واگذاری زمین پادزهر بحران مسکن

بر اساس آمارها حدود ۲۵ درصد از جمعیت ایران (۲۰ میلیون نفر) مالک مسکن نیستند. با وجود اینکه حدود ۱٫۸ میلیون هکتار زمین دولتی در دسترس است، واگذاری این زمین‌ها با کندی و مشکلاتی همراه است. در حالی که تسهیلات و کاهش هزینه ساخت از طریق واگذاری زمین نه‌تنها تولید مسکن را افزایش می‌دهد، بلکه موجب کاهش آثار تحریم‌ها و تقویت امنیت اجتماعی نیز خواهد شد

در حالی که تحریم‌ها و تورم فزاینده از یک‌سو و هزینه‌های سرسام‌آور رهن و اجاره از سوی دیگر، خانه‌دارشدن را به یک رؤیا، تبدیل و فشار مضاعف به معیشت وارد کرده، عرضه زمین برای ساخت مسکن، از مهم‌ترین گام‌ها برای کاهش تأثیرات تحریم است؛ سیاستی که طی سال‌های اخیر در دستور کار دولتمردان بوده؛ اما با فراز و فرودهای فراوان مواجه شده است.

تحریم‌های اقتصادی که با هدف محدودسازی منابع مالی و تحت‌فشار قراردادن معیشت مردم طراحی شده‌اند، در بسیاری از حوزه‌ها تأثیرات مستقیم بر زندگی روزمره گذاشته‌اند. یکی از بخش‌هایی که به شدت از این فشارها آسیب دیده، بازار مسکن است که به طور طبیعی، به منابع ارزی، واردات مصالح و سرمایه‌گذاری بلندمدت وابسته است.

به اعتقاد کارشناسان،واگذاری زمین، یکی از مؤثرترین ابزارهای سیاست‌گذاری مسکن است که می‌تواند تأثیر انتظارات تورمی بر قیمت مسکن را محدود کند و از دل همین محدودیت‌ها، ظرفیت‌هایی برای جبران ساخت و تقویت تاب‌آوری اقتصادی ایجاد نماید. قبل از بررسی این راهکار، نگاهی به وضعیت موجود مسکن، از منظر آمار صاحبخانه‌ها و مستأجران و نیز تولید واحدهای مسکونی، حائز اهمیت است.

یک‌چهارم ایرانی‌ها، فاقد مسکن

آمارهای وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد حدود ۶ میلیون خانوار در ایران، مستأجر هستند که با احتساب میانگین ۳.۳ نفر برای هر خانواده، تقریباً ۲۰ میلیون نفر در آرزوی خانه‌دار شدن هستند. البته به دلیل وجود آمار و ارقام متفاوت، ازدواج جوانان و تورم بالا، رقم یادشده، احتمالاً بالاتر است. بنابراین حدود ۲۵ درصد یا یک‌چهارم جمعیت ۸۵ میلیونی ایران، مالک مسکن نیستند.

در همین رابطه، وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی در سومین گزارش سیاستی خود، از رشد ۴۸ درصدی خانوارهای مستأجر درگیر فقر در کشور، طی سال‌های ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۱ خبر داده است.

یکی از دلایل تورم مسکن و کاهش قدرت خرید و حتی اجاره، کمبود تولید مسکن طی یک دهه اخیر است. اگرچه آمارهای بسیار متفاوت و حتی متناقض در این زمینه ارائه می‌شود اما جمع‌بندی داده‌ها نشان می‌دهد میانگین ساخت مسکن، به معنای تحویل، نه راه‌اندازی یا در حال تکمیل، طی یک دهه اخیر، سالانه حدود ۳۰۰ هزار واحد مسکونی بوده است؛ آماری که در چند سال گذشته، کاهش داشته است.

واگذاری زمین، کلید حل بحران

از نگاه کارشناسان در شرایط تحریمی، واگذاری زمین، از راهکارهای بهبود وضعیت ساخت مسکن است. کاهش هزینه اولیه ساخت از طریق واگذاری زمین، به سازندگان و خانوارها امکان می‌دهد با سرمایه‌گذاری داخلی، وارد فرایند تولید مسکن شوند. با کاهش هزینه ساخت، هم انگیزه برای سرمایه‌گذاری در این حوزه و هم عرضه مسکن در بازار افزایش می‌یابد؛ امری که به کنترل قیمت‌ها و کاستن از فشار معیشتی می‌انجامد.

رابطه بین تحریم‌ها و بازار مسکن از مسیر هزینه‌ها شکل می‌گیرد. تحریم‌ها، قیمت مصالح وارداتی را بالا می‌برد، انتقال فناوری و سرمایه را دشوار می‌کند و ریسک سرمایه‌گذاری را افزایش می‌دهد. با این حال، اگر زمین به شکل هدفمند و گسترده در اختیار سازندگان و خانوارهای نیازمند قرار گیرد، بخش بزرگی از فشار ناشی از هزینه‌های بالای احداث مسکن، جبران می‌شود. این مدل واگذاری، اگر با حمایت از تولید داخلی مصالح ساختمانی همراه باشد، به شکل‌گیری چرخه اقتصادی درون‌زا منجر خواهد شد.

از سوی دیگر، افزایش درصد مالکیت خانوارها از طریق دسترسی آسان‌تر به زمین و کاهش هزینه ساخت، به معنای ارتقای سطح رفاه است. با افزایش میزان رفاه، هدف اصلی تحریم که همانا تحت‌فشار قرار دادن مردم است، ناکام می‌ماند. بنابراین سیاست واگذاری زمین نه تنها یک ابزار اقتصادی، بلکه یک نگاه استراتژیک برای مقابله با آثار تحریم‌هاست؛ سیاستی که با کاهش هزینه‌ها، افزایش تولید و بهبود دسترسی به مسکن، در نهایت، تقویت امنیت اجتماعی و اقتصادی کشور را در پی دارد.

۱.۸ میلیون هکتار در انتظار تصمیم دولت

در این زمینه، وزیر راه و شهرسازی، بهمن‌ماه سال گذشته، از تخصیص تسهیلات، تأمین زمین و همراهی با بخش خصوصی برای تولید مسکن خبر داد. به گفته فرزانه صادق مالواجرد، بیش از ۳۶۰۰ هکتار اراضی الحاقی به محدوده شهرها یا در قالب شهرک مسکونی دولتی، در دولت چهاردهم، آماده‌سازی و در مرحله واگذاری به متقاضیان احداث واحد مسکونی قرار گرفته است.

با این حال، به نظر می‌رسد عرضه زمین و ساخت مسکن یک‌طبقه که از سیاست‌های مورد تأکید دولت سیزدهم بود، اکنون نیازمند شتاب بیشتری است. طبق اظهارات نصرالله پژمان‌فر، رئیس کمیسیون اصل ۹۰ مجلس و از منتقدان رویه وزارت راه و شهرسازی، با اشاره به اینکه ۹۰ درصد زمین‌های داخل شهرها پر شده‌اند، تقریباً ۱.۸ میلیون هکتار زمین دولتی داریم؛ اما سیاست‌گذاری مناسب برای تأمین مسکن نداریم. وی معتقد است از آنجا که زمین، تا ۷۰ درصد قیمت مسکن را تشکیل می‌دهد، واگذاری زمین ارزان به مردم، ارائه تسهیلات بانکی برای خرید خانه مناسب و عدم تأکید بر عمودی سازی مسکن، کلیدهای حل بحران هستند.

آمارها حاکی است کمبود زمین که بعضاً به عنوان توجیه مشکل ساخت مسکن از آن یاد می‌شود، پایه درستی ندارد. از این رو، واگذاری لاک‌پشتی آن طی سال‌های گذشته تا امروز، به «احتکار زمین» توسط وزارت راه و شهرسازی منجر شده است. چنانچه صورت‌های مالی سال ۱۴۰۲ سازمان ملی زمین و مسکن، به عنوان متولی تأمین اراضی تولید مسکن، زیر نظر وزارت راه و شهرسازی را مدنظر قرار دهیم، یک میلیون و ۸۱۴ هزار هکتار، زمین بایر و دایر به ارزش ۴۵ هزار میلیارد تومان، در تملک این سازمان است.

بنابراین سازمان ملی زمین و مسکن، بزرگ‌ترین فئودال یا زمین‌دار کشور است و در صورت اجرای سیاست‌ها و قوانین مصوب، نقش بسزایی در حل این مشکل دارد. در این زمینه، ماده ۱۰ قانون جهش تولید مسکن مصوب ۱۴۰۰ نیز با بیان اینکه تمام وزارتخانه‌ها، مؤسسات و دستگاه‌های دولتی موظف‌اند اراضی مازاد را در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهند، تکلیف را تعیین کرده است.

کم‌کاری بانک‌ها

البته واگذاری زمین تنها بخش ماجرا نیست، بلکه اعطای تسهیلات بانکی با بازپرداخت بلندمدت نیز مهم است. با این حال، هرچند طبق قانون جهش تولید مسکن، بانک‌ها مکلف به پرداخت ۲۰ درصد تسهیلات برای احداث مسکن هستند، اما عملکرد بسیاری از آنها تقریباً صفر یا ناچیز بوده است. آمارها بیانگر تحقق تنها ۲۹ درصدِ اهداف، طی سال‌های اول تا سوم اجرای قانون مذکور است.

راهکارها: وداع با تحریم و خود تحریمی

در شرایط تحریم، عدم شفافیت مالکیت و کاربری زمین‌ها، بوروکراسی فرسایشی در صدور مجوزها، نبود زیرساخت در زمین‌های تخصیص‌یافته، همکاری نکردن بانک‌ها در اعطای تسهیلات و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی احتکار شده توسط آنها، عدم هماهنگی بین دستگاه‌های اجرایی، به‌ویژه وزارت راه، شهرداری‌ها و بانک‌ها، از مهم‌ترین موانع تأمین زمین هستند.

اگر این موانع، توسط دولت چهاردهم، به درستی شناسایی و برطرف شوند، واگذاری زمین می‌تواند به موتور محرک تولید مسکن تبدیل شود. پیامد مثبت خروج زمین از احتکار دولت و رفع خود تحریمی‌ها، خانه‌دار شدن، تاب‌آوری معیشت و شکست تأثیرات تحریم‌های بیرونی است.