سقف معاملات مسکن تهران در یک ماه گذشته ۸ درصد کاهش یافت. در برخی مناطق شمالی شهر، معاملات عملاً متوقف شده و فروشندگان برای فرار از موقعیت‌های پرریسک، به تخفیف‌های سنگین و حتی معاوضه ملک با ویلاهای شمال کشور روی آورده‌اند.

مونا موسوی: پس از جنگ ۱۲ روزه اخیر، بازار مسکن تهران با یکی از شدیدترین رکودهای ماهانه خود از سال ۱۳۹۲ تاکنون روبه‌رو شده است. میانگین قیمت پیشنهادی در مناطق ۲۲گانه تهران تا ابتدای تیرماه ۱۴۰۴ به حدود ۹۳.۳ میلیون تومان به ازای هر متر مربع رسیده؛ در حالی که در پایان اردیبهشت‌ماه همین عدد حدود ۱۰۲ میلیون تومان بود. این کاهش ۸.۵ درصدی نه‌تنها یک افت قیمتی محسوب می‌شود، بلکه نشانه‌ای از تشدید جو احتیاطی و کاهش تمایل سرمایه‌گذاران و خریداران به ورود فعال به بازار است.

درواقع یک ماه اخیر، بازار مسکن تهران دچار رکود قابل توجهی شده است؛ رکودی که نه تنها در کاهش حجم معاملات بلکه در رفتار فروشندگان نیز بازتاب یافته است. بسیاری از مالکان در مناطق مختلف، به‌ویژه در مناطق شمالی شهر که در جریان درگیری‌ها مورد هدف قرار گرفتند، اقدام به ارائه تخفیف‌های چشمگیر کرده‌اند. این مناطق(نیاوران، زعفرانیه، ولنجک و الهیه)به‌دلیل افزایش ریسک سرمایه‌گذاری و نگرانی‌های امنیتی، دستخوش تغییراتی ساختاری در تقاضا شده‌اند. نشانه‌های اولیه حاکی از آن است که تمایل فروشندگان برای معاوضه املاک با واحدهایی در شمال کشور، به‌خصوص استان‌های مازندران و گلستان، رو به افزایش است.

دلایل کاهش معاملات مسکن در شمال تهران

این روند از چند زاویه قابل تحلیل است. نخست، کاهش شدید تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری در تهران، به دلیل نااطمینانی‌های امنیتی، باعث شده مالکان به‌جای فروش نقدی، در پی حفظ ارزش دارایی خود از طریق معاوضه با املاک واقع در مناطق امن‌تر و طبیعت‌محور شمال کشور باشند. این جابجایی نه تنها به‌مثابه استراتژی سرمایه‌گذاری بلکه نوعی مهاجرت جمعی از مرکز به پیرامون نیز تعبیر می‌شود؛ نوعی بازآرایی جغرافیای سکونت در پاسخ به تهدیدات جدید.

دوم آنکه، تخفیف‌های بالا و افزایش آگهی‌های معاوضه در پلتفرم‌های آنلاین نشان‌دهنده فشار روانی و اقتصادی وارد شده بر بازار تهران است. از یک سو، مالکان به‌دنبال خروج سریع از موقعیت پرریسک هستند؛ از سوی دیگر، خریداران نیز با وجود کاهش قیمت‌ها، حالت انتظار را در پیش گرفته‌اند و فعلاً از ورود فعال به بازار خودداری می‌کنند. این وضعیت باعث شده بازار به نوعی تعادل شکننده برسد که در آن حجم معاملات بسیار پایین ولی فشار عرضه بالا است.

سوم، گرایش به بازارهای جایگزین نظیر مناطق شمالی کشور می‌تواند در میان‌مدت ساختار تقاضا را در کل کشور تغییر دهد. افزایش ارزش زمین و ویلاهای ساحلی در مازندران و گلستان(به‌ویژه نوشهر، زیارت، رامسر، نور و بابل)نشان‌دهنده انتقال سرمایه از بازارهای سنتی به بازارهای نوظهور است. این مسئله می‌تواند پیامدهایی جدی برای سیاست‌گذاری شهری، توسعه زیرساخت‌های محلی، و حتی مدیریت بحران‌های زیست‌محیطی در این مناطق به دنبال داشته باشد.

چشم‌انداز بازار مسکن در کوتاه‌مدت

بنابراین، چشم‌انداز بازار مسکن در کوتاه‌مدت همچنان متأثر از تحولات سیاسی و امنیتی خواهد بود. در صورت بازگشت ثبات، انتظار می‌رود بازار از رکود خارج شده و به سمت معاملات مصرفی با قیمت‌های تعدیل‌شده حرکت کند. اما اگر نااطمینانی‌ها ادامه یابد، احتمال دارد مدل معاوضه ملک و مهاجرت سرمایه‌گذاران به مناطق امن‌تر، به یک الگو ساختاری جدید در بازار املاک ایران تبدیل شود.

البته باید توجه داشت که افت قیمت مسکن یکسان نبوده و در مناطق شمالی تهران نظیر نیاوران، زعفرانیه، ولنجک و الهیه، که در جریان جنگ آسیب‌پذیرتر بودند، افت قیمت‌ها به مراتب بیشتر بوده و در برخی فایل‌ها تا ۳۰ درصد نیز گزارش شده است. فروشندگان در این مناطق، با هدف خروج سریع از موقعیت‌های پرریسک و تأمین نقدینگی یا انتقال سرمایه، اقدام به ارائه تخفیف‌های سنگین کرده‌اند. به‌عنوان نمونه، ملکی که پیش‌تر با قیمت متری ۲۰۰ میلیون تومان آگهی شده بود، اکنون با قیمت متری ۱۶۰ میلیون تومان عرضه می‌شود؛ یعنی کاهش حدود ۴۰ میلیون تومان در هر متر مربع که به‌وضوح نشان‌دهنده شرایط فوق‌العاده بازار است.

در مناطق مرکزی و غربی تهران مانند یوسف‌آباد، سعادت‌آباد و پونک، کاهش قیمت‌ها در محدوده ۸ تا ۱۵ درصد نوسان داشته و میانگین قیمت هر متر مربع در این مناطق بین ۱۰۵ تا ۱۳۰ میلیون تومان برآورد می‌شود. این مناطق به‌دلیل برخورداری از تقاضای مصرفی پایدار، مقاومت نسبی در برابر افت قیمتی از خود نشان داده‌اند، اما همچنان تحت تأثیر جو کلی رکود بازار قرار دارند.

تاثیر خروج اتباع بر قیمت مسکن

مناطق جنوبی و شرقی نیز با کاهش تقاضا، خروج بخشی از اتباع خارجی، و افت معاملات املاک اجاره‌ای و کلنگی، با افت قیمت‌هایی در محدوده ۵ تا ۱۲ درصد مواجه شده‌اند. در منطقه ۱۳ تهران که محله‌هایی چون پیروزی، تهران‌نو، نیروهوایی و سرخه‌حصار را دربر می‌گیرد، میانگین قیمت آپارتمان‌های نوساز به حدود ۸۴.۵ میلیون تومان بر متر مربع رسیده است. محدوده نیروهوایی با میانگین قیمت ۱۰۸ میلیون تومان گران‌ترین بخش منطقه ۱۳ محسوب می‌شود، در حالی که سرخه‌حصار با میانگین ۲۷ میلیون تومان در هر متر مربع، در جایگاه ارزان‌ترین قرار دارد. باوجود تنوع قیمتی، داده‌های میدانی نشان می‌دهند که بسیاری از دفاتر معاملات ملکی در منطقه ۱۳ طی دو ماه اخیر حتی یک معامله نیز به ثبت نرسانده‌اند، که این موضوع رکود عمیق در این بخش از شهر را تأیید می‌کند.

به عبارتی بازار مسکن تهران در حال تجربه نوعی بازآرایی جغرافیایی سرمایه‌گذاری است؛ جابه‌جایی نقدینگی از مناطق پرریسک شهری به مقاصدی امن‌تر و دارای جذابیت طبیعی مانند شمال کشور، رفتارهای جدیدی چون معاوضه ملک به جای فروش نقدی را تقویت کرده و ممکن است در صورت تداوم شرایط نااطمینانی، به الگویی ساختاری برای آینده بازار املاک تبدیل شود.

این افت شدید نه‌تنها منعکس‌کننده اثرات مستقیم نااطمینانی‌های امنیتی ناشی از درگیری اخیر است، بلکه نوعی بازآرایی در رفتار سرمایه‌گذاری نیز به حساب می‌آید. در چنین فضایی، بازار وارد مرحله‌ای شده که در آن عرضه بالا، تقاضای محدود، و تمایل به معاوضه یا مهاجرت به مناطق کم‌ریسک‌تر، نظیر شمال کشور، به یک الگوی غالب بدل شده‌اند. این تحول می‌تواند پیامدهای بلندمدتی برای سیاست‌گذاری شهری، مسیر توسعه بازار املاک، و حتی آرایش جمعیتی تهران داشته باشد.

تخلیه حدود ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در سطح شهرها

 نباید فراموش کرد که طی ماه‌ اخیر، خروج بیش از ۸۰۰ هزار نفر از اتباع غیرمجاز از کشور که عمدتا در تهران و کرج بوده‌اند، تأثیر قابل توجهی بر بازار مسکن به‌ویژه در بخش اجاره و املاک کلنگی گذاشته است. این تغییر سیاست مهاجرتی باعث تخلیه حدود ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در سطح شهرها شده که عمدتاً در مناطق دارای بافت فرسوده و محله‌های جنوب و شرق تهران واقع هستند. این موج خروج ناگهانی، موجب افزایش محسوس عرضه در بخش اجاره و کاهش نسبی در تقاضای خرید شده است؛ پدیده‌ای که قدرت چانه‌زنی را به نفع خریداران تغییر داده و فشار روانی بر فروشندگان افزوده است.

حتی برخی فروشندگان که متوجه شدند مستاجر ایرانی تمایلی به نشستن در خانه اینقدر کلنگی ندارد آن را برای فروش گذشته است اما فعلا بساز بفروش ها دست به عصا شده‌اند و اگر هم بخرند فعلا نمی‌سازند به همین دلیل فروشنده باید تخفیف زیادی بعد والا سر کیسه خریدار هم شب نمی‌شود.

تغییر قیمت املاک کلنگی در جنوب شرق تهران

در مناطقی نظیر پیروزی، شوش، مولوی، افسریه و تهران‌نو، بسیاری از فایل‌های فروش جدید با قیمت‌هایی پایین‌تر از سال گذشته عرضه شده‌اند. در منطقه ۱۳، به‌ویژه در محله‌هایی چون نیروهوایی و سرخه‌حصار، واحدهایی که پیش‌تر برای اتباع اجاره داده می‌شدند، اکنون با نرخ‌هایی تا ۱۰ درصد پایین‌تر نسبت به اردیبهشت‌ماه آگهی شده‌اند. در این میان، املاک کلنگی در جنوب شرق تهران، از جمله مناطق ۱۵ و ۱۶، نیز با افت قیمتی تا سقف ۱۵ درصد مواجه شده‌اند؛ کاهش قیمتی که به دلیل کاهش شدید تقاضای سکونتی و نبود خریدار مصرفی رقم خورده است.

در کنار رکود معاملاتی که از دل تنش‌های امنیتی و خروج اتباع برآمده، این تحولات می‌تواند فرصتی برای اصلاحات ساختاری در نحوه توزیع و بهره‌برداری از واحدهای مسکونی در تهران باشد. هم‌اکنون چرخش سرمایه و تغییر رفتار مالکان، زمینه‌ای برای بازنگری در سیاست‌های عرضه مسکن به‌ویژه در مناطق فرسوده و کم‌برخوردار فراهم کرده است. ادامه این روند در صورت مدیریت مؤثر می‌تواند به بهبود الگوی استفاده از ظرفیت‌های شهری و تقویت بازار مصرفی داخلی منجر شود.