میزان افزایش اجاره آپارتمان در تابستان ۱۴۰۳

به گزارش سرمایه فردا، میزان افزایش اجاره آپارتمان در تابستان ۱۴۰۳ به چالشی جدید تبدیل شده است. از یک سو دولت میزان افزایش اجاره را ۲۵ درصد اعلام کرده و مالکان اجرا نمی کنند است. از سوی دیگر بسیاری در نهضت مسکن ملی بلاتکلیف هستند.

با در نظر گرفتن این مشکلات دلایل میزان افزایش اجاره آپارتمان در تابستان ۱۴۰۳ بررسی شده است. همچنین نسخه های موفق جهان در ساخت و مدیریت بازار مسکن بررسی شده است.

الگوی موفق ساخت و مدیریت افزایش اجاره آپارتمان

کشور فرانسه به «مهد تامین مسکن ارزان و در دسترس» معروف است. مسکن‌اجتماعی بر پایه نقش بخش‌خصوصی بنا شده و نه مداخله مستقیم دولت. مجموعه‌ای از دولت، شهرداری، بانک‌ها و کارفرماهای شرکت‌های بزرگ، منابع مسکن‌اجتماعی را تامین می‌کنند. مسکن‌اجتماعی نسخه اصلی، «خانه‌سازی صرف» نیست. بلکه ۱۰ شکل دارد که هم کم‌درآمدها و هم دهک‌های متوسط که اجاره‌نشین هستند و توان خرید ندارند را شامل می‌شود.

وام صفر درصد خرید و اجاره، اجاره‌دادن واحد با بهای ۳۰ درصد اجاره‌بهای بازار، وام تعمیرات با پوشش ۲۰ درصد هزینه از جمله اشکال مسکن‌اجتماعی است.

همچنین ۲۰ درصد واحدهای مسکونی یک ساختمان در جایی مثل پاریس باید به مسکن‌اجتماعی اختصاص یابد. معافیت از پرداخت مالیات خرید خانه دوم مشروط به اجاره آن نیز از جمله این اشکال است. این الگو می‌تواند توسط دولت چهاردهم در کشورمان به اجرا دربیاید.

فروش آپارتمان در تهران

در پایان بهار امسال فروش آپارتمان در تهران ۱۴ درصد نسبت به سال گذشته همین موقع افزایش پیدا کرد. اما «فقط ۳ هزار و ۸۷۲ واحد مسکونی» در این ماه معامله شد. حتی از ماه نیمه فروردین بسیار کمتر است.

در نیمه دهه ۹۰ و قبل از «جهش تاریخی قیمت مسکن و رکود تاریخی در این بازار»، همواره ۵۰۰۰ واحد مسکونی در بازار مسکن تهران خرید و فروش می‌شد.

بازار مسکن در فاز رکود قرار دارد

ظرفیت بازار مسکن شهر تهران و همچنین «الگوی معاملات در دوره‌های رونق» نشان می‌دهد. اگر بازار مسکن در تهران در شرایط طبیعی (غیررکودی) قرار داشته باشد و همه چیز در این بازار «نرمال» باشد. به این معنا که خانوار مصرف‌کننده توان خرید خانه داشته باشد. قیمت‌ها در سطح متعارف باشد ماهانه حداقل ۷ تا ۸ هزار واحد مسکونی و میانگین، ۱۳ هزار واحد مسکونی در این بازار خرید و فروش می‌شود.

ضمن آنکه بازار مسکن در دوره‌های رونق عمدتاً شاهد «فروش ماهانه بالای ۱۰ هزار واحد مسکونی» بوده است.

آنچه در واقعیت بازار مسکن در خرداد امسال باعث رشد ۱۴ درصدی معاملات شد، «اصابت نبض معاملات در سال گذشته به کف تاریخی (زیر ۴۰۰۰ هزار واحد)» بود. به رغم این رشد اما «به دلیل نبود قدرت خرید مسکن در سمت تقاضای مصرفی»، بازار مسکن در فاز رکود قرار دارد و نبض این بازار همچنان پایین‌تر از سطح نرمال می‌زند.

تاثیر معاملات بر میزان افزایش اجاره آپارتمان

سال ۹۶ که هنوز بازار مسکن در شرایط طبیعی بود و وارد دوره طوفان قیمت‌ها نشده بود، ماهانه میانگین ۱۳۰۰۰ واحد مسکونی در شهر تهران خرید و فروش شد. آن بازار را می‌‌توان رونق نامید نه بازار زیر ۴۰۰۰ معامله در ماه. در زمانی که معاملات مسکن رونق داشته باشد بازار اجاره واکنش منطقی دارد. در واقع در زمان رونق خرید و فروش آپارتمان نسبت رشد قیمت مشخص است. اما در زمان رکود قیمت‌گذاری سلیقه‌ای می‌شود. بازار اجاره از معاملات تاثیر می پذیرد.

ارایه تحلیل‌های نادرست درباره گرانترین بازار مصرف ایرانی‌ها یعنی «مسکن» تبعات دارد. در آستانه شروع به کار دولت جدید، مانع از «چاره‌جویی درست و سریع» برای حل مساله «تورم مسکن و تورم اجاره» خواهد شد.

میزان افزایش اجاره آپارتمان در تابستان ۱۴۰۳

در حال حاضر دولت اعلام کرده میزان افزایش اجاره آپارتمان در تابستان ۱۴۰۳ بین ۲۵ تا ۲۰ درصد باشد. اما در شرایط کنونی پیشنهاد مالکان بالای ۴۰ درصد است. چون معاملات خرید و فروش راکد است. به همین دلیل به دنبال سود بالا از اجاره هستند.

اگر دولت جدید تصور کند،‌ «شرایط بازار مسکن نرمال است، رکود خاتمه پیدا کرده و رونق برقرار شده است»، در این صورت مشکل اصلی پایدار می‌ماند.

دلایل رکود فروش واحد مسکونی

قیمت تمام‌شده تولید مصالح ساختمانی در بهار امسال مطابق تحقیق میدانی میانگین ۳۰ درصد نسبت به بهار سال گذشته بود.

این نرخ رشد به معنای آن است که سازنده‌ها مصالح ساختمانی پرمصرف مثل سیمان، آهن‌آلات و گچ را ۳۰ درصد گرانتر از سال گذشته خریداری کردند. اما تورم مسکن در همین فاصله ۱۵ درصد بوده است.

مقایسه این دو نرخ تورم نشان می‌دهد، سازنده‌ها به اندازه‌ای که هزینه بیشتری برای ساخت صرف کردند، در فروش واحد مسکونی، رشد درآمدی نداشتند.

هزینه ساخت آپارتمان

این عدم تعادل ناشی از عدم پذیرش رشد زیاد قیمت مسکن در سمت تقاضا است. در عین حال بخشی از این عدم تعادل به «افزایش هزینه واحدهای تولیدکننده مصالح‌ساختمانی» تحت تاثیر سیاست‌هاس مرتبط با صنعت مربوط می‌شود.

رشد بالاتر هزینه ساخت آپارتمان در مقایسه با رشد کمتر قیمت مسکن، در آینده نقش سرعت‌گیر را برای کاهش تورم فروش مسکن بازی خواهد کرد.

به بیان دیگر، قیمت مسکن اگرچه از محل خریدهای سرمایه‌ای طی این سال‌ها تحریک شد. اما در حال حاضر این فقط خروج خریدار سرمایه‌ای نیست که می‌تواند عامل کاهش قیمت مسکن شود. بلکه روند رشد قیمت نهاده‌های تولید مسکن نیز مهار و تک‌رقمی شود.

شامخ بخش مسکن و ساختمان، رکود تورمی در بازار ساخت‌وساز را تایید می‌کند.

قیمت مصالح ساختمانی

قیمت مصالح ساختمانی در بهار امسال میانگین ۳۰ درصد نسبت به بهار سال گذشته افزایش داشت. اما تورم مسکن در همین فاصله ۱۵ درصد بوده است.

مقایسه این دو نرخ تورم نشان می‌دهد، سازنده‌ها به اندازه‌ای که هزینه بیشتری برای ساخت صرف کردند، در فروش واحد مسکونی، رشد درآمدی نداشتند.