با وجود رکود در بازار مسکن تورم اجاراه مسکن در ایران بالاتر از تورم عمومی بوده است. در شرایط کنونی خبرهای مثبتی نیز از وضعیت اجاره در ۱۴۰۴ بیرون نمی آید.

به گزارش سرمایه فردا، گزارش های میدانی از وضعیت قراردادهای اجاره در هفته های اخیر نشان می دهد که برخی از مالکان مطالبه افزایش رهن و اجاره مطابق با تورم سالانه را دارند در حالی که در سال های گذشته جهش قیمتی داشته است و از طرف دیگر بازار مسکن کاملا راکد است و افرادی که برای سرمایه گذاری وارد ساخت و ساز شده اند نمی توانند ملک خود را بفروشند و مجبورند آن را اجاره دهند و این موضوع می توانمند به افزایش عرضه مسکن کمک کند اما همچنان ناترازی عرضه و تقاضا شرایط را به نفع مالکان تمام می کند..

با توجه به اینکه  در سال ۱۴۰۳، بازار اجاره‌بها در ایران با افزایش بی‌سابقه‌ای مواجه شد و فشار اقتصادی شدیدی بر دهک‌های پایین جامعه وارد کرد امسال انتظار می وند که بازار اجاره تغییر قثیمت چندانی نداشته باشد. گزارش‌های رسمی مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که میانگین تورم اجاره در سال ۱۴۰۳ به ۴۰.۳ درصد رسید، رقمی که نشان‌دهنده افزایش فاصله میان سطح درآمد افراد و هزینه‌های ضروری زندگی، به‌ویژه تأمین مسکن است. این جهش قیمتی در حالی رخ داد که متوسط تاریخی تورم اجاره در کشور کمتر از ۱۵ درصد بوده است. با این حال، از سال ۱۳۹۶ به بعد، افزایش مداوم قیمت مسکن و تورم عمومی، شرایط را برای مستأجران دشوارتر ساخته است.

وضعیت اجاره در ۱۴۰۴

نسبت اجاره به درآمد یکی از شاخص‌های مهم در بررسی بحران مسکن است. طبق تحلیل‌های اقتصادی، در سال ۱۴۰۳، بیش از ۶۰ درصد حقوق ماهانه خانوارهای کارگری صرف پرداخت اجاره‌بها شده و این نسبت در برخی مناطق شهری، به‌ویژه تهران، حتی به ۸۰ درصد رسیده است. این وضعیت موجب شده که بخش عمده‌ای از درآمد خانوارها صرف هزینه‌های  اجاره در ۱۴۰۴ شود، به‌گونه‌ای که امکان تأمین سایر نیازهای اساسی مانند آموزش، درمان و پس‌انداز به‌شدت کاهش یافته است.

افزایش قابل‌توجه هزینه‌های اجاره‌بها را می‌توان به چند عامل اصلی نسبت داد؛ نخست، کاهش عرضه واحدهای اجاره‌ای در بازار مسکن، که ناشی از کاهش خریدهای سرمایه‌ای بوده، موجب محدود شدن تعداد خانه‌های قابل اجاره شده است. بسیاری از سرمایه‌گذاران به‌جای خرید ملک جهت اجاره، سرمایه خود را به بخش‌های دیگر منتقل کرده‌اند و همین مسئله باعث کمبود واحدهای استیجاری شده است. از سوی دیگر، افزایش تقاضای اجاره به دلیل کاهش قدرت خرید خانوارها در بخش خرید ملک، موجب تشدید بحران شده است. همچنین، سیاست‌های کنترلی دولت، از جمله تعیین سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجاره‌بها، نتوانسته‌اند مانع از رشد افسارگسیخته اجاره شوند و برخی موجران با دور زدن این سیاست‌ها، نرخ‌های بسیار بالاتری را اعمال کرده‌اند.

ناکارآمدی تسهیلات اجاره مسکن

در کنار این مشکلات، حمایت‌های دولتی نیز نتوانسته‌اند کمکی به مستأجران ارائه کنند. برنامه‌های تسهیلات بانکی که با هدف کاهش فشار بر مستأجران ارائه شده‌اند، در عمل فاقد تأثیرگذاری بوده‌اند. از یک‌سو، میزان تسهیلات ارائه‌شده با هزینه‌های واقعی اجاره هماهنگ نیست و فاصله‌ای فاحش با نرخ رشد اجاره‌بها دارد. از سوی دیگر، اقساط بالای این وام‌ها و شرایط دشوار دریافت آنها، موجب شده است که بسیاری از خانوارهای کم‌درآمد توانایی بهره‌مندی از این تسهیلات را نداشته باشند. در نتیجه، مستأجران همچنان با افزایش هزینه‌ها و کاهش قدرت خرید مواجه‌اند.

با توجه به تصمیمات جدید دولت در حوزه مسکن، سیاست افزایش درصد ثابت برای اجاره‌بها کنار گذاشته شده و تعیین سقف افزایش به شورای مسکن استان‌ها واگذار شده است. این تغییر سیاست می‌تواند به واقعی‌تر شدن قیمت‌ها در هر منطقه کمک کند، زیرا عوامل مؤثر بر بازار مسکن در هر استان متفاوت است. در نتیجه، تصمیم‌گیری درباره افزایش اجاره‌بها بر اساس شرایط اقتصادی، نرخ تورم منطقه‌ای و عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی صورت خواهد گرفت.

اگرچه دولت تعیین درصد سراسری افزایش اجاره‌بها را کنار گذاشته، اما در بسیاری از مناطق، عدد ۲۵ درصد همچنان ممکن است مبنای افزایش اجاره‌بها قرار گیرد. در چنین شرایطی، آگاهی از نحوه محاسبه اجاره‌بها و فرمول‌های رایج در بازار به مستأجران کمک می‌کند تا با شفافیت بیشتری وارد مذاکره یا تمدید قرارداد شوند.

پیش بینی وضعیت گرانی اجاره در سال ۱۴۰۴

اجاره‌نامه‌ها معمولاً در سه قالب رایج منعقد می‌شوند: رهن کامل، اجاره کامل و ترکیب رهن و اجاره. در حالت رهن کامل، اگر مستأجری در سال گذشته ۲۵۰ میلیون تومان رهن پرداخت کرده باشد، با افزایش ۲۵ درصدی در سال ۱۴۰۴، مبلغ جدید رهن ۳۱۲.۵ میلیون تومان خواهد شد. در اجاره کامل، اگر مستأجر سال گذشته مبلغ ۷.۵ میلیون تومان اجاره پرداخت کرده، ۲۵ درصد افزایش معادل ۱.۸۷۵ میلیون تومان خواهد بود، یعنی اجاره جدید به ۹.۳۷۵ میلیون تومان در ماه خواهد رسید. در قراردادهای ترکیبی رهن و اجاره، هر بخش جداگانه محاسبه می‌شود. برای مثال، اگر مستأجری در سال گذشته ۲۰۰ میلیون تومان رهن و ۱.۵ میلیون تومان اجاره ماهانه پرداخت کرده باشد، با افزایش ۲۵ درصدی، مبلغ رهن جدید ۲۵۰ میلیون تومان و اجاره جدید ۱.۸۷۵ میلیون تومان خواهد شد.

محاسبه اجاره‌بها در سال ۱۴۰۴ به فرمول‌های رایج در بازار بستگی دارد. برای تعیین رهن عرفی، معمولاً برای خانه‌های نوساز، یک‌چهارم ارزش کل ملک و برای خانه‌های قدیمی‌تر، یک‌ششم ارزش ملک در نظر گرفته می‌شود. به‌عنوان نمونه، اگر خانه‌ای ۶۰ متری در منطقه‌ای از تهران، به قیمت ۲۵ میلیون تومان برای هر متر مربع معامله شود، ارزش کل آن ۱.۵ میلیارد تومان خواهد بود. بر این اساس، رهن عرفی برای واحد نوساز حدود ۳۷۵ میلیون تومان و برای واحد قدیمی‌تر حدود ۲۵۰ میلیون تومان برآورد می‌شود. در قراردادهای رهن و اجاره ترکیبی، هر یک میلیون تومان رهن، معادل ۳۰ هزار تومان اجاره ماهانه محاسبه می‌شود. این فرمول به مستأجران و موجران کمک می‌کند تا بتوانند بسته به توان مالی، بخشی از رهن را به اجاره تبدیل کنند یا بالعکس.

تعیین سقف افزایش اجاره‌بها

با توجه به تغییر سیاست‌های دولت و واگذاری تعیین سقف افزایش اجاره‌بها به استان‌ها، انتظار می‌رود که روند افزایش قیمت‌ها در برخی مناطق کنترل شود، اما در مناطق دارای تقاضای بالا، افزایش نرخ اجاره همچنان قابل‌توجه باشد. همچنین، در صورتی که تورم عمومی کنترل نشود و عرضه واحدهای اجاره‌ای به میزان کافی افزایش نیابد، امکان کاهش چشمگیر هزینه‌های اجاره در کوتاه‌مدت بعید به نظر می‌رسد. اجرای سیاست‌های مکمل مانند تخصیص یارانه مسکن به دهک‌های پایین، کنترل بازار اجاره، اخذ مالیات از خانه‌های خالی و اصلاح تسهیلات بانکی می‌تواند به بهبود وضعیت بازار کمک کند.

در نهایت، با توجه به شکاف فزاینده میان درآمد و هزینه‌های اجاره، لازم است سیاست‌گذاران اقتصادی با درک واقعیت‌های معیشتی، تصمیمات مؤثری اتخاذ کنند. تنها از طریق اصلاح ساختار حمایتی و تنظیم سیاست‌های مسکن، می‌توان مسیر حل بحران اجاره را هموار ساخت و از گسترش مشکلات اجتماعی ناشی از این بحران جلوگیری کرد.

افزایش عرضه واحدهای استیجاری

بازار اجاره‌بها در ایران طی سال‌های اخیر به یکی از چالش‌های اساسی زندگی شهری تبدیل شده است. با افزایش مداوم نرخ اجاره و عدم تناسب آن با درآمد خانوارها، مستأجران، به‌ویژه در دهک‌های پایین درآمدی، با فشار مالی قابل‌توجهی مواجه شده‌اند. این روند نه‌تنها موجب کاهش سطح رفاه اجتماعی شده، بلکه امکان برنامه‌ریزی بلندمدت برای تأمین مسکن پایدار را نیز از بخش بزرگی از جامعه سلب کرده است. در این میان، سیاست‌های کنترلی و تسهیلات حمایتی دولت نیز نتوانسته‌اند پاسخگوی نیازهای واقعی بازار باشند، و همین امر موجب شده است که معضل اجاره‌بها به یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های اقتصادی کشور تبدیل شود.

نتیجه‌گیری: حل بحران اجاره‌بها نیازمند رویکردی جامع و واقع‌بینانه است که نه‌تنها از طریق سیاست‌های کنترلی، بلکه با اصلاح ساختارهای حمایتی و افزایش عرضه واحدهای استیجاری تحقق یابد. عدم هماهنگی میان درآمد خانوارها و هزینه‌های مسکن، اگر مورد توجه سیاست‌گذاران قرار نگیرد، می‌تواند تبعات گسترده‌ای برای ثبات اقتصادی و اجتماعی کشور به همراه داشته باشد. در نهایت، ایجاد تعادل میان قدرت خرید مستأجران و نرخ اجاره‌بها، اجرای سیاست‌های مالیاتی بر املاک خالی، و بازبینی تسهیلات بانکی می‌تواند به کاهش فشار بر مستأجران و پایداری بازار مسکن کمک کند. بدون چنین اقداماتی، شکاف میان هزینه‌های زندگی و درآمد اقشار آسیب‌پذیر همچنان رو به افزایش خواهد بود و فرصت خانه‌دار شدن برای بسیاری از مردم به رؤیایی دست‌نیافتنی تبدیل می‌شود.

رشد بازار مسکن ایران طی سال‌های اخیر

به روز رسانی خبر ۲۵ آبان ۱۴۰۴/ بازار مسکن ایران طی سال‌های اخیر در یکی از پرتلاطم‌ترین دوره‌های خود قرار گرفته است. تورم سالانه مسکن در یک‌سال منتهی به مهرماه ۲۰ درصد و تورم اجاره‌بها نیز ۳۶.۵ درصد گزارش شده است. در بخش خدمات نگهداری و تعمیر واحدهای مسکونی نیز تورم ۴۴.۳ درصدی ثبت شده که نشان می‌دهد سیاست‌های کنترلی دولت در این حوزه عملاً بی‌اثر بوده و بخش بزرگی از درآمد خانوارها صرف هزینه‌های مسکن می‌شود.

این شرایط به‌ویژه برای دهک‌های پایین جامعه بحرانی‌تر است؛ خانواده‌هایی که بیش از ۷۰ درصد درآمد خود را تنها به اجاره اختصاص می‌دهند و عملاً قدرت خرید برای سایر نیازهای اساسی را از دست داده‌اند. در چنین وضعیتی، دولت و نهادهایی مانند شهرداری تهران و حتی بخش خصوصی وعده ساخت واحدهای مسکن استیجاری را داده‌اند. اما پرسش اصلی این است که شرایط اعطای این واحدها چگونه خواهد بود؟ اگر این طرح با نرخ‌های کنونی بازار اجرا شود، نه تنها کمکی به مستأجران نخواهد کرد، بلکه می‌تواند به یک شکست تمام‌عیار برای سرمایه‌گذاران نیز تبدیل شود.

طرح مسکن استیجاری بر پایه خرید واحدهای مسکونی در مراکز استان‌ها و ارائه آن‌ها به اقشار هدف طراحی شده است. دولت وعده داده تا پایان سال جاری حداقل ۱۰ هزار واحد استیجاری در اختیار خانواده‌ها و زوج‌های جوان قرار گیرد. با این حال، تجربه‌های گذشته نشان می‌دهد که بدون منابع مالی مشخص و پایدار، چنین طرح‌هایی به سرنوشت پروژه‌های ناکام پیشین مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن دچار خواهند شد. در نهضت ملی مسکن، وعده ساخت ۴ میلیون واحد داده شد اما طی شش سال تنها حدود ۷۰ هزار واحد تحویل شد. این فاصله میان وعده و واقعیت، پرسش‌های جدی درباره ظرفیت دولت برای اجرای طرح‌های جدید ایجاد می‌کند.

تولید مسکن استیجاری بدون منابع مالی شفاف

از منظر اقتصادی، تولید مسکن استیجاری بدون منابع مالی شفاف ناممکن است. بودجه عمومی دولت با ناترازی جدی مواجه است و امکان سرمایه‌گذاری گسترده در چنین طرحی وجود ندارد. شبکه بانکی نیز در طرح‌های قبلی به تعهدات خود عمل نکرده و تسهیلات وعده‌داده‌شده به‌طور کامل اختصاص نیافت. بخش خصوصی نیز به دلیل بازده پایین اقتصادی و ریسک‌های بالا، تمایلی به ورود ندارد. سرمایه‌گذاران باید سرمایه کلان خود را در پروژه‌ای حبس کنند که سال‌به‌سال دچار استهلاک می‌شود و هزینه‌های نگهداری و بازسازی آن نیز بر دوششان خواهد بود، در حالی که بازده اقتصادی طرح پایین و غیرقابل‌توجیه است.

از سوی دیگر، نبود هماهنگی میان نهادهای دولتی، کندی روند تخصیص زمین و فقدان سیستم پایش مؤثر برای اجرای پروژه‌ها، چالش‌های جدی دیگری هستند که موفقیت طرح را تهدید می‌کنند. اگر شرایط اعطای واحدهای استیجاری بر اساس نرخ‌های کنونی بازار باشد، دهک‌های پایین جامعه همچنان از دسترسی به این واحدها محروم خواهند ماند و طرح عملاً به بازاری برای طبقات متوسط و بالاتر تبدیل می‌شود. در این صورت، نه تنها هدف حمایت از مستأجران محقق نمی‌شود، بلکه سرمایه‌گذاران نیز با شکست مالی مواجه خواهند شد.

مسکن استیجاری در ظاهر می‌تواند راهکاری برای کاهش فشار مستأجران و کنترل اجاره‌بها باشد، اما در عمل بدون تعیین منابع مالی شفاف، حمایت‌های بلندمدت دولتی، ایجاد انگیزه برای مشارکت بخش خصوصی و تعریف شرایط واقعی برای دهک‌های پایین جامعه، این طرح نیز به سرنوشت پروژه‌های ناکام گذشته دچار خواهد شد. اگر نرخ‌های کنونی بازار مبنای اعطای واحدها قرار گیرد، هیچ کمکی به مستأجران نخواهد کرد و حتی می‌تواند به شکست تمام‌عیار برای سرمایه‌گذاران بدل شود. تنها با بازنگری جدی در مدل اقتصادی و اجتماعی این طرح است که می‌توان امید داشت مسکن استیجاری به جای وعده‌ای روی کاغذ، به واقعیتی در زندگی خانوارهای کم‌درآمد تبدیل شود.

تجربه جهانی مسکن استیجاری

تجربه جهانی نشان می‌دهد که طرح‌های مسکن استیجاری تنها زمانی به موفقیت می‌رسند که دولت‌ها با سیاست‌های حمایتی جدی، منابع مالی پایدار و نظارت دقیق وارد عمل شوند. نمونه‌های موفق در اروپا، سنگاپور و کانادا ثابت کرده‌اند که ترکیب حمایت دولتی، مشارکت فعال بخش خصوصی و کنترل اجاره‌بها می‌تواند بازار مسکن را برای دهک‌های پایین جامعه قابل دسترس کند و فشار بازار آزاد را کاهش دهد.

در بسیاری از کشورها، مسکن استیجاری به‌عنوان یکی از ابزارهای اصلی حمایت از اقشار کم‌درآمد و کنترل بازار مسکن شناخته می‌شود. اروپا سابقه طولانی در اجرای سیاست‌های مسکن اجتماعی دارد. دولت‌ها و نهادهای عمومی در این قاره با ساخت واحدهای مسکونی و عرضه آن‌ها با اجاره‌های کنترل‌شده توانسته‌اند فاصله طبقاتی را کاهش دهند و امکان دسترسی گروه‌های کم‌درآمد به مسکن مناسب را فراهم کنند.

سنگاپور یکی از موفق‌ترین نمونه‌ها در این زمینه است. این کشور با ایجاد «هیئت توسعه مسکن» توانسته بیش از ۸۰ درصد جمعیت خود را در واحدهای دولتی اسکان دهد. مدل سنگاپور بر پایه حمایت مستقیم دولت، تأمین مالی پایدار و قراردادهای اجاره بلندمدت طراحی شده و همین امر باعث شده مسکن استیجاری نه تنها برای اقشار کم‌درآمد، بلکه برای طبقه متوسط نیز جذاب و قابل استفاده باشد.

در کانادا و ایالات متحده نیز تجربه‌های مشابهی وجود دارد. در کانادا، دولت‌های محلی با همکاری بخش خصوصی و نهادهای غیرانتفاعی پروژه‌های مسکن استیجاری را اجرا کرده‌اند. این پروژه‌ها معمولاً با یارانه‌های دولتی و کنترل اجاره‌بها همراه بوده‌اند تا واحدها برای گروه‌های هدف مقرون‌به‌صرفه باقی بمانند. در ایالات متحده نیز برنامه‌هایی برای مستأجران کم‌درآمد انجام شد تا بخشی از اجاره‌بهای خود را از طریق یارانه دولتی پرداخت کنند و فشار اقتصادی آن‌ها کاهش یابد.

در کشورهای آسیایی مانند مالزی و اندونزی نیز سیاست‌های مشابهی دنبال شده است. این کشورها با ترکیب حمایت دولتی و مشارکت بخش خصوصی، بازار مسکن استیجاری را توسعه داده‌اند. مدل‌های آن‌ها بیشتر بر اجاره‌های بلندمدت و کنترل‌شده استوار است و تلاش می‌کنند با ایجاد بازارهای پایدار، امکان دسترسی اقشار کم‌درآمد به مسکن مناسب را فراهم کنند.

بنابراین تجربه کشورهای مختلف نشان می‌دهد که موفقیت مسکن استیجاری وابسته به سه اصل کلیدی است: حمایت مالی و یارانه‌های دولتی، کنترل اجاره‌بها و مشارکت بخش خصوصی. بدون این عناصر، طرح‌های مسکن استیجاری به وعده‌هایی روی کاغذ تبدیل می‌شوند و نمی‌توانند فشار اقتصادی سنگین بر مستأجران را کاهش دهند.