به گزارش سرمایه فردا، بازار مسکن تهران، یکی از مهمترین بخش‌های اقتصاد کشور، در سال‌های اخیر با چالش‌های متعددی مواجه شده است. افزایش پیوسته قیمت‌ها و نبود مشتریان واقعی از جمله عواملی هستند که رکود این بازار را تشدید کرده‌اند. در این مطلب، به بررسی وضعیت فعلی بازار مسکن تهران و دلایل رکود آن می‌پردازیم و با ارائه یک نتیجه‌گیری، چشم‌انداز آینده این بازار را مورد ارزیابی قرار می‌دهیم.
بازار مسکن تهران همچنان در رکود تورمی با شیب ملایم قرار دارد و این وضعیت به‌طور مشخص بر معاملات خرید و فروش تأثیر گذاشته است. مشاوران املاک معتقدند که علت اصلی این رکود، نبود مشتریان واقعی و عدم تقاضای جدی برای خرید مسکن است. بانک مرکزی انتشار گزارش تحولات بازار مسکن را متوقف کرده و این بازار به‌طور خزنده به سمت افزایش قیمت‌ها حرکت می‌کند. حتی کاهش قیمت‌ها نیز تاثیری در جذب خریداران ندارد و اکثر فایل‌های فروش بدون معامله باقی می‌مانند.
نمونه‌ای از قیمت‌های نجومی در خرید و فروش مسکن
یک واحد ۹۰ متری در منطقه شمال تهران با قیمت ۱۲.۵ میلیارد تومان، معادل هر مترمربع حدود ۱۳۹ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است. این قیمت‌ها همچنان در حال افزایش است. آپارتمان ۱۳۸ متری نوساز در میرداماد با قیمت حدود ۲۴ میلیارد تومان (هر مترمربع حدود ۱۷۴ میلیون تومان) به فروش گذاشته شده است. همچنین در مناطق دیگر همچون نارمک و فاطمی، قیمت‌ها نوسانات زیادی دارند و از ۱۱ میلیارد تومان تا ۲۶.۸ میلیارد تومان متغیر هستند.
مشکلات خریداران در بازار خرید و فروش مسکن
مشاوران املاک جنوب تهران معتقدند که قیمت‌ها به قدری بالا رفته که دیگر کسی توان خرید ندارد. بیشتر معاملات مربوط به اجاره است و فروش مسکن به یک معضل تبدیل شده است. با توجه به نبود تقاضای جدی و نوسانات شدید بازار ارز و طلا، به نظر می‌رسد که بازار مسکن در کوتاه‌مدت تغییرات قابل توجهی نخواهد داشت. تنها راه‌حل برای خروج از این رکود، افزایش تولید مسکن و تأمین مسکن برای اقشار کم‌درآمد است.
وام‌های مسکن و مشکلات موجود
داوود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اول اتحادیه املاک، می‌گوید که خرید و فروش مسکن به سمت واحدهای کوچک مقیاس حرکت کرده است. وام‌های مسکن با هزینه‌های جانبی زیادی همراه هستند و مبلغ واقعی وام پرداختی به متقاضیان کمتر از مبلغ اعلام شده است. برای دریافت یک وام ۱ میلیارد و ۱۶۰ میلیون تومانی، حدود ۳۴۰ میلیون تومان باید بابت خرید اوراق و هزینه‌های دفترخانه پرداخت شود. سقف تسهیلات خرید واحد مسکونی از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در شهر تهران ۴۰۰ میلیون تومان، در مراکز استان و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر ۳۲۰ میلیون تومان و سایر شهرها ۲۴۰ میلیون تومان است. مبلغ تسهیلات جعاله بانک مسکن از محل اوراق نیز ۱۶۰ میلیون تومان است که در حال حاضر به تنهایی پرداخت نشده و توأم با تسهیلات خرید قابل پرداخت است.
وضعیت ساختمان‌های ناایمن در بازار مسکن
بسیاری از مردم به دلیل هزینه‌های بالای نوسازی، در خانه‌های ناایمن زندگی می‌کنند. ساختمان‌های ناایمن و ناپایدار در بافت‌های فرسوده و مناطق حاشیه‌نشین وجود دارند و حدود ۱۹ میلیون نفر در این ساختمان‌ها زندگی می‌کنند. با نوسازی بافت‌های فرسوده می‌توان شرایط بهتری را برای ساکنان این مناطق فراهم کرد.
ارزیابی ایمنی ساختمان‌های تهران
بر اساس بند «ض» ماده ۱۴ قانون مدیریت بحران کشور، مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی مکلف به تهیه و تصویب نقشه‌های حریم گسل‌ها و نقشه‌های پهنه‌بندی خطر زلزله و خطرپذیری (ریسک) است. در این راستا، با همکاری ادارات کل راه و شهرسازی، شهرداری‌ها و ستاد مدیریت بحران، تاکنون ۴۹۶۰ ساختمان در تهران بررسی شده که از این تعداد، ۳۰۰۰ ساختمان در گروه ساختمان‌های ناایمن قرار گرفته‌اند. این ارزیابی شامل بیمارستان‌ها، درمانگاه‌ها، مراکز امدادی، ساختمان‌های انتظامی و نظامی، مدارس، دانشگاه‌ها، مراکز آموزشی، مراکز تجاری بزرگ و اماکن عمومی با تجمع بالای ۳۰۰ نفر، ساختمان‌های دارای زیرساخت‌های حیاتی، ساختمان‌های دولتی و مهم شهری و برخی ساختمان‌های بلندمرتبه مسکونی و تجاری بوده است.
مطابق برنامه مرکز تحقیقات و وظیفه قانونی محول شده به آن، ساختمان‌های ۷ طبقه یا بالای ۲۳ متر، ساختمان‌های ۱۵ طبقه یا بالای ۵۰ متر، مجتمع‌های تجاری و اداری بزرگ و ساختمان‌های مسکونی با متراژ بالا نیز مورد ارزیابی قرار گرفته‌اند. رسول احمدی، عضو هیئت علمی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی، اعلام کرد که ارزیابی ایمنی ساختمان‌های تهران در ۴ گروه انجام شده که شامل ۱۳ درصد در گروه A (ایمن مشروط)، ۲۸ درصد در گروه B (ناایمن با خطر کم)، ۴۶ درصد در گروه C (ناایمن با خطر زیاد) و ۱۳ درصد در گروه D (ناایمن با خطر خیلی زیاد) است.
بر اساس این ارزیابی‌ها، ساختمان‌های گروه C نیازمند بهسازی و مقاوم‌سازی هستند تا از نظر ایمنی به شرایط استاندارد برسند. ساختمان‌های گروه D به دلیل خطرات جدی، امکان بهسازی ندارند و باید تخریب و نوسازی شوند. این ساختمان‌ها عمدتاً در مناطقی قرار دارند که احتمال وقوع زمین‌لرزه یا دیگر بلایای طبیعی، خطرات جدی برای ساکنان و جوامع اطراف ایجاد می‌کند.
لزوم سیاست‌های جدی در حوزه خرید و فروش مسکن
دولت بر اساس قانون اساسی وظیفه دارد بستری فراهم کند که همگان به مسکن مناسب دسترسی داشته باشند. مجلس مصوب کرده است که اعطای تسهیلات ساخت مسکن در دستور کار باشد. عرضه زمین رایگان به مردم نیز از دیگر مصوبات قانون جهش تولید مسکن است، ولی شبکه بانکی همراهی لازم را با سیاست‌های کلان کشور در حوزه مسکن ندارد. طی سال جاری، بانک‌ها کمتر از ۵.۵ درصد از تسهیلات‌شان را به اعطای تسهیلات خرد و مردمی اختصاص دادند. بخش زیادی از این تسهیلات مربوط به وام ازدواج و فرزندآوری است و عملاً در حوزه مسکن اعطای وام صورت نگرفته است.
عمر علی‌پور، نماینده ماکو در مجلس، با اشاره به اهمیت اعمال سیاست‌های جدی در حوزه مسکن، تصریح کرد که باید به فکر چاره‌ای اساسی برای حل مشکلات این بخش باشیم. وی اظهار داشت که مردم به لحاظ دسترسی به مسکن مناسب با مشکلات جدی مواجه هستند و این موضوع را به کرات به نمایندگان‌شان در مجلس منعکس می‌کنند. همچنین، بانک‌ها به اعطای تسهیلات ساخت مسکن نمی‌پردازند و در کنار این موضوع، تسهیلات ساخت مسکن در مصوبه اخیر شورای عالی مسکن کاهش پیدا کرده است. این سیاست‌ها باعث بروز مشکلات جدی برای مردم می‌شود.
درخواست دریافت تسهیلات ساخت مسکن
علی‌پور افزود که متقاضیانی که درخواست دریافت تسهیلات ساخت مسکن را دارند، عمدتاً از اقشار ضعیف جامعه هستند و آورده‌ی زیادی ندارند. بنابراین، حجم تسهیلات ساخت مسکن باید به گونه‌ای باشد که نیاز آن‌ها را برای ساخت و خرید و فروش مسکن برطرف کند.
وی ادامه داد که اعطای تسهیلات به موقع و متناسب با تورم می‌تواند کمک‌کننده باشد. در شرایطی که تورم بالایی داریم، باید حمایت از خانوارهای ضعیف و آسیب‌پذیر در دستور کار باشد. تسهیلات کاهش یافته ساخت مسکن نمی‌تواند نیاز متقاضیان را برطرف کند. علی‌پور همچنین گفت که وقتی افراد با مشکلات جدی در زمینه دسترسی به مسکن مناسب روبرو هستند، انگیزه خود را برای تشکیل خانواده از دست می‌دهند. این روند بر خلاف سیاست‌های کشور در حوزه جوانی جمعیت است.
این نماینده مجلس تأکید کرد که تسهیلات ساخت مسکن باید متناسب با واقعیات جامعه باشد و کمک‌هایی که به خانوارها در حوزه مسکن ارائه می‌شود، باید متناسب با هزینه‌های واقعی باشد. وی افزود که حتی بانک‌ها در زمینه پرداخت همان تسهیلات ۵۵۰ میلیون تومانی هم عملکرد خوبی نداشته‌اند و آمارها نشان می‌دهد که در سال جاری بانک‌ها عملاً وامی در حوزه مسکن پرداخت نکرده‌اند. به گفته وی، کاهش تسهیلات ساخت مسکن از ۸۰۰ به ۶۵۰ میلیون تومان، تصمیمی اشتباه است و مجلس کاملاً با آن مخالف است.