دوشنبه ۱۷ آذر ۱۴۰۴
در حالی اخیراً وزیر راه و شهرسازی نسبت به سیاست حمایتی دولت از مسکن انتقاد کرده است که طبق اصل ۳۱ قانون اساسی دولت مکلف به سیاستهای مسکنی برای اقشار محروم است. در حال حاضر نیز طبق آخرین آمار رسمی قیمت هر متر مسکن در تهران به ۱۰۲ میلیون رسیده که به زعم کارشناسان علت اصلی آن بیبرنامگی و ترک فعلهای مکرر دولت در حوزه مسکن است.
به گزارش سرمایه فردا، اخیراً فرزانه صادق مالواجرد وزیر راه و شهرسازی، ضمن مخالفت با مسکن مهر و سیاستهای مسکنی دولت گذشته، از تمرکز پروژههای دولتی ساخت مسکن برای محرومان نیز انتقاد کرده است. صحبتهای وزیر راه و شهرسازی، واکنش بسیاری از نمایندگان مجلس و کارشناسان مسکن را در پی داشت. چراکه طبق قانون اساسی و اصل ۳۱ دولت و به تبع آن وزارت راه و شهرسازی مکلف به مسکن دار کردن اقشار کم درآمد و محروم جامعه از دهکهای یک تا سه هستند و باید اولویت سیاستگذاری آنها در این راستا باشد.
طبق آخرین آمار رسمی که قیمت هر متر مربع زمین در شهر تهران به بیش از ۱۰۲ میلیون تومان رسیده است. این جهش قیمتی نشان میدهد که خرید مسکن دیگر معضل دهکهای پایین نبوده و تبدیل به آرزویی دست نیافتنی برای غالب مردم کلانشهرها شده است. آنچه بررسیها نشان میدهد آن است که زمین با سهم ۵۰ تا ۷۰درصدی از هزینه تمام شده در قیمت نهایی مسکن عامل اصلی در گرانی و جهش قیمتی در این بازار است. همه اینها در حالی است که طبق دادههای سازمان ملی زمین و مسکن وزارت راه و شهرسازی، ۱ میلیون و ۸۰۰ هزار هکتار زمین در احتکار این وزارتخانه بوده که با عرضه تنها ۶درصد از آن میتوانند معضل مسکن را در کشور تماماً حل کنند.
طبق اصل ۳۱ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند به خصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند. ارسلان مالک مدیر عامل سازمان ملی زمین و مسکن نیز بیان کرده است که دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند مسکن فراهم کند. کارشناسان بر این باورند که دولت باید از خانهدار شدن اقشار کمدرآمد و دهکهای پایین جامعه حمایتهای جدی و مؤثر کند، چرا که این امر یکی از حقوق اساسی مردم هم جامعهای به شمار میرود. در حال حاضر، مدت زمان انتظار برای خانهدار شدن به اندازهای طولانی شده است که این رقم به بالای ۱۰۰ سال رسیده است. این وضعیت نه تنها باعث به وجود آمدن نارضایتی در میان مردم میشود، بلکه میتواند به بحرانهای اجتماعی و اقتصادی بزرگی در آینده نزدیک منجر گردد.
دولت چهاردهم از زمان به روی کار آمدنش تنها یک جلسه در شورای عالی مسکن برگزار کرده است. همچنین چه شخص رئیس جمهور و چه وزارت راه و شهرسازی به صورت مشخص و دقیقی صحبتی از برنامهای برای مدیریت بازار مسکن نکردند. طبق آمار مرکز آمار کشور، سهم بالای هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار در برخی شهرها مانند تهران به حدود ۵۰ درصد رسیده است. این رقم نشان از این دارد که بیشترین هزینه خانوار برای مسکن صرف میشود و آنان را برای تأمین دیگر نیازهای خود با مشکل روبهرو کرده است. از سوی دیگر نیز قیمت هر متر مربع زمین در شهر تهران از مرز ۱۰۲ میلیون تومان عبور کرده است و این نشان میدهد که خرید مسکن تبدیل به آرزویی دست نیافتنی برای مردم کلانشهرها شده است. در حالی وزیر راه و شهرسازی از ساخت خانه برای محرومین انتقاد میکند که طبقه متوسط کشور و دهکهای بالاتر نیز در تأمین مسکن با مشکل مواجهاند و برای این دسته از افراد جامعه نیز مشکل ایجاد شده است.
در شرایطی که دولت هیچ سیاست مشخص و کارآمدی برای کنترل قیمتها و ایجاد تعادل در بازار مسکن ندارد، این افزایش قیمتها باعث میشود تا اقشار کمدرآمد و متوسط جامعه نتوانند به خانهای مناسب دست یابند. در این خصوص عطا بهرامی اظهار داشت: دولت عرضه زمین را انجام نمیدهد و راهکاری را دنبال نمیکند. خانم مالواجرد به این مسئله اعتقاد ندارد و بیان میکند که نمیتوان شهرها را گسترش داد. مشخص نیست دقیقاً چه کسی مانع این مسئله است. چطور کل دنیا این کار را انجام میدهند؟ از حداکثر منابعی که دارند استفاده میکنند. دولت به گفتاردرمانی میپردازد و گرهگشایی نمیکند. راهحل این مشکل از نظر کارشناسان این است که دولت باید طرحهای حمایتی درستی برای دهکهای پایین در نظر بگیرد. یکی از این طرحها، تخصیص زمین است. عدم توجه به این مسائل باعث میشود تا شکافهای طبقاتی افزایش یابد و دسترسی به مسکن برای گروه کمدرآمد تقریباً غیر ممکن شود.
طبق داده رسمی سازمان زمین مسکن ۸/۱ میلیون هکتار زمین در اختیار دولت است، مساحتی ۳۰ برابر تهران. با توجه به اینکه بیشترین میزان قیمت مسکن متعلق به زمین آن بوده سؤال اصلی آن است که چرا دولت گره اصلی بازار مسکن که عرضه زمین است را باز نمیکند؟ عدم عرضه زمین و احتکار آن نه تنها اعتراض کارشناسان را به همراه داشته بلکه صدای فعالان حوزه ساخت و ساز را نیز با مشکل مواجه کرده است. نایبرئیس انجمن انبوهسازان تهران با تأکید بر وظیفه وزارت راه و شهرسازی در خصوص حل بحران مسکن گفت: دولت باید زمین در اختیار فعالان ساختوساز قرار دهد و دست از تملک زمین بردارد. دولت باید زمین در اختیار فعالان ساختوساز قرار دهد. زمانی که زمین در اختیار ساخت قرار گیرد، میتوان ویلاسازی یا عمودی سازی کرد. این امر بسته به شرایط و موقعیت منطقه است. تنها باید زمین آمادهسازی شود و دولت دست از تملک زمین بردارد و فرصت ساخت را ایجاد کند.
همه اینها نشان از این دارد یکی از راهحلهای مؤثر و پایدار برای حل بحران مسکن و کمک به خانهدار شدن اقشار کمدرآمد، واگذاری زمین به مردم است. دولت میتواند با تخصیص زمینهای دولتی یا اراضیای که در اختیار دارد، به مردم خصوصاً دهکهای پایین جامعه امکان ساخت خانه را فراهم کند. این اقدام علاوه بر کاهش هزینههای خرید و مسکن، میتواند به رونق اقتصادی نیز کمک کند. پژمانفر رئیس کمیسیون اصل ۹۰ مجلس بیان کرده است که راهبرد اصلی تأمین مسکن دولتی طی سالهای اخیر، از مسکن مهر تا نهضت ملی مسکن، تصدیگری دولت به شکل انبوهسازی و عمودی سازی بوده است. اما تجربه نشان میدهد که اگر به جای آپارتمانسازی زمین به مردم عرضه شود، مردم در عرض ۳ تا ۶ ماه خانههای خودشان را میسازند. کارشناسان معتقدند که با عرضه زمین نه تنها بحران مسکن حل خواهد شد، بلکه زمینهساز توسعه پایدار و متوازن در کشور میشود.
به روز رسانی خبر ۵ آذر ۱۴۰۴/ وزارت راه و شهرسازی که طی یک سالگذشته در اجرای پروژه نهضت ملی مسکن عملکردی ضعیف و کند داشته، اکنون بهجای جبران عقبماندگیها، فشار سنگینی را بر دوش متقاضیان گذاشته است. تازهترین اقدام این وزارتخانه، ارسال پیامکی هشدارآمیز از سوی اداره کل راه و شهرسازی استان تهران است که در آن به متقاضیان اعلام شده تا ۲۵ آذر باید آورده خود را به سقف ۷۰۰ میلیون تومان برسانند. در این پیامک تأکید شده که قسط فعلی ۱۰۰ میلیون تومان است و عدم پرداخت در موعد مقرر موجب توقف پروژه، افزایش قیمت تمامشده و در نهایت زیان مستقیم متقاضیان خواهد شد.
این رویکرد نشان میدهد وزارت راه به جای مدیریت صحیح منابع و پیشبرد پروژهها با برنامهریزی، بار مالی سنگین را به یکباره بر دوش مردم گذاشته است. درواقع چون پروژههای نهضت ملی مسکن سالها با کندی و ضعف اجرایی پیش رفتهاند، اکنون متقاضیان با تهدید توقف پروژه و کاهش امتیاز مواجه شدهاند؛ آن هم بر اساس سازوکاری که هر یک میلیون تومان پرداختی را معادل یک روز امتیاز در رتبهبندی قرار میدهد.
به این ترتیب، وزارت راه و شهرسازی به جای آنکه اعتماد از دسترفته مردم را با پیشرفت واقعی پروژهها بازگرداند، با فشار مالی ناگهانی و سنگین، نگرانیهای تازهای برای متقاضیان ایجاد کرده است؛ نگرانیهایی که میتواند به کاهش مشارکت منجر شود برای نمونه خبرها حکایت از این دارد که در برخی مناطق مانند پرند به دلیل افزایش ناگهانی قسط واریزی برخی از متقاضیان انصراف داده اند و اعملا کرده اند امکان تامین منابع در فرصت کوتاه را ندارند حتی برخی اعلام کرده اند امکان تامین این منابع حتی در بلندمدت را ندارند.
در یک سال و نیم گذشته وزارت راه و شهرسازی عملاً اقدام جدی و ملموسی برای پیشبرد پروژههای نهضت ملی مسکن انجام نداده است. وعدهها و برنامههای اعلامی در سطح کاغذ باقی مانده و بسیاری از پروژهها نسبت به زمانبندی اولیه با تأخیرهای قابل توجه مواجه شدهاند. این عقبماندگی اجرایی نه تنها سرعت خانهدار شدن متقاضیان را کند کرده، بلکه کارآمدی طرح را نیز کاهش داده چراکه با افزایش تورم عملا قیمت تمام شده پروژه بهقدری بالا می رود که دیگر مزیت قبل را ندارد.
درواقع در شرایطی که پروژهها به دلیل ضعف مدیریتی وزارت راه عقب افتادهاند، فشار مالی ناشی از تورم بهطور مستقیم بر دوش متقاضیان گذاشته شده است. اکنون بسیاری از خانوادهها که با امید خانهدار شدن وارد این طرح شده بودند، با آوردههای سنگین و غیرمنتظره مواجهاند؛ آوردههایی که در برخی موارد به چند صد میلیون تومان رسیده و توان پرداخت آن برای بخش بزرگی از متقاضیان دشوار یا حتی غیرممکن است.
به این ترتیب، ترکیب ضعف اجرایی وزارت راه و شهرسازی در یک سال و نیم گذشته با تورمهای اخیر، شرایطی را رقم زده که نه تنها پروژهها از برنامه عقب ماندهاند، بلکه فشار مالی مضاعفی بر متقاضیان وارد شده است. این وضعیت اگر با اصلاح جدی در مدیریت پروژهها و حمایتهای مالی همراه نشود، میتواند به افزایش نارضایتی اجتماعی و کاهش مشارکت در طرحی منجر شود که قرار بود امید خانهدار شدن را برای اقشار متوسط و کمدرآمد زنده کند.
تسریع در اجرای پروژههای نهضت ملی مسکن نه تنها یک ضرورت اجتماعی بلکه یک الزام اقتصادی است. از منظر اجتماعی، بسیاری از خانوارهای دهکهای پایین جامعه همچنان درگیر هزینههای سنگین اجارهنشینی هستند، هزینههایی که بخش بزرگی از درآمد ماهانه آنها را میبلعد و فشار مضاعفی بر معیشت آنها وارد میکند. اگر پروژههای نهضت ملی مسکن با سرعت بیشتری پیش برود و واحدهای مسکونی به مرحله بهرهبرداری برسند، این خانوارها میتوانند از چرخه اجاره خارج شوند و هزینههای زندگیشان به شکل محسوسی کاهش یابد. این امر نه تنها به بهبود رفاه اجتماعی منجر میشود بلکه میتواند بخشی از فشار تورمی در بازار اجاره را نیز تعدیل کند.
از منظر اقتصادی و صنعتی، فعالسازی سریعتر پروژههای نهضت ملی مسکن به معنای رونق بیشتر در زنجیرههای تولیدی مرتبط است. بخشهای کلیدی مانند معدن، فولاد، سیمان و صنایع وابسته به ساختوساز با افزایش تقاضا برای مصالح و تجهیزات ساختمانی، فرصت رشد و اشتغال بیشتری پیدا خواهند کرد. این رونق میتواند موتور محرک تازهای برای اقتصاد کشور باشد و علاوه بر ایجاد اشتغال مستقیم در پروژههای ساختمانی، به فعالسازی صنایع بالادستی و پاییندستی نیز منجر شود.
به همین دلیل، سرعتبخشی به اجرای پروژههای نهضت ملی مسکن نه تنها به کاهش هزینههای زندگی دهکهای پایین و کاهش فشار اجارهنشینی کمک میکند، بلکه بهعنوان یک محرک اقتصادی گسترده، توانایی دارد بخشهای مهمی از اقتصاد ایران را از رکود خارج کرده و به سمت پویایی و رشد هدایت کند. این دو وجه اجتماعی و اقتصادی در کنار هم نشان میدهد که هرگونه تأخیر در اجرای پروژهها، هزینهای سنگین برای مردم و اقتصاد کشور به همراه خواهد داشت.
باید توجه داشت که بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۴ با شکاف جدی میان عرضه و تقاضا روبهروست. از یک سو، تقاضای واقعی برای خانه به دلیل افزایش ازدواجها، رشد جمعیت شهری و فشار اجارهنشینی در دهکهای پایین جامعه رو به افزایش است. از سوی دیگر بسیاری از خانوارها توان ورود به بازار آزاد مسکن را ندارند و تنها امیدشان به طرحهای دولتی همچون نهضت ملی مسکن گره خورده است.
اما وقتی عرضه واحدهای جدید نهضت مسکن ملی بهشدت محدود مانده است. رکود ساختوساز، هزینههای سنگین زمین و مصالح، و افزایش دستمزد نیروی کار در کنار تورم عمومی اقتصاد، قیمت تمامشده واحدها را بالا برده و انگیزه سازندگان را کاهش داده است. همین عوامل باعث شده تولید مسکن نتواند همپای تقاضا حرکت کند و شکاف میان نیاز واقعی مردم و ظرفیت ساختوساز روزبهروز بیشتر شود.
وزارت راه و شهرسازی که باید نقش هماهنگکننده میان عرضه و تقاضا را ایفا کند، در این زمینه عقب مانده است. طرح نهضت ملی مسکن که قرار بود امید خانهدار شدن را برای اقشار متوسط و کمدرآمد زنده کند، به دلیل ضعف اجرایی و کندی پیشرفت پروژهها نتوانسته پاسخگوی نیاز بازار باشد. بسیاری از پروژهها نسبت به برنامه زمانبندی عقب هستند و همین تأخیرها عدم تعادل عرضه و تقاضای موجود را بیشترکرده است.
از منظر اقتصادی، این عقبماندگی در بخش مسکن را به دلیل محدود بودن عرضه در برابر تقاضای بالا ایجاد می کند؛ بهگونهای که هر واحدی که به موقع ساخته و عرضه نشود، به معنای افزایش فشار بر بازار اجاره و رشد بیشتر قیمتهاست.
به طور کلی میتوان گفت بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ نشان میدهد تقاضا برای واحدهای جدید بسیار بالاست، اما عرضه به دلیل ضعف مدیریتی وزارت راه و شهرسازی و رکود ساختوساز نهضت مسکن ملی از بازار عقب مانده است. ااگر وزارت راه نتواند سرعت اجرای پروژههای نهضت ملی مسکن را بالا ببرد و هماهنگی میان عرضه و تقاضا را برقرار کند، این شکاف میتواند به افزایش قیمت تمام شده پروژه ها منجر می شود. در طول دولت چهاردهم به دلیل اینکه وزیر راه و شهرسازی معتقد است که وظیفه دولت مسکن سازی نیست عملا اتفاق خاصی در بخش ساخت و ساز اتفاق نیفتاده است. به همین دلیل اگر با همین رویکرد دولت پیشبرد در پایان دولت نیز شاهد نیمه کاره مانده پروزه ها خواهیم بود و این برخلاف وعده پایبندی دولت به اجرای نهضت مسکن ملی است.
در سوی دیگر، بازار مسکن تهران چهرهای متفاوت از خود نشان داده است. میانگین قیمت دلاری هر مترمربع آپارتمان در مهرماه به ۸۸۶ دلار رسیده؛ رقمی که نهتنها ۳۴ درصد پایینتر از مهر پارسال است، بلکه کمترین سطح از مهر ۹۹ تاکنون محسوب میشود.
در شرایطی که طی سالهای گذشته قیمت دلار محرک اصلی رشد قیمت مسکن بود، امسال این رابطه دچار گسست شده است. کارشناسان علت را در ترکیبی از ریسکهای سیاسی، جنگ اخیر و تغییر انتظارات تورمی میدانند عواملی که موجب شدهاند واکنش بازار مسکن به نوسانات ارزی، برخلاف گذشته، کند یا حتی معکوس شود.
تمام حقوق برای پایگاه خبری سرمایه فردا محفوظ می باشد کپی برداری از مطالب با ذکر منبع بلامانع می باشد.
سرمایه فردا