قیمت مسکن تابستان ۱۴۰۳ بر مبنای گزارش بانک مرکزی میانگین در تهران ۸۵ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان شد. طبق این گزارش سرعت رشد تورم به حدود ۱۰ درصد رسیده است.

بر اساس گزارش بانک مرکزی تورم قیمت مسکن تابستان ۱۴۰۳ نسبت به سال گذشته تک رقمی شده است. در حالی که تورم عمومی هنوز بالاتر از ۳۵ درصد است. این اتفاق تحت تأثیر کاهش جریان نقدینگی، انتظارات تورمی، بهره‌برداری از ۵۰۰ هزار واحد پروژه نهضت مسکن ملی، مسکن ملی و مسکن مهر در دولت سیزدهم و… بوده است. در این گزارش به سیاست‌های مهار تورم مسکن پرداخته است.

تورم نقطه به نقطه قیمت مسکن در تهران در خرداد ماه ۱۴۰۰  ۵۷ درصد بود. روند نزولی تورم مسکن در پایتخت در ماه‌های بعد از آن ادامه یافت. به طوری که در پایان نخستین سال ۱۴۰۱ کمتر از مقادیر سال‌های قبل از آن شد. در واقع قیمت مسکن بعد از اینکه رشدی بالایی را تجربه کرد دولت برای مهار تورم مسکن سیاست‌های تثبیت‌کننده بازار مسکن در سال ۱۴۰۲ را اجرا کرد.

تورم نقطه به نقطه مسکن

به طوری که تورم نقطه به نقطه مسکن طی خرداد ماه امسال روندی کاهشی به خود بگیرد. اعلام تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن در پایان بهار در سطح ۹. ۷درصدی نشان از آن دارد که طی خرداد ماه امسال بهای مسکن در کشور حدود ۱۰ درصد گران شده است که از این موضوع نمی‌توان به عنوان دستاوردی در کنترل قیمت خرید خانه در کشور یاد کرد.

افزایش نسبی نرخ سود بانکی منجر به کنترل نقدینگی بازار شد. به طوری که سرمایه عموم به جای اینکه وارد بازار مسکن شود به صورت سپرده در بانک‌ها فریز شد. همین مسئله تقاضای سوداگری در بازار مسکن را نیز کاهش داد.

به عبارت دیگر وقتی دلال‌های املاک متوجه شدند که تقاضا در بازار افت کرده است میزان عرضه مسکن را بیشتر کردند. از طرف دیگر همین مسئله باعث خریداران واقعی مسکن نیز بیشتر پای کار بیایند. چراکه با تک نرخی شدن تورم در خرداد ۱۴۰۳ میزان میزان حباب مسکن نیز کاهش یافت.

تاثیر انتظارات تورمی در بازار مسکن

از سوی دیگر با جذب بخشی از نقدینگی به بانک‌ها، نسبت پول به شبه پول کاهش یافت. این موضوع انتظارات تورمی در بازار مسکن را تعدیل کرد. با تحقق برنامه‌های بانک مرکزی در زمینه مهار نقدینگی نوسان نرخ ارز در کشور فروکش کرد.

هرچند دلالان ارزی همواره به دنبال ایجاد نوسان در بازار ارز بودند. اما در چند ماه اخیر دولت توانست افسار نرخ ارز را در دست بگیرد. اثر این موضوع روی جریان پول سرمایه‌ای نیز تأثیرگذار شد.

به طوری که بسیاری از افرادی که به دنبال سرمایه‌گذاری در بازار مسکن بودند وارد این بازار نشدند. زیرا از یک سو نگران رکود بازار بودند که مبادا سرمایه‌های آن‌ها در این بازار گیر کند. از سوی دیگر کند شدن سرعت رشد قیمت مسکن را به وضوح دیدند. به همین دلیل تقاضا در بازار مسکن به سمت مصرف‌کننده واقعی رفت. در ماه‌های اخیر طبیعتاً انتظارات تورمی فروکش کرد.

چه اقداماتی روی قیمت مسکن اثرگذار است

فاکتورهایی نظیر مهار رشد نقدینگی و افزایش نرخ سود بانکی کاملاً بر مبنای تصمیمات اقتصادی دولت اتخاذ شد. چنین اقداماتی روی قیمت مسکن تأثیرگذار بود.

به عبارت دیگر رویه‌های کارشناسی بر بازار مسکن کشور اثرگذار شده است. کاهش قدرت خریداران سرمایه‌ای در شرایط کنونی به کاهش تورم مسکن منجر شده است.

قوانین بازدارنده مانند مالیات بر عایدی در بازار املاک می‌تواند در خصوص کاهش ورود سرمایه به این بخش مؤثر باشد. در این شرایط اصلاح ساختار اقتصادی و بهبود متوالی سطح رفاه از طریق رشد اقتصادی پایدار طی چند سال می‌تواند قدرت خرید را به متقاضیان خرید خانه بازگرداند.

تثبیت قیمت مسکن تابستان ۱۴۰۳

تقویت واقعی بخش عرضه مسکن و مهار نقدینگی با راهکارهایی نظیر افزایش نسبی نرخ سود بانکی چالش خرید خانه اول را تا حدی کاهش می‌دهد. همچنین تثبیت هزینه ساخت مسکن تا حدی از چالش انتظارات تورمی بازار مسکن را تعدیل کرد.

به طوری که متوسط قیمت هر متر مربع مسکن پایتخت در خردادماه امسال در ۸۵. ۹ میلیون تومان قرار گرفته که نسبت به اردیبهشت امسال ۱. ۴ درصد رشد کرد. همچنین در مقایسه با خرداد پارسال ۹. ۷ درصد افزایش داشته است.

جزئیات معاملات بازار مسکن شهر تهران

معاملات بازار مسکن شهر تهران در خرداد ۱۴۰۳ نشان داد که قرارداد ۳. ۹ هزار واحد مسکونی ثبت شده است. نسبت به ماه قبل ۲۰. ۶ درصد کاهش داشته است. همچنین نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۴. ۱ درصد افزایش داشته است.

واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۲۷. ۶ درصد بیش‌ترین سهم معاملات را به خود اختصاص داده‌اند. این نوع آپارتمان‌ها در مقایسه با خردادماه سال قبل حدود ۱. ۱ واحد درصد کاهش تقاضا داشته‌اند.

همچنین در ۲۲ منطقه شهر تهران، منطقه ۵ بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را داشته است که تقریباً شامل ۱۳ درصد از مجموع قرارداده است.

متوسط قیمت یک متر آپارتمان

متوسط قیمت یک متر آپارتمان ۱۶۰. ۹ میلیون تومان بوده که برای معامله منطقه ۱ تهران ثبت شده است. همچنین براساس قیمت مسکن تابستان ۱۴۰۳ کمترین قیمت یک متر مربع آپارتمان ۴۴. ۵ میلیون تومان در قرارداد منطقه ۱۹ ثبت شده است.

با ظهور پدیده‌ی شومی مثل تورم، طبیعی است که مردم به دنبال صیانت از دارایی‌های نقدی خود باشند. در نتیجه بخش زیادی از سرمایه‌های مردم به بخش مسکن وارد شد. اما از نیمه دوم سال گذشته با توجه به شعار کاهش تورم، اقدامات جدی‌تری در جهت کاهش نقدینگی صورت گرفت. دولت توانسته رشد تورم را تا سطح متعارف بکشاند.

بازدهی بازار مسکن کاهش یافته است

بازدهی بازار مسکن کاهش یافته است. در حال حاضر وضعیت بازارها برای دلالان شبیه به برزخ شده است. برای سرمایه‌گذاران مشخص نیست که شرایط چگونه پیش می‌رود. بنابراین ترجیح می‌دهند در بازارهای راکدی مثل مسکن سرمایه‌گذاری نکنند. از این رو قیمت مسکن تابستان ۱۴۰۳ خیلی تغییر نخواهد کرد.

هرچند از ابتدای سال ۱۴۰۱ شاهد روند صعودی افزایش سالیانه قیمت مسکن در تهران بودیم و خرداد ماه سال گذشته به بیشترین میزان خود رسید، اما پس از آن، روند نزولی رشد قیمت‌ها آغاز شد. خرداد ماه امسال هم‌زمان با آخرین روزهای استقرار دولت سیزدهم، ضمن شکسته شدن رکورد کاهش تورم در این حوزه، تک رقمی شد و به ۹. ۷ درصد رسید.

قیمت مسکن تابستان ۱۴۰۳ تورم کمی داشته است. ثبت این رقم پس از ۶ سال در حالی است که پیش از آن شاهد رشد شدید قیمت‌ها در این بخش و ثبت تورم‌های دو و سه رقمی بودیم.

سوداگری در بازار مسکن

مقابله با سفته‌بازی و سوداگری در بازار مسکن به عنوان یکی از اصلی‌ترین راهکارهای مهار تورم و کنترل رشد قیمت واحدهای مسکونی در دستور کار قرار گرفت.

 با توجه به قیمت مسکن تابستان ۱۴۰۳ در شهرهای بزرگ و کوچک باید گفت که اعطای تسهیلات می‌تواند محرک خرید مسکن توسط مصرف‌کننده واقعی در کشور باشد. آینده بازار مسکن کاملاً بستگی به سیاست‌های اقتصادی دولت جدید دارد. اگر دولت چهاردهم سیاست کنترل ترازنامه بانک‌ها را به طریق دولت سیزدهم اجرا کند تورم جدید به اقتصاد تزریق نمی‌شود همین مسئله می‌تواند روی تثبیت قیمت‌ها مؤثر باشد.

قیمت مسکن تابستان ۱۴۰۳ تثبیت شد

بانک مرکزی ظرف یک سال اخیر برای کنترل رشد نقدینگی در کشور، بانک‌ها را ملزم به کنترل نرخ بهره بانکی کرد. در گذشته این ذهنیت وجود داشت برای کسب سود هر کسی بخشی از سرمایه خود را به خرید ملک اختصاص دهد. وقتی بازدهی بازار ملک کاهش یابد این ذهنیت تغییر می‌کند. اما دولت باید مسکن اجتماعی را دنبال کند تا ضمن اینکه تورم را مهار می‌کند به اندازه تقاضای واقعی آپارتمان عرضه کند. در حال حاضر میانگین قیمت هر متر مسکن در تهران ۸۵ میلیون تومان است و ظرفیت رشد بیشتر ندارد.

کاهش تقاضا در بازار مسکن تمایل به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را می‌کاهد. بنابراین سیاست‌های اقتصادی دولت جدید بر بازار مسکن کشور اثرگذار است. اگر سیاست‌های اقتصادی دولت به ثبات بازار ارز منجر نشود، طبیعتاً بخشی از مردم برای حفظ ارزش دارایی خود وارد بازار مسکن می‌شوند. این موضوع به تورم این بازار دامن می‌زند. حتی احتمال این وجود دارد که برخی سپرده‌ها و سهام بورس را تبدیل به مسکن کنند. این موضوع قیمت مسکن در بازار را افزایش می‌دهند.