تقاضای جدید خرید و اجاره آپارتمان در سال های اخیر برای خانه اولی ها افت ۳۵ درصدی داشته است. این ضعف دولت در تامین مسکن برای زوجها است.

به گزارش سرمایه فردا، در سال ۱۴۰۲ به میزان ۴۸۱ هزار ازدواج در کشور ثبت شد. این تعداد زوج جدید در مقایسه با «ازدواج‌های سالانه بالای ۸۹۰ هزار مورد در اواخر دهه ۸۰» بیانگر کاهش معنادار در «جمعیت متقاضی مسکن» است. اما تامین مسکن برای زوجها همچنان مشکل زا است.
بررسی‌های نشان می‌دهد، «تقاضای جدید خرید و اجاره آپارتمان» از محل ازدواج سالانه در کشور طی سه سال گذشته از دهه ۱۴۰۰، نزدیک به ۳۰ درصد نسبت به دهه ۹۰ کاهش یافته است و نسبت به «سال‌های اوج ازدواج» نیز افت ۳۵ درصدی داشته است. اما «معادله تقاضای مسکن» علاوه بر فاکتور ازدواج‌ها، یک فاکتور اصلی دیگر هم دارد، فاکتور طلاق است. به ازای هر طلاق، یک تقاضای جدید وارد بازار مسکن می‌شود.
طلاق‌ها در سال گذشته ۲۰۲ هزار مورد بوده که نسبت به دهه ۸۰، تقریباً ۲ برابر و نسبت به دهه ۹۰ به میزان ۱۹ درصد افزایش یافته است.
اگر چه تقاضای مسکن از محل ازدواج کم شده و از محل طلاق، افزایشی اما «مجموع نصف طلاق به اضافه کل ازدواج‌ها» در سال‌های اخیر ۲۰ درصد نسبت به دهه ۹۰ کم شده است.
پیام این آمارهای جمعیتی برای بازار مسکن آن است که «در سال‌های آینده،‌ شدت تقاضای مسکن مثل سال‌های دهه ۸۰ و دهه ۹۰ نخواهد بود».

تغییر تامین مسکن برای زوجها

عبور جمعیت ایران از «دهه پر ولادت یعنی دهه ۶۰» باعث کاهش نسبی آمار ازدواج طی یک دهه اخیر شده است. با این حال تامین مسکن برای زوجها همچنان دچار چالش است. هرچند سرعت رشد ماهانه قیمت مسکن در مناطق جنوبی تهران «مطابق پیش‌بینی‌های »، به کمتر از نصف مناطق شمالی شهر رسیده اما همچنان برای زوج ها تورم بالاست. تا پیش‌از ماه‌های اخیر و در دوره‌های که همچنان تقاضای سرمایه‌ای مشغول خرید در بازار مسکن تهران بود، عمده جهش قیمت متوجه مناطق پایین‌شهر تهران بود.
اما طی تابستان امسال باتوجه به ثبات نسبی و آرامش معاملاتی، «استعداد مناطق جنوبی برای بازگشت قیمت آپارتمان به سطح نرمال»، بروز پیدا کرد. در مرداد امسال، میانگین رشد ماهانه قیمت مسکن مناطق ۱ تا ۵ به میزان نزدیک به ۲ درصد گزارش شد. همین شاخص برای مناطق ۹ تا ۲۰، به میزان ۰٫۸ درصد بوده است.
پیش‌بینی می‌شود در صورتی که اتفاق خاصی در جهت «شوک مثبت دوباره به قیمت مسکن» رخ ندهد، نه تنها «قیمت واقعی» در ماه‌های آتی رشد منفی را تجربه کند که این وضعیت برای مناطق جنوبی شهر، با شدت بیشتری باشد. در مرداد امسال، میانگین رشد ماهانه قیمت مسکن مناطق ۱ تا ۵ به میزان نزدیک به ۲ درصد گزارش شد. همین شاخص برای مناطق ۹ تا ۲۰، به میزان ۰٫۸ درصد بوده است.
خروج «تقاضای سرمایه‌ای» از بازار مسکن تهران موجب شده تا قیمت مسکن مناطق جنوبی تهران کمتر رشد کند. اما «ابرهزینه خرید و اجاره مسکن»، مانع اصلی در کاهش میل به ازدواج را بازی می‌کند. در این میان، «تغییر سبک زندگی» نیز بر کاهش ازدواج تاثیر دارد.

در صورت بهبود شرایط اقتصادی، احتمالاً از «افت ازدواج‌ها» کاسته می‌شود اما بازار مسکن بعید است با «ازدحام تقاضا شبیه اواخر دهه ۸۰» روبرو شود.
نابرابری شدید بین «فرمول دولت برای ساخت مسکن ملی» و «توان مالی کم‌درآمدها برای ورود به طرح دولت» از شکست این مدل طرح‌های دولتی تامین مسکن خبر می‌دهد.
نتایج پژوهشی را منتشر کرده که نشان می‌دهد، در سال گذشته خانوارهای فاقد مسکن در ۴ دهک اول جامعه، توان پرداخت قسط برای وام حداکثر ۲۸۲ میلیون تومانی را داشتند.این در حالی است که در مسکن ملی، وام ۵۰۰ میلیون تومانی وجود دارد که قسط آن ۲ برابر توان پرداخت کم‌درآمدها است.
همین مساله باعث شده به رغم ثبت‌نام ۵ میلیون خانه‌اولی کم‌درآمد، فقط ۸۰۰ هزار نفر جلو بیایند.
در این پژوهش از دولت چهاردهم خواسته شده است به جای «توهم خانه‌دارکردن خانه‌ندارها با مسکن دولتی» به فکر «ایجاد سنگ‌بنای مسکن استیجاری» باشد. ۹۰ درصد زوج‌های جدید توان خرید مسکن ندارند و وارد بازار اجاره می‌شوند.
بخش دیگر این مطالعه که توسط فردین یزدانی انجام شده است،‌ وضعیت فعلی بازار مسکن را «پات» توصیف می‌کند، نه حرکتی از سمت خریداران واقعی و نه فعالیتی از سمت سازندگان مسکن.
هر دو از شوک تحریم و شوک انتظارات و نامساعدبودن فضای تولید آسیب دیدند.
سرمایه‌گذاری ساختمانی به لحاظ رشد واقعی در سه سال گذشته ۴۰ درصد نسبت به سال ۹۷ (قبل از خروج آمریکا از برجام) افت کرده است. هزینه‌کرد واقعی خانوارها نیز در این فاصله زمانی ۱۰ درصد کم شده است.

تغییر قیمت فایل‌های مسکن

پژوهش ها به دولت توصیه می‌کند، سیاست‌های ضامن رشد اقتصادی پایدار را پیش ببرد تا قفل‌های بازار مسکن باز شود. سطح قیمت در فایل‌های فروش آپارتمان در تهران حدود ۲ درصد تغییر مثبت نسبت به مرداد پیدا کرد. گزارش رسمی از «قیمت قطعی» مربوط به معاملات مسکن شهریور هنوز توسط بانک مرکزی منتشر نشده است.اما انتظار می‌رود جهت تغییر قیمت فایل‌های مسکن روی قیمت معاملات منعکس شده باشد.
ماه گذشته مثل دو ماه قبل، «رکود سنگین» در فضای بازار معاملات ملک برقرار بود.آنطور که واسطه‌های ملکی روایت کردند، طی هفته‌های گذشته هیجانی در رفتار خریداران و فروشنده‌ها نبود.
اتفاق مهم تر اما «اثر نرخ سود بانکی و انتخابات آمریکا» در حرکت معامله‌گران طی ماه گذشته است.
سطح نسبتاً جذاب نرخ سود بانکی در ماه‌های اخیر در نقش سپر ورود تقاضای سرمایه‌ای به بازار مسکن عمل کرد.بازدهی ماه‌های اخیر سپرده‌گذاری از مسکن بیشتر بوده است.