تاثیر نرخ ارز بر قیمت مسکن
نرخ ارز یکی از عوامل مهمی بوده که بر قیمت آپارتمان در تهران در پاییز ۱۴۰۳ تاثیر گذاشته است. بر اساس پژوهش‌ها، افزایش ۱۰۰ درصدی نرخ ارز می‌تواند منجر به افزایش حدود ۱۴ درصدی در قیمت مسکن شهر تهران شود. افزایش ۲۰ درصدی نرخ ارز نیز می‌تواند تاثیر مهمی بر قیمت ملک داشته باشد. این نسبت نشان می‌دهد که افزایش بیش از ۲۰ درصدی قیمت دلار در ایران منجر به افزایش قابل توجهی در قیمت آپارتمان در تهران نشده است، زیرا بازار مسکن کاملاً راکد است و کسی توان معاملات جدید را ندارد. به همین دلیل فروشنده‌ها کمتر قیمت ملک را تحت تاثیر افزایش قیمت دلار بالا برده‌اند و حتی ممکن است مجبور شوند در زمان فروش تخفیف بدهند و قیمت‌ها را به نسبت ابتدای سال تعدیل کنند.
نسبت قیمت مصالح ساختمانی در قیمت آپارتمان در تهران
در سال ۱۴۰۳، قیمت مصالح ساختمانی تهران نسبت به سال گذشته افزایش یافته است. بر اساس گزارش‌ها، افزایش قیمت مصالح ساختمانی در تابستان ۱۴۰۳ معادل ۲۷ درصد بوده است. این افزایش به دلایل مختلفی از جمله نوسانات ارز، افزایش هزینه‌های تولید و نرخ ارز رخ داده است. سهم قیمت مصالح ساختمانی در قیمت تمام شده یک آپارتمان در تهران به طور میانگین ۳۶ درصد است. هزینه فولاد به تنهایی حدود ۷ تا ۹ درصد از قیمت تمام شده را شامل می‌شود.
سهم هزینه‌های مربوط به مجوزها و پایان کار در قیمت تمام شده
هزینه‌های مربوط به مجوزها و پایان کار می‌تواند به میزان ساخت و ساز تاثیر بگذارد. این هزینه‌ها شامل مجوزهای مورد نیاز، مانند مجوز ساخت، مجوز استفاده از زمین و مجوزهای مربوط به اجرای کارهای مختلف می‌شوند. همچنین، هزینه‌های پایان کار شامل تایید مالی و مجوزهای نهایی می‌باشد.
هزینه مصالح در مناطق شمالی و جنوبی تهران به دلیل عوامل مختلفی مانند نوع مصالح، کیفیت آنها، و نیازهای ساختمانی متفاوت است. به عنوان مثال، در مناطق شمالی تهران که معمولاً از مصالحی با کیفیت بالاتر استفاده می‌شود، هزینه‌ها ممکن است بیشتر باشند. در مقابل، در مناطق جنوبی تهران که مصالحی با کیفیت کمتر و ارزش کمتری دارند، هزینه‌ها ممکن است کمتر باشند.
سهم قیمت زمین در قیمت تمام شده یک آپارتمان در تهران معمولاً بین ۴۰ تا ۶۰ درصد متغیر است. در مناطق اعیان‌نشین شهر، این سهم ممکن است بیشتر از ۸۰ درصد نیز برسد. تغییرات قیمت آپارتمان در تهران در سال‌های اخیر از این عوامل ناثیر پذیرفته است.
قیمت آپارتمان در تهران
احمدرضا سرحدی، کارشناس و فعال بازار مسکن، بیان کرد: «افزایش قیمت ارز تأثیر مستقیمی بر بازار خرید و فروش ملک دارد. درواقع، مسکن نیز مانند هر کالای دیگری به نرخ ارز وابسته است و با افزایش نرخ دلار، قیمت مسکن نیز به طور ملموسی افزایش می‌یابد. قبل از افزایش نرخ دلار در ماه‌های اخیر، بازار مسکن در رکود سنگین تورمی قرار داشت و خرید و فروش ملک انجام نمی‌شد. اما افزایش نرخ دلار، توان مالی خریداران را کاهش داده و منجر به کاهش تقاضا شده است. قیمت آپارتمان در مناطق متوسط تهران به حدود ۱۲۰ تا ۱۴۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع رسیده است که این امر باعث شده خرید و فروش املاک به اعدادی دور از دسترس تبدیل شود.»
سرحدی تصریح کرد که اجاره‌بها نیز تحت تأثیر قیمت آپارتمان در تهران قرار می‌گیرد و معمولاً درصدی از قیمت کل ساختمان را تشکیل می‌دهد. او اشاره کرد که تقاضا برای اجاره از عرضه پیشی گرفته است و این امر در سال آینده مشکلات بیشتری را برای مستأجران به همراه خواهد داشت. بازار مسکن یک بازار کند و لخت است و تغییرات قیمت در آن به سرعت بازار ارز نیست. تأثیر نوسانات نرخ ارز بر بازار مسکن معمولاً با تأخیر ظاهر می‌شود و در حال حاضر این تأثیرات هنوز کاملاً آشکار نشده‌اند.
وی همچنین تأکید کرد که دولت در سال‌های اخیر هیچ اقدام موثری برای بخش اجاره‌داری انجام نداده است. دولت باید سیاست‌هایی مشابه کشورهای پیشرفته اتخاذ کند و بخشی از ساختمان‌سازی را به واحدهای اجاره‌ای اختصاص دهد. مقررات سخت‌گیرانه می‌تواند بازار اجاره را تحت تأثیر قرار دهد و باعث کاهش عرضه واحدهای اجاره‌ای شود.