به گزارش سرمایه فردا، سازمان بورس و اوراق بهادار صندوق های املاک و مستغلات را راه اندازی کرد تا خلأ های ساخت و ساز و بازار را برطرف کند.

در سال های اخیر آمار تولید مسکن نسبت به تقاضا کاهش قابل توجهی داشت و از طرف دیگر رکود تورمی این بازار منجر شد سازنده ها هم با کمبود نقدینگی مواجه شوند به همین دلیل سازمان بورس و اوراق بهادار صندوق های املاک و مستغلات را راه اندازی کرد تا خلأ های ساخت و ساز و بازار را برطرف کند. حالا کارشناسان معتقدند که این صندوق ها به دلیل کمک به معاملات و همچنین نامین مالی پروژه ها می تواند مشکلات موجود را تا حدودی حل کند و از آنجایی که بانک مسکن در این بخش نقش فعالی دارد می تواند به عنوان بازیگر اصلی ایفای نقش کند.

بخشی از مشکلات کنونی بازار مسکن کشور به ضعف تامین مالی پروژه ها برمی گردد، زیرا به افزایش تورم و گرانی مصالح ساختمانی توان ساخت سازنده ها کاهش یافته است به همین دلیل مهمترین مسأله برای ایجاد تعادل در قیمت ها تامین مالی است و دولت برای رفع این چالش صندوق های املاک و مستغلات را در بورس راه اندازی کرده است تا در راستای سیاست کلان دولت برای اجرای مولدسازی دارایی ها و واگذاری دارایی راکد شرکت ها و نهادهای دولتی زمینه تامین مالی و همچنین کمک به انتقال بازدهی مسکن به دارایی های خرد را فراهم کنند.

طی سالهای اخیر موضوع تامین مسکن برای اقشار کم درآمد مورد توجه دولت قرار گرفته و در همین راستا بانک مسکن به عنوان بانک عامل تخصصی در این حوزه تامین مالی گسترده ای برای پروژه ها داشته و حتی مستقیم پروژه هایی هم تعریف کرده است، به همین دلیل می تواند نقش پررنگی در صندوق های املاک و مستغلات داشته باشد.

دو هدف اصلی راه اندازی صندوق های املاک و مستغلات 

مدیر شرکت مدیریت ارزش سرمایه صندوق بازنشستگی کشوری در گفتگو با … با اشاره به اینکه صندوق املاک و مستغلات با هدف مولد سازی دارایی های راکد تاسیس شده اند، گفت: این صندوق ها با ابزاری که توسط شرکت ها ایجاد می شود به منبعی برای تامین مالی بنگاه صاحب ملک تبدیل می شود و برای دارندگان واحدهای صندوق املاک و مستغلات هم تنظیم دارایی ها با تورم حوزه ملک اتفاق می افتد.

ابطحی افزود: به عبارت دیگر یکسری بنگاه های اقتصادی که دارایی های راکد و مازاد دارند در صندوق عرضه می کنند و سرمایه گذاران هم ارزش دارایی های خود را به واسطه تعدیل هایی که روی قیمت سهام صندوق ها می خورد انجام می شود.

او با اشاره به اینکه بازار ملک هم مانند سایر بازارها برای جذب سرمایه های خرد نیازمند ابزار بود اظهار کرد: در شرایط کنونی کسی که می خواهد طلا بخرد می تواند گواهی سپرده طلا یا سهام صندوق های طلا می خرد اما برای ملک اینگونه نبوده است و افرادی که سرمایه های ناچیز داشته اند نمی توانسته اند متناسب با رشد بازار ملک بازدهی بگیرند اما در مقطع کنونی با صندوق های املاک و مستغلات اتفاق بیفتد.

ابطحی درباره وضعیت درآمدزایی صندوق های املاک و مستغلات تصریح کرد: در شرایط کنونی درآمد صندوق ها در نتیجه اجاره واحدها و همچنین خرید و فروش واحدها اتفاق می افتد به همین دلیل رونق و افزایش معاملات صندوق های املاک و مستغلات می تواند بازدهی بالاتری را برای این صندوق ها به همراه داشته باشد.

او با تاکید بر اینکه در شرایط کنونی بانک مسکن می تواند به عنوان متولی در معاملات صندوق های املاک و مستغلات مشارکت داشته باشد، اظهار کرد: چراکه بانک مسکن در حوزه املاک پروژه های بزرگی دارد و می تواند ضمن اینکه بخشی از پروژه های خود را عرضه و تامین مالی کند در ایجاد تعادل در بازار هم موثر باشد. البته در مقطع کنونی همه بنگاه های اقتصادی که دارای اموال مازاد هستند می توانند در صندوق ها عرضه کنند و این صندوق ها تنها مربوط به نهادهای دولتی نیست.

دارایی راکد بانک ها در صندوق ها معامله می شوند

همایون دارابی کارشناس بازار مالی با بیان اینکه در حال حاضر صندوق های املاک و مستغلات می تواند در تامین پروژه ها و فروش املاک راکد بانک ها نقش مهمی داشته باشند، گفت: در گذشته موسسه های اعتباری در بخش مسکن حضور پررنگی داشتند، زیرا اعتبار بسیاری از پروژه ها را تامین می کردند و تولید مسکن در کشور زیاد بود و از این طریق روی تعادل بازار مسکن هم موثر بود، اما رفته رفته موسسه های اعتباری از معادلات بازار و چرخه تامین اعتبار با چالش مواجه شد و با وجود اینکه قوانین و مقررات برای فعالیت موسسه های اعتباری وجود دارد با این حال فعال نیستند. بنابراین در مقطع کنونی راه اندازی صندوق های املاک و مستغلات با هدف جبران حذف موسسه های اعتبار اجاره راه اندازی شده اند.

او با بیان اینکه هم اکنون بانک ها علاوه بر اینکه دارایی های راکدی در حوزه مسکن دارند که می توانند از طریق صندوق های املاک و مستغلات عرضه کنند، افزود: همچنین بانک ها می توانند پروژه های نیمه تمام خود را از طریق صندوق املاک و مستغلات تامین مالی کنند و از این طریق به مشکلات ناشی از کمبود نقدینگی فائق آیند و از طرف دیگر افرادی که سرمایه های بسیاری خرید دارند و نمی توانند در بازار مسکن هیچ مشارکتی داشته باشند از این طریق از بازدهی این بازار بهره مند می شوند.

دارابی با بیان اینکه بانک مسکن در حال حاضر به صورت تخصصی در این صنعت حضور دارد، تصریح کرد: از آنجایی که این بانک حضور گسترده ای در بخش مسکن دارد و از طرف دیگر به دلیل دولتی بودن با محدودیت هایی هم مواجه است، از این رو صندوق های املاک و مستغلات ابزاری است که می تواند کاستی های موجود در زمینه تامین مالی پروژه های بسیار بزرگ بانک را برطرف کند. واقعیت این است که در شرایط کنونی اجرای پروژه های مسکن در شهرهایی مانند تهران چند هزار میلیارد تومان اعتبار نیاز دارند بنابراین یک یا چند شرکت نمی توانند این پروژه ها را به پایان برسانند، بنابراین مشارکت ها باید گسترده باشد تا بتوان این پروژه های را به مقصد رساند.

او افزود : از طرف دیگر بانک ها هم اکنون املاکی دارند که هزاران میلیارد تومان ارزش دارند به همین دلیل حتی اگر بازار مسکن با رکود هم همراه نباشد هر شرکت یا شخص حقیقی توان مالی خرید آن را ندارند.  

نقش آفرینی بورس در بازار مسکن از طریق صندوق ها 

حمید میرمعینی کارشناس اقتصادی با اشاره به اینکه صندوق های املاک و مستغلات می توانند گام موثری در جذب سرمایه گذار برای نقش آفرینی بورس در بازار مسکن باشد، گفت: بورس بازوی تامین مالی در همه بخش های اقتصادی است و از طرف دیگر نقدینگی های خرد که امکان این را ندارند که در اندازه های کوچک در بخش مسکن مشارکت داشته باشند صندوق ها این شرایط را فراهم می کند تا ضمن اینکه مردم در پروژه ها مشارکت داشته باشند از منافع این بازار در اندازه های خرد بهره مند شوند.

او با بیان اینکه اثرگذاری و کارایی صندوق های مسکن نیازمند تقویت سیستم نظارتی و … است، افزود: در حال حاضر امکان تامین مالی در این صندوق ها وابسته به رفتار متولی مربوط است، از طرف دیگر کارایی و شفافیت صندوق ها باید برای سرمایه گذاران عیان باشد تا تمایل به ورود به معاملات این صندوق ها داشته باشند.

میرمعینی با تاکید بر اینکه بازار املاک کشور تا حدودی از وجود تحلیلگر با دیدگاه های جدید عقب مانده است، اظهار کرد: بازار مسکن هنوز سنتی است و با بازارهای نوین فاصله زیادی دارد و نسبت به بازار سرمایه که افراد تحصیل کرده وجود دارد عقب است، به همین دلیل است که بورس به شفافیت رسیده و بازارهای مانند مسکن دارای دامنه گسترده ای از قیمت ها است، به عبارت دیگر بسیاری از افراد حرفه ای بازار مالی باید وارد بازار مسکن  شوند تا روند معاملات آن منطقی و تحلیلی شود.

این کارشناس بورس ادامه داد: این صندوق ها می توانند به عنوان بنچمارک معیاری برای ارزیابی بازار مسکن باشند و به نوعی در بازار مسکن هم جت دهی بکند و حتی مسیر را برای ایجاد بورس مسکن یا استفاده از ابزار مشتقه فراهم کند.

او با تاکید بر اینکه در حال حاضر سازنده ها و سرمایه گذارها می تواند برای براساس نیاز خود تامین مالی کنند یا دارایی های خود را پوشش ریسک کنند و این موضوع کمک می کند تا بخش مسکن تقویت شود.

این کارشناس بورس با اشاره به اینکه در حال حاضر استقبال از صندوق ها خوب بوده هرچند در سابقه قبلی بازدهی خوبی این صندوق ها وجود نداشته است، اظهار کرد: به طور قطع تضامینی که سازمان بورس از سهامداران ممتاز این صندوق ها بگیرد می تواند از سرمایه مردم حفاظت شود و این موضوع را افزایش بازدهی این صندوق ها تاثیر بگذارد و می تواند بازار مسکن را به سمت مدرن شدن ببرد.

احمد جانجان کارشناس بازار های مالی با اشاره به اینکه صندوق های املاک و مستغلات در دنیا ادبیات متداولی دارند و اگر در ایران هم با همان روال عمل کنند می توانند در بازار مسکن تاثیرگذار باشند، گفت: اما در ایران یک تفاوت جدی در بخش مسکن نسبت به سایر دنیا وجود دارد و همین مساله می تواند روی کارایی صندوق ها تاثیر بگذارد و آن محدودیت در عرضه زمین است. به عبارت دیگر بخشی از زمین ها در اختیار دستگاه ها و ارگان های دولتی هستند و به دلیل بلوکه بودن عملا کمکی به رونق بازار مسکن نمی کنند و اگر این زمین ها وجود داشت پروژه های بیشتری تعریف می شد و به صندوق های املاک و مستغلات راه پیدا می کردند و جریان مالی در آنها تقویت می شد.

او با بیان اینکه عامل دیگری که در بخش مسکن وجود دارد تحلیل تورمی بر مبنای ارز و گرانی مصالح است، تصریح کرد: در شرایط کنونی باید تحلیل های درستی به نسبت اقتصاد سیاسی و وضعیت تولید و … برای صندوق های مسکن هم وجود داشته باشد و این موضوع می تواند مسیر ورود پول های جدید به صندوق ها را فراهم کند.

جانجان با تاکید بر اینکه صندوق های مسکن باید در بازه زمانی میان مدت جا بیفتد، اظهار کرد: در شرایط کنونی اقتصاد کشور با تورم بالا خو کرده است و همین مساله منجر به تغییر جریان نقدینگی شده است و با توجه به تجربه سال ۹۹ سرمایه های خرد جذب صندوق ها نمی شود. زیرا طبق تجربه گذشته صندوق ها بازدهی خیلی بالایی نداشته اند و به دلیل اینکه از تورم عمومی عقب مانده عملا انگیزه کافی برای خرید واحدهای صندوق املاک و مستغلات وجود ندارد.

او با تاکید بر اینکه سیاست بانک مرکزی برای کنترل تراز مالی بانک ها و فشار بر وام های تکلیفی منجر شده اثر بانک ها بر صندوق های مسکن کاسته شود، اظهار کرد: در شرایط کنونی بانک مسکن طرح مسکن ملی را دارد، به همین دلیل شاید خیلی نتواند در بخش صندوق املاک مشارکت کند، اما حضور بانک مسکن در صندوق های مالی کمک می کند تا سهامداران خرد تضامین صندوق های مربوطه را بدانند.

او در ادامه با اشاره به چالش های دعوت مردم به سرمایه گذاری در صندوق های املاک تصریح کرد: از طرف دیگر بسیاری از مردم نسبت به اوراق قرضه و … آشنا نیستند، به همین دلیل حضور بانک مسکن کمک می کند تا مردم با صندوق املاک بیشتر آشنا شود و از این طریق در معاملات مسکن مشارکت داشته باشند و به نوعی قیمت مسکن هم در کشور متعادل شود.

این کارشناس بازار سرمایه با تاکید بر اینکه صندوق املاک و مستغلات زمانی می تواند مورد توجه سرمایه گذاران  قرار بگیرد که کلیت بازار مورد توجه باشد، اظهار کرد: استفاده از ظرفیت صندوق ها به توان مدیران بستگی دارد که بتوانند در زمان طلایی، آن ها را به مردم معرفی کند تا آنها بتوانند ضمن اینکه از بازدهی آن سود می برند در طرح های مسکن هم مشارکت داشته باشند.