چهارشنبه ۲ اردیبهشت ۱۴۰۵
افزایش هزینههای ساخت و محدودیت در واردات مصالح ساختمانی از دلایل اصلی رشد قیمتهاست اما املاک نجومی بیشتر حبابی است.
به گزارش سرمایه فردا، قیمتمسکن در شمال تهران از جمله در زعفرانیه، این روزها تصویری متناقض از خود نشان میدهد. قیمتها در قله ایستادهاند، فایلها کمرمق عرضه میشوند و خریداران در سایه تردید، عقب نشستهاند. در این میان، آپارتمانهای فوق لوکس و اصطلاحاً هایلاکچری، به سطحی از قیمت رسیدهاند که تا همین یک سال پیش حتی در تصور بسیاری از فعالان بازار هم نمیگنجید. حالا روایت مشاوران املاک از کف قیمت متری یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان برای این واحدها، نشانهای روشن از جهشی است که بدون پشتوانه رونق معاملات رخ داده است.
زعفرانیه، محلهای که سالهاست بهعنوان یکی از گرانترین نقاط پایتخت شناخته میشود، امروز با نوعی «رکود گران» دستوپنجه نرم میکند. رکودی که در آن قیمتها بالا میروند، اما خرید و فروش به حداقل رسیده است. این وضعیت، معادلهای پیچیده ساخته که در آن فروشندهها تمایلی به تخفیف ندارند و خریداران نیز برای ورود به بازار، دست نگه داشتهاند.
اگر تا قبل از اسفند سال گذشته، برخی فایلهای خاص در زعفرانیه با قیمتهای متری حدود یک میلیارد تومان عرضه میشدند، اکنون همان سطح به کف بازار لوکس تبدیل شده است. آپارتمانهایی با متراژ بالا، امکانات ویژه، متریال وارداتی و طراحیهای خاص، از متری یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان شروع میشوند و در مواردی به شکل پلکانی، هر متر تا چند ده میلیون تومان افزایش پیدا میکند. این اعداد در حالی ثبت میشود که حجم معاملات در این بخش از بازار بهشدت کاهش یافته است. به بیان دیگر، قیمتها بر اساس عرضه محدود و انتظارات تورمی تعیین میشوند، نه بر پایه معاملات پرتعداد و رقابت.
مسعود فرجی از فعالان بازار مسکن در منطقه یک، تصویری روشن از آنچه در ماههای اخیر گذشته ارائه میدهد. او میگوید: «ما یک دورهای داشتیم که قیمتها تقریباً ثابت بود. خرید و فروش هم خیلی روان نبود. بعد در دی و بهمن یک شوک ایجاد شد و بازار تکان خورد اما خیلی زود دوباره عقب کشید.»
به گفته او، اسفندماه با یک اتفاق بزرگ همراه شد که عملاً بازار را متوقف کرد: «اسفند که شروع شد، با آن شرایطی که پیش آمد، کلاً همهچیز خوابید. یعنی عملاً نه خریدی انجام میشد، نه فروشی.» فرجی ادامه میدهد: «امسال که وارد فاز جدید شدیم، قیمتها نسبت به سال قبل جهش جدی داشت. مثلاً آپارتمانی که پارسال متری یک میلیارد یا حتی کمتر بود، الان برای واحدهای لوکس، پایه متری یک میلیارد و دویست میلیون تومان شدهاست.»
او تأکید میکند که این ارقام مربوط به فایلهای خاص و لوکس منطقه است: «ما داریم درباره آپارتمانهای لوکس صحبت میکنیم، نه هر واحدی. اینها پروژههایی هستند با سطح ساخت بالا، امکانات ویژه، متریال خاص.» قیمت آپارتمانهای عادی در زعفرانیه، از متری ۴۰۰ میلیون تومان شروع میشود و برای نوساز در بهترین کوچههای منطقه، از ۸۵۰ میلیون تومان بالاتر نمیرود.
با وجود این رشد قیمت، آنچه بیش از همه به چشم میآید، کاهش شدید تقاضاست. فرجی در این باره توضیح میدهد: «در دورهای که شرایط خاصی حاکم بود، عملاً بازار تعطیل شد. الان هم که فضا یک مقدار آرامتر شده، باز مشتریها خیلی محتاط هستند.» او به تجربه شخصی خود اشاره میکند: «امروز با دو تا از مشتریهایم تماس گرفتم.
یکی فعال بازار طلاست و همیشه سرمایهگذاری ملکی انجام میداد. گفت فعلاً اصلاً درباره خرید صحبت نکن. میگفت وضعیت مشخص نیست.» این تردید، تنها به خریداران محدود نمیشود. فروشندگان هم در وضعیت مشابهی قرار دارند: «مالکها هم راحت نمیفروشند و میگویند بگذار شرایط روشن بشود. خیلیها اصلاً قیمت نمیدهند. میگویند یکی دو هفته بعد، قیمت روز را اعلام میکنیم.»
در چنین شرایطی، بازار عملاً در حالت قفل قرار گرفته است. وضعیتی که در آن نه عرضه واقعی شکل میگیرد و نه تقاضای موثر وارد میدان میشود. نتیجه، بازاری است که قیمت دارد، اما معامله ندارد. فرجی این وضعیت را اینگونه توضیح میدهد: «از صد درصد فایلهایی که داریم، شاید بیست درصدشان قیمت مشخص دارند. بقیه منتظرند ببینند چه میشود. همه انتظار دارند قیمتها بالاتر برود.» او اضافه میکند: «معاملههایی که انجام میشود، خیلی محدود و موردی هست. مثلاً کسی که ملکش را فروخته و مجبور به خرید هست، وارد بازار میشود. یا یک درصد خیلی کمی از مشتریان که دنبال فرصت خاصی هستند.»
یکی از عوامل مهم در رشد قیمتها، افزایش هزینههای ساخت است. بالا رفتن قیمت مصالح ساختمانی، محدودیت در واردات برخی متریالهای لوکس و کاهش سرعت پروژهها، همگی در این روند نقش داشتهاند. فرجی در این باره میگوید: «قیمت مصالح بالا رفته. میلگرد، تجهیزات، همهچیز گران شده. از آن طرف، خیلی از متریالهای برند که قبلاً وارد میشد، الان بهراحتی در دسترس نیست.»
او ادامه میدهد: «خیلی از پروژهها کند شدند. بعضیها با نصف نیرو کار میکنند. بعضی سازندهها هم پروژهها را متوقف کردند. بهخصوص سازندههای میانرده.» در این میان، تنها برخی سازندگان بزرگ و شناختهشده همچنان به فعالیت ادامه میدهند. آن هم با احتیاط و برنامهریزی بلندمدت.
در شرایط فعلی، ملک در زعفرانیه بیش از هر زمان دیگری به یک دارایی سرمایهای تبدیل شده است. بسیاری از مالکان ترجیح میدهند واحدهای خود را نگه دارند تا در آینده با قیمت بالاتر عرضه کنند. فرجی در این باره میگوید: «خیلی از مالکها میگویند ملکمان بماند و نفروشیم، یهتر است. چون فکر میکنند ارزشش بالاتر میرود. برای همین حاضر نیستند الان بفروشند.» این نگاه، عرضه را محدودتر کرده و به افزایش بیشتر قیمتها دامن زده است. چرخهای که در غیاب تقاضای واقعی، میتواند به ناپایداری بازار منجر شود.
با همه اینها، زعفرانیه همچنان جایگاه خود را بهعنوان یکی از نمادهای بازار لوکس حفظ کرده است. پروژههای خاص، برجهای مدرن، امکانات رفاهی سطح بالا و موقعیت جغرافیایی ممتاز، این محله را به ویترینی از بازار املاک گرانقیمت تبدیل کردهاند. اما پشت این ویترین، بازاری جریان دارد که بیش از هر چیز با انتظار تعریف میشود؛ انتظار برای ثبات، برای شفاف شدن چشمانداز اقتصادی و برای بازگشت خریدارانی که فعلاً در حاشیه ایستادهاند.
پرسش اصلی این است که این وضعیت تا چه زمانی ادامه خواهد داشت. آیا بازار به سمت رونق معاملات حرکت میکند یا رکود عمیقتر میشود؟پاسخ به این پرسش، به عوامل متعددی بستگی دارد؛ از شرایط کلان اقتصادی گرفته تا تحولات سیاسی و وضعیت بازارهای موازی. آنچه فعلاً مشخص است، این است که بازار لوکس زعفرانیه در نقطهای ایستاده که قیمتها از واقعیت معاملات فاصله گرفتهاند.
در چنین شرایطی، هر تغییر کوچک میتواند مسیر بازار را عوض کند؛ چه به سمت افزایش بیشتر قیمتها، چه به سمت اصلاح و بازگشت به تعادل. تا آن زمان، زعفرانیه با آپارتمانهای متری میلیاردیاش، تصویری از بازاری است که در اوج قیمت، در سکوت فرو رفته است.
تمام حقوق برای پایگاه خبری سرمایه فردا محفوظ می باشد کپی برداری از مطالب با ذکر منبع بلامانع می باشد.
سرمایه فردا