چهارشنبه ۲ مهر ۱۴۰۴
تعدیل قیمت مسکن در تهران گفته می شد با افت ۵۰ درصدی معاملات و اشباع قیمتی در بازار ملک رخ داده؛ اما سوداگران با انکار واقعیت‌های کف بازار، اجازه اصلاح قیمت‌ها را نمی‌دهند.
به گزارش سرمایه فردا، بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۴ به نقطه‌ای رسیده که دیگر نمی‌توان آن را صرفاً با شاخص‌های سنتی عرضه و تقاضا تحلیل کرد. در حالی‌که حجم معاملات به‌طور بی‌سابقه‌ای کاهش یافته و قدرت خرید خانوارها به‌شدت تضعیف شده، قیمت‌ها همچنان در سطوح غیرمنطقی باقی مانده‌اند. این پدیده، حاصل یک مقاومت ساختاری است—نه از سوی خریداران، بلکه از سوی گروه‌هایی که با انگیزه‌های سوداگرانه، بازار را در وضعیت قفل‌شده نگه داشته‌اند. در چنین فضایی، روایت‌های رسمی و واقعیت‌های کف بازار از هم فاصله گرفته‌اند و سیاست‌گذاران با چالشی پیچیده مواجه‌اند: چگونه می‌توان در بازاری که منطق اقتصادی از آن رخت بربسته، تعادل را بازگرداند؟
درواقع در حالی‌که بازار مسکن ایران طی یک سال گذشته با رکودی بی‌سابقه مواجه بوده و حجم معاملات در شهرهای بزرگ به‌ویژه تهران به‌شدت کاهش یافته، قیمت‌ها همچنان در سطوح بالا باقی مانده‌اند. این تناقض آشکار، پرسشی جدی را پیش‌روی تحلیلگران و فعالان اقتصادی قرار داده: چرا کاهش تقاضا و رکود معاملاتی، منجر به افت محسوس قیمت‌ها نشده است؟
پاسخ این پرسش را باید در رفتار گروه‌هایی جست‌وجو کرد که با انگیزه‌های سوداگرانه، صنفی یا حتی مافیایی، اجازه نمی‌دهند واقعیت‌های کف بازار در سطح عمومی بازتاب یابد. این گروه‌ها با ایجاد فضای روانی مصنوعی، تلاش می‌کنند کاهش قیمت‌ها را کتمان کرده یا کم‌اهمیت جلوه دهند. هدف آنها روشن است: حفظ ارزش دارایی‌های ملکی خود و جلوگیری از افت قیمت‌ها، حتی اگر بازار در رکود کامل باشد.
بر اساس اظهارات حسام عقبایی، رئیس اسبق اتحادیه مشاوران املاک، قیمت مسکن در برخی مناطق تهران و شهرهای بزرگ طی یک سال گذشته تا ۳۰ درصد کاهش یافته است. این کاهش، به‌ویژه در نیمه نخست سال ۱۴۰۴ نسبت به نیمه دوم ۱۴۰۳، محسوس‌تر بوده و در کف بازار کاملاً قابل مشاهده است. با این حال، برخی افراد و گروه‌ها با روایت‌سازی و القای فضای آشفته، سعی دارند این روند اصلاحی را پنهان کنند.
این رفتار دو دسته را شامل می‌شود: گروه نخست، افرادی هستند که تصور می‌کنند با انکار کاهش قیمت، مردم به خرید ترغیب می‌شوند و معاملات رونق می‌گیرد. اما آمارها خلاف این تصور را نشان می‌دهند؛ از فروردین تا پایان تابستان ۱۴۰۴، روند معاملات مسکن در سراسر کشور نزولی بوده و هیچ نشانه‌ای از بازگشت تقاضا دیده نمی‌شود.
گروه دوم، سوداگران حرفه‌ای‌اند که با نگاه سرمایه‌ای به مسکن، نه‌تنها علاقه‌ای به فروش ندارند، بلکه با نگهداری واحدهای خالی، به‌دنبال افزایش ارزش دارایی‌های خود هستند. در تهران، ساختمان‌هایی وجود دارد که بیش از ۱۰ سال خالی مانده‌اند، اما همچنان بازسازی و نوسازی می‌شوند تا در ظاهر، ارزش‌گذاری بالاتری پیدا کنند. این گروه، مسکن را امن‌ترین دارایی می‌دانند—هم از منظر رشد قیمت، هم از منظر امکان دریافت تسهیلات و وام.
در چنین شرایطی، حتی اگر تقاضا کاهش یابد و معاملات متوقف شود، قیمت‌ها به‌واسطه رفتار این گروه‌ها همچنان بالا باقی می‌ماند. آنها با استناد به نرخ ارز یا قیمت طلا، واحدهای خود را متری ۱۵۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان ارزش‌گذاری می‌کنند، بی‌آن‌که قصد فروش داشته باشند. این رفتار، نه‌تنها مانع اصلاح طبیعی بازار می‌شود، بلکه موجب بی‌اعتمادی عمومی و اختلال در تصمیم‌گیری خریداران و سرمایه‌گذاران شده است.
در شهرهای شمالی نیز، با وجود افزایش مراجعات، حجم معاملات به سطح سال ۱۴۰۲ نرسیده و ادعاها درباره «شیفت سرمایه‌گذاری» اغراق‌آمیز است. رکود، فراگیر است؛ اما دلالان با مدیریت روانی بازار، اجازه نمی‌دهند این رکود به کاهش قیمت‌ها منجر شود.
در نهایت، اگر سیاست‌گذاران بخواهند بازار مسکن را به تعادل برسانند، باید با رفتارهای سوداگرانه مقابله کنند، واقعیت‌های کف بازار را شفاف‌سازی کنند و از ابزارهای تنظیم‌گری برای جلوگیری از احتکار ملکی و قیمت‌سازی استفاده کنند. در غیر این صورت، بازار مسکن همچنان در چنبره دلالان باقی خواهد ماند بازاری که نه به تقاضا پاسخ می‌دهد، نه به منطق اقتصادی.
داده‌های معاملاتی نیمه نخست سال ۱۴۰۴ در ادامه روند رکودی بازار مسکن، نشان می‌دهد که تقاضا برای خرید ملک در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته با افتی چشمگیر مواجه شده است. بر اساس برآوردهای میدانی و تحلیل‌های صنفی، حجم معاملات در تهران و سایر شهرهای بزرگ بین ۴۰ تا ۵۰ درصد کاهش یافته؛ افتی که نه‌تنها در تعداد مبایعه‌نامه‌ها بلکه در مراجعات به دفاتر مشاوران املاک نیز به‌وضوح قابل مشاهده است.
از طرف دیگر مالکان عمده و دلالان حرفه‌ای با انکار واقعیت‌های کف بازار، از عرضه واحدهای خود خودداری کرده‌اند و با قیمت‌سازی‌های مصنوعی، مانع از شکل‌گیری تعادل در بازار شده‌اند. به‌واسطه مقاومت ساختاری در برابر کاهش قیمت، همچنان شاهد فاصله معنادار میان قدرت خرید مردم و سطح قیمت‌های پیشنهادی هستیم.این وضعیت، در نهایت به کاهش سرمایه‌گذاری مولد، افزایش املاک راکد و گسترش شکاف میان عرضه و تقاضای واقعی منجر خواهد شد.
بازار مسکن ایران طی پنج سال گذشته یکی از پرنوسان‌ترین دوره‌های خود را تجربه کرده است. از سال ۱۳۹۹ تا ۱۴۰۴، قیمت واحدهای مسکونی در تهران و سایر شهرهای بزرگ با رشدهای چندبرابری همراه بوده؛ رشدی که در بسیاری از موارد نه‌تنها متناسب با تورم عمومی یا افزایش هزینه ساخت نبود، بلکه تحت‌تأثیر انتظارات تورمی، سفته‌بازی و رفتارهای سوداگرانه شکل گرفت.
در سال ۱۳۹۹، میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران حدود ۱۵ میلیون تومان بود. این رقم در سال ۱۴۰۰ به ۲۵ میلیون تومان رسید و در سال ۱۴۰۱ از مرز ۳۵ میلیون تومان عبور کرد. سال ۱۴۰۲، با جهش نرخ ارز و افزایش هزینه‌های ساخت، قیمت‌ها به محدوده ۶۰ میلیون تومان نزدیک شد. در سال ۱۴۰۳ حدود ۸۵ میلیون تومان و در نیمه نخست سال ۱۴۰۴، برخی مناطق تهران شاهد قیمت‌هایی بالاتر از ۱۰۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع بوده‌اند؛ یعنی رشد بیش از ۶ برابری در کمتر از پنج سال.
این روند صعودی، در حالی رخ داده که قدرت خرید خانوارها به‌واسطه تورم، کاهش درآمد واقعی و افت ارزش پول ملی، به‌شدت تضعیف شده است. در نتیجه، بازار مسکن اکنون در نقطه‌ای ایستاده که می‌توان آن را «سقف قیمتی» نامید—سطحی که دیگر با تقاضای واقعی پشتیبانی نمی‌شود.
باید گفت که افت شدید تقاضا در نیمه نخست سال ۱۴۰۴، نه‌تنها ناشی از رکود اقتصادی و کاهش نقدینگی است، بلکه به‌طور مستقیم با همین اشباع قیمتی مرتبط است. خریداران بالقوه، با مشاهده قیمت‌های غیرمنطقی و فاصله شدید با توان مالی خود، ترجیح می‌دهند از بازار خارج شوند یا خرید را به تعویق بیندازند. این رفتار، در کنار کاهش معاملات، موجب شده بازار به‌جای ورود به فاز اصلاح قیمتی، در وضعیت «قفل‌شده» باقی بماند.
اما چرا با وجود کاهش تقاضا، قیمت‌ها اصلاح نمی‌شوند؟ دلالان و مالکان عمده با انگیزه‌های سوداگرانه، اجازه نمی‌دهند بازار مسیر طبیعی خود را طی کند. آنها با نگه‌داشتن واحدهای خالی، قیمت‌سازی مصنوعی و انکار واقعیت‌های کف بازار، مانع از افت قیمت‌ها می‌شوند. در نتیجه، بازار مسکن وارد مرحله‌ای از رکود تورمی شده است؛ جایی که معاملات کاهش یافته، اما قیمت‌ها همچنان بالا باقی مانده‌اند.
در چنین شرایطی، اگر سیاست‌گذاران اقتصادی نتوانند با رفتارهای سوداگرانه مقابله کنند و ابزارهای تنظیم‌گری مؤثر را به‌کار گیرند، بازار مسکن نه‌تنها به تعادل نمی‌رسد، بلکه به بستری برای تعمیق شکاف طبقاتی، افزایش املاک راکد و کاهش سرمایه‌گذاری مولد تبدیل خواهد شد. رسیدن به سقف قیمتی، باید نقطه‌ای برای بازاندیشی در سیاست‌های مسکن باشد نه فرصتی برای تثبیت قیمت‌های غیرواقعی.
به عبارت دیگر بازار مسکن ایران اکنون در آستانه یک بازنگری جدی قرار دارد. رشد ممتد قیمت‌ها طی پنج سال گذشته، بدون پشتوانه تقاضای واقعی، آن را به سقف قیمتی رسانده است؛ سقفی که نه‌تنها مانع از ورود خریداران جدید شده، بلکه سرمایه‌گذاری مولد را نیز به حاشیه رانده است. اگر سیاست‌گذاران بخواهند از این وضعیت عبور کنند، باید با شفاف‌سازی واقعیت‌های کف بازار، مقابله با احتکار ملکی و مهار قیمت‌سازی‌های مصنوعی، مسیر اصلاح را هموار کنند.
تمام حقوق برای پایگاه خبری سرمایه فردا محفوظ می باشد کپی برداری از مطالب با ذکر منبع بلامانع می باشد.
سرمایه فردا