وضعیت بازار مسکن ۱۴۰۵

حامد شایگان: آتش‌بس در خاورمیانه اگرچه نفس‌ها را برای لحظاتی تازه کرد، اما نتوانست رکود بازار مسکن را به رونق همیشگی بهار برساند، داده‌های تازه از بازار مسکن ایران حکایت از یک رکود موقت دارد؛ بازاری که نه فرو می‌پاشد و نه جان می‌گیرد، بلکه در انتظار سرنوشت مذاکرات، نرخ بهره و داده‌های تورم، نفس‌هایش را حبس کرده است.

در نگاه اول، آمارهای منتشر شده از بازار مسکن ایران حکایت از ثبات یا حتی رکود را نشان می‌دهند. طبق داده‌های بانک مرکزی، قبل از جنگ تقریباً ۱۵,۴۰۰ فقره معامله خرید و فروش خانه در بهمن‌ماه در تهران ثبت شده بود که نسبت به ماه قبل ۸ درصد رشد داشته است. این رقم در مقایسه با رکود سنگین چند ماه پیش از آن که معاملات به ۷ هزار فقره رسیده بود، بهبود داشت، هرچند هنوز با روزهای اوج ۲۰ هزار فقره فاصله داشت اما تغییر نرخ ارز از نیما به توافقی موج جدیدی از تورم ایجاد کرده بود که پیش‌بینی می‌شد بازار مسکن را نیز رشد دهد، اما این برآوردها با آغاز جنگ تغییر کرد زیرا با آغاز بمباران سرمایه‌گذاری در مسکن بسیار آسیب‌پذیر شد.

تحلیل‌های دقیق‌تر نشان می‌دهد که قیمت مسکن در تهران طی یک سال منتهی به ژانویه ۲۰۲۶ به طور اسمی حدود ۳۰ درصد افزایش یافته است. با این حال، وقتی نرخ تورم سرسام‌آور بیش از ۶۰ درصد را از این رشد کم کنیم، می‌فهمیم که مسکن سال‌های قبل رشد کرده و ارزش واقعی خانه‌ها در حال واقعی‌تر شدن هستند. هرچند برخی نرخ دلار را مبنای محاسبه می‌کنند و بر مبنای آن مسکن را ارزان می‌بینند،  به عبارت دیگر، خانه‌ها به ریال گران‌ شده‌اند، اما ارز و طلا ارزان‌تر.

در شرایطی که تورم افسارگسیخته است و ریال دارد سقوط می‌کند (ارزش ریال نسبت به دلار از ۲۰۱۸ تاکنون بیش از ۹۵ درصد کاهش یافته)، در شرایط عادی مسکن به یک «سنگر امن» برای حفظ ارزش سرمایه تبدیل می‌شود. به طور سنتی مردم با خرید آپارتمان، سرمایه‌شان را در برابر تورم بیمه می‌کنند، حتی اگر این خانه ارزش واقعی خود را از دست بدهد، چون پول نقد در بانک ارزش واقعی‌اش را خیلی سریع‌تر از دست می‌دهد.

با این حال، این سنگر سرمایه فقط برای دارندگان سرمایه در دسترس است. هزینه مسکن در حال حاضر حدود ۵۰ درصد از بودجه خانوارهای شهری را در ایران تشکیل می‌دهد و در تهران این رقم به بیش از ۷۰ درصد می‌رسد. این یعنی شهروندان عادی نه تنها توان خرید خانه را ندارند، که حتی اجاره‌نشینی هم برایشان به یک بار سنگین تبدیل شده است. گزارش‌ها حاکی از آن است که تورم اجاره‌بها در برخی مناطق به ۴۰ درصد رسیده و مستاجران با فشار شدید روبه‌رو هستند.

نکته نگران‌کننده‌تر این است که بازار مسکن عملاً از حالت یک «بازار مصرفی» خارج و به یک «بازار سرمایه‌ای و سفته‌بازانه» تبدیل شده است. معاملات در رکود به سر می‌برند و حجم خرید و فروش خیلی پایین است. سازندگان که سرمایه‌شان در پروژه‌های نیمه‌تمام قفل شده، قادر به شروع پروژه‌های جدید نیستند، زیرا در شرایط کنونی با وجود اینکه آتش‌بس شده کسی ملک نمی‌خرد، مگر اینکه توافق نهایی حاصل شود، در غیر اینصورت آتش‌بس بسیار شکننده است و خرید مسکن همچنان ریسک دارد.

در حال حاضر اقتصاد درگیر یک چرخه معیوب است؛ تورم بالا مردم را به سمت خرید مسکن سوق می‌دهد، اما قدرت خرید پایین آنها را از معامله باز می‌دارد. از طرف دیگر ریسک ادامه جنگ منجر شده عملا معاملات مسکن در برخی مناطق کشور متوقف و تنها در مناطق شمالی کشور ادامه داشته باشد. در نتیجه، هرچند تقاضا وجود دارد اما به معامله تبدیل نمی‌شود و نقدینگی در جیب مردم و در حساب بانک‌ها معطل مانده است. پیش‌بینی می‌شود ارزش بازار مسکن ایران ناشی از تورم و افزایش اسمی رشد کند اما اثر چندانی در تولید ناخالص داخلی نخواهد داشت.

شوک جنگ، روند ریکاوری را معکوس کرد

در حالی که بازار مسکن ایران از رکود رنج می‌برد، حملات آمریکا و اسرائیل به ایران و بسته شدن تنگه هرمز، امیدها به رفع رکود را نقش بر آب کرد. قیمت نفت که قبل جنگ حدود ۶۰ دلار بود،  به محدوده  ۱۰۰ دلار جهش کرد. این شوک نفتی مستقیماً به افزایش تورم، نرخ بهره بالاتر و وام مسکن گرانتر منجر شد. حتی در آمریکا نرخ وام مسکن ۳۰ ساله که قبل جنگ ۵.۸۷۵ درصد بود، در عرض چند هفته به بالای ۶.۳ درصد رسید و یک جهش بیش از ۵۰ واحد پایه را تجربه کرد. تحلیلگران پیش‌بینی می‌کنند که اگر جنگ ادامه یابد و نفت بالای ۱۰۰ دلار بماند، نرخ وام مسکن می‌تواند تا ۷ درصد هم صعود کند. این افزایش هزینه، خیلی از خریداران بالقوه را از بازار خارج می‌کند. در شرایط عادی، شاخص‌های اقتصادی مانند کاهش نرخ بیکاری و افزایش موجودی خانه‌ها که به بالاترین سطح از زمان همه‌گیری کرونا رسیده، می‌توانست به نفع خریداران باشد، اما شوک جنگ، همه این معادلات را تحت‌الشعاع قرار داده است.

فدرال رزرو هم در یک بن‌بست واقعی گیر افتاده است. از یک سو، افزایش قیمت نفت تورم را تحریک می‌کند و نیاز به بالا بردن نرخ بهره را ایجاب می‌کند. از سوی دیگر، تضعیف بازار کار و کندی اقتصاد، نیاز به کاهش نرخ بهره را ضروری می‌سازد. جروم پاول، رئیس فدرال رزرو، رسماً اعلام کرده است: «هیچ کس نمی‌داند. اثرات اقتصادی می‌تواند بزرگ‌تر باشد یا کوچک‌تر.» بازارها حالا با احتمال اینکه فدرال رزرو تا پایان سال ۲۰۲۶ نرخ بهره را بدون تغییر نگه دارد واکنش نشان داده‌اند.

سناریوهای پیش رو

سوال اصلی این است که نقدینگی سرگردان در بازار مسکن و سرمایه، در صورت ادامه رکود و جنگ، به کجا هدایت خواهد شد؟  اگر مذاکرات به توافق برسد‌، قیمت نفت به زیر ۸۰ دلار برمی‌گردد. در این صورت، نرخ تورم فروکش می‌کند و فدرال رزرو فضا برای کاهش نرخ بهره پیدا می‌کند. وام‌های مسکن ارزان‌تر می‌شوند و تقاضای انباشته شده که در دو سال گذشته حبس شده بود، به بازار سرازیر می‌شود. در این سناریو، بازار مسکن بین‌المللی می‌تواند شاهد یک رونق ۳ تا ۴ درصدی باشد.

در ایران هم بازار مسکن می‌تواند با یک جهش معاملاتی مواجه شود چون در دو ماه گذشته معاملات به تعویق افتاده‌اند. اما اگر جنگ ادامه یابد، قیمت نفت بالای ۱۰۰ دلار تثبیت می‌شود. در این صورت، تورم بالا می‌ماند و فدرال رزرو چاره‌ای جز نگه داشتن نرخ بهره در سطوح بالا ندارد. در نتیجه، بازار مسکن آمریکا رکودی خواهد بود؛ قیمت‌ها نه آنقدر پایین می‌آیند که خرید ممکن شود و نه نرخ‌ بهره وام به گونه‌ای خواهد بود که قدرت خرید برگردد. در چنین وضعیتی، نقدینگی به سمت بازارهای امن‌تر و سودآورتر مانند طلا که در زمان جنگ رونق می‌گیرد یا حتی دلار و تتر به عنوان پناهگاه‌های امن ارزی سرازیر خواهد شد.

سایه جنگ که از بین برود باز هم خیال مردم راحت نمی‌شود، چون تازه نوبت به آن فاجعه‌ای می‌رسد که اسمش را گذاشته‌اند «بازسازی». این بار اما میدان نبرد، دیگر صدای بمباران نیست، بلکه بار سنگین هزینه‌هاست. با توجه به اینکه کارخانه‌های فولاد و سیمان هدف قرار گرفته شدند عرضه محصولات فلزی و سیمانی و… در بورس‌ کالا افت کرده‌اند. حملات گسترده به زیرساخت‌های صنعتی ایران در چهل روز جنگ، زنجیره تأمین مصالح ساختمانی را چنان از هم پاشیده که هزینه بازسازی را به سقف‌های تاریخی رسانده است. تورم نقطه‌به‌نقطه نهاده‌های ساختمانی به بیش از ۶۰ درصد رسید و در روزهای پس از جنگ، برخی مصالح تا ۴۰ درصد گران شدند.

واقعیت این است که بمباران کارخانه‌های فولاد مبارکه و فولاد خوزستان، فقط خط تولید میلگرد و تیرآهن را از کار نینداخت؛ روح بازار مصالح را هم لرزاند. قیمت فولاد و آهن‌آلات در هفته‌های پس از حملات، ۲۰ درصد بالا رفت. عایق‌های حرارتی و تجهیزات تأسیساتی که ریشه پتروشیمی دارند، هم از این غائله در امان نماندند. گروه اجرایی تاسیسات مکانیکی و انواع عایق حرارتی‌ با ۳۰ درصد تورم فصلی، رکورددار گرانی شد.  فولاد، سیمان، مس و آلومینیوم همگی در بورس کالا قیمت‌گذاری می‌شوند و به نرخ دلار و قیمت‌های جهانی گره خورده‌اند. وقتی عرضه کم و تقاضا زیاد می‌شود، تمام این زنجیره رشد قیمت را تجربه می‌کنند. همچنین نبود یک نظام شفاف و قابل پیش‌بینی برای قیمت‌گذاری مصالح، عملاً سازندگان را در تاریکی مطلق رها کرده است.

دلال‌ها سنگر گرفتند

بخشی از تورم مصالح ریشه اقتصادی ندارد و عوامل روانی موثر است. ترس از  ادامه جنگ و کمبود باعث شده دلالان و واسطه‌ها مصالح را انبار کنند. در شرایطی که دولت درگیر تامین بازار، کالاهای اساسی است و سازنده‌ای  پروژه جدیدی را کلید نمی‌زنند انبار مصالح به صورت جدی انجام شده‌است. با بسته شدن تنگه هرمز و خلیج فارس، باعث شده در صورت نیاز به واردات مصالح، از مسیرهای زمینی از روسیه یا چین تأمین شود، باز هم قیمت تمام‌شده را به آسمان می‌فرستد.

همچنین سازه‌ای که هزینه ساختش در حال حاضر نسبت به سال قبل ۴۰ درصد گران شده، دیگر برای هیچ سازنده‌ای صرفه اقتصادی ندارد، زیرا هم ریسک جنگ وجود دارد و هم بازار کاملا راکد است. بسیاری از سازندگان خرد و متوسط، پروژه‌های نیمه‌تمام را رها کرده‌اند و پروژه جدیدی را شروع نمی‌کنند. نتیجه این روند، کاهش شدید عرضه مسکن در دو تا سه سال آینده است. این موضوع منجر می‌شود که بازار منتظر بازسازی باشد زیرا وقتی ۱۰۰ هزار واحد مسکونی آسیب دیده درصورتیکه بازسازی کُند باشد اثر آن در بازار اجاره نمایان می‌شود.

البته قیمت پیشنهادی مسکن در تهران در روز قبل از جنگ، متری ۱۴۸ میلیون تومان بود، اما با شروع جنگ تا ۱۱۵ میلیون تومان ریزش کرد. بعد از آتش‌بس اما دوباره قیمت‌ها بالا رفت و حالا بین ۱۳۵ تا ۱۴۵ میلیون تومان در نوسان است. یعنی قیمت‌ها به سطح قبل از جنگ برگشته، اما قدرت خرید مردم که با تورم مصالح فاصله عمیقی دارد، هنوز به این قیمت‌ها نرسیده است.

برخی سازندگان برای جبران هزینه‌های سرسام‌آور مصالح، به سراغ نهاده‌های درجه دو و غیر استاندارد رفته‌اند. یعنی ساختمان‌هایی که امروز در شهرهای شمالی که خبری از جنگ نبوده ساخته می‌شوند، هرچند ریسک بمباران ندارند اما با تورم بالا در هزینه ساخت مواجه شده‌اند. گران‌ترین قشری که از این بحران آسیب می‌بیند، متقاضیانی هستند که سال‌ها پس‌انداز کرده‌اند تا صاحب خانه شوند. تورم مصالح، قیمت تمام‌شده مسکن را آنچنان بالا برده که حتی با وجود رکود معاملات، باز هم توان خرید در حد صفر است. رویای مسکن، زیر آوار مصالح گران دفن شده، مگر اینکه در زمان جنگ در تهران خرید کنند.

راهکارهای تسریع در بازسازی مسکن‌های آسیب‌دیده

اولین گام برای بازسازی، شناخت دقیق آسیب است. حمایت‌های مالی باید مبتنی بر ارزیابی دقیق خسارات باشد. پرداخت یکسان به همه آسیب‌دیدگان، جوابگوی نیازهای واقعی نیست. شهرداری تهران که مسئولیت بازسازی پایتخت را بر عهده گرفته و بنیاد مسکن که متولی بازسازی در شهرستان‌هاست، با همکاری سازمان نظام مهندسی، پرونده هر ساختمان را جداگانه باز کنند و بر اساس میزان آسیب (جزئی، متوسط، شدید، تخریب کامل) اولویت‌بندی و حمایت کنند.

با توجه به اینکه دولت تجربه موفقی در بازسازی پس از جنگ تحمیلی و جنگ ۱۲ روزه دارد، باید از همان الگوی به صورت گسترده‌تر استفاده کند، زیرا این بار شرایط متفاوت است و بودجه کافی در کار نیست. تنها راه، استفاده از تسهیلات بانکی و توان ساخت انبوه‌سازان است. بخش خصوصی در تمام سال‌های گذشته ثابت کرده که همیشه در کنار مردم و دولت برای ساخت‌وساز بوده.

دولت می‌تواند با وام‌های کم‌بهره و قرض‌الحسنه، معافیت‌های مالیاتی، انگیزه لازم را برای ورود انبوه‌سازان به پروژه‌های بازسازی ایجاد کند. البته بدون مدیریت بازار مصالح، هر برنامه‌ای برای بازسازی محکوم به شکست است. دولت باید با عرضه منظم در بورس کالا، حذف واسطه‌های غیرضروری، شفاف‌سازی زنجیره توزیع و مقابله با احتکار، ثبات نسبی را به این بازار برگرداند. حمایت هدفمند از تولیدکنندگان مصالح، به‌ویژه در حوزه انرژی و حمل‌ونقل، هم می‌تواند هزینه تمام‌شده را کاهش دهد.

در بازسازی ساختمان‌های آسیب‌دیده، استفاده از تکنولوژی‌های نوین می‌تواند هم هزینه را کم کند و هم زمان را. الیاف کربنی، بتن‌های تقویت‌شده، مصالح پیش‌ساخته و مدل‌سازی دیجیتال برای ارزیابی دقیق خسارات، از جمله روش‌هایی هستند که مهندسان توصیه می‌کنند. انتخاب مصالح سبک اما مقاوم هم می‌تواند بار وارد بر سازه را کاهش دهد و خطر ریزش را کم کند.
ساختمان‌های درمانی شامل بیمارستان‌ها و درمانگاه‌ها در اولویت مطلق بازسازی قرار دارند. بعد از آن، ساختمان‌های شخصی و در نهایت اداری در فازهای بعدی می‌آیند.