یکشنبه ۳۰ آذر ۱۴۰۴
تعاونیهای مسکن که طبق قانون باید ۲۰ درصد اقتصاد را در اختیار میداشتند، امروز نهتنها سهمی ناچیز دارند بلکه به یکی از پرحاشیهترین بخشهای ساختوساز تبدیل شدهاند. انبوه پروندههای حقوقی، پیشفروشهای بیضمانت، خروج وجوه از مسیر مصوب، مدیریتهای چندلایه و بیپاسخ، و پروژههایی که ۱۰ تا ۱۵ سال طول کشیدهاند، تصویری از یک ساختار فرسوده و بیمسئولیت ارائه میدهد که دهها هزار میلیارد ریال خسارت مستقیم و غیرمستقیم به متقاضیان وارد کرده است.
چند سالی هست که دیگر خبری از تعاونی ها نیست و فقط برخی مواقع از نبودش در اقتصاد گلایه مند هستند، اما چرا تعاونی ها از اقتصاد کنار گذاشته شده اند و تنها گفته می شود سهمی ۳ درصدی دارند در حالی که طبق قانون قرار بود نقشی ۲۰ درصدی ایفا کنند؟
سابقه پروندههای حقوقی مسکن مهر و پروژههای تعاونی مسکن، تصویری روشن از شکاف حکمرانی در ساختوساز و عملکرد تعاونی ها را نشانمیدهند. تعهدات کمپشتوانه، پیشفروشهای بیضمانت و مدیریتهای چندلایهای که بخش بزرگی از متقاضیان مسکن با پیمانکاری تعاونی ها را درگیر کرده بود از مهمترین قابلیت های همکاری با تعاونی ها در مسکن سازی بود. در سال ۱۴۰۴ همچنان بسیاری از مطالبات متقاضیان در تعاونیها باز است.
پرسش اصلی این است که چرا بیشترین حجم شکایتها از «مسکن اجتماعی» مربوط به پروژههایی شد که تعاونیها در آن حضور داشتند. پاسخ را باید در ترکیب پیشفروشهای بیپشتوانه، نبود حسابهای امانی، چندپارگی تصمیمگیری در هیئتمدیرهها و وابستگی به منابع ناپایدار جستوجو کرد. این عوامل ریسک حقوقی را ساختاری کرده و شکاف بین وعده و تحویل را مزمن ساخت. نتیجه این وضعیت، انباشت پروندهها در محاکم حقوقی و کیفری، توقف یا تعویق تحویل واحدها و انتقال هزینههای اجرایی به متقاضیان کمدرآمد بود؛ همان کسانی که قرار بود ذینفعان اصلی سیاست باشند.
در مسکن مهر، تعهدات فراتر از ظرفیت به موجی از شکایات انجامید. وعدههای زمان تحویل و متراژ بدون پشتوانه فنی و مالی، به دعاوی الزام به تحویل، الزام به تنظیم سند و مطالبه خسارت تأخیر تبدیل شد. نبود حسابهای امانی و تضامین اجرایی، مسیر مصرف وجوه در خارج از پروژه را هموار کرد و مشکلات مالی ساخت را تشدید نمود. واگذاریهای چندلایه به پیمانکاران و تعاونیها با مسئولیتهای مبهم، مسیر پاسخگویی را مخدوش کرد و زیاندیدگان در تعیین طرف دعوی صحیح سرگردان شدند. در نهایت، افزایش هزینههای نوسازی و تعدیل قیمتها، بار زیان را بر دوش خانوارهای کمدرآمد گذاشت و هدف عدالتمحور طرح را تضعیف کرد.
در پروژههای تعاونی مسکن اجتماعی ضعف حاکمیت شرکتی و هیئتمدیرههای منتخب اعضا با حسابرسی حداقلی و صورتهای مالی غیرشفاف، بستری برای تصمیمات پرریسک و تعارض منافع شد. مدل پرداخت قسطمحور بدون برنامه زمانبندی تضمینشده، پروژهها را در معرض توقفهای سریالی قرار داد. جابجایی منابع بین پروژهها و آغاز طرحهای موازی، شکایات مربوط به خیانت در امانت یا تحصیل مال نامشروع را افزایش داد. نبود سامانههای رهگیری وجوه و پیشرفت فیزیکی نیز باعث شد متقاضیان با عدم تقارن اطلاعاتی روبهرو شوند و نتوانند پیش از بحران اقدام کنند.
در سال ۱۴۰۴ همچنان پروندههای متعددی باز است. پروندههای الزام به تحویل یا تنظیم سند در تعاونیهایی با پیشرفت فیزیکی ۶۰ تا ۸۵ درصد متراکم شده و گره اصلی آن تأمین نقدینگی تکمیلی و رفع معارضات زمین است. پروندههای کیفری مرتبط با وجوه اعضا در تعاونیهای چندپروژهای ناشی از خروج وجوه از مسیر مصوب و تأخیرهای عمدی است که نیازمند حسابرسی قضایی دقیق خواهد بود. اختلافات با پیمانکاران نیز به دلیل ابهام در قراردادهای EPC و فقدان پیوست تعدیل قیمت، به دعاوی متعدد انجامیده است. همچنین معارضات حقوقی زمین و تغییرات ضوابط شهری، تأخیر در اخذ پایانکار و تفکیک را به دعاوی الزام به ایفای تعهد کشانده است.
واقعیت این است که فعلا راهاندازی حسابهای امانی پروژهمحور با برداشت مشروط به پیشرفت فیزیکی تأییدشده، امکان انحراف وجوه را کاهش داده است. الزام به حسابرسی مستقل و ارائه گزارشهای دورهای، شفافیت را برای اعضا و نهادهای ناظر افزایش داده است. جایگزینی هیئتمدیرههای غیرحرفهای با مدیران پروژه و قراردادهای EPC با شاخصهای عملکرد مشخص، زمانبندی تحویل را تثبیت کرده است. استفاده از ابزارهای مالی نوین مانند اوراق سلف موازی مسکن، صندوق پروژه و تهاتر زمین، شکاف نقدینگی پایان کار را پوشش داده است. تشکیل کارگروههای میانجیگری برای مصالحه جمعی نیز دعاوی فردی را به تسویههای ساختاری تبدیل کرده است.
سامانههای رهگیری یکپارچه برای وجوه و صورتوضعیتها، امکان مشاهده آنلاین برای اعضا و ثبت ناظر را فراهم کرده و دعاوی ناشی از عدم اطلاعرسانی را کاهش داده است. بازنگری حقوقی پیشفروش و تعمیم الزامات قانون پیشفروش ساختمان به پروژههای تعاونی، ثبت قرارداد رسمی، تضمین تحویل و بیمه کیفیت را الزامی کرده است. همچنین تعریف آپشن خروج برای اعضای معترض با محاسبه ارزش روز سهم و پرداخت مرحلهای، تنشهای اجتماعی و حقوقی را کاهش داده است.
حضور تعاونیها تبعات سنگینتری داشت زیرا مدل مسئولیت جمعی عملاً به بیمسئولیتی انجامید و پاسخگویی گم شد. نبود استانداردهای مالی و کنترل داخلی، تصمیمات پرنوسان و هزینهزا خلق کرد. تورم ساخت، نوسان ارز و تغییرات ضوابط شهری بدون پیوست مدیریت ریسک، هر شوک را به بحران حقوقی تبدیل کرد. فاصله بین سیاست و اجرا نیز باعث شد اهداف مسکن اجتماعی محقق نشود و حاکمیت چندگانه ناکارآمدی را تشدید کند.
بیشترین شکایات مسکن اجتماعی در پروژههای تعاونی رخ داد، نه به دلیل ماهیت تعاونی بلکه به دلیل ضعف حاکمیت شرکتی، نبود ابزارهای مالی مطمئن و طراحی حقوقی ناکامل. واقعیت امروز ۱۴۰۴ این است که بخشی از پروندهها هنوز باز است، اما آیا مسیر حلوفصل با حسابهای امانی، صندوقهای پروژه، قراردادهای حرفهای و میانجیگری تخصصی ممکن است؟ بازگشت اعتماد تنها با تحویل بهموقع، شفافیت مالی قابلسنجش و راهحلهای خروج منصفانه ممکن خواهد بود. اگر این سه ستون همزمان اجرا شوند، مسکن تعاونی میتواند از منبع بحران به ابزار کارآمد تأمین مسکن اجتماعی تبدیل شود.
بر اساس گزارشهای رسمی و رسانهای، زیانهای مالی ناشی از پروژههای تعاونی مسکن مهر و اجتماعی به دهها هزار میلیارد ریال رسیده است. بسیاری از متقاضیان علاوه بر پرداخت آوردههای اولیه، مجبور به تأمین هزینههای اضافی شدند و در مواردی حتی پس از گذشت بیش از یک دهه هنوز موفق به دریافت واحدهای خود نشدهاند. این وضعیت نه تنها سرمایههای خانوارهای کمدرآمد را در پروژههای نیمهتمام قفل کرده، بلکه اعتماد عمومی به سازوکار تعاونیها را نیز به شدت خدشهدار کرده است.
پروندههای حقوقی مسکن مهر و پروژههای تعاونیها تنها به تأخیر در تحویل واحدها ختم نشد، بلکه ابعاد مالی سنگینی برای متقاضیان به همراه داشت. آوردههای اولیه اعضا که در سالهای ابتدایی دهه ۸۰ بین ۱۰ تا ۲۰ میلیون تومان بود، در اثر تورم و تعدیلهای مکرر به بیش از ۳۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان افزایش یافت. این جهش هزینهای بسیاری از خانوارهای کمدرآمد را از ادامه مشارکت بازداشت و عملاً سرمایههای آنان را در پروژههای نیمهتمام متوقف کرد.
در سطح ملی، تنها در بخش تعاونیهای مسکن مهر، بیش از ۲۰۰ هزار واحد با مشکلات حقوقی و مالی مواجه شد. گزارش اتحادیه تعاونیهای مسکن مهر استان تهران نشان میدهد که برخی مدیران تعاونیها با توقف پروژهها و فروش واحدها به قیمت روز، زیانی معادل هزاران میلیارد ریال به متقاضیان وارد کردند. این اقدام باعث شد بسیاری از خانوادهها پس از سالها پرداخت اقساط، همچنان بدون سرپناه باقی بمانند و بار مالی سنگینی را تحمل کنند.
از منظر خسارت مستقیم، در پروندههای کیفری مرتبط با تعاونیها، مبالغی بین ۵۰ تا ۲۰۰ میلیارد ریال در هر پروژه به عنوان وجوه اعضا خارج از مسیر مصوب هزینه شد. در مجموع، برآوردها نشان میدهد که حجم منابع معطل یا منحرفشده در پروژههای تعاونی مسکن مهر و اجتماعی تا سال ۱۴۰۴ به بیش از ۱۰ هزار میلیارد ریال رسیده است. این ارقام نشاندهنده عمق بحران مالی و مدیریتی در این بخش است.
این زیانها تنها به اعداد مالی محدود نمیشود؛ بلکه هزینه فرصت از دسترفته نیز باید محاسبه شود. بسیاری از متقاضیان در طول ۱۰ تا ۱۵ سال گذشته، به جای بهرهبرداری از واحدهای مسکونی، مجبور به پرداخت اجارهبهای سنگین شدند. اگر متوسط اجاره ماهانه یک واحد ۷۰ متری در شهرهای جدید را حدود ۵ تا ۷ میلیون تومان در سالهای اخیر در نظر بگیریم، خانوادههایی که بیش از یک دهه در انتظار تحویل واحد بودند، عملاً متحمل زیانی معادل ۶۰۰ تا ۸۰۰ میلیون تومان فقط از محل اجاره شدند.
مجموع خسارتهای مستقیم شامل آوردههای معطل و وجوه منحرفشده، و خسارتهای غیرمستقیم شامل اجارههای پرداختی و تورم هزینه ساخت، نشان میدهد که پروژههای تعاونی مسکن مهر و اجتماعی به جای کاهش بار مالی خانوارهای کمدرآمد، آنان را با زیانی معادل میلیاردها تومان در سطح خانوار و دهها هزار میلیارد ریال در سطح ملی مواجه کردهاند.
بنابراین بحران تعاونیها تنها یک مشکل اجرایی نبود، بلکه یک شکست اقتصادی و اجتماعی بزرگ محسوب میشود. زیانهای چند هزار میلیارد ریالی، آوردههای قفلشده، اجارههای تحمیلی و تورم هزینه ساخت، متقاضیان را به شدت آسیبپذیر کرده است. اصلاحات اخیر مانند راهاندازی حسابهای امانی، صندوقهای پروژه و میانجیگری حقوقی اگرچه بخشی از مسیر را هموار کرده، اما جبران کامل این خسارتها نیازمند بازنگری جدی در مدل تعاونیهای مسکن و حمایت مستقیم دولت از زیاندیدگان خواهد بود.
تمام حقوق برای پایگاه خبری سرمایه فردا محفوظ می باشد کپی برداری از مطالب با ذکر منبع بلامانع می باشد.
سرمایه فردا