دوشنبه ۸ اردیبهشت ۱۴۰۴
مصوبات شورای عالی مسکن اگر چه برای کاهش فشار اقتصادی خانوارهای کم‌درآمد و ساماندهی بازار اجاره، است، اما به نظر می‌رسد که همچنان وضعیت بازار اجاره در ۱۴۰۴ بحرانی است.
به گزارش سرمایه فردا، شورای عالی مسکن، طرح‌های جدیدی را به پیشنهاد وزیر راه و شهرسازی برای کمک به خانوارهای کم‌درآمد و ساماندهی بازار اجاره معرفی کرده است. این طرح‌ها شامل تسهیلات مالی، تنظیم نرخ اجاره و برنامه‌هایی برای تسریع در ساخت مسکن هستند. وزیر اعلام کرد که هدف از این اقدامات، کاهش فشارهای اقتصادی بر خانواده‌های بی‌مسک و ایجاد تعادل در بازار اجاره است.
با این حال، پس از اعلام جزئیات این طرح‌ها، برخی از کارشناسان مسکن اظهار داشتند که دولت به‌جای ارائه راهکارهای واقعی، تنها به شعاردهی و تبلیغات پرداخته است. آن‌ها خواستار مسئولیت‌پذیری بیشتر دولت و وزارت راه و شهرسازی در حل مشکلات ریشه‌ای مسکن و اجاره شدند.
بر اساس قوانین موجود، وزارت صنعت و وزارت راه و شهرسازی مسئولیت تأمین زمین برای طرح‌های مسکن را بر عهده دارند. اراضی دولتی به‌صورت اجاره‌ای ۹۹ ساله در اختیار پروژه‌های مسکن قرار می‌گیرد. مدیریت واحدهای مسکونی نیز توسط کارفرمایان و تحت دستورالعمل مشترک این دو وزارتخانه انجام می‌شود. این تسهیلات بخشی از قانون جهش تولید مسکن هستند که با هدف تسریع در اجرای پروژه‌ها طراحی شده‌اند.
کارشناسان درباره وضعیت بازار اجاره در ۱۴۰۴ تأکید کردند که موفقیت این طرح‌ها به هماهنگی مؤثر بین بانک مرکزی، وزارت راه و شهرسازی و سایر نهادهای مرتبط بستگی دارد. تأمین به‌موقع بودجه و نظارت دقیق بر اجرای برنامه‌ها از عوامل کلیدی برای رسیدن به اهداف تعیین‌شده است. در صورت عدم اجرای صحیح این برنامه‌ها، اعتماد عمومی به نظام تضعیف شده و مشکلات موجود در بازار مسکن ممکن است تشدید شود.
دولت امیدوار است که با اجرای دقیق این مصوبات، معیشت خانوارهای کم‌درآمد و زوج‌های جوان بهبود یابد. اما کارشناسان معتقدند که بسته حمایتی دولت نتوانسته هیچ‌یک از مشکلات اصلی این حوزه را حل کند. مشکلات مسکن و اجاره همچنان بدون راهکار باقی مانده‌اند. آن‌ها امیدوارند که دولت با برنامه‌ریزی دقیق‌تر و تعهد بیشتر، به دنبال ارائه راهکارهای واقعی برای حل این چالش‌ها باشد.
یکی از نقاط ضعف فعلی، اجرای ناقص طرح جهش تولید مسکن است. این طرح که قبلاً توسط مجلس تصویب شده بود، تنها دو درصد اجرا شده است. این موضوع عمدتاً به دلیل رشد بازارهای موازی مانند ارز و طلا بوده که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را برای بانک‌ها جذاب نکرده است.
یکی دیگر از مشکلات فعلی، قیمت‌گذاری غیرمنطقی اجاره در ایران است. دولت از وظایف خود در زمینه قیمت‌گذاری منطقه‌ای با استفاده از ابزارهای مدرن، مانند هوش مصنوعی، شانه خالی کرده است. این در حالی است که معضل ودیعه در ایران بسیار بزرگ‌تر از اجاره شده و باعث شده بیش از ۷۰ درصد از قدرت خرید مستاجران به‌تدریج از بین برود.
یکی دیگر از معضلات فعلی، اخراج مستاجران است. بسیاری از مالکان برای افزایش مبلغ اجاره، مستاجران فعلی را اخراج کرده و با افزایش چشمگیر قیمت اجاره، آن‌ها را تحت فشار قرار می‌دهند. این رویکرد نه تنها نشان‌دهنده بی‌عدالتی در سیستم موجود است، بلکه باعث تشدید آسیب‌های اجتماعی و اقتصادی نیز می‌شود.
مجید گودرزی، کارشناس مسکن، درباره مشکلات قانونی و سیاست‌گذاری‌های بازار مسکن و مشکلات به وجود آمده برای مستاجران و در تحلیل وضعیت اجاره‌نشینی در ایران، به وطن امروز گفت: مستأجران ایرانی در مقایسه با سایر کشورها، درگیر نظامی غلط و ناعادلانه هستند. در تمام کشورهای جهان، مستأجران تنها هزینه اجاره می‌پردازند، اما در ایران، مستأجر باید چهار نوع هزینه را به طور همزمان تحمل کند:
۱-کاهش ارزش پول ملی: هر ساله قدرت خرید رهن مستأجران به اندازه نرخ تورم کاهش می‌یابد.
۲-تورم لجام‌گسیخته مسکن: افزایش اجاره بر اساس نرخ تورم، فشار مضاعفی به معیشت خانواده‌ها وارد می‌کند.
۳-سود تسهیلات بانکی: وام‌های ظالمانه و بدون حساب و کتاب که برای جبران تورم و کاهش ارزش پول پرداخت می‌شوند.
۴-اجاره ماهانه: مبلغی که مستأجر باید به‌صورت دوره‌ای به موجر بپردازد.
وی تأکید کرد که ودیعه در اقتصادهای جهانی به‌عنوان وجه التزام و ضمانت اجرای درست قرارداد اجاره شناخته می‌شود، نه اجاره. اما در ایران، ودیعه نه تنها به‌عنوان بخشی از اجاره محاسبه می‌شود، بلکه سالانه با افزایش‌های خودسرانه موجران، بیشتر از کل درآمد سالیانه بسیاری از خانواده‌ها می‌رسد.
گودرزی به آمارهایی اشاره کرد که نشان می‌دهد از سال ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۲، حدود ۹۲ درصد از ارزش و قدرت خرید ودیعه مستأجران به دلیل تورم دو رقمی از بین رفته است. وی ادامه داد: “تنها در ۷ ماه گذشته پس از استقرار دولت چهاردهم، بیش از ۷۰ درصد ارزش ودیعه مستأجران در مقابل ارزهای خارجی مثل دلار کاهش یافته است.”
این کارشناس مسکن اظهار داشت که نظام اجاره‌نشینی در ایران بر پایه قانونمندی نیست و ریشه در روابط ارباب و رعیتی دارد.
وی گفت: “ما به جای نظام ارباب و رعیتی، به نظام مالک و مستأجری رسیده‌ایم که ظالمانه‌تر از قبل است. حتی انقلاب هم نتوانسته به استثمار ملک و مسکن پایان دهد.”
گودرزی انتقاد کرد که قیمت‌گذاری در بازار مسکن همچنان در دست ذینفعان سیری‌ناپذیر است و هیچ اراده‌ای برای قانونمندسازی آن وجود ندارد.
وی ادامه داد: “راحت‌ترین راه حل، تعیین قیمت واقعی مسکن و درصد اجاره آن است، اما متاسفانه هیچ اقدام مؤثری انجام نشده است.”
وی به مثال کشور آلمان اشاره کرد که یکی از پیشرفته‌ترین بازارهای مسکن جهان را دارد. در آلمان، ودیعه به اندازه سه ماه اجاره است که در پایان قرارداد باید با سود متعلقه به مستأجر بازگردانده شود. اما در ایران، ودیعه به‌صورت غلطی بخشی از اجاره محسوب می‌شود و مستأجران درگیر فشار هم رهن و هم اجاره هستند.
گودرزی تأکید کرد که در ایران، “آوارگی مستأجر” همچنان حق مسلم صاحبخانه و ابزاری برای فشار به مستأجران است. وی گفت: در دنیای کنونی، زندگی مستأجران مهم است و قانون مکلف به حمایت از آحاد جامعه است. اما در ایران، موجر می‌تواند هر زمانی که بخواهد، مستأجر را وادار به تخلیه ملک کند و همه هزینه‌های تصمیم ظالمانه خود را از مستأجر بگیرد.
وی افزود که وام‌های ودیعه مسکن که اغلب به‌عنوان بسته‌های حمایتی دولتی معرفی می‌شوند، بیشتر برای عمق بخشیدن به بحران مسکن طراحی شده‌اند. این وام‌ها اکثراً تصویب می‌شوند، اما پرداخت نمی‌شوند.
گودرزی در پایان خاطرنشان کرد: مسکن بخش مهمی از رفاه و معیشت مردم است که در طول تاریخ، منبع فشار دائمی بر خانواده‌های ایرانی بوده و هست. ما نیازمند اصلاحات بنیادین و قانونمندسازی بازار مسکن هستیم. اما متاسفانه، دولت تنها در صدد رفع تکلیف است و هیچ اقدام مؤثری انجام نشده است.
تمام حقوق برای پایگاه خبری سرمایه فردا محفوظ می باشد کپی برداری از مطالب با ذکر منبع بلامانع می باشد.
سرمایه فردا