بازار مسکن رشت در سال ۱۴۰۴ با ترکیبی از رکود معاملاتی و رشد قیمت مواجه شده است. ورود سرمایه‌گذاران غیربومی، به‌ویژه پس از جنگ ۱۲ روزه، تقاضا را در محله‌های لوکس افزایش داده و تفاوت قیمتی میان مناطق مختلف شهر را به اوج رسانده است. در این میان، خریداران بومی با احتیاط بیشتری وارد بازار می‌شوند و محله‌های اقتصادی همچنان گزینه‌های اصلی برای خانواده‌های با بودجه محدود باقی مانده‌اند.

به گزارش سرمایه فردا،  رشت، مرکز استان گیلان، در سال‌های اخیر به یکی از نقاط کانونی بازار مسکن شمال کشور تبدیل شده است. تحولات سیاسی و امنیتی، به‌ویژه جنگ ۱۲ روزه در خرداد و تیر ۱۴۰۴، باعث شد موجی از سرمایه‌گذاران غیربومی به این شهر وارد شوند و تقاضا برای خرید ملک، به‌ویژه در مناطق لوکس، افزایش یابد. این روند، در کنار تورم عمومی، موجب رشد قیمت‌ها در برخی محله‌ها تا ۲۵ درصد شد؛ با این حال، بازار همچنان در وضعیت رکود تورمی قرار دارد و حجم معاملات واقعی پایین است.

بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که تفاوت قیمتی میان محله‌های مختلف رشت چشمگیر است. از گلسار با قیمت‌های نجومی و تقاضای بالا، تا شهید بهشتی و حمیدیان با بافت قدیمی و قیمت‌های اقتصادی، هر منطقه روایت خاص خود را از رفاه، دسترسی و جذابیت سرمایه‌گذاری دارد. در این میان، خریداران بومی با دقت و احتیاط بیشتری وارد بازار می‌شوند، در حالی که سرمایه‌گذاران غیربومی، به‌ویژه از تهران، کرج و اصفهان، نقش تعیین‌کننده‌ای در نوسانات قیمت ایفا می‌کنند.

رشت حالا در نقطه‌ای ایستاده که آینده بازار مسکن آن، بیش از هر زمان دیگری، به تعامل میان تقاضای سرمایه‌گذاری، سیاست‌های شهری و ظرفیت‌های محله‌ای وابسته است. این گزارش، تصویری دقیق از وضعیت فعلی بازار مسکن رشت ارائه می‌دهد و روندهای قیمتی، تفاوت‌های محله‌ای و رفتار خریداران را در بستر تحولات اخیر تحلیل می‌کند.

بررسی‌های بازار نشان می‌دهد که این رشد قیمت بین محله‌های مختلف رشت متفاوت بوده است. محله‌های لوکس و بالاشهر، مانند گلسار، بیشترین میزان رشد قیمت را تجربه کردند، در حالی که مناطق اقتصادی و طرح‌های مسکن مهر، تغییرات قیمتی کمتری داشته‌اند و روند رشد در آنها محدودتر بوده است. این تفاوت‌ها تا حد زیادی ناشی از امکانات رفاهی، دسترسی به مراکز خرید، فضای سبز و شبکه حمل‌ونقل مناسب است.

شهر رشت به پنج منطقه شهرداری تقسیم شده و هر منطقه ویژگی‌ها و جذابیت‌های خاص خود را دارد. بازار مسکن این شهر به عواملی مانند نزدیکی به مراکز تجاری، پارک‌ها، رودخانه گوهررود، ساختمان‌های اداری و جاذبه‌های گردشگری وابسته است. این عوامل، تعیین‌کننده سطح قیمت‌ها و میزان تقاضا در هر محله محسوب می‌شوند.

در رشت، برخلاف تهران که مناطق شمالی بیشترین قیمت را دارند، محله‌های لوکس و بالاشهر عمدتاً در بخش‌های جنوبی و غربی شهر (مناطق ۱ و ۲ شهرداری) قرار گرفته‌اند. این محله‌ها به دلیل امکانات رفاهی بالا، وجود فضای سبز گسترده، مراکز خرید و دسترسی آسان به بزرگراه‌ها، همواره مورد توجه خریداران، به‌ویژه غیربومی‌ها بوده‌اند. حضور سرمایه‌گذاران غیربومی، اغلب تهرانی یا اهل دیگر شهرهای بزرگ، فشار تقاضا را در این مناطق افزایش داده و سبب شده رشد قیمت در این محله‌ها از متوسط شهر بیشتر باشد.

با توجه به شرایط فعلی، تحلیلگران بازار مسکن رشت معتقدند که رشد قیمت‌ها همچنان در محدوده محتاطانه باقی خواهد ماند و رکود تورمی، حداقل تا پایان سال، از بین نخواهد رفت. این وضعیت باعث شده خریداران بومی با دقت بیشتری برای خرید اقدام کنند و سرمایه‌گذاران غیربومی و حتی خارجی، بیش از همیشه نقش تعیین‌کننده‌ای در نوسانات قیمت داشته باشند.

از لوکس‌های گلسار تا اقتصادی‌های شهید بهشتی

در رشت، هر محله روایت خود را از رفاه، دسترسی و حجم معاملات دارد و انتخاب خریداران بسته به بودجه، سبک زندگی و دسترسی‌های شهری متفاوت است.

بازار مسکن رشت، با تنوع محله‌ها و تفاوت محسوس در سطح رفاه و امکانات، چهره‌ای متنوع و گاه پیچیده به خود گرفته است. برخی محله‌ها به دلیل امکانات رفاهی بالا، دسترسی به مراکز خرید و فضای سبز، محبوبیت بیشتری دارند و رشد قیمت در آنها از متوسط شهر بالاتر است، در حالی که مناطق اقتصادی‌تر با بافت قدیمی‌تر، همچنان گزینه‌های مناسب‌تری برای خانواده‌های با بودجه محدود محسوب می‌شوند.

۱- گلسار؛ لوکس‌ترین انتخاب شمال کشور: محله گلسار بدون شک شناخته‌شده‌ترین و لوکس‌ترین منطقه رشت است. این محله با مجتمع‌های تجاری مدرن مانند مرکز خرید گلسار، بلوارهای گسترده و دسترسی آسان به خدمات رفاهی، مقصد اصلی خریداران غیربومی و سرمایه‌گذاران ثروتمند است. تقاضای بالا در این محله سبب شده قیمت‌ها رشد قابل توجهی داشته باشند و معامله در آن اغلب با قیمت‌های بالاتر از متوسط شهر انجام شود.

۲- منظریه؛ همسایه رودخانه و طبیعت: محله منظریه به نزدیکی رودخانه گوهررود و وجود فضای سبز وسیع و مسیرهای پیاده‌روی مشهور است. این منطقه با دارا بودن مراکز خرید کوچک و متوسط، گزینه‌ای مناسب برای خانواده‌هایی است که هم به طبیعت دسترسی دارند و هم از امکانات شهری بهره‌مند هستند. رشد قیمت در این محله نیز قابل توجه بوده، اما هنوز با گلسار فاصله دارد.

۳- رشتیان؛ دسترسی و تفریح در کنار رودخانه: منطقه رشتیان مجاور رودخانه است و پارک‌های بزرگی مثل بوستان سیمرغ را در اختیار دارد. این محله به دلیل دسترسی عالی به بلوارهای اصلی مانند قلی‌پور و شهدای گمنام، علاوه بر خانواده‌ها، خریداران غیربومی و سرمایه‌گذاران را نیز جذب می‌کند. حجم معاملات در این محله نسبتا بالاست و قیمت‌ها رشد معتدلی را تجربه کرده‌اند.

۴- بلوار معلم؛ رفاه متوسط رو به بالا: محله بلوار معلم با پارک‌های محبوب مانند کسمایی و نیک‌مرام، در دسته مناطق متوسط رو به بالا قرار می‌گیرد. این محله برای خانواده‌هایی که به دنبال ترکیبی از آرامش و دسترسی مناسب به امکانات شهری هستند، جذاب است. قیمت‌ها در این بخش منطقی و در سطحی بین مناطق لوکس و اقتصادی قرار دارند.

۵- تختی؛ قلب پرترافیک شهر: محله تختی به مرکز شهر نزدیک است و دسترسی مستقیم به بازار اصلی رشت دارد. این محله به دلیل تراکم جمعیت و ترافیک بالا، بیشتر برای کسانی مناسب است که فعالیت‌های تجاری یا دسترسی فوری به مراکز خدماتی برایشان اهمیت دارد. حجم معاملات در این منطقه قابل توجه است و قیمت‌ها نسبت به مناطق لوکس کمتر است، اما از محله‌های اقتصادی‌تر بالاتر است.

۶- جانبازان و آزادگان؛ متوسط و خانوادگی: محله‌های جانبازان و آزادگان جزو مناطق متوسط شهر محسوب می‌شوند و امکانات مناسبی برای زندگی خانواده‌ها فراهم می‌کنند. دسترسی به مراکز درمانی و مدارس، این محله‌ها را برای سکونت خانوادگی مطلوب کرده است. قیمت‌ها در این مناطق معتدل هستند و رشد قابل پیش‌بینی دارند.

۷- حمیدیان و شهید بهشتی؛ اقتصادی و با سابقه: محله‌های حمیدیان و شهید بهشتی در دسته مناطق اقتصادی شهر قرار دارند. با بافت قدیمی‌تر و قیمت‌های پایین‌تر، این محله‌ها گزینه اصلی خریداران با بودجه محدود و خانواده‌های جویای مسکن مقرون‌به‌صرفه هستند. حجم معاملات در این مناطق پایین‌تر است، اما ثبات قیمت‌ها برای خریداران خوشایند است.

رکود نسبی با افزایش فشار سرمایه‌گذاران غیربومی

بازار مسکن رشت در مهر ۱۴۰۴ با کاهش حجم معاملات و افزایش نسبی قیمت‌ها روبروست و تفاوت قابل توجهی بین قیمت در محله‌ها مشاهده می‌شود.

بر اساس بررسی‌های اخیر آگهی‌های سایت‌های دیوار، شیپور و ملک‌رادار و همچنین گزارش‌های اتحادیه مشاوران املاک رشت، وضعیت بازار مسکن این کلان‌شهر شمالی در سال ۱۴۰۴ همچنان تحت تأثیر رکود نسبی قرار دارد. حجم معاملات در مهر ماه نسبت به ماه‌های مشابه سال قبل بین ۱۵ تا ۲۰ درصد کاهش یافته است، اما همزمان تقاضای سرمایه‌گذاری، به‌ویژه از سوی تهرانی‌ها و خریداران غیربومی، افزایش یافته و این نوع تقاضا، به رشد قیمت‌ها کمک کرده است.

میانگین قیمت هر متر آپارتمان در رشت در مهر ۱۴۰۴ بین ۴۳ تا ۴۶ میلیون تومان است، اما این رقم به هیچ وجه به معنای یکنواخت بودن قیمت‌ها در سراسر شهر نیست. تفاوت محله‌ای چشمگیر است و محله‌های لوکس و پرتقاضا مانند گلسار، منظریه و رشتیان، قیمت‌های بالاتر از میانگین شهر را تجربه می‌کنند، در حالی که محله‌های اقتصادی و قدیمی‌تر مانند حمیدیان، شهید بهشتی و مسکن مهر با قیمت‌های پایین‌تر و رشد محدود مواجه هستند.

مقایسه قیمت‌ها با سال ۱۴۰۳ نشان می‌دهد همچنان آپارتمان‌های قدیمی‌تر، یعنی آنهایی که بیش از پنج سال از ساخت‌شان گذشته، معمولاً ۲۰ تا ۳۰ درصد ارزان‌تر از واحدهای نوساز و تازه‌ساز معامله می‌شوند. این موضوع نشان می‌دهد که خریداران با بودجه محدود، تمایل دارند به واحدهای با قدمت بیشتر روی بیاورند، در حالی که سرمایه‌گذاران و خریداران غیربومی بیشتر به دنبال آپارتمان‌های نوساز و لوکس هستند.

همچنین، داده‌های سایت‌های آگهی و گزارش اتحادیه مشاوران املاک رشت حاکی از آن است که محله‌هایی با دسترسی بهتر به امکانات شهری، فضای سبز و بلوارهای اصلی، همواره بیشترین رشد قیمتی را تجربه می‌کنند و حجم معاملات در آنها قابل توجه است. در مقابل، محله‌های شمالی و شرق شهر با بافت قدیمی و تمرکز بر مسکن مهر، رشد قیمتی محدودتری دارند و معاملات در آنها عمدتاً به خریداران بومی محدود می‌شود.

تحلیلگران پیش‌بینی می‌کنند که اگر روند ورود سرمایه‌گذاران ادامه یابد، مناطق پرتقاضا می‌توانند همچنان رشد قیمت بالاتر از متوسط شهر را تجربه کنند، در حالی که مناطق اقتصادی و قدیمی، ثبات نسبی خود را حفظ خواهند کرد.

شمال کشور مقصد امن سرمایه‌گذاران شد

تحلیل‌های بازار مسکن و گزارش‌های میدانی نشان می‌دهند که پس از جنگ کوتاه، تقاضا برای خرید آپارتمان، ویلا و زمین در رشت و استان گیلان به طور چشمگیری افزایش یافت. بخش عمده این تقاضا به جز  تهرانی‌ها از سوی شهروندان کرج، اصفهان و قم بوده است. این گروه از خریداران به دنبال یافتن «محل امن‌تر» برای سرمایه و زندگی هستند و شمال کشور، به دلیل موقعیت جغرافیایی و آرامش نسبی، به یکی از مقاصد اصلی آنها تبدیل شد.

در حالی که بازار مسکن تهران و دیگر کلان‌شهرها در همان دوره با افت ۱۰ تا ۱۵ درصدی تقاضا و رکود عمیق‌تر روبرو شد، رشت روندی معکوس را تجربه کرد. در این شهر، حتی بازار اجاره نیز شاهد افزایش بوده و نرخ اجاره‌ها بین ۱۵ تا ۲۰ درصد رشد داشت.

آمارها نشان می‌دهد که در هفته‌های پس از آتش‌بس، یعنی تیر و مرداد ۱۴۰۴، معاملات ویلا و آپارتمان در رشت بین ۲۵ تا ۴۰ درصد افزایش یافته است. برای مثال، ویلایی در روستاهای اطراف رشت که پیش از جنگ حدود ۳ میلیارد تومان قیمت داشت، پس از آن با ۴.۳ میلیارد تومان معامله شد است. رقمی که نشان‌دهنده رشد سریع و محسوس ارزش ملک در منطقه است. این جهش قیمتی، حتی برخی خریداران بومی را نیز به اقدام سریع برای خرید ترغیب کرده است.

بازار مسکن رشت در سال ۱۳۹۰ تحت تأثیر رکود اقتصادی پس از تورم دهه ۸۰ و افزایش ساخت‌وساز، با میانگین قیمت هر متر آپارتمان بین ۴۰۰ تا ۶۰۰ هزار تومان، شرایط متفاوتی نسبت به سال‌های اخیر داشت.

بر اساس گزارش‌های اتحادیه مشاوران املاک رشت، بازار مسکن این کلان‌شهر شمالی در سال ۱۳۹۰ با رکود نسبی مواجه بود. میانگین قیمت هر متر آپارتمان در کل شهر بین ۴۰۰ تا ۶۰۰ هزار تومان ثبت شد که بسته به محله و امکانات، نوسان داشت. در آن زمان، روند ساخت و ساز نوسازها افزایش یافته بود و این واحدها به طور متوسط ۲۰ تا ۳۰ درصد گران‌تر از آپارتمان‌های قدیمی معامله می‌شدند.

سن بنا یکی از عوامل تعیین‌کننده قیمت بود. آپارتمان‌هایی که بیش از ۱۰ سال از ساخت آنها گذشته بود، معمولاً قیمت پایین‌تری داشتند. همچنین امکانات اولیه مانند پارکینگ، آسانسور و سیستم گرمایشی مناسب بر ارزش ملک تأثیر مستقیم داشت و واحدهایی با امکانات کامل، حتی در محله‌های متوسط، نسبت به همتایان فاقد این امکانات گران‌تر بودند.

با وجود افزایش ساخت‌وساز، حجم معاملات نسبت به سال قبل حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش یافت. رکود اقتصادی و محدودیت قدرت خرید خانواده‌ها باعث شد خریداران با احتیاط بیشتری وارد بازار شوند و معاملات عمدتاً در واحدهای کوچک و میان‌متوسط متمرکز شد. این وضعیت باعث شد برخی مالکان برای فروش، واحدهای خود را با تخفیف‌های جزئی عرضه کنند تا روند معاملات سریع‌تر شود.

در آن سال، تفاوت‌های محله‌ای نیز مشهود بود. محله‌های قدیمی‌تر و اقتصادی، قیمت‌های پایین‌تری داشتند و نوسازها عمدتاً در محله‌های رو به توسعه و با دسترسی بهتر به امکانات شهری ساخته می‌شدند. این تنوع در بازار، پایه‌ای برای رشد و تغییرات بعدی قیمت‌ها در دهه‌های بعدی شد و نقش مهمی در شکل‌گیری ساختار کنونی بازار مسکن رشت داشت.