سازمان امور مالیاتی با صدور بخشنامه شماره ۲۰۰/۶۳۰۰۲/د مورخ ۲۶ آبان ۱۴۰۳، چارچوب تازه‌ای برای ثبت رسمی معاملات املاک ارائه کرده است. این بخشنامه جایگزین ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم و ده‌ها مقرره پیشین شده و با هدف شفاف‌سازی فرآیند نقل و انتقال، تعیین مأخذ مالیات و تکالیف دفاتر اسناد رسمی، نظام مالیاتی حوزه املاک را بازتعریف می‌کند.

به گزارش سرمایه فردا، بخشنامه اخیر سازمان امور مالیاتی، نقطه عطفی در ساماندهی مالیات‌های مرتبط با معاملات املاک محسوب می‌شود. این دستورالعمل با کنار گذاشتن ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم و ۴۱ مقرره قدیمی، اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات املاک را روشن و یکپارچه کرده است.

مالیات نقل و انتقال املاک بر اساس این بخشنامه، برای هر معامله رسمی اعم از عرصه و اعیان، معادل ۵ درصد ارزش معاملاتی تعیین شده است. همچنین حق واگذاری محل شامل سرقفلی، حق کسب و پیشه یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری و اداری، مشمول مالیات ۲ درصدی بر مبنای وجوه دریافتی مالک خواهد بود. در صورتی که معامله شامل هر دو بخش مالکیت و حق واگذاری باشد، مالیات به‌طور جداگانه محاسبه می‌شود.

حداقل مأخذ مالیات نیز مشخص شده است؛ اگر مبلغ اعلامی مالک برای حق واگذاری کمتر از ۲۵ برابر ارزش معاملاتی ملک باشد، همان ۲۵ برابر به عنوان مبنای محاسبه لحاظ خواهد شد.

در خصوص تشخیص کاربری ملک، تنها اسناد رسمی مانند سند مالکیت، پروانه ساختمان یا پایان‌کار معتبر هستند و اسناد غیررسمی پذیرفته نمی‌شوند مگر با استعلام رسمی از سازمان ثبت یا شهرداری.

دفاتر قانونی می‌توانند مالیات مازاد مطالبه کنند؟

ادارات امور مالیاتی صرفاً در صورت وجود اعلام رسمی انتقال‌دهنده یا ثبت در دفاتر قانونی می‌توانند مالیات مازاد مطالبه کنند. برای املاک غیرتجاری یا اداری نیز مطالبه مالیات حق واگذاری محل تنها در صورت اظهار یا ثبت در قرارداد رسمی امکان‌پذیر است.

املاک ثبت‌نشده یا غیررسمی که در سامانه «ساماندهی اسناد غیررسمی» درج شوند، مشمول نرخ‌های ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم خواهند بود. همچنین واگذاری حقوق موضوع ماده ۵۲، به جز موارد خاص، مشمول مالیات ۲ درصدی است.

دفاتر اسناد رسمی موظف‌اند پیش از ثبت انتقال قطعی، گواهی پرداخت مالیات را اخذ کنند و در خصوص املاک گران‌قیمت نیز احکام بودجه کل کشور را رعایت نمایند. در صورت اعتراض یا ادعای معافیت، استعلام سیستمی از اداره مالیاتی الزامی است.

مودیانی که مالیات خود را طبق ماده ۴ قانون الزام پرداخت کرده‌اند، دیگر نیازی به ارائه اظهارنامه ماده ۸۰ ندارند. همچنین اعتراضات و درخواست‌های استرداد مالیات از طریق کارتابل الکترونیکی یا سایر روش‌های قانونی، مطابق مواد ۲۳۸، ۲۴۲ و ۲۴۳ قانون مالیات‌های مستقیم بررسی خواهد شد.

در نهایت، ماده ۱۸۷ و مقررات مرتبط از تاریخ ۲ تیر ۱۴۰۳ منسوخ شده‌اند. با این حال، مقرراتی که تاریخ تعلق مالیات آن‌ها پیش از لازم‌الاجرا شدن قانون الزام باشد، همچنان معتبر خواهند بود. نسخ مقررات صرفاً به دلیل مغایرت نیست، بلکه می‌تواند ناشی از زائد بودن یا منتفی شدن موضوع نیز باشد.

این بخشنامه با هدف ایجاد شفافیت، کاهش اختلافات مالیاتی و تسهیل فرآیند ثبت رسمی معاملات املاک صادر شده و می‌تواند نقطه آغاز تحولی جدی در نظام مالیاتی حوزه املاک کشور باشد.