شنبه ۱۷ آبان ۱۴۰۴
فعالان خرد ساختوساز که پیش‌تر با ساخت واحدهای کوچک در دوره رونق مسکن سودهای قابل‌توجهی کسب می‌کردند، حالا به‌دلیل رکود بازار، وارد حوزه بازسازی خانه‌های قدیمی شده‌اند. این افراد با شبکه‌ای از استادکاران و تجربه عملی، به پیمانکاران بازسازی تبدیل شده‌اند و نیاز خانواده‌هایی را پاسخ می‌دهند که توان خرید واحد نوساز را ندارند. این تغییر، هم به حفظ درآمد آن‌ها کمک کرده و هم کیفیت زندگی در بافت‌های فرسوده شهری را ارتقا داده است.
به گزارش سرمایه فردا، در سال‌هایی که بازار مسکن ایران با جهش‌های قیمتی همراه بود، بساز و بفروشها از شرکت‌های وابسته به بانک‌ها گرفته تا فعالان حقیقی با سرعتی بی‌سابقه وارد میدان ساختوساز شدند. اما حالا، با رکود سنگین، کاهش قدرت خرید و خروج سرمایه‌های کلان، این گروه یا از بازار خارج شده‌اند یا مدل فعالیت خود را به‌کلی تغییر داده‌اند. از بازسازی خانه‌های کلنگی تا اجاره‌داری حرفه‌ای، بساز و بفروشها در حال بازتعریف نقش خود در اقتصاد شهری هستند.
در سال‌هایی نه‌چندان دور، که بازار مسکن ایران به یکی از سودآورترین عرصه‌های سرمایه‌گذاری تبدیل شده بود. قیمت‌ها با سرعتی سرسام‌آور بالا می‌رفتند و بساز و بفروشها، به‌ویژه شرکت‌های وابسته به بانک‌ها، با تکیه بر وام‌های کلان، پروژه‌های ساختمانی را یکی پس از دیگری کلید می‌زدند. هر قطعه زمین خالی، هر خانه کلنگی، فرصتی بود برای ساختوساز و سودآوری. در این دوره، ساختوساز نه‌تنها یک فعالیت اقتصادی، بلکه نوعی مسابقه برای تصاحب سهم بیشتر از بازار دارایی‌ها بود.
اما این روزها، ورق برگشته است. بازار مسکن در رکودی عمیق فرو رفته؛ معاملات به حداقل رسیده و قدرت خرید خانوارها به‌شدت کاهش یافته است. تورم عمومی، افزایش نرخ بهره بانکی، و نوسانات اقتصادی، تقاضا را به پایین‌ترین سطح در سال‌های اخیر رسانده‌اند. بساز و بفروش‌هایی که روزگاری با سرعت و جسارت وارد پروژه‌های جدید می‌شدند، حالا با احتیاط و تردید به آینده نگاه می‌کنند.
در این شرایط، رفتار بساز و بفروشها نیز دستخوش تغییر شده است. برخی از آن‌ها، به‌ویژه سرمایه‌گذاران خرد، از بازار خارج شده‌اند و سرمایه خود را به سمت بازارهای موازی مانند ارز، طلا یا حتی رمزارزها منتقل کرده‌اند. دیگر خبری از آن شتاب در خرید زمین و آغاز پروژه‌های جدید نیست.
گروهی دیگر، مدل فعالیت خود را تغییر داده‌اند. به‌جای فروش فوری واحدها، به سمت اجاره‌داری حرفه‌ای حرکت کرده‌اند. این تغییر، به‌ویژه در پروژه‌های لوکس و تجاری، با هدف حفظ جریان نقدی و کاهش ریسک فروش در شرایط رکودی انجام شده است. حالا بسیاری از واحدهای نوساز، به جای فروش، در قالب اجاره‌های بلندمدت عرضه می‌شوند.
در این میان، شرکت‌های بزرگ ساختمانی و زیرمجموعه‌های بانکی نیز مسیر متفاوتی را در پیش گرفته‌اند. آن‌ها با تنوع‌بخشی به فعالیت‌های خود، وارد حوزه‌هایی مانند مدیریت املاک، ساخت مراکز درمانی و آموزشی، و مشارکت در پروژه‌های دولتی شده‌اند. این استراتژی، نوعی واکنش به رکود بازار مسکن و تلاش برای حفظ پایداری مالی در شرایط دشوار اقتصادی است.
با وجود این تغییرات، چالش‌های ساختوساز همچنان پابرجاست. قیمت مصالح ساختمانی بالا باقی مانده، دسترسی به وام‌های بانکی محدودتر شده، و مقررات جدید شهری، هزینه‌های ساخت را افزایش داده‌اند. در چنین فضایی، تنها شرکت‌هایی که توان تطبیق با شرایط جدید را دارند، می‌توانند به فعالیت خود ادامه دهند.
در ادامه رکود بازار مسکن، نه‌تنها شرکت‌های بزرگ ساختمانی بلکه بساز و بفروش‌های حقیقی(همان افرادی که در سال‌های گذشته با ساخت واحدهای کوچک و فروش آن‌ها در اوج گرانی سودهای قابل‌توجهی به دست می‌آوردند)نیز ناچار به تغییر مسیر شده‌اند. این گروه که اغلب با سرمایه شخصی یا مشارکت محدود فعالیت می‌کردند، حالا دیگر نمی‌توانند پروژه‌های جدید را با همان سرعت و بازدهی گذشته آغاز کنند. کاهش تقاضا، افزایش هزینه ساخت، و افت قدرت خرید مردم، آن‌ها را به بازنگری در مدل کسب‌وکارشان واداشته است.
بسیاری از این فعالان، به‌جای ساختوساز از صفر، وارد حوزه تعمیر و بازسازی خانه‌های کلنگی شده‌اند. خانه‌هایی که سال‌هاست رنگ نوسازی ندیده‌اند، حالا با توجه به شرایط اقتصادی، به گزینه‌ای مقرون‌به‌صرفه برای خانواده‌هایی تبدیل شده‌اند که توان خرید واحد نوساز را ندارند. این افراد، به‌جای مهاجرت به مناطق جدید یا خرید آپارتمان‌های گران‌قیمت، ترجیح می‌دهند خانه قدیمی خود را بازسازی کنند و برای این کار، سراغ همان بساز و بفروش‌های سابق می‌روند.
دلیل این انتخاب روشن است؛ بساز و بفروش‌های حقیقی، به‌واسطه تجربه ساخت، با تمام اجزای فرآیند ساختمانی آشنا هستند. آن‌ها شبکه‌ای گسترده از استادکاران دارند؛ از گچ‌کار و برق‌کار گرفته تا لوله‌کش، کاشی‌کار، کابینت‌ساز و نقاش. این ارتباطات، به آن‌ها امکان می‌دهد پروژه‌های بازسازی را با سرعت، دقت و هزینه‌ای کنترل‌شده اجرا کنند. در واقع، آن‌ها حالا به پیمانکاران بازسازی تبدیل شده‌اند با همان مهارت‌ها، اما در قالبی جدید و متناسب با نیاز روز جامعه.
با عقب‌نشینی شرکت‌های بزرگ و سرمایه‌گذاران بانکی از بازار مسکن، پروژه‌های وسیع متوقف یا کوچک‌سازی شده‌اند. این خروج، باعث افت کیفیت ساختوساز، کاهش تنوع پروژه‌ها و تثبیت یا کاهش قیمت‌ها شده است. معاملات مسکن حالا بیشتر بر پایه تقاضای مصرفی واقعی شکل می‌گیرد، نه سرمایه‌گذاری‌های سوداگرانه. این گذار، اگرچه با چالش‌هایی همراه است، اما می‌تواند در بلندمدت به تعادل و بازتعریف بازار مسکن ایران منجر شود
برخی از این افراد حتی به‌صورت تخصصی در حوزه بازسازی داخلی فعالیت می‌کنند؛ طراحی آشپزخانه‌های مدرن، تعویض کف‌پوش‌ها، نورپردازی، بهینه‌سازی مصرف انرژی، و مقاوم‌سازی سازه‌های قدیمی. این تغییر، نه‌تنها به حفظ جریان درآمدی آن‌ها کمک کرده، بلکه به ارتقای کیفیت زندگی در بافت‌های فرسوده شهری نیز منجر شده است.
در نهایت، بساز و بفروش‌های حقیقی، با انعطاف‌پذیری و شناخت دقیق از بازار، توانسته‌اند خود را با شرایط جدید وفق دهند. آن‌ها دیگر صرفاً سازنده نیستند؛ بلکه به مشاوران بازسازی، مدیران پروژه‌های کوچک و تسهیل‌گران نوسازی شهری تبدیل شده‌اند. این تحول، اگرچه حاصل فشار اقتصادی است، اما می‌تواند در بلندمدت به حرفه‌ای‌تر شدن این گروه و ارتقای استانداردهای بازسازی در کشور منجر شود.
در حال حاضر می توان گفت آینده بازار مسکن و نقش بساز و بفروشها در آن، به عوامل متعددی بستگی دارد؛ بهبود قدرت خرید مردم، اصلاح سیاست‌های مالیاتی، ثبات در بازار ارز، و بازنگری در سیاست‌های شهری. تا آن زمان، بساز و بفروشها یا باید با مدل‌های جدید فعالیت خود را بازتعریف کنند، یا برای مدتی از صحنه ساختوساز کنار بروند و منتظر بازگشت رونق باشند.
یکی از تبعات حذف بساز بفروش های بزرگ، خروج سرمایه‌های کلان از بازار مسکن است، به همین دلیل چهره این بخش به‌تدریج دستخوش تغییراتی عمیق شده است، تغییراتی که هم در کیفیت ساختوساز و هم در قیمت‌گذاری معاملات اثرگذار بوده‌اند.
در سال‌هایی که سرمایه‌گذاران بزرگ، شرکت‌های وابسته به بانک‌ها و هلدینگ‌های ساختمانی با منابع مالی گسترده در بازار فعال بودند، پروژه‌های مسکونی با سرعت بالا و در مقیاس وسیع اجرا می‌شدند. رقابت میان این بازیگران، به‌ویژه در مناطق پرتقاضا، باعث شد کیفیت ساختوساز در برخی پروژه‌ها ارتقا یابد؛ از طراحی‌های مدرن گرفته تا استفاده از مصالح مرغوب و اجرای استانداردهای فنی. اما این رقابت، همزمان با رشد قیمت‌ها، به نوعی تورم ساخت نیز دامن زد،واحدهایی با ظاهر لوکس اما قیمت‌هایی فراتر از توان خرید طبقه متوسط عرضه می شد.
اکنون، با عقب‌نشینی سرمایه‌های کلان، این روند متوقف شده است. پروژه‌های بزرگ یا به تعویق افتاده‌اند یا با کاهش بودجه، در مقیاس کوچک‌تری ادامه یافته‌اند. نبود سرمایه‌گذاران قدرتمند، به‌ویژه در پروژه‌های مشارکتی، باعث شده بسیاری از طرح‌ها نیمه‌کاره بمانند یا با مصالح ارزان‌تر و کیفیت پایین‌تر اجرا شوند. در نتیجه، تنوع و کیفیت ساختوساز در بازار کاهش یافته و تمرکز بیشتر بر پروژه‌های حداقلی و بازسازی‌های محدود قرار گرفته است.
از سوی دیگر، خروج سرمایه‌های بزرگ تأثیر مستقیمی بر قیمت معاملات داشته است. در نبود تقاضای سرمایه‌گذاری، قیمت‌ها در بسیاری از مناطق تثبیت یا حتی کاهش یافته‌اند. معاملات مسکن، که پیش‌تر تحت تأثیر خریدهای سرمایه‌ای و سفته‌بازی بود، حالا بیشتر به سمت تقاضای مصرفی واقعی حرکت کرده است. این تغییر، اگرچه در کوتاه‌مدت به رکود منجر شده، اما در بلندمدت می‌تواند به تعادل نسبی در بازار کمک کند.
در واقع، خروج سرمایه‌های کلان، بازار مسکن را از یک فضای پرشتاب و سوداگرانه، به سمت بازاری آرام‌تر و مبتنی بر نیاز واقعی سوق داده است. اما این گذار، با چالش‌هایی همراه است؛کاهش کیفیت ساخت، افت انگیزه سرمایه‌گذاری، و محدود شدن گزینه‌های خرید برای متقاضیان. برای عبور از این مرحله، نیاز به سیاست‌گذاری هوشمندانه، حمایت از سازندگان خرد، و تسهیل دسترسی به منابع مالی برای پروژه‌های کوچک و متوسط وجود دارد.
بازار مسکن ایران، در حال بازتعریف خود است نه با برج‌های بلند و پروژه‌های میلیاردی، بلکه با خانه‌هایی که با دستان استادکاران محلی، برای خانواده‌هایی ساخته یا بازسازی می‌شوند که به‌جای سود، به دنبال سرپناه‌اند.
خانه‌دار شدن به رؤیایی دور از دسترس بدل شده، دولت همچنان به وعده‌هایی دل بسته که روی کاغذ زیباست اما در عمل بی‌اثر. مسکن، این نیاز بنیادین، حالا به یکی از بزرگ‌ترین بحران‌های اجتماعی بدل شده که نه با شعار، بلکه با سیاست‌های اجرایی دقیق و شفاف باید درمان شود چیزی که فعلاً در میدان عمل دیده نمی‌شود.
با نزدیک شدن به پایان سند چشم‌انداز ۲۰ ساله، دولت و مجلس بار دیگر زمین را به‌عنوان کلید حل بحران مسکن معرفی کرده‌اند. ماده ۵۰ برنامه هفتم توسعه، وعده می‌دهد که انحصار زمین دولتی شکسته شود و مردم بتوانند خانه‌دار شوند. اما تجربه‌های گذشته از مسکن مهر تا نهضت ملی نشان داده‌اند که واگذاری زمین بدون نظارت، نه به عدالت، بلکه به سوداگری و رانت ختم می‌شود.
درواقع برای آن‌که زمین رایگان به ابزاری برای عدالت شهری بدل شود، باید با دو شرط اساسی همراه باشد؛ نخست، واگذاری زمین تنها به افراد فاقد مالکیت مسکونی انجام گیرد تا از تبدیل آن به امتیازی برای مالکان چندخانه‌ای جلوگیری شود؛ دوم، واگذاری باید مشروط به ساخت و سکونت در بازه زمانی مشخص باشد و انتقال امتیاز یا فروش زمین ممنوع شود. در غیر این صورت، زمین رایگان به کالای سرمایه‌ای بدل شده و وارد چرخه سوداگری خواهد شد.
تجربه‌های پیشین مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن نشان داده‌اند که واگذاری زمین بدون نظارت کافی، منجر به شکل‌گیری طبقه‌ای از دلالان مجوز شده است. بسیاری از واحدها نیمه‌کاره رها شدند یا به بازار آزاد منتقل شدند، بدون آن‌که هدف اصلی خانه‌دار شدن طبقات متوسط و کم‌درآمد تحقق یابد. در نهضت ملی نیز، با وجود وعده ساخت سالانه یک میلیون واحد، آمارها از تحقق کمتر از ۲۰ درصد اهداف حکایت دارند. علت اصلی این ناکامی‌ها، نبود سازوکارهای نظارتی، فقدان پایگاه داده مالکیت، و نبود ضمانت اجرایی برای ساخت و سکونت واقعی در زمین‌های واگذارشده است.
برنامه هفتم توسعه وعده داده با واگذاری زمین رایگان، مسیر خانه‌دار شدن مردم را هموار کند، اما تجربه‌های گذشته از مسکن مهر تا نهضت ملی نشان داده‌اند که بدون نظارت مؤثر، این سیاست به رانت و سوداگری ختم می‌شود. در حالی‌که قیمت مسکن در تهران به مرز ۱۵۰ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده و بیش از ۷۰ درصد مردم خانه‌دار شدن را غیرممکن می‌دانند، طرح‌هایی مانند پروژه خانه‌اولی‌ها نیز به‌دلیل فقدان اراده اجرایی و طراحی نهادی رها شده‌اند و حالا قرار شده واگذاری زمین رایگان برای عدالت در اسکان نیز کنار گذاشته شود
در حالی‌که قیمت هر متر مربع مسکن در تهران به مرز ۱۵۰ میلیون تومان رسیده، و طبق نظرسنجی ایسپا بیش از ۷۰ درصد مردم خانه‌دار شدن را غیرممکن می‌دانند، دولت همچنان از طرح‌هایی سخن می‌گوید که در اجرا، کمتر از ۲۰ درصد پیشرفت داشته‌اند. فاصله میان وعده و واقعیت، آن‌قدر زیاد شده که حتی اگر تمام درآمد یک خانوار متوسط پس‌انداز شود، بیش از دو دهه طول می‌کشد تا بتوان خانه‌ای ۸۰ متری خرید.
برنامه هفتم توسعه، در ظاهر سندی برای نجات بازار مسکن است، اما در باطن، آزمونی برای صداقت سیاست‌گذاران. آیا دولت واقعاً می‌خواهد زمین را از کالای سرمایه‌ای به حق سکونت تبدیل کند؟ یا بار دیگر، زمین بهانه رایگان به ابزاری برای انتقال سود به افراد دارای رانت بدل خواهد شد؟
کارشناسان هشدار داده‌اند که بدون پایگاه داده ملی زمین، بدون کارگروه شفاف و بدون حمایت مالی هدفمند، این طرح نیز به سرنوشت پروژه‌های نیمه‌تمام گذشته دچار خواهد شد. شهرهای اقماری مانند پردیس و پرند، که قرار بود مأمن طبقات متوسط باشند، حالا با زیرساخت‌های ناقص و فاصله زیاد از مراکز اشتغال، به نماد شکست سیاست‌های مسکنی بدل شده‌اند.
دولت پزشکیان می‌گوید تمرکزش بر «زمین‌سازی برای مشارکت مردم» است، نه توزیع مستقیم زمین. اما حتی این رویکرد، اگر با نظارت عمومی و عدالت در تخصیص همراه نباشد، نمی‌تواند بحران را حل کند. مسکن، تنها یک واحد ساختمانی نیست؛ سنگ‌بنای ثبات خانوادگی، ازدواج، مهاجرت معکوس و امید اجتماعی است.
درواقع سند چشم‌انداز، ایران با دو چهره از مسکن روبه‌روست، شهری که رشد کرده، و مردمی که از تملک آن جا مانده‌اند. اگر برنامه هفتم نتواند این شکاف را ترمیم کند، واگذاری زمین رایگان نیز چیزی جز تکرار یک سیاست شکست‌خورده نخواهد بود. عدالت شهری، تنها زمانی محقق می‌شود که زمین نه امتیاز، بلکه حق باشد و این حق، نه در مصوبه‌ها، بلکه در زندگی واقعی مردم معنا پیدا کند.
باید این واقعیت را پذیرفت که در امتداد ناکامی‌های سیاست‌گذاری مسکن، پروژه نهضت ملی نیز نتوانسته به وعده‌های خود جامه عمل بپوشاند. با وجود هدف‌گذاری ساخت سالانه یک میلیون واحد، آمارهای رسمی نشان می‌دهند که تحقق این هدف کمتر از ۲۰ درصد بوده است. این عقب‌ماندگی نه‌تنها به ضعف در تأمین مالی و نبود زیرساخت‌های اجرایی بازمی‌گردد، بلکه به فقدان پایگاه داده مالکیت، نبود ضمانت ساخت و سکونت، و بی‌نظمی در تخصیص زمین نیز مرتبط است. بسیاری از واحدهای تعریف‌شده در نهضت مسکن ملی، هنوز در سطح زمین باقی مانده اند.
در تهران، بحران مسکن ابعاد پیچیده‌تری دارد. این جهش قیمتی، بیش از آن‌که ناشی از تورم عمومی باشد، حاصل کمبود شدید عرضه در برابر تقاضای انباشته است. در سال‌های اخیر، نه‌تنها ساختوساز در مناطق مرکزی و برخوردار کاهش یافته، بلکه پروژه‌های دولتی نیز به حاشیه شهرها منتقل شده‌اند که زیرساخت‌های حمل‌ونقل، اشتغال و خدمات عمومی ناکافی‌اند. این جابه‌جایی، نه‌تنها به کاهش جذابیت سکونت منجر شده، بلکه باعث شده تقاضا همچنان در مناطق مرکزی متمرکز بماند و قیمت‌ها به‌طور افسارگسیخته افزایش یابد.
از سوی دیگر، سیاست‌های زمین‌محور دولت، بدون همراهی با تسهیلات ساخت، حمایت از عرضه‌کنندگان واقعی و کنترل سوداگری، نتوانسته‌اند گره‌ای از بحران باز کنند. در واقع، کمبود عرضه در تهران نه‌تنها به ضعف در تولید واحدهای جدید مربوط است، بلکه به احتکار زمین، نبود مشوق‌های ساختوساز، و بی‌اعتمادی سرمایه‌گذاران به ثبات سیاست‌گذاری نیز گره خورده است. تا زمانی که دولت نتواند با سیاست‌های شفاف، پایدار و نظارت‌پذیر، مسیر ساخت واقعی را هموار کند، وعده‌هایی مانند واگذاری زمین رایگان یا نهضت ملی، تنها در حد شعار باقی خواهند ماند و بحران مسکن، به‌ویژه در کلان‌شهرها، ادامه خواهد یافت
بحران مسکن و شکاف میان وعده‌های سیاست‌گذاران و واقعیت زندگی مردم، یکی از پرسش‌های اساسی که بی‌پاسخ مانده، سرنوشت پروژه «خانه‌اولی‌ها»ست طرحی که قرار بود به زوج‌های جوانی که تازه ازدواج کرده‌اند کمک کند تا نخستین واحد مسکونی خود را با حمایت دولت تأمین کنند. این طرح، با وجود تبلیغات گسترده، عملاً رها شد؛ نه به دلیل نبود منابع، بلکه به‌واسطه فقدان اراده اجرایی، ضعف در طراحی نهادی، و بی‌توجهی به زمان‌مند بودن نیاز سکونت.
دولت در حالی پروژه خانه‌اولی‌ها را کنار گذاشت که می‌توانست با یک سیاست ساده اما مؤثر، واگذاری زمین را به لحظه ثبت ازدواج گره بزند. این اقدام نه‌تنها می‌توانست انگیزه‌ای برای ازدواج و تشکیل خانواده باشد، بلکه از همان ابتدا مسیر ساخت و سکونت را برای زوج‌های جوان هموار می‌کرد. اما در عمل، واگذاری زمین به تأخیر افتاد، مشروط به فرآیندهای پیچیده و نامشخص شد، و در بسیاری موارد، به دست کسانی رسید که نه خانه‌اولی بودند و نه متقاضی واقعی سکونت.
دلیل این عقب‌نشینی، به ساختار ناکارآمد تخصیص منابع بازمی‌گردد. دولت به‌جای طراحی یک نظام شفاف و هدفمند برای شناسایی زوج‌های فاقد مسکن، به سازوکارهای عمومی و غیرتخصصی متوسل شد؛ سازوکارهایی که نه اولویت‌بندی دارند، نه ضمانت اجرایی برای ساخت، و نه مانع سوداگری می‌شوند. در نتیجه، زمین‌هایی که می‌توانستند به نقطه آغاز زندگی مشترک تبدیل شوند، یا در چرخه دلالی گم شدند یا به پروژه‌های نیمه‌تمام بدل گشتند.
از سوی دیگر، عدم واگذاری زمین در لحظه ثبت ازدواج، نشان‌دهنده بی‌توجهی به «زمان‌مندی نیاز» است. زوج‌های جوان، در آغاز زندگی، بیش از هر زمان دیگری به حمایت سکونتی نیاز دارند. تأخیر در این حمایت، نه‌تنها فشار اقتصادی را افزایش می‌دهد، بلکه به تعویق افتادن فرزندآوری، مهاجرت به شهرهای بزرگ، و حتی فروپاشی زودهنگام خانواده‌ها منجر می‌شود.
اگر دولت واقعاً به دنبال حل بحران مسکن و تقویت بنیان خانواده است، باید واگذاری زمین را به لحظه ثبت ازدواج پیوند بزند با شروط روشن یعنی عدم مالکیت قبلی، الزام به ساخت در بازه زمانی مشخص، و ممنوعیت فروش یا واگذاری امتیاز. این سیاست، اگر با تسهیلات مالی هدفمند و نظارت عمومی همراه شود، می‌تواند خانه‌دار شدن را از رؤیا به واقعیت نزدیک کند و پروژه خانه‌اولی‌ها را از حاشیه به متن بازگرداند.
تمام حقوق برای پایگاه خبری سرمایه فردا محفوظ می باشد کپی برداری از مطالب با ذکر منبع بلامانع می باشد.
سرمایه فردا