پنجشنبه ۲۹ آبان ۱۴۰۴
عملکرد ضعیف شبکه بانکی در اجرای قانون جهش تولید مسکن، با وجود الزام قانونی به اختصاص ۲۰ درصد از تسهیلات به بخش مسکن عیان است. به طوری که در سال ۱۴۰۳، از مجموع ۲۷۰۰ هزار میلیارد ریال تسهیلات بانکی، تنها ۳۲۵ هزار میلیارد ریال به بخش مسکن اختصاص یافت؛ سهم واقعی کمتر از ۱۲ درصد بوده است.
به گزارش سرمایه فردا، در چارچوب قانون «جهش تولید مسکن»، بانک‌ها و مؤسسات اعتباری موظف شده‌اند که حداقل ۲۰ درصد از تسهیلات خود را به بخش مسکن اختصاص دهند. این الزام قانونی، با هدف تأمین مالی طرح‌های ساختوساز و حمایت از عرضه مسکن در کشور طراحی شده است. برای تضمین اجرای این تعهد، قانون‌گذار ابزار مالیاتی خاصی را در نظر گرفته؛ جریمه‌ای معادل ۲۰ درصد از تعهدات انجام‌نشده که باید به صندوق ملی مسکن واریز شود. اما گزارش اخیر مرکز پژوهش‌های مجلس نشان می‌دهد که این سازوکار، نه‌تنها به تحقق اهداف قانون منجر نشده، بلکه خود به منبعی از چالش‌های حقوقی و اجرایی تبدیل شده است.
بر اساس داده‌های رسمی، شبکه بانکی کشور در سه سال نخست اجرای قانون، تنها حدود ۳۰ درصد از تعهدات خود را عملیاتی کرده است. این عملکرد ضعیف موجب شده بخش عمده‌ای از بانک‌ها مشمول مالیات جریمه‌ای شوند. طبق اعلام رئیس سازمان امور مالیاتی، تاکنون بیش از ۲۰۰ هزار میلیارد تومان مالیات بابت عدم اجرای قانون از بانک‌ها مطالبه شده است رقمی که با اعتراض گسترده بانک‌ها مواجه شده و دیوان عدالت اداری نیز در برخی موارد تا ۸۰ درصد به نفع بانک‌ها رأی داده است. با این حال، حدود ۳ هزار میلیارد تومان از این مالیات‌ها بالفعل وصول شده و به صندوق ملی مسکن واریز شده است. این رقم، در مقایسه با حجم تعهدات معوق، بسیار ناچیز است و نشان‌دهنده ناکارآمدی سازوکار فعلی در الزام بانک‌ها به ایفای نقش توسعه‌ای در حوزه مسکن است.
یکی از چالش‌های اصلی در اجرای این قانون، ابهام در عبارت «در قالب بودجه سنواتی» است. مشخص نیست که آیا دریافت مالیات جریمه‌ای باید حتماً در قانون بودجه سالانه تصریح شود یا سازمان امور مالیاتی می‌تواند مستقل از آن اقدام کند. این ابهام، زمینه‌ساز اختلافات حقوقی میان بانک‌ها و نهادهای اجرایی شده و موجب شده بسیاری از پرونده‌ها به دیوان عدالت اداری کشیده شود. از سوی دیگر، برخی بانک‌ها مدعی‌اند که به دلیل عدم معرفی متقاضیان از سوی سامانه وزارت راه و شهرسازی، امکان پرداخت تسهیلات را نداشته‌اند و جریمه شدن آن‌ها در چنین شرایطی ناعادلانه است. این ادعا، اگرچه از منظر حقوقی قابل بررسی است، اما نشان‌دهنده ضعف در هماهنگی نهادی و نبود زیرساخت‌های اجرایی مناسب برای اجرای قانون است.
مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارش خود، چند پیشنهاد کلیدی برای اصلاح وضعیت موجود ارائه کرده است؛ ایجاد فرصت‌های جبرانی برای بانک‌هایی که به دلیل مشکلات سامانه‌ای موفق به پرداخت تسهیلات نشده‌اند تا بتوانند در سال‌های آینده با پرداخت تعهدات معوق، مالیات‌های پرداخت‌شده را به‌صورت اعتبار مالیاتی بازپس گیرند؛ رفع ابهامات قانونی از طریق اصلاح متن قانون و شفاف‌سازی نحوه محاسبه و دریافت مالیات جریمه‌ای برای کاهش زمینه اعتراضات حقوقی و تقویت هماهنگی نهادی میان وزارت راه و شهرسازی، بانک مرکزی و سازمان امور مالیاتی با ایجاد سامانه‌های یکپارچه برای تسهیل فرآیند معرفی متقاضیان و پرداخت تسهیلات.
قانون جهش تولید مسکن، در ذات خود یک سیاست توسعه‌گراست که می‌تواند نقش مهمی در حل بحران مسکن ایفا کند. اما اجرای آن، به‌ویژه از مسیر الزام بانکی، با چالش‌های جدی مواجه شده است. مالیات جریمه‌ای، اگرچه به‌عنوان ابزار فشار طراحی شده، اما در غیاب زیرساخت‌های اجرایی و شفافیت حقوقی، به منبعی از تعارض و بی‌اعتمادی تبدیل شده است. برای عبور از این بن‌بست، دولت باید با اصلاح قانون، تقویت هماهنگی نهادی، و ارائه مشوق‌های منطقی، مسیر اجرای مؤثر قانون را هموار کند. تنها در این صورت است که می‌توان به تأمین منابع پایدار برای تولید مسکن، و تحقق عدالت اجتماعی در حوزه سرپناه امیدوار بود.
داده‌های رسمی نشان می‌دهد که در سال گذشته، بانک‌ها در مجموع تسهیلات قابل توجهی پرداخت کرده‌اند، اما سهم بخش مسکن از این منابع، همچنان کمتر از سطح تعهدات قانونی است. این شکاف، نه‌تنها مانع پیشرفت پروژه‌های ساختوساز شده، بلکه نشان‌دهنده ضعف در سیاست‌گذاری و اعمال ضمانت اجرایی از سوی نهادهای بالادستی است.
بر اساس گزارش‌های منتشرشده ، در سال ۱۴۰۳ بانک‌ها بیش از ۲۷۰۰ هزار میلیارد ریال تسهیلات در قالب تکالیف قانونی پرداخت کرده‌اند. از این رقم، سهم بخش مسکن شامل تسهیلات ساخت، خرید، ودیعه و پروژه‌های نهضت ملی حدود ۳۲۵ هزار میلیارد ریال بوده که عمدتاً توسط بانک مسکن پرداخت شده است. در طرح نهضت ملی مسکن، بانک مسکن به‌تنهایی بیش از ۱۳۳ هزار میلیارد تومان تسهیلات پرداخت کرده که معادل ۵۱ درصد از کل تسهیلات اعطایی شبکه بانکی در این طرح است. این در حالی است که طبق قانون جهش تولید مسکن، ۲۰ درصد از کل تسهیلات همه بانک ها باید به بخش مسکن اختصاص یابد. با توجه به حجم کل تسهیلات، سهم واقعی بخش مسکن در سال گذشته کمتر از ۱۲ درصد بوده و نشان‌دهنده عقب‌ماندگی حدود ۸ درصدی از تعهدات قانونی است.
این عقب‌ماندگی چند علت کلیدی دارد؛ عدم همکاری برخی بانک‌ها با وزارت راه و شهرسازی در معرفی متقاضیان و تأمین منابع؛ مشکلات سامانه‌ای در فرآیند معرفی متقاضیان و اعتبارسنجی، که موجب توقف پرداخت‌ها شده است؛ سخت‌گیری در ضمانت‌ها و وثایق از سوی بانک‌ها، برخلاف دستورالعمل‌های تسهیل‌گر بانک مرکزی؛ و تمرکز منابع بانکی بر تسهیلات تجاری و سودآورتر به‌جای پروژه‌های بلندمدت و کم‌بازده مسکن.
بانک مرکزی برای هدایت بانک‌ها به سمت ایفای تعهدات مسکن، چند اهرم قانونی و اجرایی در اختیار دارد: ابلاغ سهمیه‌های سالانه بر اساس قانون بودجه و قانون جهش تولید مسکن، که سهم هر بانک را مشخص می‌کند. اعمال مالیات جریمه‌ای بر اساس تبصره ۵ ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، که بانک‌های متخلف را موظف به پرداخت ۲۰ درصد از تعهدات انجام‌نشده می‌کند. تهدید به کاهش امتیازات بانکی از جمله محدودیت در صدور مجوزهای جدید، کاهش سقف تسهیلات غیرمسکنی، یا محدودیت در عملیات ارزی؛ و تسهیل ضمانت‌ها از طریق دستورالعمل‌هایی که بانک‌ها را موظف می‌کند با توثیق یارانه، سهام عدالت یا سفته، به متقاضیان واجد شرایط تسهیلات پرداخت کنند. با این حال، اثربخشی این ابزارها تاکنون محدود بوده و بسیاری از بانک‌ها با استناد به ابهامات قانونی یا مشکلات اجرایی، از اجرای کامل تعهدات خود سر باز زده‌اند.
شکاف میان تعهدات قانونی و عملکرد واقعی بانک‌ها در حوزه مسکن، نشان‌دهنده ضعف در ضمانت اجرایی و نبود انگیزه کافی در نظام بانکی برای ورود به پروژه‌های توسعه‌ای است. اگرچه بانک مرکزی ابزارهایی برای اعمال فشار در اختیار دارد، اما بدون اصلاح ساختار حقوقی، تقویت هماهنگی نهادی، و ارائه مشوق‌های مالی، این ابزارها نمی‌توانند به‌تنهایی مسیر تأمین مالی مسکن را هموار کنند. برای تحقق اهداف جهش تولید مسکن، دولت باید با بازنگری در سیاست‌های بانکی، ایجاد انگیزه‌های اقتصادی، و رفع موانع اجرایی، شبکه بانکی را به شریک واقعی در توسعه مسکن تبدیل کند. در غیر این صورت، بار تأمین مالی همچنان بر دوش بانک مسکن باقی خواهد ماند و طرح‌های ملی با تأخیر و فرسایش مواجه خواهند شد.
آنچه در این گزارش نمایان است، نه صرفاً ضعف عملکرد بانک‌ها، بلکه نبود یک سازوکار انگیزشی و هماهنگ برای تبدیل قانون جهش تولید مسکن به یک جریان پایدار مالی است. اگر دولت به جای تکیه صرف بر ابزارهای تنبیهی، مسیرهای تشویقی و رقابتی برای بانک‌ها تعریف کند، می‌توان انتظار داشت که تأمین مالی مسکن از یک تکلیف اداری به یک فرصت اقتصادی تبدیل شود. در نهایت، موفقیت این قانون نه در حجم جریمه‌ها، بلکه در میزان مشارکت داوطلبانه و مؤثر نظام بانکی در حل بحران مسکن سنجیده خواهد شد.
واقعیت این است که در سال‌های اخیر، بانک‌ها به جای ایفای نقش تسهیل‌گر در بازار مسکن، خود به بازیگران اصلی تورم بدل شده‌اند. ورود بی‌ضابطه به پروژه‌های تجاری فاقد توجیه اقتصادی، خرید انبوه آپارتمان‌ها در مناطقی مانند پردیس و انباشت زمین‌های مرغوب شهری، چرخه‌ای معیوب ایجاد کرده که نتیجه‌اش افزایش مصنوعی قیمت‌ها و سرگردانی سرمایه‌گذاران واقعی بوده است. این روند نه تنها عرضه واقعی مسکن را کاهش داده، بلکه اعتماد عمومی به نظام مالی را نیز متزلزل کرده و بحران مسکن را از یک مسئله اقتصادی به یک بحران اجتماعی بدل ساخته است.
اقعیت این است که بانک‌ها در تورم مسکن ایران نقش دوگانه‌ای ایفا می‌کنند؛ از یک‌سو با ارائه تسهیلات و تأمین مالی، و از سوی دیگر با مالکیت مستقیم در پروژه‌های ساختمانی و زمین‌خواری سازمان‌یافته، به عاملی تعیین‌کننده در افزایش قیمت‌ها تبدیل شده‌اند. این دوگانگی باعث شده که به جای ایفای نقش تسهیل‌گر، بانک‌ها خود به یکی از بازیگران اصلی تورم در بازار مسکن بدل شوند. برای نمونه ورود برخی بانک‌ها به پروژه‌های تجاری و ساختمانی، نمونه‌ای روشن از بنگاه‌داری بی‌ضابطه و اثرگذاری منفی بر بازار مسکن بوده است. برای مثال، بانک آینده و چند بانک دیگر وارد پروژه‌های عظیم تجاری شدند که هیچ توجیه اقتصادی مشخصی نداشت. این پروژه‌ها نه بر اساس نیاز واقعی بازار، بلکه بیشتر به‌عنوان محملی برای انتقال سرمایه بانک به حوزه‌ای سوداگرانه طراحی شدند. سهامداران عمده این بانک‌ها عملاً به دنبال آن بودند که از طریق پیمانکاری‌های مرتبط یا از افزایش قیمت زمین و ملک، سود شخصی کسب کنند.
این روند باعث شد سرمایه‌های بانکی به جای هدایت به پروژه‌های واقعی مسکن، در پروژه‌های تجاری نیمه‌تمام یا فاقد بازدهی بلندمدت قفل شود. در نتیجه، بسیاری از طرح‌های مسکن که نیازمند تسهیلات بودند، نیمه‌کاره باقی ماندند و خانوارهای متوسط و کم‌درآمد همچنان چشم‌انتظار خانه‌های وعده داده‌شده ماندند. این وضعیت نه تنها عرضه واقعی مسکن را کاهش داد، بلکه اعتماد عمومی به کارکرد حمایتی بانک‌ها را نیز تضعیف کرد.
نمونه دیگر این رفتار در مناطقی مانند پردیس مشاهده شد؛ جایی که برخی بانک‌ها با خرید یک‌جا و انبوه آپارتمان‌های چند بلوک، عملاً به گرانی مسکن دامن زدند. این خریدهای گسترده باعث شد قیمت‌ها به‌طور مصنوعی بالا برود و دسترسی اقشار متوسط به مسکن دشوارتر شود. این روند بانک‌ها را به بازیگران اصلی بازار مسکن کرد و به جای ایفای نقش تسهیل‌گر، خود به عامل تورم و بی‌ثباتی بدل شده‌اند. درواقع انباشت بیش از ۵۰ هزار میلیارد تومان دارایی ملکی توسط بانک‌ها، خرید یک‌جای صدها واحد در پردیس و توقف بیش از ۳۰ درصد پروژه‌های مسکن به دلیل کمبود تسهیلات؛ شواهدی روشن از نقش مستقیم بانک‌ها در شعله‌ور شدن تورم مسکن ایران.
در واقع، ورود بانک‌ها به پروژه‌های فاقد توجیه اقتصادی و خریدهای انبوه در بازار مسکن، چرخه‌ای معیوب ایجاد کرده است: سرمایه‌های بانکی به جای حمایت از تولید و عرضه واقعی، در مسیر سفته‌بازی و افزایش قیمت‌ها به کار گرفته می‌شود؛ از این رو بازار مسکن بیش از پیش از منطق اقتصادی فاصله می‌گیرد و به بازاری دستکاری‌شده و غیرشفاف تبدیل می‌شود. این تجربه نشان می‌دهد که تا زمانی که بنگاه‌داری بانک‌ها مهار نشود و سرمایه‌های بانکی به سمت پروژه‌های واقعی مسکن هدایت نگردد، بحران تورم مسکن ادامه خواهد داشت و اعتماد عمومی به نظام مالی بیش از پیش آسیب خواهد دید.
سوال اساسی این است که چرا بانک‌ها به بزرگ‌ترین مالکان زمین و پروژه‌های ساختمانی تبدیل شده‌اند. به‌رغم بخشنامه‌های بانک مرکزی مبنی بر منع بنگاه‌داری، بسیاری از بانک‌ها با ایجاد شرکت‌های زیرمجموعه یا دور زدن مقررات، در ساختوساز و خرید و فروش املاک فعال‌اند. این حضور گسترده موجب شده بخش قابل توجهی از زمین‌های شهری و پروژه‌های بزرگ در اختیار بانک‌ها قرار گیرد و عملاً عرضه مسکن به شکل رقابتی مختل شود. این موضوع نشان می‌دهد که بانک‌ها با تمرکز بر دارایی‌های ملکی، نه تنها منابع مالی خود را درگیر کرده‌اند، بلکه با محدود کردن عرضه واقعی، زمینه افزایش قیمت‌ها را فراهم کرده‌اند.
بانک‌ها با پرداخت تسهیلات خرید مسکن یا وام ساخت، باید نقش حمایتی داشته باشند، اما واقعیت این است که ناترازی مالی و اضافه برداشت‌ها موجب شده این تسهیلات بانک ها بیشتر به سمت پروژه‌های با پیمانکاران خاص هدایت شود تا اقشار متوسط. در نتیجه، نقدینگی تزریق‌شده به بازار مسکن به جای کاهش قیمت، به افزایش تقاضای سفته‌بازانه و رشد تورم منجر شده است. این وضعیت نشان می‌دهد که سیاست‌های اعتباری بانک‌ها به جای حمایت از تقاضای مصرفی، بیشتر به سمت تقاضای سرمایه‌ای حرکت کرده و همین امر فشار مضاعفی بر قیمت‌ها وارد کرده است.
در مقطع کنونی انباشت املاک توسط بانک‌ها یکی از عوامل اصلی افزایش بی‌رویه قیمت مسکن در شرایط رکود است. بانک‌ها با خرید زمین‌های مرغوب شهری و نگه‌داشتن آن‌ها به‌عنوان دارایی، عرضه واقعی را محدود کرده و انتظارات تورمی ایجاد می‌کنند. این رفتار مشابه «احتکار» است و باعث می‌شود قیمت‌ها حتی بدون افزایش تقاضای واقعی، رشد کنند. تحلیل این روند نشان می‌دهد که بانک‌ها با تبدیل زمین به یک دارایی سرمایه‌ای، عملاً آن را از چرخه تولید مسکن خارج کرده‌اند و این موضوع به کاهش عرضه و افزایش مصنوعی قیمت‌ها منجر شده است.
مالکیت بانک‌ها بر پروژه‌های ساختمانی به آن‌ها قدرت تعیین قیمت می‌دهد. وقتی بخش عمده‌ای از پروژه‌ها در اختیار نهادهای مالی است، قیمت‌گذاری نه بر اساس عرضه و تقاضای طبیعی، بلکه بر اساس منافع بانک‌ها شکل می‌گیرد. این وضعیت موجب شده بازار مسکن از منطق اقتصادی فاصله بگیرد و به بازاری دستکاری‌شده تبدیل شود. در واقع، بانک‌ها با کنترل بخش بزرگی از عرضه، توانسته‌اند قواعد بازی را به نفع خود تغییر دهند و این امر باعث شده قیمت‌ها بیشتر بر اساس منافع نهادی و کمتر بر اساس نیاز واقعی مردم تعیین شود.
پیامدهای اجتماعی و اقتصادی سرمایه گذاری بانک ها در مسکن بسیار گسترده است. مردم و سرمایه‌گذاران واقعی در سرگردانی به سر می‌برند؛ نمی‌دانند آیا باید وارد بازار شوند یا منتظر کاهش قیمت بمانند. بی‌اعتمادی به بازار مسکن باعث شده نقدینگی به سمت بازارهای موازی مانند طلا، ارز و بورس حرکت کند. علاوه بر این، مالکیت زمین و پروژه‌ها توسط بانک‌ها و نهادهای بزرگ، دسترسی اقشار متوسط و پایین به مسکن را دشوارتر کرده و شکاف طبقاتی را افزایش داده است. این پیامدها نشان می‌دهد که تورم مسکن تنها یک مسئله اقتصادی نیست، بلکه به یک بحران اجتماعی تبدیل شده که می‌تواند اعتماد عمومی به نظام مالی و اقتصادی کشور را تضعیف کند.
راهکارهای پیشنهادی برای عبور از این وضعیت شامل ممنوعیت جدی بنگاه‌داری بانک‌ها و نظارت سختگیرانه بر شرکت‌های زیرمجموعه، شفاف‌سازی مالکیت زمین و پروژه‌ها و الزام بانک‌ها به واگذاری دارایی‌های غیرمولد، هدایت تسهیلات به سمت خریداران واقعی و پروژه‌های کوچک و متوسط، و ایجاد بازار شفاف زمین و مسکن است که در آن قیمت‌گذاری بر اساس عرضه و تقاضای واقعی انجام شود. این راهکارها نشان می‌دهد که تنها با ایجاد قواعد پایدار و شفاف می‌توان اعتماد سرمایه‌گذاران را بازگرداند و بازار را از وضعیت دستکاری‌شده خارج کرد.
بنابراین باید گفت بانک‌ها به جای ایفای نقش تسهیل‌گر در بازار مسکن، با ورود گسترده به مالکیت زمین و پروژه‌های ساختمانی، به یکی از عوامل اصلی تورم مسکن در ایران تبدیل شده‌اند. تا زمانی که بنگاه‌داری بانک‌ها مهار نشود و سیاست‌های حمایتی واقعی برای خریداران و سازندگان کوچک اجرا نگردد، بازار مسکن در چرخه‌ای از تورم و بی‌ثباتی باقی خواهد ماند. این وضعیت نشان می‌دهد که اصلاح ساختار بانکی و بازگرداندن نقش آن‌ها به وظایف اصلی مالی، شرط لازم برای بازگشت ثبات به بازار مسکن است.
تمام حقوق برای پایگاه خبری سرمایه فردا محفوظ می باشد کپی برداری از مطالب با ذکر منبع بلامانع می باشد.
سرمایه فردا