افزایش قیمت مسکن در بهمن و اسفند ۱۴۰۴ گفت: «بعضی میگویند بازار مسکن ۳۰ درصد رشد قیمت داشته، بعضی میگویند ۵۰ درصد. واقعیت این است که معاملات مسکن هنوز در رکود سنگینی به سر میبرد. فروشندگان واقعی مسکن، فایلهای خود را از بازار عرضه خارج کردهاند و میگویند صبر کنیم ببینیم بعد از سال چه اتفاقی میافتد.»
وی تأکید کرد: «کسانی که امروز در بازار مسکن معامله میکنند، بیش از ۹۰ درصدشان سرمایهای هستند. بخشی از این افزایش قیمتهای ادعا شده، تلقین روانی برای سودجویی بیشتر است. من قبول دارم قیمت تولید مسکن رشد کرده، قیمت کارگر افزایش یافته، قیمت سیمان و کاشی و همه شاخصها بالا رفته، اما این فضا یک فضای سوداگرانه است.»
عقبایی با انتخاب دقیق واژهها افزود: «لغت دلال را دوست ندارم. دلال یعنی کسی که دلالت میکند و باید طرف را قانع کند که این کار منطقی است. واژه درستتر «سوداگرانه» است. اینها بهصورت سوداگرانه در بازار گام برمیدارند و تلقین میکنند. اما بازار مسکن ظرفیت این رشد را ندارد. خانهای که در دیماه متری ۲۰۰ میلیون تومان بود و قدرت خرید مردم در آن سطح وجود نداشت، چگونه در بهمنماه میتواند متری ۳۰۰ میلیون تومان معامله شود؟»
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک خاطرنشان کرد: «این تلقینات روانی و جوّسازیها، جز ایجاد التهاب و دور کردن مصرفکننده واقعی از بازار، نتیجه دیگری ندارد. تا زمانی که مسکن به عنوان یک کالای مصرفی در نظر گرفته نشود و نگاه سرمایهای به آن حاکم باشد، این نوسانات و رکودهای سنگین ادامه خواهد یافت. باید عزمی جدی برای تغییر این نگاه و تبدیل مسکن به کالایی برای آرامش مردم وجود داشته باشد.»
حسام عقبایی، رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک و مستغلات تهران، با اشاره به استدلالهای نادرست در افزایش قیمت مسکن گفت: «برخی میگویند دلار از ۹۰ هزار تومان به ۱۶۰ هزار تومان رسیده، پس قیمت مسکن هم باید به همان نسبت افزایش یابد. اما این گونه نیست. ظرفیت بازار مسکن و قدرت خرید مردم این اجازه را نمیدهد. بیایید با یک مثال ساده موضوع را روشنتر توضیح دهم.»
وی افزود: «فرض کنید یک آپارتمان ۱۰۰ متری در منطقه متوسط تهران با متری ۱۵۰ میلیون تومان، ۱۵ میلیارد تومان قیمت دارد. اگر همین مبلغ را در بانک بگذارید، با سود ۲۰ درصد، ماهیانه حدود ۳۰۰ میلیون تومان سود میگیرید. حالا اگر مالک بخواهد همین خانه را اجاره دهد، حداکثر میتواند ماهی ۲۰ تا ۳۰ میلیون تومان دریافت کند. چه کسی میتواند ماهی ۲۸۰ میلیون تومان اجاره بدهد؟ یک استاد دانشگاه با حقوق ۶۰ میلیون تومان؟ این محاسبات نشان میدهد که توقع رشد قیمت مسکن متناسب با دلار، توقعی غیرواقعی است.»
عقبایی با اشاره به انگیزه خریداران مسکن گفت: «کسی که خانه میخرد، به امید حفظ ارزش پولش در برابر تورم این کار را میکند، نه به امید سودی معادل سود بانکی. اما نمیتواند آن سود را از مستأجر دریافت کند. اگر بخواهیم اجارهبها را به ۲۸۰ میلیون تومان برسانیم و تلقین کنیم که اجارهبها ۵۰۰ درصد افزایش یافته، چه کسی میخواهد این اجاره را بپردازد؟ مستأجری که حقوقش ۶۰ میلیون تومان است؟»
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به سوالی درباره پیشبینی بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ با توجه به دو سناریوی جنگ و صلح گفت: «پیشبینی قیمت مسکن با توجه به مولفههای متعدد کار سختی است، اما با تجربهای که دارم میتوانم تا حدودی نظر بدهم.»
وی درباره وضعیت فعلی بازار در اسفند ۱۴۰۴ افزود: «معمولاً در ماههای پایانی سال، حجم معاملات افزایش مییابد و مردم سعی میکنند قبل از سال جدید خریدشان را انجام دهند. این روند معمولاً تا ۱۰ تا ۱۲ اسفند ادامه دارد. اما پیشبینی من این است که در اسفند ۱۴۰۴، جهش رشد قیمت مسکن و جهش حجم معاملات مثل سالهای قبل از ۱۴۰۰ را نخواهیم داشت. آن ۵۰ درصد رشد قیمتی که بعضی در بازار از آن صحبت میکنند، عملاً اتفاق نیفتاده و نمیافتد.»
عقبایی درباره سال ۱۴۰۵ تصریح کرد: «در فروردین ۱۴۰۵، بازار مسکن عملاً خاموش است. ۱۵ تا ۲۰ روز اول سال تعطیل هستیم. از اواخر اردیبهشت، قیمتها خودشان را پیدا میکنند و با توجه به شاخصهای تورم در کشور، روند خود را طی میکنند. بازار خرید و فروش مسکن تقریباً از اوایل تا نیمه خرداد شروع به کار میکند. اما نه آنقدر رونق دارد که بتوانیم بگوییم فصل اجاره آغاز شده است.»
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک تأکید کرد: «آنچه مهم است، این است که هر دو سناریوی جنگ و صلح تأثیر خود را بر بازار مسکن خواهند داشت. در سناریوی جنگ، احتمال کاهش قیمت به دلیل خروج سرمایه و کاهش تقاضا وجود دارد. در سناریوی صلح، با توجه به تورم و افزایش هزینههای ساخت، قیمتها روند صعودی ملایمی خواهند داشت. اما آن جهشهای نامتعارف که بعضی از آن صحبت میکنند، اتفاق نخواهد افتاد، چرا که قدرت خرید مردم اجازه چنین جهشی را نمیدهد.»
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک و مستغلات تهران، به پیشبینی وضعیت بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ پرداخت و گفت: «پیشبینی این است که در شش ماهه اول سال ۱۴۰۵، بازار مسکن همچنان یک بازار راکد خواهد بود. اینطور نیست که یک دفعه در سال ۱۴۰۵ شاهد رشد نامتعارف حجم معاملات یا رشد نامتعارف قیمت مسکن در نیمه اول سال باشیم. یعنی تا پایان تابستان ۱۴۰۵، چنین اتفاقی رخ نخواهد داد.»
وی با اشاره به شرایط اقتصادی کشور افزود: «اگر همین امروز بسیاری از معضلات اقتصادی و مشکلات منطقهای ما برطرف شود و به یک شرایط پایدار برسیم، خود بازار اگر بخواهد به جایی برسد که انگیزه معاملات بیشتر شود یا به اصطلاح عامیانه رشد معاملات داشته باشیم، به نظر من بین یک تا دو سال زمان میبرد. بنابراین در شرایط فعلی کشور، شش ماهه اول سال آینده همچنان بازار مسکن راکد خواهد ماند.»
عقبایی با هدف آرامشبخشی به مردم تأکید کرد: «مردم نگران اینکه جهش قیمت آنچنانی در سال ۱۴۰۵ رخ بدهد نباشند. رشد قیمت مسکن قطعاً کمتر از تورم خواهد بود. این را من به عنوان کسی که بیش از سه دهه در این حوزه فعالیت دارم، میگویم.»
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک درباره سناریوی جنگ نیز هشدار داد: «اگر خدای نکرده کشور ما به سمت جنگ یا مسائل اینچنینی برود، قطعاً رکود سنگینتر خواهد شد. من گفتم الان ۹۰ درصد معاملات مسکن سرمایهای است. در شرایط جنگ، آن ۹۰ درصد باز هم کمتر خواهد شد و رکود بازار مسکن عمیقتر میشود. احتمال کاهش قیمت در شرایط جنگ وجود دارد. امیدوارم این اتفاق در کشور ما رخ ندهد.»
وی با اشاره به تجربه جنگ ۱۲ روزه و تأثیرات آن بر اقتصاد گفت: «جنگ جز تخریب و آسیبهای روحی و روانی و اقتصادی چیزی برای ما نمیآورد. جنگ ۱۲ روزه را ببینید، حداقل ۶ ماه اقتصاد ایران را عقب انداخت و هنوز ما داریم تبعاتش را در اقتصاد کشورمان میبینیم. کرونا و مسائل دیگر را هم ببینید که چقدر مشاغل مختلف را در فضای حقیقی و مجازی دچار مشکلات عدیده کرد.»
عقبایی با اشاره به تجربه جنگ هشت ساله ایران و عراق افزود: «البته تجربه جنگ هشت ساله را هم داشتیم. در آن زمان بعضی مواقع قیمت مسکن کاهش پیدا میکرد و بعضی مواقع حتی افزایش قیمت هم داشتیم. اما در مجموع، پیشبینی من برای فرض جنگ در بازار مسکن این است که قطعاً در حوزه اجاره و خرید و فروش، با رکود عمیقتر و رشد کمتری مواجه خواهیم بود.»
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک و مستغلات تهران، با اشاره به نقش کلیدی سازمان زمین شهری در تأمین زمین برای تولید مسکن گفت: «بخش عمدهای از اراضی که در حاشیه شهرها قرار دارند، متعلق به دولت است و سازمان زمین شهری زیرمجموعه وزارت راه و شهرسازی میتواند با اصلاح طرحهای تفصیلی یا طرحهای هادی روستایی، این زمینها را وارد شبکه تولید مسکن کند. نگرانی از تملک این زمینها توسط تعاونیها یا نهادهای خاص وجود ندارد، زیرا اعضای این تعاونیها نیز جزو جمعیت همین کشور و از همین ایرانیان هستند.»
وی با بیان اینکه تعاونیهای نهادهای مختلف مانند فرهنگیان، وزارت علوم یا نهادهای نظامی در بسیاری موارد عملکرد خوبی داشتهاند، افزود: «این تعاونیها حتی از دولت هم جلو زدهاند و توانستهاند برای اعضای خود مسکن تأمین کنند. اما نکته کلیدی اینجاست که دولت فقط در قبال اعضای تعاونیها و نهادها وظیفه ندارد. بخش عمدهای از جمعیت کشور را کاسبان، کارگران، رانندگان، تکنیسینها و افرادی تشکیل میدهند که ممکن است در هیچ نهاد دولتی یا تعاونی مسکن دولتی عضو نباشند. بر اساس قانون اساسی، دولت وظیفه تأمین مسکن متناسب را برای همه دهکها بر عهده دارد، حتی برای اقشار مرفه هم باید فکر کند، هرچند نیاز هر دهکی متفاوت است.»
عقبایی با انتقاد از تغییر مداوم سیاستهای مسکن با تغییر دولتها تصریح کرد: «یکی از آسیبهای جدی ساختار دولتی ما در حوزه مسکن این است که با تغییر هر وزیر، همه چیز عوض میشود. وزیری میآید و طرحی را با نامی اجرا میکند، وزیر بعدی آن طرح را مزخرف میخواند و سیاستهای جدیدی پیاده میکند و وزیر بعد از او نیز همان مسیر را طی میکند. در حالی که موضوعاتی مانند بهداشت، آموزش و پرورش و مسکن در دنیا با تغییر وزرا تغییر نمیکنند.»
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: «ما چشمانداز داریم و در مجلس و مجمع تشخیص مصلحت نظام طراحی و تصویب شده است. اما وزارتخانهها از این مسیر خارج میشوند و مجلس هم به وظیفه نظارتی خود عمل نمیکند. قدرت وزیر و وزارتخانه باید در حد ۱۰ درصد تغییر در این چشماندازها باشد، اما گاهی میبینیم تغییرات بیش از ۶۰ تا ۷۰ درصد است و از برنامه اصلی خارج میشویم. این یکی از نکات کلیدی است که باعث میشود تولید مسکن به توازن نرسد و کار به جایی برسد که امروز دهکهای ضعیف و متوسط بالای ۷۰ درصد از درآمد خود را باید صرف اجاره بها کنند.»
وی در پاسخ به این سوال که آیا طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال در دولت سیزدهم طرحی غیرکارشناسی بود، گفت: «به نظر من نه غیرکارشناسی بود و نه غیرمعقول. مشکل این بود که عزم برای اجرایش وجود نداشت. برای تحقق چنین هدفی باید واقعبینانه به قضایا نگاه کنیم. اگر با آرمانگرایی افراطی و شعار سنگ بزرگ نشانه نزدن جلو برویم، قطعاً به نتیجه نمیرسیم.»
عقبایی با اشاره به آمار ازدواج و نیاز به مسکن افزود: «در دو سه سال گذشته، میانگین ازدواج سالانه ما حدود یک میلیون بوده است. الان با توجه به کاهش قدرت اداره زندگی از ناحیه پسران و مردان، آمار ازدواج کاهش پیدا کرده و متأسفانه آمار طلاق بالا رفته است. در سال ۱۴۰۴، آمار ازدواج احتمالاً بین ۸۰۰ تا ۹۰۰ هزار مورد خواهد بود. صرفنظر از حجم انبوه نیازهای انباشته شده از گذشته، سالانه ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد مسکونی فقط برای زوجهای تازه ازدواج کرده نیاز داریم. پس یک میلیون واحد مسکونی حداقل نیازی است که باید در کشور تأمین کنیم، آن هم با توجه به حجم انبوه نیازهای گذشته که به نظرم بالای ۵ میلیون واحد مسکونی است.»
وی در تأکید کرد: «اما اینکه چرا این نیازها عملی نمیشود، به این دلیل است که تولید مسکن ما زیر ۳۰۰ هزار واحد در سال است، خوشبینانهاش ۳۰۰ هزار واحد، یعنی تازه نصف نیاز سالانه را هم نمیتوانیم تأمین کنیم. این شکاف عمیق بین نیاز و تولید، ریشه اصلی بحران مسکن در کشور است.»
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک و مستغلات تهران، با اشاره به شکاف عمیق بین تولید و نیاز مسکن در کشور گفت: «ما تقریباً یک سوم نیاز جامعه، آن هم تازه نیاز ناشی از ازدواج را تولید میکنیم. از طرف دیگر، با ناترازی ۵ میلیون واحدی انباشته از گذشته هم مواجهیم. اگر بخواهیم این عقبماندگی را جبران کنیم، باید حداقل سالی یک و نیم میلیون واحد مسکونی بسازیم تا ظرف دو سه سال بتوانیم نیازهای گذشته را پاسخ دهیم.»
وی با تأکید بر نقش دولت در تأمین زمین به عنوان اصلیترین عامل قیمت تمامشده مسکن، افزود: «دولت که نباید خانه بسازد، دولت باید زمین بدهد. زمین ۶۰ تا ۹۰ درصد قیمت مسکن را تشکیل میدهد. اگر این مشکل حل شود، بخش عمدهای از بحران مرتفع میشود. اما چرا انجام نمیشود؟ همان نگاه خصلتآمیز به اختصاص زمین و فقدان یک نگاه ساختاری در آمایش سرزمینی، با در نظر گرفتن محیط زیست و توسعه پایدار، مانع اصلی است.»
عقبایی دومین عامل اصلی بحران را نظام بانکی دانست و تصریح کرد: «بانکها بزرگترین مشکل امروز کشور در حوزه مسکن هستند. بر اساس مصوبه دولت، بانکها موظف شدهاند ۱۰ تا ۲۰ درصد از منابع خود را به تولید و خرید مسکن اختصاص دهند. اما این کار را نمیکنند و متأسفانه نظارت مجلس و سازمان بازرسی کل کشور بر این امر ضعیف است.»
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: «بانکها ترجیح میدهند منابع خود را به تسهیلاتی با دوره بازپرداخت کوتاهمدت ۲ ساله و سود ۲۴ درصدی اختصاص دهند، مثلاً برای خرید کالا یا خودرو. این کار برایشان سود بیشتری دارد. در حالی که تسهیلات مسکن با دوره بازپرداخت ۱۲ تا ۱۵ ساله، سود کمتری عایدشان میکند. نگاه بانکها سوداگرانه و سودجویانه است و این سیاست پولی و بانکی نیاز به بازنگری اساسی دارد.»
وی با انتقاد شدید از بنگاهداری بانکها گفت: «بیش از ۱۰ سال است که مسئولان عالی کشور، از رئیسجمهور گرفته تا رئیس مجلس و رئیس قوه قضاییه، در رسانهها میگویند جلوی بنگاهداری بانکها باید گرفته شود. اما تاکنون اقدامی نشده است. بانکهای دولتی و خصوصی، هلدینگهای ساختمانی بزرگ دارند و در نقاط گران و لاکچری شهر، واحدهای لوکس ۴۰۰، ۵۰۰ و ۶۰۰ متری میسازند.»
عقبایی با اشاره به دور زدن قوانین توسط بانکها افزود: «بانکها تسهیلات تکلیفی مسکن را به شرکتهای زیرمجموعه خود میدهند و با ساخت پروژههای لوکس، هم سود را به جیب خود میزنند و هم ادعا میکنند تکلیف قانونی خود را انجام دادهاند. این در حالی است که نیاز واقعی جامعه، واحدهای ۵۰، ۶۰ و ۷۰ متری برای دهکهای ضعیف و متوسط است. بسیاری از جوانان امروز به یک واحد ۴۰ متری هم قانع هستند تا بتوانند ازدواج کنند و زندگی تشکیل دهند.»
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک در پایان تأکید کرد: «وقتی بانکها به جای کمک به تولید مسکن برای اقشار کمدرآمد، به سراغ ساخت برجهای لوکس میروند، سرمایههای کلان در این حوزه جابهجا میشود و پولهای عظیم صرف پروژههایی میشود که فقط دهکهای بسیار مرفه توان خرید آن را دارند. نتیجه این میشود که بحران مسکن روزبهروز عمیقتر میشود و مردم عادی از داشتن سرپناهی ساده محروم میمانند. تا زمانی که این رویه اصلاح نشود، نمیتوان انتظار گشایشی در بازار مسکن داشت.»
حسام عقبایی، رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک و مستغلات تهران، با اشاره به ابعاد پنهان ساخت پروژههای بزرگ و لوکس توسط بانکها گفت: «وقتی بانکها به جای تولید مسکن برای اقشار متوسط، به سراغ پروژههای عظیم و لاکچری میروند، این پرسش مطرح میشود که آیا این سرمایههای کلان میتواند فرصتی برای پولشویی یا سایر اقدامات غیرشفاف فراهم کند؟ قطعاً این موضوع قابل تأمل است.»
وی با بیان اینکه نمیتوان گفت هیچ اقدامی برای جلوگیری از این نوع تخلفات صورت نگرفته، افزود: «اما قطعاً باید با جدیت و عزم بیشتری این مسائل پیگیری شود. ضلع دوم تولید مسکن پس از زمین، منابع مالی است که باید تأمین شود و متأسفانه بانکها به جای هدایت این منابع به سمت نیاز واقعی جامعه، به سمت پروژههای سوداگرانه میروند.»
عقبایی با اشاره به نمونه بارز این رویه، به پروژه ایران مال و بانک آینده اشاره کرد و گفت: «خیلیها معتقدند ایران به ایران مال با آن وسعت و سرمایه عظیم حدود ۳۰۰ هزار میلیارد تومانی نیازی نداشت. ظاهر قضیه این بود که با هدف حضور شرکتهای خارجی پس از برجام ساخته میشود تا برندهای معروفی مثل آدیداس در آن دفتر داشته باشند، که شاید یک استراتژی توهمی بود. اما پشت پرده، سرمایه کلانی وارد پروژهای شد که پیمانکاران سودهای کلان بردند، فاکتورهای چند برابر قیمت واقعی صادر شد و تجهیزات و مصالح با قیمتهای غیرواقعی وارد شد.»
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: «نتیجه این شد که یک پروژه با دو برابر قیمت واقعی ساخته شد. این دو برابر قیمت در آن مقطع شاید توجیه میشد که تورم در طول زمان آن را جبران میکند، اما اثری که برجای ماند، ناترازی ۷۰۰ همتی زیان انباشته بانک آینده بود که نهایتاً منجر به تورم در کشور شد و تبعاتش در زندگی مردم کاملاً محسوس بود.»
وی افزود: «وقتی یک بانک ۷۰۰ همت کسری میآورد و اضافه برداشت از بانک مرکزی میکند، خیلی از کارشناسان معتقدند ۲۰ درصد تورمی که بر جامعه ایجاد شد، تحت تأثیر همین ناترازی بانک آینده بود. در نهایت بانک مرکزی مجبور شد این بانک را به نوعی جمعآوری کند و کاملاً مشهود بود چه اتفاقی در اقتصاد کشور افتاده است.»
عقبایی با هشدار نسبت به تکرار این سناریو در ابعاد کوچکتر گفت: «همین الگو امروز به شکلهای کوچکتر در قالب پروژههای مختلف و شرکتهای سرمایهگذاری در حال تکرار است. این یک ایراد کلی به تمام بانکهای ماست. سیاست کلان بانکها باید تغییر کند و به جای ورود به پروژههای سوداگرانه و لوکس، به سمت تأمین مالی تولید مسکن برای اقشار متوسط و ضعیف حرکت کنند.»
وی تأکید کرد: «تا زمانی که این رویه اصلاح نشود و بانکها به وظیفه اصلی خود یعنی هدایت منابع به سمت تولید واقعی بازنگردند، نه تنها بحران مسکن حل نمیشود، که هر روز شاهد پروژههای جدیدی خواهیم بود که به جای پاسخ به نیاز مردم، به افزایش ناترازی بانکها و تورم دامن میزنند.»
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک و مستغلات تهران، در پاسخ به سوالی درباره الگوی پروژه ایران مال و تکرار آن در ابعاد کوچکتر گفت: «من اطلاعات تخصصی و دادههای کافی برای قضاوت درباره ایران مال ندارم و قاعدتاً این وظیفه بر عهده کارشناسانی است که در آن حوزه بررسی دقیق کردهاند. ما به عنوان فعالان حقوقی باید در بیان مطالبی که مستندات کافی نداریم، احتیاط کنیم.»
وی با اشاره به نیاز کشور به مجتمعهای تجاری بزرگ و ساختمانهای اداری لوکس افزود: «کشور ما هم به مجتمعهای تجاری بزرگ نیاز دارد، هم به ساختمانهای اداری لوکس و متوسط برای همه اقشار. چه برجامی رخ بدهد چه ندهد، ما نیازمند جذب سرمایهگذاران خارجی و جلوگیری از فرار سرمایهها هستیم. در دهه اخیر، سرمایههای زیادی به کشورهای ترکیه، مالزی، قبرس و اسپانیا خارج شده است. اگر ظرفیتهای لازم را در داخل ایجاد کنیم و امنیت اقتصادی و معافیتهای مالیاتی مناسبی برای سرمایهگذاران فراهم کنیم، میتوانیم جلوی این فرار سرمایه را بگیریم و به نفع اقتصاد و گردش پولی کشور عمل کنیم.»
عقبایی با تأکید بر لزوم شناخت نیازهای واقعی هر منطقه برای توسعه شهری تصریح کرد: «نکته کلیدی این است که باید بدانیم هر منطقه به چه تعداد واحد تجاری، اداری و مسکونی نیاز دارد. در دنیای امروز، برای یک شهر ۵۰۰ هزار نفری یا یک میلیون نفری بررسی میکنند که به چند واحد تجاری نیاز است، چند مغازه لازم دارد و چه تعداد واحد اداری باید ساخته شود. توازن بین عرضه و تقاضا باید به نحوی باشد که نه کم باشد و نه زیاد.»
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به مشکلات شهرهای جدید مانند پردیس و پرند گفت: «ما نمونههایی داریم که مردم در این شهرها زندگی میکنند اما امکانات اولیه مانند نانوایی به اندازه کافی وجود ندارد. جمعیت انبوهی در آپارتمانها زندگی میکنند اما مجبورند برای یک نان بربری در صف بایستند. هرچند شنیدهام این موضوع تا حدودی حل شده، اما فرمول کلی این است که صدور پروانههای ساختمانی در همه ابعاد باید با در نظر گرفتن این شاخصها باشد.»
وی با انتقاد از نگاه سودجویانه شهرداریها در صدور مجوزها افزود: «گاهی میبینیم در یک منطقه ۶ پاساژ تجاری ساخته شده که هر کدام ۵۰۰ مغازه دارند، در حالی که جمعیت آن منطقه اصلاً نیازی به این حجم ندارد. مردم باید ساعتها از نقطه دیگر شهر بیایند و با ترافیک، مصرف بنزین و استرس مواجه شوند تا به این مجتمعها دسترسی پیدا کنند. اینها نتیجه نگاه جزیرهای و عدم مطالعه دقیق است.»
عقبایی با اشاره به انتخابات پیشروی شوراهای شهر در سال ۱۴۰۵ گفت: «انتظار میرود افرادی که کاندیدای شوراهای شهر میشوند، به این مسائل توجه کنند. آیا توسعه برجهایی که در منطقه چیتگر و منطقه ۲۲ سر به فلک کشیده و جلوی ورود هوا و تنفس تهران را گرفته، با شاخصهای حفظ محیط زیست و توسعه پایدار هماهنگ بوده؟ آیا وقتی پروانه ساختمانی برای این برجها صادر میشد، به این نکات توجه میشد؟ قطعاً این ایرادات وجود دارد.»
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به نگاههای جزیرهای در کشور افزود: «بخشی از مشکلات ما ناشی از نگاههای جزیرهای و دنبال کردن منافع نهادها و دستگاههاست. هر دستگاهی به فکر منافع خودش است، نه منافع کلان کشور. شهرداریها هم گاهی بدون توجه به توسعه پایدار، صرفاً به دنبال درآمدزایی از محل صدور مجوز هستند.»
وی با اشاره به سابقه این رویه از زمان آقای کرباسچی تا امروز گفت: «این اتفاق فقط مربوط به گذشته نیست. همین الان هم در کوچههای ۶ متری شمیرانات میبینیم که چنین رویهای ادامه دارد. نمیتوانم قضاوت کنم کدام دوره بیشترین میزان صدور مجوز را داشته، این را باید کارشناسان حوزه معماری و شهرسازی با آمار دقیق بگویند. ما عادت کردهیم گاهی اظهارات غیرکارشناسی و بدون آمار داشته باشیم.»
عقبایی تأکید کرد: «آنچه اهمیت دارد این است که توسعه شهری باید پایدار باشد و با نیازهای واقعی مردم هماهنگ شود. صدور پروانههای ساختمانی بدون مطالعه و صرفاً برای درآمدزایی شهرداریها، نهایتاً به نفع سوداگران تمام میشود و مردم عادی را با مشکلات عدیدهای مواجه میکند. امیدواریم در دوره جدید شوراهای شهر، این نگاه اصلاح شود و توسعه شهری در مسیر درست خود قرار گیرد.»
عقبایی با تأکید بر لزوم شناخت نیازهای واقعی هر منطقه برای توسعه شهری تصریح کرد: «نکته کلیدی این است که باید بدانیم هر منطقه به چه تعداد واحد تجاری، اداری و مسکونی نیاز دارد. در دنیای امروز، برای یک شهر ۵۰۰ هزار نفری یا یک میلیون نفری بررسی میکنند که به چند واحد تجاری نیاز است، چند مغازه لازم دارد و چه تعداد واحد اداری باید ساخته شود. توازن بین عرضه و تقاضا باید به نحوی باشد که نه کم باشد و نه زیاد.»
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به مشکلات شهرهای جدید مانند پردیس و پرند گفت: «ما نمونههایی داریم که مردم در این شهرها زندگی میکنند اما امکانات اولیه مانند نانوایی به اندازه کافی وجود ندارد. جمعیت انبوهی در آپارتمانها زندگی میکنند اما مجبورند برای یک نان بربری در صف بایستند. هرچند شنیدهام این موضوع تا حدودی حل شده، اما فرمول کلی این است که صدور پروانههای ساختمانی در همه ابعاد باید با در نظر گرفتن این شاخصها باشد.»
وی با انتقاد از نگاه سودجویانه شهرداریها در صدور مجوزها افزود: «گاهی میبینیم در یک منطقه ۶ پاساژ تجاری ساخته شده که هر کدام ۵۰۰ مغازه دارند، در حالی که جمعیت آن منطقه اصلاً نیازی به این حجم ندارد. مردم باید ساعتها از نقطه دیگر شهر بیایند و با ترافیک، مصرف بنزین و استرس مواجه شوند تا به این مجتمعها دسترسی پیدا کنند. اینها نتیجه نگاه جزیرهای و عدم مطالعه دقیق است.»
عقبایی با اشاره به انتخابات پیشروی شوراهای شهر در سال ۱۴۰۵ گفت: «انتظار میرود افرادی که کاندیدای شوراهای شهر میشوند، به این مسائل توجه کنند. آیا توسعه برجهایی که در منطقه چیتگر و منطقه ۲۲ سر به فلک کشیده و جلوی ورود هوا و تنفس تهران را گرفته، با شاخصهای حفظ محیط زیست و توسعه پایدار هماهنگ بوده؟ آیا وقتی پروانه ساختمانی برای این برجها صادر میشد، به این نکات توجه میشد؟ قطعاً این ایرادات وجود دارد.»
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به نگاههای جزیرهای در کشور افزود: «بخشی از مشکلات ما ناشی از نگاههای جزیرهای و دنبال کردن منافع نهادها و دستگاههاست. هر دستگاهی به فکر منافع خودش است، نه منافع کلان کشور. شهرداریها هم گاهی بدون توجه به توسعه پایدار، صرفاً به دنبال درآمدزایی از محل صدور مجوز هستند.»
وی با اشاره به سابقه این رویه از زمان آقای کرباسچی تا امروز گفت: «این اتفاق فقط مربوط به گذشته نیست. همین الان هم در کوچههای ۶ متری شمیرانات میبینیم که چنین رویهای ادامه دارد. نمیتوانم قضاوت کنم کدام دوره بیشترین میزان صدور مجوز را داشته، این را باید کارشناسان حوزه معماری و شهرسازی با آمار دقیق بگویند. ما عادت کردهیم گاهی اظهارات غیرکارشناسی و بدون آمار داشته باشیم.»
عقبایی تأکید کرد: «آنچه اهمیت دارد این است که توسعه شهری باید پایدار باشد و با نیازهای واقعی مردم هماهنگ شود. صدور پروانههای ساختمانی بدون مطالعه و صرفاً برای درآمدزایی شهرداریها، نهایتاً به نفع سوداگران تمام میشود و مردم عادی را با مشکلات عدیدهای مواجه میکند. امیدواریم در دوره جدید شوراهای شهر، این نگاه اصلاح شود و توسعه شهری در مسیر درست خود قرار گیرد.»
حسام عقبایی، رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک و مستغلات تهران، با انتقاد از ساختوسازهای بیرویه در پایتخت گفت: «ما شاهدیم که برج ۳۰ طبقه در خیابان ۸ متری الهیه ساخته میشود بدون اینکه به زیرساختهای آن منطقه توجه شود. همین تابستان ۴۰۴ وقتی با کمآبی مواجه شدیم، همه خانهها پمپ آب گذاشتند. تهران با پنج، شش سد و جمعیت مشخصی تعریف شده، اما وقتی در یک منطقه ظرف ۱۰ تا ۱۵ سال، یک خانه را به ۲۰۰ تا ۳۰۰ واحد تبدیل میکنیم بدون اینکه زیرساختها را مهیا کنیم، این یک نگاه سودجویانه محض است.»
وی با تشبیه این وضعیت به بمبی در حال انفجار افزود: «شهر تهران را به یک دینامیت در حال انفجار تبدیل کردهایم. امروز رئیسجمهور میگوید باید مهاجرت معکوس صورت بگیرد و به مردم امتیاز میدهیم تا از تهران خارج شوند. چرا از اول توسعه شهری با توجه به منابع و زیرساختها انجام نشد؟ همین امسال میلیونها دلار هزینه شد تا بخشی از آب سد طالقان به تهران منتقل شود و از کمآبی جلوگیری کنند. با این حال در همین دی و اسفند، بسیاری از مناطق تهران قطع آب شبانه را تجربه کردند.»
عقبایی با اشاره به کاهش ۱۵ تا ۲۰ درصدی مصرف آب، تأکید کرد: «این کاهش مصرف نویدبخش است، اما اصل ماجرا این است که توسعه شهرها باید با توجه به زیرساختهایشان باشد. وقتی به این نکات توجه نمیکنیم، یعنی همان نگاه سودجویانه به منافع بخشی و درآمدزایی شهرداریها همچنان ادامه دارد.»
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک با انتقاد از عملکرد دولت در طرح مسکن ملی گفت: «اخیراً وزارت راه و شهرسازی اعلام کرد که از ۴ میلیون واحد مسکن ملی، قرار است تا سال ۱۴۰۷ فقط ۷۸۰ هزار واحد تکمیل شود. یعنی سه سال بعد از هدفگذاری اولیه که قرار بود تا ۱۴۰۴ محقق شود، حالا میگوییم تا سه سال دیگر نصف آن واحدها را تحویل میدهیم. این یعنی سالی حدود ۲۵۰ هزار واحد، آن هم در شرایطی که بسیاری از این پروژهها فقط ۲۰ تا ۳۰ درصد پیشرفت فیزیکی دارند.»
وی با گلایه از نبود شفافیت در این زمینه افزود: «ای کاش نمایندهای از دولت در برابر ما مینشست و ما میتوانستیم درباره این موضوع مناظره کنیم و آنها از عملکرد خود دفاع میکردند. این عقبافتادگی سه ساله آسیبهای زیادی به مردم میزند.»
عقبایی تأکید کرد: «این تأخیر هم توازن بین عرضه و تقاضا را عقب میاندازد، هم با شعارهایی که دولت برای تأمین مسکن داده در تضاد است. همان شعارهایی که باعث شد نمایندگان مجلس به وزیر راه رأی اعتماد بدهند. این حجم افزایش نیاز و تأخیر در تولید، توقعات مردم را ناامید میکند و منجر به افزایش قیمتها میشود.»
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به تبعات روانی این وضعیت گفت: «نگرانی روانی در مردم ایجاد میشود و آرامش کسانی که امید داشتند ظرف دو، سه یا چهار سال صاحب سرپناه شوند، از بین میرود. این مسئله با توجه به شرایط تحریم و فشارهای اقتصادی که وجود دارد، بسیار خطرناک است.»
وی خاطرنشان کرد: «ما باید با یک برنامه جامع و واقعبینانه، به جای شعار دادن، به فکر تأمین مسکن برای مردم باشیم. توسعه عمودی بدون زیرساخت، سوداگری شهرداریها و عقبافتادگی طرحهای ملی، همه دست به دست هم دادهاند تا بحران مسکن عمیقتر شود و مردم بیش از پیش در تأمین سرپناه با مشکل مواجه شوند.»
حسام عقبایی، رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک و مستغلات تهران، با اشاره به ضلع سوم مثلث مسکن گفت: «در کنار زمین و منابع مالی، ضلع سوم نیروی انسانی و مصالح ساختمانی است. خوشبختانه در این حوزهها مشکل خاصی نداریم. آنچه به عنوان دغدغه اصلی در بحران مسکن مطرح است، مسئله مدیریت است. باید نگاه مدیریتی ما در حوزه مسکن از حالت دولتی خارج شود و اصل ۴۴ به معنای واقعی اجرا گردد.»
وی با تأکید بر نقش بخش خصوصی افزود: «باید به انبوهسازان و تولیدکنندگان بزرگ مسکن در بخش خصوصی تسهیلات داده شود. از مجلس هفتم تا امروز که چند دهه میگذرد، همواره بحث مسکن مطرح بوده و مردم ما خصوصاً در دهکهای ضعیف و متوسط قدرت خرید ندارند. دولت تکلیف دارد برای این اقشار مسکن استیجاری تأمین کند. امسال صحبت از ۵ تا ۱۰ هزار واحد مطرح کردند که نسبت به نیاز جامعه اعدادی خندهدار است.»
تمام حقوق برای پایگاه خبری سرمایه فردا محفوظ می باشد کپی برداری از مطالب با ذکر منبع بلامانع می باشد.
سرمایه فردا