چهارشنبه ۱۵ بهمن ۱۴۰۴
در سالی که قرار بود خانهها ساخته شوند و جادهها گشوده، وزارت راه و شهرسازی با وعدههای نیمهکاره و طرحهای بیسرانجام، نه سقفی بر سر اقشار کمدرآمد گذاشت و نه راهی برای کارگران باز کرد. مسکن، به جای مأمن، به رؤیا تبدیل شد.
به گزارش سرمایه فردا، در حالی که برنامه هفتم توسعه با وعده ساخت خانه، توسعه زیرساخت و کاهش نابرابری آغاز شد، وزارت راه و شهرسازی با تحقق تنها ۲۳ درصد از احکام قانونی، به نماد ناکارآمدی اجرایی بدل شده است. نه مسکن اقشار کمدرآمد ساخته شد، نه حملونقل ارزانتر شد، و نه کارگران از طرحهای حمایتی بهرهمند شدند. طرحهایی چون نهضت ملی مسکن و ساخت واحدهای کارگری، با هزینههای سرسامآور و نبود زیرساخت، بیشتر به وعدههایی تبلیغاتی شباهت دارند تا راهحلهایی واقعی برای بحران سرپناه. در غیاب برنامهریزی مؤثر، بازار مسکن به بستری برای سوداگری تبدیل شده و نیروی کار، از حق اولیه خود برای داشتن خانهای امن، محروم مانده است.
با گذشت یک سال از آغاز اجرای قانون برنامه پنجساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران، بررسیهای کمیسیونهای تخصصی مجلس شورای اسلامی نشان میدهد که بخش قابلتوجهی از احکام این برنامه در سال نخست عملیاتی نشدهاند. در میان دستگاههای اجرایی، وزارت راه و شهرسازی با ۷۷ درصد احکام اجرایینشده، ضعیفترین عملکرد را داشته است و این در حالی است که بخش مسکن، بهعنوان یکی از مهمترین دغدغههای اجتماعی و اقتصادی کشور، در وضعیت دشواری قرار دارد.
بر اساس گزارش رسمی دولت که در شهریورماه به مجلس ارائه شد و طی ۴۰ روز در کمیسیونهای تخصصی بررسی گردید، تنها ۲۳ درصد از احکام وزارت راه و شهرسازی در سال اول برنامه هفتم توسعه اجرایی شدهاند. این آمار، نهتنها نشاندهنده عقبماندگی در تحقق اهداف کلان توسعه شهری و حملونقل است، بلکه بهویژه در حوزه مسکن، واکنش منفی به همراه داشته و عمق رکود ساخت و ساز و افزایش تورم اجاره مسکن را در پی داشته است. درواقع در شرایطی که بازار مسکن با افزایش شدید قیمتها، کاهش قدرت خرید خانوارها و افت عرضه مواجه است، نبود برنامهریزی مؤثر و اجرایی از سوی وزارت راه و شهرسازی، عملاً مسیر اصلاح بازار مسکن را مسدود کرده است. طرحهایی مانند نهضت ملی مسکن، با وجود تامین زیرساخت های اولیه همچنان در همان مرحلهای اولیه مانده و وزارت راه و شهرسازی پاسخگوی متقاضایان نیست.
برنامه هفتم توسعه، احکامی مشخص برای توسعه زیرساختهای حملونقل، نوسازی بافتهای فرسوده، تأمین مسکن اقشار کمدرآمد و ارتقای بهرهوری در حوزه شهرسازی در نظر گرفته بود. اما گزارش مجلس نشان میدهد که بسیاری از این احکام یا بهطور کامل مغفول ماندهاند یا صرفاً در حد ابلاغ باقی ماندهاند. نبود پیگیری اجرایی، ضعف در هماهنگی میان نهادهای مرتبط، و عدم تخصیص منابع کافی، از جمله دلایل اصلی این عقبماندگی عنوان شدهاند. در مقایسه با سایر وزارتخانهها، وزارت راه و شهرسازی بیشترین نرخ عدم تحقق را داشته است؛ حتی از وزارت اقتصاد با ۶۰ درصد و وزارت نیرو با ۵۶ درصد عقبماندهتر است. این موضوع، جایگاه راهبردی این وزارتخانه در توسعه ملی را زیر سؤال میبرد.
ضعف عملکرد وزارت راه و شهرسازی، بهویژه در حوزه مسکن، تأثیر مستقیمی بر شاخصهای رفاه اجتماعی، مهاجرت، حاشیهنشینی و نابرابری اقتصادی دارد. در نبود عرضه کافی و برنامهریزی مؤثر، بازار مسکن به بستری برای سوداگری تبدیل شده و اقشار متوسط و ضعیف، از دسترسی به سرپناه مناسب محروم ماندهاند. از سوی دیگر، عدم توسعه زیرساختهای حملونقل، موجب افزایش هزینههای جابجایی، کاهش بهرهوری شهری و افت کیفیت زندگی در کلانشهرها شده است. این پیامدها، نشان میدهند که عقبماندگی در اجرای برنامه هفتم، صرفاً یک موضوع اداری نیست، بلکه مستقیماً با زندگی روزمره مردم گره خورده است.
در مقطع کنونی، بازنگری در عملکرد وزارت راه و شهرسازی، یک ضرورت فوری است. دولت باید با شفافسازی روند اجرای احکام، ارائه گزارشهای دقیق از پیشرفت پروژهها، و اصلاح ساختارهای اجرایی، مسیر تحقق اهداف برنامه هفتم را هموار کند. همچنین، مجلس و نهادهای نظارتی باید با جدیت بیشتری بر عملکرد این وزارتخانه نظارت کنند تا بخش مسکن، از حاشیه به متن سیاستگذاری بازگردد. اگر قرار است برنامههای توسعهای به بهبود واقعی در زندگی مردم منجر شوند، وزارت راه و شهرسازی باید از رکود خارج شده و با اقداماتی ملموس، اعتماد عمومی را بازسازی کند. در غیر این صورت، برنامه هفتم نیز مانند بسیاری از اسناد بالادستی، در حد شعار باقی خواهد ماند.
بر پایه گزارش رسمی از مجموع ۱۴۸ حکم قانونی مرتبط با این وزارتخانه در چارچوب برنامه پنجساله هفتم، تنها ۲۳ درصد اجرایی شده است. مطابق با اهداف تعیینشده در برنامه، وزارت راه و شهرسازی موظف بود در سال نخست، حدود ۴۰۰ هزار واحد مسکونی را در قالب طرح نهضت ملی مسکن به مرحله بهرهبرداری برساند. با این حال، آمارهای موجود نشان میدهد که تنها حدود ۷۰ هزار واحد تکمیل شدهاند؛ رقمی که کمتر از ۲۰ درصد هدفگذاری اولیه است و نشاندهنده شکاف جدی میان وعدهها و واقعیت اجرایی است.
در حوزه مسکن، رکود ساختوساز، افزایش قیمت زمین و مصالح، و نبود سیاستهای حمایتی مؤثر، موجب شده بازار به بستری برای سوداگری تبدیل شود. طرحهایی مانند نهضت ملی مسکن، با وجود فراهم شدن برخی زیرساختهای اولیه، همچنان در مراحل ابتدایی باقی ماندهاند و متقاضیان در حال انصراف هستند. وزارت راه و شهرسازی نیز پاسخ شفافی به متقاضیان ارائه نمیدهد و همینمساله منجر شده آورده متقاضیان برای پیشبرئد اجرایی طرح کاهش یابد. این در حالی است که طبق برنامه، کشور نیازمند ساخت سالانه دستکم یک میلیون واحد مسکونی جدید است تا بتواند شکاف میان عرضه و تقاضا را کاهش دهد.
وضعیت در بخش حملونقل نیز تفاوت چندانی ندارد. طبق برنامه، احداث حدود ۱۰۰۰ کیلومتر مسیر جدید شامل بزرگراه، راهآهن و راههای روستایی در دستور کار قرار داشت، اما تنها ۳۰۰ کیلومتر از این مسیرها به بهرهبرداری رسیدهاند. این عقبماندگی، نهتنها روند توسعه منطقهای را کند کرده، بلکه موجب افزایش هزینههای حملونقل، کاهش ایمنی جادهای و محدود شدن دسترسی مناطق محروم به شبکههای ارتباطی کشور شده است.
در مجموع، عملکرد یکساله وزارت راه و شهرسازی در اجرای برنامه هفتم توسعه، نهتنها از اهداف کمی فاصله دارد، بلکه در تحقق اهداف کیفی نیز ناکام بوده است. اگر این روند ادامه یابد، نهتنها مسیر برنامهریزی ملی منحرف خواهد شد، بلکه پیامدهای ناشی از کمبود مسکن و ضعف زیرساختهای حملونقل نیز افزایش خواهد یافت اکنون زمان آن فرا رسیده که دولت با بازنگری در سیاستها، تخصیص منابع هدفمند و تقویت نظارت، و معرفی وزیر جدید این وزارتخانه را از رکود خارج کرده و به مسیر پاسخگویی، کارآمدی و اعتماد عمومی بازگرداند.
باید توجه داشت که عقبماندگی در عرضه، مسکن در کنار افزایش هزینههای ساخت و کاهش سرمایهگذاری در بخش مسکن، به یکی از محرکهای اصلی رشد قیمت خرید و اجاره در سال ۱۴۰۴ تبدیل شده است.
بر اساس دادههای تحلیلی، میانگین قیمت مسکن در تهران طی نیمه نخست سال جاری نسبت به مدت مشابه سال گذشته، حدود ۴۰ درصد افزایش یافته و در برخی مناطق پرتقاضا، این رشد از مرز ۵۰ درصد نیز عبور کرده است. بازار اجاره نیز با جهشی مشابه مواجه بوده؛ بهطوری که میانگین اجارهبها در کلانشهرها بین ۴۵ تا ۶۰ درصد افزایش یافته و سهم هزینه مسکن از بودجه خانوار شهری در برخی مناطق به بیش از ۴۰ درصد رسیده است.
کارشناسان بر این باورند که کاهش تولید مسکن، رابطهای مستقیم با افزایش قیمتها دارد. زمانی که عرضه جدید پاسخگوی تقاضای سالانه نیست، رقابت برای واحدهای موجود شدت میگیرد و همین رقابت، قیمتها را بهصورت مستمر بالا میبرد. این روند، بهویژه برای مستأجران، فشار مضاعفی ایجاد کرده و موجب افزایش جابهجاییهای ناخواسته، افت کیفیت زندگی و حتی مهاجرت از شهرهای بزرگ شده است.
در کنار این عوامل، نبود سیاستهای حمایتی مؤثر برای تولید انبوه، ضعف در تأمین مالی پروژههای مسکونی، و ناتوانی در جذب سرمایهگذاران بخش خصوصی، به تداوم این وضعیت دامن زدهاند. در حالی که برنامه هفتم توسعه بر تأمین مسکن برای اقشار کمدرآمد تأکید دارد، عملکرد ضعیف وزارت راه و شهرسازی در سال نخست، این هدف را عملاً از دسترس خارج کرده است.
در چنین شرایطی، بازنگری در سیاستهای تولید مسکن، تسهیل فرآیندهای ساختوساز، و فعالسازی ظرفیتهای بخش خصوصی، ضرورتی اجتنابناپذیر است. در غیر این صورت، بازار مسکن نهتنها به تعادل نخواهد رسید، بلکه به یکی از عوامل اصلی تشدید نابرابری اقتصادی و فشار معیشتی بر خانوارها تبدیل خواهد شد. مسیر اصلاح، از اقدام فوری و هماهنگ میان دولت، نهادهای مالی و بخش خصوصی میگذرد نه از تداوم وعدههایی که در عمل، به ساختوساز نمیرسند.
با افزایش چشمگیر هزینه ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن که اکنون به بیش از یک میلیارد و نیم میلیون تومان برای هر واحد رسیده، طرح جدید وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی برای ساخت ۹۴ هزار واحد مسکونی ویژه کارگران با پرسشهای جدی مواجه شده است. هرچند وزارت کار هنوز جزئیاتی درباره هزینه ثبتنام این واحدها منتشر نکرده، اما با توجه به شرایط ساخت و موقعیت مکانی این پروژهها، بعید به نظر میرسد که هزینه نهایی برای کارگران کمتر از پروژههای نهضت ملی باشد. تفاوت اصلی در اینجاست که واحدهای کارگری عمدتاً در خارج از محدوده شهری و بدون زیرساختهای مناسب و امکانات زیستی طراحی شدهاند؛ موضوعی که نگرانیهای گستردهای را در میان فعالان صنفی برانگیخته است.
در نگاه نخست، اعلام آغاز عملیات اجرایی این واحدها میتواند نشانهای از توجه دولت به بحران مسکن در جامعه کارگری باشد. اما در غیاب اطلاعات دقیق، سامانه ثبتنام مشخص، سازوکار اولویتبندی و لیست ذینفعان، این طرح بیشتر به یک وعده تبلیغاتی شباهت دارد تا یک برنامه اجرایی قابل اتکا. نبود شفافیت در فرآیند اجرا، کارگران را در وضعیت سردرگمی قرار داده و امیدی که از این طرحها برمیخیزد، در عمل به ناامیدی بدل میشود.
از منظر عددی نیز، طرح ساخت ۹۴ هزار واحد در برابر جمعیت حدود ۱۴ میلیون نفری جامعه کارگری، تناسبی ندارد و نشاندهنده عدم درک عمق بحران مسکن در این قشر است. افزون بر این، اجرای همین تعداد محدود نیز وابسته به مشارکت کارفرمایان است؛ شرطی که بسیاری از کارگران، بهویژه آنهایی که فاقد قرارداد رسمی یا کارفرمای مشخص هستند، را از دایره بهرهمندی خارج میکند. این مسئله بهویژه برای کارگران غیررسمی که امنیت شغلی ندارند، نگرانکنندهتر است؛ چراکه در ساختار فعلی، هیچ برنامهای برای پوشش این گروه بزرگ از نیروی کار دیده نمیشود.
در کنار این چالشها، موضوع حق مسکن نیز به یکی از نقاط ضعف سیاستگذاری تبدیل شده است. با وجود افزایش سرسامآور اجارهبها، کمکهزینه مسکن کارگران همچنان روی رقم ۹۰۰ هزار تومان ثابت مانده؛ رقمی که نهتنها پاسخگوی نیازهای واقعی نیست، بلکه حتی عنوان «کمک» را نیز نمیتواند یدک بکشد. در شرایطی که بیش از ۶۰ درصد درآمد کارگران صرف تأمین سرپناه میشود، این رقم عملاً بیاثر است و نشان از بیتوجهی به فشارهای معیشتی دارد.
تأمین مسکن برای نیروی کار نه یک امتیاز، بلکه یک وظیفه قانونی است که باید با برنامهریزی جامع، شفاف و فراگیر دنبال شود. طرحهای فعلی، با محدودیتهای اجرایی، وابستگی به کارفرما، نبود زیرساخت و فقدان اطلاعات دقیق، نمیتوانند پاسخگوی نیازهای واقعی جامعه کارگری باشند. اگر دولت قصد دارد بحران مسکن را در این بخش حل کند، باید از نگاه تبلیغاتی فاصله بگیرد و با مشارکت واقعی بخش خصوصی، کارفرمایان و نهادهای صنفی، طرحی جامع برای همه گروههای کارگری از شاغلان دائم تا فصلیها و بازنشستگان ارائه دهد. تنها در این صورت است که میتوان به حل یکی از بنیادیترین چالشهای معیشتی نیروی کار امیدوار بود.
در بسیاری از کشورهای جهان، تأمین مسکن کارگری نهتنها یک مسئولیت اجتماعی برای کارفرمایان محسوب میشود، بلکه بهعنوان یکی از مؤلفههای کلیدی در حفظ بهرهوری، رضایت شغلی و پایداری نیروی انسانی تلقی میگردد. تجربه کشورهایی مانند ژاپن، کره جنوبی، چین، آلمان و مالزی نشان میدهد که مدلهای موفق در این حوزه، بر پایه مشارکت واقعی کارفرمایان، نظارت دولت و ارائه خدمات مکمل بنا شدهاند.
در شرق آسیا، بهویژه در ژاپن، کره جنوبی و چین، شرکتهای بزرگ صنعتی و فناوری برای جذب و نگهداشت نیروی کار، اقدام به ساخت خوابگاههای سازمانی یا مجتمعهای مسکونی در نزدیکی محل کار میکنند. این واحدها از زیرساختهای کامل برخوردارند؛ از جمله حملونقل عمومی، فروشگاههای روزمره، درمانگاههای اولیه و فضاهای سبز. در ژاپن، شرکتهایی مانند تویوتا و پاناسونیک، مسکن کارگری را با اجارههای بسیار پایین عرضه میکنند؛ بهطوریکه هزینه اقامت در این واحدها معمولاً کمتر از ۱۰ درصد درآمد سالانه کارگر است و در مواردی برای کارگران تازهوارد یا مجرد، کاملاً رایگان در نظر گرفته میشود.
در آلمان، بهویژه در بخشهای کشاورزی و خدمات فصلی، کارفرمایان موظفاند برای کارگران مهاجر، اقامتگاههایی با استانداردهای بهداشتی و ایمنی فراهم کنند. این اقامتگاهها تحت نظارت دولت قرار دارند و هزینه آن معمولاً بین ۵ تا ۱۵ درصد درآمد سالانه کارگر است. خدماتی مانند اینترنت، گرمایش، آشپزخانه مشترک و حملونقل رایگان به محل کار نیز در این واحدها ارائه میشود.
در مالزی، با وجود انتقادات به کیفیت پایین خوابگاههای کارگری، دولت با اصلاح قوانین، شرکتها را ملزم به ساخت اقامتگاههایی با استانداردهای بینالمللی کرده است. این واحدها توسط کارفرما تأمین میشوند و هزینه آن از حقوق کارگر کسر میشود، اما سقف مشخصی برای آن تعیین شده تا از سوءاستفاده جلوگیری شود.
در مدلهای موفق جهانی، تأمین مسکن تنها بخشی از بسته حمایتی کارفرمایان است. این بسته شامل خدماتی نظیر حملونقل رایگان بین محل کار و سکونت، بیمه درمانی و خدمات سلامت اولیه در محل، دسترسی به اینترنت، آشپزخانه، فضای تفریحی و ورزشی، برنامههای آموزشی و فرهنگی برای ارتقاء کیفیت زندگی، و مشاوره حقوقی و روانشناسی رایگان برای حمایت از سلامت روانی و حقوقی نیروی کار میشود.
در واقع، آنچه در این کشورها بهعنوان «مسکن کارگری» شناخته میشود، صرفاً یک واحد ساختمانی در حاشیه شهر نیست، بلکه یک زیستبوم انسانی با خدمات کامل است. این مدلها با مشارکت واقعی کارفرمایان، نظارت دولت و توجه به کرامت انسانی طراحی شدهاند؛ الگویی که میتواند برای ایران نیز الهامبخش باشد، بهشرط آنکه از نگاه حداقلی، تبلیغاتی و غیرکارشناسی فاصله گرفته شود و به سمت برنامهریزی جامع، شفاف و انسانی حرکت کند.
بررسی وضعیت مسکن کارگری در ایران و مقایسه آن با مدلهای موفق جهانی، یکی از مهمترین چالشهای معیشتی کارگران، هزینه سنگین اجارهنشینی است؛ هزینهای که بخش قابل توجهی از درآمد ماهانه آنها را میبلعد و عملاً امکان پسانداز یا سرمایهگذاری برای خرید مسکن را از بین میبرد.
بر اساس دادههای رسمی و گزارشهای میدانی، امروزه بیش از ۶۰ درصد درآمد ماهانه کارگران صرف پرداخت اجارهبها میشود. در کلانشهرهایی مانند تهران، مشهد و اصفهان، اجاره یک واحد مسکونی کوچک در مناطق متوسط، گاه به ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان در ماه میرسد؛ رقمی که برای بسیاری از کارگران با حقوق پایه، معادل کل دریافتی یا حتی فراتر از آن است. این فشار مالی، کارگران را ناگزیر به سکونت در مناطق حاشیهای، خانههای اشتراکی یا واحدهای فاقد استانداردهای ایمنی و بهداشتی کرده است.
در چنین شرایطی، کمکهزینه مسکن که همچنان روی رقم ۹۰۰ هزار تومان ثابت مانده، نهتنها پاسخگوی نیاز واقعی نیست، بلکه حتی عنوان «کمک» را نیز نمیتواند یدک بکشد. این رقم در برابر اجارههای چند میلیونی، بیشتر به یک نماد بیاثر در فیش حقوقی تبدیل شده است.
در مدلهای جهانی، همانطور که اشاره شد، هزینه اقامت در واحدهای کارگری معمولاً کمتر از ۱۰ درصد درآمد سالانه است و در برخی کشورها مانند ژاپن، برای کارگران تازهوارد یا مجرد، رایگان در نظر گرفته میشود. این تفاوت چشمگیر نشان میدهد که در ایران، نهتنها مسکن کارگری بهدرستی تعریف نشده، بلکه سیاستهای حمایتی نیز با واقعیتهای بازار فاصلهای عمیق دارند.
در نتیجه، اگر دولت قصد دارد بحران مسکن کارگری را بهصورت ریشهای حل کند، باید از تجربههای جهانی درس بگیرد و با مشارکت واقعی کارفرمایان، ارائه خدمات مکمل، و بازنگری در سیاستهای حمایتی، مدلی جامع و انسانی برای تأمین مسکن نیروی کار طراحی کند؛ مدلی که نهتنها به ساخت واحدهای مسکونی محدود نباشد، بلکه به کاهش هزینههای زندگی، ارتقاء کیفیت سکونت و حفظ کرامت انسانی کارگران نیز توجه داشته باشد.
عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، با تأکید بر اینکه ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم پیشرفت یکی از مهمترین ابزارهای دولت برای تأمین زمین مسکن مردم است، میگوید هرگونه تلاش برای حذف آن «غیرقابل قبول و مشکلساز» خواهد بود. وی تأکید میکند وزارت راه و شهرسازی بهجای پیشنهاد حذف این حکم قانونی، باید چالشهای موجود را مدیریت و تکلیف خود را اجرا کند.
علیرضا نثاری، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، درباره موضوع مطرحشده پیرامون حذف احتمالی ماده ۵۰ برنامه هفتم پیشرفت اظهار داشت: «تا این لحظه دولت بهصورت رسمی درخواستی به مجلس ارسال نکرده و مادامی که چیزی رسماً ابلاغ نشود، نمیتوان درباره آن اظهار نظر قطعی داشت. اما اگر فرض بر آن باشد که چنین پیشنهادی مطرح شده باشد، باید گفت حذف قوانین با درخواست یک دستگاه اجرایی امکانپذیر نیست و سازوکار خود را دارد.»
وی افزود: «پیش از هر بحثی، لازم است آسیبشناسی دقیقی انجام شود تا مشخص شود در صورت طرح چنین پیشنهادی، دلایل دولت یا وزارت راه و شهرسازی چیست. باید توجه داشت که یکی از وظایف ذاتی وزارت راه و شهرسازی، تأمین زمین برای احداث مسکن افراد واجد شرایط است. این تکلیف در قانون بهصراحت ذکر شده و در واقع ستون اصلی سیاستهای مسکن به شمار میرود.»
نثاری با اشاره به مشکلات موجود در حوزه تأمین زمین گفت: «در بسیاری از استانها زمین وجود دارد اما واگذار نمیشود؛ در برخی مناطق زمین وجود ندارد اما الحاق صورت نگرفته است؛ و در مواردی نیز اراده لازم برای تفاهم و ورود زمینهای مناسب به طرحهای حمایتی وجود ندارد. این مشکلات طبقهبندیهای مختلفی دارد اما آنچه کاملاً مشهود است این است که وزارت راه و شهرسازی مکلف است مسیر تأمین زمین را برای متقاضیان مسکن فراهم کند.»
وی در ادامه با اشاره به چالشهایی که وزارت راه و شهرسازی مطرح میکند، افزود: «مسئولان وزارتخانه معتقدند در برخی مناطق، زمینهایی که در طرحهای توسعه شهری به محدوده اضافه شده و برای واگذاری منظور شدهاند، فاقد زیرساختهای ضروری همچون راه، آب، برق، گاز و پیوستهای فرهنگی هستند. همین موضوع موجب انباشت طرحها و افزایش توقعات مردم شده است. آنها میگویند ابتدا باید این موارد ساماندهی و سپس برای واگذاریهای جدید اقدام شود.»
عضو کمیسیون عمران با تأیید بخشی از این دغدغهها بیان کرد: «اینکه برخی اراضی فاقد زیرساختهای لازم هستند یک واقعیت است؛ اما راهحل، توقف اجرای ماده ۵۰ یا حذف آن نیست. وزارت راه و شهرسازی باید بهصورت همزمان هم ساماندهی اراضی موجود را پیش ببرد و هم طرحهای تفصیلی شهرها و روند تفکیک اراضی را سرعت بخشد تا الحاق زمین در شهرها به شکل مؤثر انجام شود و هیچ متقاضی مسکنی به دلیل نبود زمین بلاتکلیف نماند.»
وی تأکید کرد: «ماده ۵۰ یک ابزار قانونی بسیار مهم است. حذف آن نهتنها تکلیف وزارتخانه را از بین میبرد، بلکه فرآیند خانهدار شدن مردم را با اختلال جدی مواجه میکند. این حکم قانونی برای آن طراحی شده است که دولت بتواند در سراسر کشور زمین رایگان یا واگذاری ۹۹ ساله را در اختیار افراد واجد شرایط قرار دهد تا آنان بتوانند مسکن خود را بهصورت تکواحدی، دوطبقه یا ویلایی احداث کنند.»
نثاری در پایان تصریح کرد: «به هیچ عنوان حذف این ماده قابل قبول نیست. مجلس این قانون را با هدف ایجاد ظرفیت جدید سکونتگاهی، تسهیل خانهدار شدن مردم و تحقق مهاجرت معکوس تصویب کرده است. وزارت راه و شهرسازی باید بهجای تلاش برای کاهش تکالیف قانونی، با جدیت اجرای آن را دنبال کند تا مردم در هیچ نقطهای از کشور به علت نبود زمین از دسترسی به مسکن محروم نمانند.»
ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم پیشرفت بهعنوان یکی از مهمترین ابزارهای دولت در حوزه مسکن طراحی شده است. این ماده دولت را مکلف میکند زمینهای مناسب برای احداث واحدهای مسکونی را در اختیار افراد واجد شرایط قرار دهد؛ یا بهصورت رایگان و یا از طریق واگذاریهای بلندمدت ۹۹ ساله. هدف اصلی این ماده رفع مشکل تأمین زمین برای اقشار متوسط و کمدرآمد و ایجاد ظرفیتهای جدید سکونتگاهی در سراسر کشور است.
بر اساس این ماده، وزارت راه و شهرسازی موظف است زمینهای موجود در محدودههای شهری و روستایی را شناسایی، ساماندهی و برای واگذاری آماده کند. این تکلیف شامل الحاق زمینهای جدید به محدوده شهرها، تفکیک اراضی و ایجاد زیرساختهای اولیه مانند راه، آب، برق و گاز است. همچنین وزارتخانه باید با همکاری سایر دستگاهها، پیوستهای فرهنگی و اجتماعی را در نظر بگیرد تا واگذاری زمینها صرفاً به ایجاد واحدهای مسکونی محدود نشود، بلکه به توسعه پایدار شهری و روستایی منجر شود.
اجرای این ماده با مشکلاتی همراه بوده است. در برخی استانها زمین وجود دارد اما به دلایل اداری یا نبود اراده مدیریتی واگذار نمیشود. در برخی مناطق دیگر، زمین کافی وجود ندارد و الحاق اراضی جدید به محدوده شهری با کندی پیش میرود. همچنین در مواردی زمینهای واگذار شده فاقد زیرساختهای ضروری هستند و همین موضوع موجب انباشت طرحها و افزایش نارضایتی مردم شده است. وزارت راه و شهرسازی این مشکلات را بهعنوان دلایل اصلی برای کندی اجرای ماده ۵۰ مطرح کرده است.
این ماده نهتنها یک حکم قانونی ساده نیست، بلکه ستون اصلی سیاستهای مسکن دولت محسوب میشود. حذف آن به معنای از بین رفتن تکلیف وزارت راه و شهرسازی در تأمین زمین خواهد بود و فرآیند خانهدار شدن مردم را با اختلال جدی مواجه میکند. ماده ۵۰ با هدف تسهیل خانهدار شدن مردم، ایجاد ظرفیتهای جدید سکونتگاهی و حتی تحقق مهاجرت معکوس تصویب شده است. به همین دلیل، مجلس آن را بهعنوان یک ابزار راهبردی در سیاستهای توسعهای کشور در نظر گرفته است.
حذف این ماده میتواند پیامدهای گستردهای داشته باشد. کاهش توان دولت در تأمین زمین برای طرحهای حمایتی مسکن، افزایش فشار بر بازار آزاد زمین و مسکن و رشد قیمتها، بلاتکلیفی متقاضیان مسکن در استانها و شهرهای مختلف، تضعیف سیاستهای مهاجرت معکوس و توسعه سکونتگاههای جدید و کاهش اعتماد عمومی به سیاستهای دولت در حوزه مسکن از جمله پیامدهای احتمالی حذف ماده ۵۰ خواهد بود.
ساعت از ظهر گذشته و خیابان شلوغ است. میان دود و بوق و ترافیک، وانتی سفید کنار خیابان ایستاده؛ نه برای بار زدن و نه برای تخلیه جنس! پشت وانت، بهجای بار، یک اتاقک کوچک با چند تشک خوشخواب با پتویی که همگی به رنگ خردلی هستند قرار دارد.چیزی شبیه یک اتاق و یک استراحتگاه سیار. روی بدنه نوشته: وانت خوابی تلفنی«….». جایی برای چند ساعت خواب، درست وسط شهر. ایدهای ساده اما عجیب که این روزها در شبکههای اجتماعی دستبهدست میشود، یک سؤال بزرگ را زنده میکند: چرا در شهری که آدمهایش برای چند ساعت استراحت جایی ندارند، چنین ابتکارهایی باید شخصی و خودجوش باشد؟
چند وقتی است که تصاویری از یک وانت سفید خاص در فضای مجازی دست به دست می شود که به نام «وانتخواب تلفنی» معروف شده است. ایدهای خلاقانه که نوعی سبک زندگی تازه در حوزه سلامت خواب و روان را به مخاطبان معرفی کرده است.مبدع این طرح در پایین عکس وانت خود نوشته، وانت خواب تلفنی «….» برای افرادی که از خانه دور هستند و نیاز به استراحت نیم روزی دارند، باهدف ایجاد فضای خواب و استراحت یک ساعته در میان هیاهوی کار روزانه برای رفع خستگی در شهر قائمشهر مشغول به کار شده است.
به گفته وی، وانت مربوز پس از هماهنگی به سمت مبدا حرکت میکند تا درخواست کننده بتواند ساعتی را در آن استراحت کند. به گفته وی، این وانت خواب بیشتر مورد استفاده بازنشستگان و کارمندان خسته از کار روزانه است که نیاز به خواب کوتاه روزانه دارند.
وانتخوابی سیار اما هر چه که هست، فقط یک ایده خلاقانه یا یک ویدئوی پربازدید اینستاگرامی نیست بلکه نشانهای است از یک خلأ قدیمی در شهرهای بزرگ ایران: نبود فضاهایی برای استراحت کوتاهمدت و امن. چنین فضاهایی که معمولاً با نام اقامتگاه موقت یا اتاقک ساعتی شناخته میشوند، این امکان را فراهم می کنند تا شهروندان و مسافران برای چند ساعت نیازهای پایهای خود مانند استراحت، دوش گرفتن یا تجدید انرژی را در محیطی خصوصی، راحت و تمیز و البته امن برطرف کنند.خلأ جایی برای چند ساعت استراحت. این در حالی است که این ایده سالها است که در بسیاری از کشورهای جهان در حال اجرا است .
در این کشورها، اقامتگاههای ساعتی، اتاقکهای خواب، کپسولهتلها و فضاهای استراحت موقت سالهاست به بخشی عادی از زندگی شهری تبدیل شدهاند، در ایران چنین امکانی هنوز جایی در سیاستگذاری شهری و گردشگری ندارد. نتیجهاش هم مشخص است؛ مسافران موقت، کارگران چندشیفته و شهروندان خسته، یا باید تن به هزینه های سنگین هتل و مسافرخانه ها بدهند یا سر از پارکها، پایانهها و فضاهای ناامن دربیاورند.
نبود فضاهای رسمی و امن برای استراحت چندساعته، فقط یک کمبود خدمات شهری نیست؛ زمینهساز شکلگیری آسیبهای اجتماعی پنهان است. وقتی شهروندی خسته یا مسافری موقت، راهی جز خوابیدن در پارک، پایانه مسافربری یا گوشهای از شهر ندارد، در معرض تهدید سرقت، درگیری، آزار و ناامنی قرار میگیرد. این وضعیت بهویژه برای زنان، سالمندان و کارگران شیفتی خطرناکتر است. از سوی دیگر، استفاده اجباری از فضاهای عمومی برای خواب و استراحت، خود می تواند به بروز تنشهای اجتماعی، برخوردهای انتظامی و برچسبزنی به افراد منجر شود. گویی خوابیدن در شهر به یک رفتار مجرمانه تبدیل شده است. در غیاب اقامتگاههای ساعتی تعریفشده، نیاز طبیعی به استراحت، ناخواسته به مسئلهای امنیتی و اجتماعی بدل میشود.
در دل شهر، خستگیها بیصدا میگذرد و بسیاری از شهروندان راهی جز تحمل آن ندارند. زندگی شهری فشرده و ساعات کاری طولانی، نیاز به استراحت کوتاه و امن را بیش از پیش آشکار میکند، اما در بسیاری از نقاط شهر، چنین فضاهایی وجود ندارد.
رضا، کارگر ساختمانی ۳۵ ساله تا عصر مشغول کار است. بعد از آن چند ساعتی فرصت دارد تا به عنوان نگهبان شیفت کاری شب خود را در سازمانی خصوصی شروع کند. او درباره دشواریهای پایان شیفت خود به هفت صبح میگوید: پس از بازگشت از کار، هنوز چند ساعتی تا استراحت شبانه باقی است ومن هم معمولا به شدت خسته هستم. از طرفی بابت این چند ساعت که آدم نمی تواند کلی پول بدهد و برود مسافرخانه یا هتل. برای همین اکثرا مجبورم این چند ساعت را روی نیمکت پارک یا گوشهای از خیابان چند دقیقهای بخوابم.
این شرایط نه تنها خستگی جسمانی او را افزایش میدهد، بلکه حس ناامنی و اضطراب نیز برایش به همراه داشته است. رضا ادامه میدهد: خوابیدن در محیطهای عمومی با خطراتی همراه است؛ هم احتمال سرقت وجود دارد و هم فضای کافی برای آرامش نیست.
دانشجویان در سالنهای شلوغ دانشگاه، بین صدای گامها و همهمه همکلاسیها، در جستوجوی چند دقیقه آرامش هستند. میزها و صندلیهای کتابخانه، جای خواب نیستند اما ناچارند روی آنها چرت بزنند یا سر بر کتابها بگذارند تا خستگی ساعتها درس و پروژه را کاهش دهند. نور فلورسنت سرد، رفتوآمد پیوسته دانشجویان و صداهای مداوم، فضایی برای استراحت واقعی باقی نمیگذارد. نبود یک اتاقک یا فضای امن برای چند ساعت استراحت، فشار جسمی و روانی روزمره را دوچندان میکند و نیاز به چنین فضاهایی را بیش از پیش آشکار میسازد.
علی، دانشجوی ۲۲ ساله یکی از دانشگاه های دولتی تهران به هفت صبح می گوید: گاهی کلاسها و پروژهها به گونهای است که نمیتوانم به خانه برگردم و یا آخر وقت از دانشگاه خارج می شوم و به خانه می روم. برای همین واقعا همیشه نیاز به استراحت کوتاه برای تجدید انرژی دارم، اما فضای مناسب برای آن وجود ندارد.
او ادامه میدهد: در نبود چنین فضاهایی، ناچارم بر روی صندلیهای کتابخانه یا گوشههای دانشگاه چند دقیقهای استراحت کنم. این وضعیت نه تنها باعث نمی شود تا خشتگی ام در برود ، بلکه تمرکز و توانایی برای ادامه فعالیتهایم را نیز کاهش میدهد.
ساعت نزدیک ظهر است و ترمینال شلوغ تهران پر از رفتوآمد مسافران است. صدای بوق اتوبوسها و چراغهای چشمکزن تابلوها، سکوت و آرامش را به فراموشی سپردهاند. در میان این شلوغی، مسافرانی که برای سفر یکروزه به تهران آمدهاند، به دنبال چند ساعت استراحت کوتاه و امن هستند، اما جایی مناسب برای این نیاز پیدا نمیکنند. نیمکتهای سخت و سالنهای شلوغ، جایگزینی ناامن و خستهکننده برای چند ساعت آرامش به شمار میروند.
سارا، یکی از شهروندان اصفهانی است که معمولا ماهی یکی دوبار برای شرکت در همایش ها یا فعالیت های علمی با اتوبوس به پایتخت می آید. وی بارها سختی خستگی ناشی از سفر با ماشین و فاصله ای که تا زمان برگزاری همایش یا شروع قرارهای کاری اش مانده را تجربه کرده است. سارا در مورد یکی از آخرین تجاربش که به دو – سه هفته قبل بر می گردد به هفت صبح میگوید: چهار ساعت تا شروع همایش باقی مانده بود و من تازه به تهران رسیده بودم. ترمینال پر از صدا و رفتوآمد بود و هر گوشهای که نگاه میکردی، پر از مسافر و کیف و چمدان بود. رفتن به مسافرخانه یا هتل برای چند ساعت استراحت، صرفه اقتصادی نداشت و هزینه زیادی میطلبید.
ساکش را بر می دارد و در همان حال می افزاید: چارهای جز انتظار در سالن ترمینال شلوغ نبود. روی نیمکتهای سخت نشستم و سعی کردم چند دقیقهای استراحت کنم، اما نه راحت بود و نه آرام. نور فلورسنت سرد، رفتوآمد پیوسته و صدای همهمه، حتی برای چند دقیقه آرامش واقعی را از بین میبرد.
در بسیاری از کشورها، استراحت موقت و کوتاهمدت سالهاست به یک خدمت استاندارد شهری و فرودگاهی تبدیل شده است. در فرودگاههای توکیو، لندن و آمستردام، مسافرانی که بین پروازها ساعتها توقف دارند، میتوانند در کپسولهتلها یا اتاقکهای ساعتی استراحت کنند.همچنین در تعدادی از شهرهای بزرگ جهان، کپسول ها و اتاقک هایی در نزدیکی بوستان ها و فضاهای عمومی برای استراحت موقت شهروندان ساخته شده که اتفاقا با استقبال خوبی هم از سوی مردم این شهرها مواجه شده است. فضایی امن، خصوصی و مجهز به تخت، پریز برق و اینترنت. در شهرهای بزرگی مثل پاریس و نیویورک، هتلهای میکرو یا اتاقکهای چندساعته در مرکز شهر برای کسانی که چند ساعت نیاز به خواب یا استراحت دارند، در دسترس است. این فضاها نه فقط رفاه مسافران، بلکه کاهش فشار روانی و خستگی کارگران، رانندگان و دانشجویان را نیز هدف گرفتهاند.
در ایران، اما چنین امکاناتی هنوز در مرحله ایده باقی مانده است. حتی تهران، بهعنوان بزرگترین شهر کشور، فاقد یک شبکه اقامتگاه ساعتی رسمی و امن است. گرچه شنیده های ما حکایت از آن دارد که گویا چند سرمایه گذار، در فکر ورود به احداث چنین اقامت نتیجه این کمبود، مراجعه مردم به پارکها، پایانهها یا حتی اتاقکهای خودجوش و شخصی مانند وانتخواب است. ابتکاری که نشان میدهد نیاز به چنین فضاهایی واقعی و فوری است.
وقتی شهر حتی برای چند ساعت خواب امن جایی ندارد، خستگی شهروندان به مسئلهای اجتماعی تبدیل میشود. از کارگران شیفتی و دانشجویان خسته تا مسافران موقت، همه ناچارند نیاز طبیعی به استراحت را در فضاهای ناامن و ناپایدار پاسخ دهند. دکتر سجاد بهرامی_ جامعهشناس، معتقد است نبود فضاهای رسمی برای استراحت کوتاهمدت، نهتنها نابرابری فضایی را تشدید میکند، بلکه به فرسودگی روانی، کاهش انسجام اجتماعی و افزایش آسیبهای شهری دامن میزند.
دکتر سجاد بهرامی در گفتوگو با هفت صبح با اشاره به پیامدهای اجتماعی نبود فضاهای امن برای استراحت کوتاهمدت میگوید: از منظر جامعهشناختی، این کمبود به تشدید نابرابریهای فضایی و محرومیت گروههای کمدرآمد از حق شهروندی منجر میشود. شهری که نتواند نیازهای پایه ساکنان و مراجعانش را پاسخ دهد، عملاً کارکرد حمایتی خود را از دست میدهد و فشار مضاعفی بر کارگران، مسافران موقت و اقشار آسیبپذیر وارد میکند. نتیجه این وضعیت، کاهش احساس تعلق به شهر و تضعیف انسجام اجتماعی است.
او تأکید میکند که مسئله فقط به فضا محدود نمیشود، بلکه پیامدهای روانی جدی نیز دارد: محرومیت از استراحت کوتاه و ایمن، خستگی مزمن جسمی و ذهنی ایجاد میکند و تمرکز، تصمیمگیری و کارایی روزمره را کاهش میدهد. بر اساس نظریه بازیابی توجه، مغز انسان برای ترمیم توان شناختی خود به محیطی آرام و دور از محرکهای فرساینده شهری نیاز دارد. نبود چنین فضاهایی میتواند به فرسودگی روانی، افزایش اضطراب و کاهش تابآوری افراد منجر شود.
این جامعهشناس با اشاره به تبعات گستردهتر این مسئله میافزاید:خستگی مزمن، احتمال بروز خطا و حوادث کاری و ترافیکی را بالا میبرد و بهرهوری نیروی کار را کاهش میدهد. از سوی دیگر، اجبار برخی شهروندان به استراحت در فضاهای ناامن، آنها را در معرض سرقت، خشونت و آسیبهای اجتماعی قرار میدهد و در نهایت هزینههای سنگینی به نظام سلامت و حمایت اجتماعی تحمیل میکند.
به گفته بهرامی، ایجاد اتاقکهای ساعتی و اقامتگاههای چندساعته که اتفاقا چند سالی است در شهرهای بزرگ جهان احداث شده، میتواند بخشی از این چرخه را متوقف کند: تأمین محلی برای استراحت ایمن، یکی از ابتداییترین نیازهای فیزیولوژیک و روانی انسان است. وقتی این نیاز در بستر شهری پاسخ داده شود، احساس امنیت، رضایت از زندگی و مشارکت اجتماعی افزایش پیدا میکند. این فضاها بهویژه برای کارگران شیفتی، دانشجویان کمدرآمد، مسافران موقت و زنان مسافر تنها، نوعی شبکه ایمنی اجتماعی غیررسمی ایجاد میکنند که بدون برچسبزنی، کرامت انسانی را حفظ میکند.
او تأکید میکند که تجربه کشورهای دیگر نشان میدهد این راهحل دور از دسترس نیست: مدلهایی مانند کپسولهتلها در ژاپن یا اتاقهای استراحت در ایستگاههای حملونقل عمومی در کشورهای اروپایی، ثابت کردهاند که با فضاهای کوچک، مدیریت حرفهای و قیمتگذاری مقرونبهصرفه میتوان این نیاز را پاسخ داد. در ایران هم با بومیسازی، استفاده از فضاهای عمومی موجود و مشارکت شهرداریها و بخش خصوصی، امکان اجرای چنین طرحهایی وجود دارد.
بهرامی در پایان میگوید: اگر شهرها بخواهند انسانیتر و همهشمولتر شوند، باید استراحت را نه یک امتیاز لوکس، بلکه یک خدمت عمومی ضروری ببینند؛ خدمتی که نبودش، هزینههای اجتماعی و انسانی سنگینی به همراه دارد.
بعد از طرح بی سرانجام فروش متری مسکن توسط شهرداری تهران، حالا این نهاد در آستانه اجرای طرح دیگری در همین عرصه است. طرحی به نام «خانه ریز» که شهرداری مدعی است هدف از اجرای آن جذب سرمایههای خرد برای سرمایهگذاری سانتیمتری در بخش مسکن است. طرحی که با واکنشها و انتقادهای تند و تیزی از سوی کارشناسان و فعالان این حوزه روبهرو شده است.
ایده فروش متری مسکن نخستینبار حدود دو دهه قبل و از سوی عبدالعلی زاده، وزیرمسکن و شهرسازی وقت مطرح شد. ایرج رهبر رئیس انجمن انبوه سازان مسکن استان تهران در مورد این طرح می گوید: در آن دوران هم این طرح با شکست روبرو شد. انبوه سازان و سازندگان واحدهای مسکونی هیچ تمایلی به اجرای این طرح ندارند و همواره مخالف بودند چرا که این طرح چیزی به جز سرمایه ای شدن مسکن ندارند. اما این پایان ماجرا نبود.
بعد از آن، در سال ۱۳۹۹ این طرح دوباره توسط سازمان بورس از قفسه بایگانی ها بیرون آمد و مطرح شد. آن زمان هم هدف این طرح، جذب سرمایههای خرد مردمی و نیز فراهمسازی شرایطی برای سرمایهگذاری در بخش مسکن، بهویژه برای اقشار کمدرآمد عنوان شده بود. گرچه این طرح آن زمان هم عملا مسکوت ماند تا اینکه دوباره ۲ سال بعد و در سال ۱۴۰۱ برای سومین بار طرح یاد شده دوباره مطرح شد. اینباراین شهرداری تهران بود که به به عنوان متولی طرح، بار دیگر آن را در رسانه ها مطرح کند. گرچه سرنوشت این طرح نیز تا همین الان که سه سال از آن زمان می گذرد، همچنان در هاله ای ابهام قرار دارد بطوریکه می توان گفت؛ عملا شکست خورده است.
سه سال قبل، سید مهدی هدایت مدیر عامل وقت سازمان نوسازی شهر تهران در آغاز اجرای این طرح گفته بود؛ می خواهیم سهم شراکت شهرداری تهران در پروژه های مشارکتی را در قالب فروش متری مسکن در بورس کالا عرضه کنیم.
البته این طرح در ابتدا با مخالفت هایی از سوی اعضای شورای شهر نیز مواجه شد. گلایه ی اصلی آن ها این بود که از جزئیات این طرح خبر ندارند و به همین دلیل مخالفت خود را اعلام می کنند. همچنین رئیس کمیته شورای شهر تهران می گوید که چنین سیاستی غلط است و در نهایت به تورم در بازار مسکن منجر می شود.
با این وجود، اینبار هم طرح مزبور که قرار بود از طریق سازمان بورس سهام آن عرضه شود، تز طریق همین سازمان – بورس- بایکوت شد تا بار دیگر عملا پرونده این طرح جنجالی بسته شود.
حالا و برای بار دیگر حدود یکماه قبل مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری و مشارکتهای مردمی شهرداری تهران، از ورود دوباره شهرداری به موضوع مسکن، آنهم در قالبی جدید خبر داد. نوید خاصهباف، از طراحی مدل تازهای برای جذب مشارکت مالی شهروندان در پروژههای شهری با عنوان «خانهریز» خبر داد که به گفته وی، امکان ورود شهروندان با سرمایههای خرد به عرصه ساختوساز، اداری و تجاری را فراهم میکند و در عین حال شفافیت و امنیت سرمایهگذاری را تضمین میکند.
طرحی که همانطور که پیش بینی می شد، از همان ابتدا با انتقادهای فراوانی از سوی کارشناسان و حتی برخی از اعضای شورای شهر مواجه شد. مهدی چمران، رئیس شورای اسلامی شهر تهران،در واکنش به این طرح، در جلسه علنی شورای شهر با اشاره به وضعیت گرانی مسکن در تهران و طرحهای مرتبط با آن، به طعنه گفت: «قبلًا فروش خانه در تهران به صورت متری برای شهرداری اجرا میشد، اما الان شده سانتیمتری!»
ایرج رهبر، کارشناس مسکن و رئیس انجمن صنفی انبوهسازان تهران، نیز به نمایندگی از بخش مهمی از سازندگان ساختمان درباره این طرح گفت: این اقدام غیرکارشناسی و فاقد تأثیر مثبت در بهبود وضعیت بازار مسکن است. به گفته وی، سرمایهگذاری سانتیمتری مسکن بیشتر بهمنظور سرگرمکردن بازار است و کمکی به خانهدار شدن مردم نمیکند.
به گفته وی، ممکن است هدف از اجرای چنین طرحی، تأمین نقدینگی برای سازندگان باشد تا پروژههای خود را متوقف نکنند. رهبر همچنین به برخی از ابهامات حقوقی که می تواند بعدها برای شهروندان مشکل زا باشد اشاره کرده و گفت: مثلا مردم با سهمی ناچیز از ملکی نامشخص مواجه میشوند که ساز و کار استفاده یا نقل و انتقال آن مشخص نیست، یا اینکه موقعیت، طبقه یا حتی پروژه ملک خریداری شده نامعلوم خواهد بود، این ابهامات منجر به ایجاد مشکلات حقوقی متعدد در آینده میشود.برای همین پیش از اجرای هرگونه طرحی از این دست، لازم است ابعاد حقوقی و اجرایی آن روشن شود و برنامهریزی دقیقی صورت گیرد.
اما اینها تنها منتقدان این طرح نیستند. دکتر حسام عقبایی، وکیل پایه یک دادگستری و رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک کشورنیزمعتقد است که این اقدام از سوی شهرداری از ریشه و پایه دارای اشکالات اساسی و قانونی است. وی در گفت و گو با «هفت صبح» می گوید: براساس قانون اساسی ایران، تامین مسکن«متناسب» برعهده دولت است مگر اینکه دولت، با تصویب مجلس بخواهد این وظیفه را برعهده سایر نهادها و ارگان ها بگذارد و به آنها تفویض کند. اما شهرداری دولت نیست! گرچه از سوی سایر نهادهای متولی مانند وزارت مسکن و شهرسازی هم اقدام موثری در این زمینه ندیده ایم ولی، باز هم این دلیل نمی شود که شهرداری بخواهد به چارچوب وظایف دولت ورود پیدا کند.
وی با اشاره به وظایف ذاتی شهرداری می افزاید: وظایف شهرداری براساس قانون شهرداری ها کاملا مشخص است. در ابرشهری مانند تهران با اینهمه مشکلاتی که در مورد آلودگی هوا، ترافیک، کمبود آب، امداد رسانی، ساخت و سازهای بی رویه و… داریم و هر لحظه ممکن است حوادثی مانند زلزله یا یک آتش سوزی بزرگ، منجر به فاجعه ای در آن شود و در کلانشهری که خود متولیان در شهرداری معترفند به اینکه خدمات رسانی موثر در این شهر، با ضعف های فراوانی روبروست، چرا باید شهرداری به سمت مسیری حرکت کند که اصلا در وظایفش تعریف نشده و غیرقانونی است؟! چرا باید شهرداری به جای تشدید نظارت روی زیر مجموعه های خود به فکر مسکن سازی باشد؟
وی با اینکه به عنوان یک فعال اقتصادی و حقوقدان رسما اعلام می کنم که این اقدام شهرداری هم از لحاظ ماهیتی و هم از لحاظ روش اجرا شیوه ای غغلط و نادرست است می افزاید: به نظر می رسد که شهرداری با اینگونه اقدامات به دنبال ایجاد یک بنگاه بزرگ اقتصادی و بنگاه داری است. درست مثل بانک ها. در حالیکه این مساله مغایر با اصل ۴۴ قانون اساسی است.
عقبایی با مروری بر خاطرات پیشین خود در این زمینه تصریح می کند: همانطور که می دانید تاریخچه پروژه هایی مانند طرح متری مسکن به حدود دو دهه قبل بر می گردد و در دولت های مختلف نیز پیگیری شد اما هیچ وقت به نتیجه نرسید. به یاد دارم که در دوره وزارت مهندس نیکزاد و دکتر آخوندی در وزارت راه و شهرسازی در همین زمینه جلساتی را با آنها در همین زمینه داشتیم. در همین جلسات نیز بر این نکته تاکید داشتیم که وظیفه دولت در قبال تامین مسکن متناسب به معنای آن نیست که وی، خودش بخواهد برای مردم مسکن بسازد. بلکه باید مانند کشورهایی مانند مالزی یا قبرس و بسیاری دیگر از کشورهای توسعه یافته دولت تولید مسکن را به بخش خصوصی بسپارد و خودش نظارت داشته باشد.
اما آیا از منظر حقوقی نیز می توان ادعا کرد که اجرای طرح «خانه ریز» از سوی شهرداری، ایراداتی جدی دارد؟ سوالی که عقبایی در مورد آن می گوید: قطعا اینگونه طرح ها غیرقانونی است. خیلی دوست دارم بدانم شهرداری با چه فلسفه جدیدی طرح خانه ریز را اجرا کرده است؟!در جایی که حقوق یک مدیر ارشد حداکثر ۵۰-۶۰ میلیون تومان است، چطور می توانیم ادعا کنیم که می توانیم کارمندان و اقشار کم درآمد را خانه دار کنیم؟ ضمن آنکه همانطور که گفتم، از منظر حقوقی نیز این طرح دارای ایرادهای اساسی است که متاسفانه به آنها توجهی نشده است.
با تمام این تفاصیل نوید خاصه باف، مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری و مشارکتهای مردمی شهرداری تهران تمام قد از این طرح دفاع می کند و مدعی است که تمام ابعاد آن بررسی و کارشناسی شده است. وی در گفت و گو با «هفت صبح» در مورد دلایل ورود شهرداری به این شیوه از مشارکت در بخش مسکن می گوید: اصولا اصلی ترین کار ما قراردادهای مشارکتی است که البته عموما با بخش های خصوصی بسته می شود. اما در این میان جایگاه مردمی در این مشارکت ها خالی مانده است. این در حالی است که سازوکارهایی برای مشارکت مردم هم در این شرکت پیش بینی شده است. از سویی شهرداری دارای مزیت های رقابتی در بخش ساخت و ساز مثل زمین و پروانه و… است. برای همین بعد از بررسی های بسیار برآن شدیم که وارد کار تولید مسکن برای مردم شویم ؛ آنهم با مشارکت خود آنها. در عین حال گفتیم اگر به تامین مالی بپردازیم، یعنی بگوییم مردم خودتان پول بیاورید تا ما برایتان مسکن بسازیم بدبینی های مردم همچنان ادامه خواهد داشت و مانع از سرمایه گذاری آنها در این بخش خواهد شد. بنابراین طیق قاعده گذشته ابتدا یک قرار دادمشارکتی با یک سرمایه گذار بخش خصوصی منعقد کرده ایم و تضامین لازم را هم از وی گرفته ایم. این سرمایه گذار موظف است ظرف دو سال زمینی که در اختیار وی قرار دارد را بسازد و تحویل دهد و براساس توافقی که در آن پروژه تعریف شده، سهم خود را بردارد و بفروشد.
خاصه باف با ذکر اینکه مدل «خانهریز» بر پایه مالکیت مشاعی طراحی شده است می گوید: براساس این طرح، هر شهروند میتواند معادل یکصدم مترمربع از یک ملک مشخص – یعنی صد سانتیمتر- را خریداری کند و طی دورههای زمانی مشخص، یا صاحب یک واحد کامل مسکونی، اداری یا تجاری شود، یا بهصورت مشترک با دیگران مالک یک واحد شود.
اما تفاوت این طرح با طرح فروش متری مسکن که عملا به سرانجامی نرسیده است چیست؟ خاصه باف در این زمینه می گوید: اولا در طرحهای فروش متری، امکان خرید و فروش در بازار ثانویه وجود نداشت و مردم مجبور بودند تا پایان پروژه منتظر بمانند تا تکیلف اشان مشخص شود اما در مدل جدید، واحدها به بخشهای کوچکتر تقسیم شدهاند تا با پساندازهای روزانه نیز قابل خرید باشند. ضمن آنکه «مالکیت» نیز در طرح جدید قابل معامله است وحتی در صورت نبود خریدار، شهرداری خودش خرید تضمینی انجام میدهد. از سویی در پایان پروژه، اگر برخی افراد تمایل به تملک مستقیم نداشته باشند، سهم آنان در مزایده عرضه خواهد شد و اولویت خرید با دارندگان خانهریزها خواهد بود. به این ترتیب، حتی ممکن است سهم آنان با قیمت بالاتری فروخته شود و سود بیشتری نصیبشان شود.با این راهکارها در واقع درجه نقدشوندگی سرمایه بالا رفته و جذابیت بیشتری نسبت به طرحهای پیشین ایجاد شود.
وی البته تاکید می کند؛ نکته مهم این است که این طرح صرفاً خرید و فروش ملک نیست، بلکه نوعی سرمایهگذاری در ملک محسوب میشود. شهروندان مالک بخشی از پروژه خواهند شد و گواهی رسمی مالکیت دریافت میکنند.در عین حال، پس از پایان کار و پس از صدور اسناد، امکان انتقال سند یا شرکت در مزایده وجود خواهد داشت. برای حفظ منافع مردم نیز وکالت تام به شهرداری داده میشود تا از حقوق آنان دفاع کند.
اما در این میان همچنان نگرانی های مردم پا برجاست. اینکه چه تضمینی وجود دارد که این طرح نیز مانند طرح فروش متری، نیمه کاره رها نشود؟ مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری و مشارکتهای مردمی شهرداری تهران در پاسخ به این سوال نیز می گوید: در طرح فروش متری شهرداری با پیمانکار قرارداد میبست و مردم فقط خریدار بودند. یعنی در صورت افزایش قیمت مصالح یا تورم، پروژه متوقف میشد و سازنده از مردم درخواست پرداخت مجدد میکرد. این موضوع باعث بدبینی و بیاعتمادی شهروندان شده بود. اما در مدل جدید، از همان ابتدا با سازنده توافق شده که سهم او از پروژه تنها زمانی محقق شود که ساختوساز انجام گیرد. بنابراین سرمایه گذار صرفاً مجری نیست، بلکه شریک پروژه است و هرگونه تأخیر به ضرر خودش خواهد بود.
همچنین یکی دیگر از نقدهایی که به این طرح مطرح می شود آن است که چه تضمینی وجود دارد که بعد از پایان دوره مدیریت شهری کنونی، پروژه ها متوقف نشود یا کل طرح مسکوت نماند و سرمایه های آنها از بین نرود. خاصه باف در پاسخ به این دغدغه نیز می گوید: ببنید؛ اصولا این قراردادها شخصیت حقوقی دارند و فارغ از اینکه چه کسی شهردار باشد، سازمان سرمایهگذاری موظف به اجرای تعهدات است. همانطور که ما امروز متعهد به اجرای ۵۲ قرارداد باقیمانده از دورههای پیشین هستیم، مدیران آینده نیز موظف به پایبندی خواهند بود.
وی با ذکر اینکه هر پروژه بسته به منطقه، قیمت متفاوتی دارد می گوید: مثلادر مناطق شمال تهران رشد کندتر است، اما در مناطقی که در حال توسعه هستند – مانند مناطق ۲۰یا ۱۸- سود سرمایهگذاری بالاتر خواهد بود. البته اطلاعات مربوط به روند رشد مناطق و نمودارهای تحلیلی بهطور شفاف در سایت شهرزاد منتشر میشود تا مردم با آگاهی کامل تصمیم بگیرند.
این طرح صرفاً محدود به پروژههای مسکونی نیست و در آینده پروژههای تجاری، اداری، گردشگری و فناورانه نیز به آن افزوده خواهد شد و مردم نیز می توانند در آنها سرمایه گذاری کنند. با تمام این تفاصیل طرح «خانه ریز» از چه زمانی کلید خواهد خورد؟ به گفته خاصه باف، ثبتنام این طرح عملاً آغاز شده و بارگذاری اطلاعات رد سایت شهرزاد نیز در حال انجام است. در همین راستا، انتظار میرود تا پایان ماه، قیمتگذاری رسمی توسط کارشناسان دادگستری نهایی شود. پس از اعلام آغاز ثبت نام، شهروندان میتوانند از طریق سامانه «شهرزاد» و بخش «خانهریز» وارد شده و نسبت به خرید اقدام کنند. یعنی هر یک از شهروندان می تواند به میزان توان مالی خود تعدادی خانهریز خریداری کند.
اما نگاهی به اظهارات مدیر عامل وقت سازمان نوسازی شهر تهران طی سالهای گذشته در مورد مسکن «متری» و مقایسه آن با سخنان ریس سازمان سرمایه گذاری شهرداری تهران در مورد طرح «خانه ریز» شادبتواند برای تطبیق این دو طرح با یکدیگر بسیار قابل تامل باشد!
مدیر عامل وقت سازمان نوسازی شهر تهران آن زمان گفته بود، طی بررسیهایی که انجام دادهایم یکی از موضوعات مهم در تهران بحث مسکن است. در گذشته سرمایهگذاران زیادی در حوزه مسکن داشتیم که در حال حاضر راغب به سرمایهگذاری نیستند. براساس آماری که داریم نشان میدهد که در ۴۰ سال گذشته بیشترین نرخ بر روی سکه، دلار و مسکن بوده است و افزایش قیمت مسکن از سکه و دلار هم بیشتر بوده است. البته این موضوع دلایلی دارد. ما باید به بحث سرمایهگذاری مردم در بحث مسکن توجه کنیم.
وی همچنین تصریح کرده بود؛ آسیبی که قبلاً در فروش متری مسکن رخ داد این بود که پیشرفت فیزیکی پروژه خوب نبود و منابع حاصل از فروش متری مسکن در جای دیگری مصرف شد و به درستی مدیریت نشد و مردم بی اعتماد شدند. اما تصمیم داریم در طرحی که قرار است اجرا کنیم تمامی عایدیها از راه فروش متری مسکن صرف همین پروژه شود. در بورس هم تضامینی داده میشود و با این کار منابع خرد شهروندان به سمت مسکن حرکت میکند. حلقه مفقوده در بحث رونق مسکن فروش متری مسکن است.
وی در مورد شفافیت در این طرح نیز گفته بود: پروژه و پیشرفت های آن را در سایت بارگذاری میکنیم و ریزترین مشخصات هم داده میشود. این کار در فضای بسیار شفافی انجام میشود. حتی مشخصات شیرآلات هم داده میشود تا فرد در یک نگاه کامل و جامع اقدام به خرید کندو قطعاًبه صورت هفتگی روند پیشرفت فیزیکی پروژه در دسترس خریدار قرار میگیرد.
همانطور که دیده می شود این دو اظهار نظر به شکل عجیبی با یکدیگر مشابه هستند. مساله ای که شاید باعث ایجاد نگرانی هایی جدی برای شهروندان شود. نگرانی هایی که ناشی از بی اعتمادی به وعده های مسئولان و تجارب ناموفق گذشته است. گرچه شاید قضاوت در مورد «خانه ریز» حالا کمی زود باشد!
شهرهای بزرگ هر روز پیچیدهتر میشوند، اما هنوز در سادهترین نیازهای انسانی ناتوان ماندهاند. برنامهریزی شهری سالهاست بر حرکت، مصرف و بهرهوری تمرکز کرده، بیآنکه برای توقف، مکث و بازیابی انرژی شهروندان فکری جدی کند. نتیجه، شهری است که آدمها در آن دائماً در حال عبورند اما جایی برای ماندن چند ساعته ندارند. اگر استراحت امن بهعنوان بخشی از حق شهر به رسمیت شناخته نشود، شکاف میان نیازهای واقعی شهروندان و خدمات شهری هر روز عمیقتر خواهد شد. شاید وقت آن رسیده که مدیران شهری، پیش از ساختن مسیرهای جدید و پروژههای پرهزینه، به این پرسش ساده پاسخ دهند: شهری که جایی برای خواب شهروندانش ندارد، تا چه اندازه میتواند ادعای انسانیبودن داشته باشد؟
تمام حقوق برای پایگاه خبری سرمایه فردا محفوظ می باشد کپی برداری از مطالب با ذکر منبع بلامانع می باشد.
سرمایه فردا