به گزارش سرمایه فردا، در شرایطی که قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران به بیش از سه برابر حداقل حقوق رسیده، رؤیای خانهدار شدن برای بسیاری از شهروندان به خاطرهای دور تبدیل شده است. با این حال، در میان ناامیدی عمومی، برای نمونه تبلیغاتی با وعده آپارتمانهای نوساز متری ۲۰ میلیون تومان در ، بار دیگر توجهها را به بازار مسکن جلب کردهاند—تبلیغاتی که بیش از آنکه واقعی باشند، بر پایه امتیازهای غیرقطعی و پروژههای نیمهتمام بنا شدهاند. برای نمونه منطقه ۲۲ تهران با ویژگیهایی چون نزدیکی به دریاچه، دوری از آلودگی و ساختوسازهای مدرن، بهعنوان یکی از مقاصد جذاب برای طبقه متوسط معرفی میشود. اما در پس این تصویر رویایی، واقعیتی تلخ نهفته است: بسیاری از واحدهایی که با قیمتهای وسوسهانگیز تبلیغ میشوند، هنوز وجود خارجی ندارند. آنچه به فروش میرسد، نه آپارتمان آماده، بلکه «حق انتظار» برای خانهای است که ممکن است هرگز ساخته نشود.
اصلاح بانکی بدون اصلاح سیاست، ممکن نیست
نظام بانکی ایران، در آستانه یک بازتعریف تاریخی قرار دارد. اگر اصلاحات صرفاً به تزریق سرمایه، ادغامهای شکلی، یا گزیرهای موردی محدود شود، بحران نهتنها حل نخواهد شد، بلکه در قالبی جدید بازتولید خواهد شد. آنچه نیاز است، اصلاح در سیاستگذاری پولی، بازسازی اقتدار نظارتی، و شفافسازی رابطه بانکها با دولت و سهامداران است.
در غیر این صورت، همانطور که در تعبیر نویسنده آمده بود، «آش همان آش است و کاسه همان کاسه»—و اینبار، شاید دیگر مجالی برای بازسازی اعتماد باقی نماند.
در سالهای گذشته، بسیاری از بانکها بهجای ایفای نقش واسطهگری مالی، به بازیگران مستقیم بازار مسکن تبدیل شدند؛ تصمیمی که نهتنها با اصول بانکداری در تضاد بود، بلکه به ناترازی ترازنامهها، انجماد منابع و تورم سنگین در بازار املاک دامن زد. اکنون، اصلاح این مسیر نه یک توصیه، بلکه ضرورتی فوری برای بازگرداندن تعادل به اقتصاد و مهار تورم مسکن است.
بر اساس قانون، بانکها مجاز به ورود مستقیم به ساختوساز، خریدوفروش املاک و بنگاهداری نیستند. با این حال، بسیاری از بانکهای دولتی و خصوصی، با تأسیس هلدینگهای ساختمانی و شرکتهای زیرمجموعه، عملاً به تولیدکننده و فروشنده ملک تبدیل شدهاند. این رفتار، نهتنها تخلفی آشکار از قانون بانکداری است، بلکه موجب شده منابع بانکی به جای تأمین مالی تولید، در مسیر سوداگری و احتکار داراییهای ملکی به کار گرفته شوند.
افزایش قیمت غیرواقعی مسکن
نتیجه این سیاست، افزایش قیمت غیرواقعی مسکن، تشدید تورم در بازار املاک و کاهش دسترسی اقشار متوسط و ضعیف به خانهدار شدن بوده است. برخی بانکها با خرید املاک خاص و فروش واحدهای خود با قیمتهایی بالاتر از نرخ منطقهای، عملاً به مرجع قیمتگذاری بدل شدهاند که نه بر اساس عرضه و تقاضای واقعی، بلکه بر پایه منافع نهادی و سودآوری کوتاهمدت عمل میکند.
در کنار این رفتارهای سوداگرانه، بانکها از اجرای تکلیف قانونی خود مبنی بر اختصاص ۲۰ درصد از تسهیلات به بخش مسکن نیز سر باز زدهاند. تسهیلاتی که میتوانست به انبوهسازان، خانوارهای فاقد مسکن و پروژههای تولیدی اختصاص یابد، اکنون به حوزههایی با بازپرداخت کوتاهمدت و سود بالا مانند خرید خودرو و لوازمخانگی منتقل شده است. این ترجیح، نهتنها خلاف سیاستهای کلان اقتصادی کشور است، بلکه روند خانهدار شدن را برای میلیونها خانواده به رؤیایی دوردست تبدیل کرده است. از سوی دیگر بلوکه شدن نقدینگی بانکها در پروزه های مسکن منجر شد برخی از آنها به سمت ناترازی حرکت کنند چراکه مجبور بودند برای اجرای تعهدات خود از بانک مرکزی استقراض کنند.
در شرایطی که تسهیلات مسکن با بازپرداخت ۱۲ ساله و سود پایینتر طراحی شدهاند، بانکها ترجیح میدهند منابع خود را در بخشهایی سرمایهگذاری کنند که بازگشت سرمایه سریعتر و سود دریافتی بیشتر باشد. این رفتار، ناترازی مالی بانکها را تشدید کرده و همزمان، بازار مسکن را به بستری برای احتکار و تورم تبدیل کرده است.
این مساله در دولت چهاردهم به این دلیل تشدید شد که سیاستگذار با قاطعیت وارد عمل نشد برخورد با هلدینگهای ساختمانی وابسته به بانکها، الزام به اجرای تکلیف تسهیلات مسکن، و بازگرداندن منابع بانکی به مسیر تولید، باید در دستور کار دولت، بانک مرکزی و نهادهای نظارتی قرار گیرد. هشدارهای اخیر قوه قضائیه درباره تخلفات بانکی در حوزه مسکن، میتواند نقطه آغاز اصلاحی باشد که سالها به تأخیر افتاده است.
بازار مسکن، بهجای آنکه میدان رقابت بانکها برای سودآوری باشد، باید به بستری برای تأمین نیازهای واقعی مردم تبدیل شود. اصلاح رفتار بانکی در این حوزه، نهتنها به تعادل بازار املاک کمک میکند، بلکه میتواند گامی مؤثر در جهت کاهش تورم، افزایش تولید و بازسازی اعتماد عمومی به نظام مالی کشور باشد.
چرا ظرفیت تولید مسکن کاهش یافته است
در امتداد همین روند، یکی از پیامدهای مستقیم رفتار سوداگرانه بانکها در حوزه مسکن، شکلگیری مشکل ساختوساز در کشور است. بازار مسکن امروز با چالش جدی کمبود عرضه مواجه شده؛ نه بهدلیل نبود زمین یا نیروی انسانی، بلکه بهواسطه انسداد مسیرهای تأمین مالی. بانکهایی که باید نقش تسهیلگر در تولید مسکن ایفا میکردند، با امتناع از پرداخت تسهیلات، عملاً موتور ساختوساز را خاموش کردهاند.
انبوهسازان، تعاونیها، و حتی سازندگان خرد، بارها اعلام کردهاند که دسترسی به منابع بانکی برای آغاز یا تکمیل پروژههای مسکونی، به مانعی بزرگ تبدیل شده است. فرایند دریافت وام، نهتنها زمانبر و پرهزینه است، بلکه در بسیاری موارد، به دلیل عدم همکاری بانکها، اساساً غیرممکن شده است. در نتیجه، پروژههای نیمهتمام رها شدهاند، طرحهای جدید متوقف ماندهاند، و ظرفیت تولید مسکن کاهش یافته است.
این کمبود ساخت، در کنار رشد جمعیت و تقاضای انباشته، به افزایش شدید قیمتها دامن زده و فاصله میان توان خرید مردم و قیمت واقعی مسکن را به شکافی نگرانکننده تبدیل کرده است. در شهرهای بزرگ، خانهدار شدن به رؤیایی دوردست بدل شده و در شهرهای کوچک نیز، نبود تسهیلات کافی، تولید مسکن را از حرکت انداخته است.
بانکها، بهجای ایفای نقش توسعهگرا، منابع خود را به حوزههایی با سود کوتاهمدت و بازگشت سریع سرمایه سوق دادهاند. این ترجیح، نهتنها برخلاف مأموریت بانکداری توسعهای است، بلکه در عمل، به رکود ساختوساز و مشکل مسکن منجر شده است. در حالیکه قانون، بانکها را مکلف به اختصاص بخشی از تسهیلات به حوزه مسکن کرده، آنها با بیاعتنایی به این تکلیف، مسیر تولید را مسدود کردهاند.
اکنون، اصلاح این رفتار بانکی، پیششرط احیای ساختوساز در کشور است. بدون بازگشت بانکها به نقش تأمینکننده مالی پروژههای مسکونی، نمیتوان انتظار داشت که چالش عرضه مسکن حل شود. دولت و نهادهای نظارتی باید با جدیت، بانکها را به اجرای تکالیف قانونی و حمایت از تولید مسکن ملزم کنند پیش از آنکه این مشکل افزایش یابد.
ضعف عملکرد وزارت راه و شهرسازی در دولت چهاردهم در مهار سوداگری
عملکرد وزارت راه و شهرسازی در دولت چهاردهم نیز نتوانسته بهعنوان نهاد سیاستگذار و متولی اصلی حوزه مسکن، نقش مؤثری در مهار رفتار سوداگرانه بانکها ایفا کند. با وجود آنکه این وزارتخانه در رأس شورای عالی مسکن قرار دارد و ابزارهای قانونی برای هدایت منابع بانکی به سمت ساختوساز در اختیار دارد، اما در عمل، نتوانسته فشار مؤثری بر شبکه بانکی وارد کند یا از ظرفیتهای نظارتی خود برای الزام بانکها به اجرای تکالیف قانونی استفاده کند.
شورای عالی مسکن، که باید بهعنوان اتاق فرمان سیاستگذاری در حوزه تأمین مالی و تولید مسکن عمل کند، در سالهای اخیر بیشتر به نهادی تشریفاتی بدل شده است. جلسات این شورا، بهجای آنکه محل تصمیمگیریهای الزامآور برای بانکها باشد، اغلب به ارائه گزارشهای کلی و بینتیجه محدود شده است. نه مصوبات مؤثر برای افزایش تسهیلات مسکن تصویب شده، نه سازوکارهای اجرایی برای برخورد با تخلفات بانکی بهطور جدی پیگیری شدهاند.
در واقع، وزارت راه و شهرسازی، بهجای آنکه با قدرت و انسجام، بانکها را به ایفای نقش توسعهای در حوزه مسکن وادار کند، در برابر مقاومت شبکه بانکی عقبنشینی کرده و نتوانسته از ابزارهای قانونی خود بهرهبرداری کند. نتیجه این ضعف، ادامه روند بنگاهداری بانکها، تداوم امتناع از پرداخت تسهیلات، و تشدید رکود ساختوساز در کشور بوده است.
در شرایطی که بازار مسکن با کمبود عرضه، تورم شدید و کاهش قدرت خرید مواجه است، انتظار میرود وزارت راه و شهرسازی با بازتعریف نقش خود در شورای عالی مسکن، بهجای انفعال، سیاستگذاری فعالانه را در دستور کار قرار دهد. این وزارتخانه باید با همکاری بانک مرکزی، قوه قضائیه و نهادهای نظارتی، سازوکارهای الزامآور برای هدایت منابع بانکی به سمت تولید مسکن را طراحی و اجرا کند پیش از آنکه رکود مسکن به مشکلی ساختاری و غیرقابل مهار تبدیل شود.
چرا بانک ها در مسکن مخرب بوده؟
در یک سال گذشته، بازار مسکن با تورمی سنگین و فشاری فزاینده بر قدرت خرید خانوارها مواجه بوده است. بر اساس دادههای رسمی، نرخ تورم مسکن در سطح کشور به حدود ۲۰ درصد رسیده رقمی که اگرچه نسبت به تورم عمومی کمتر نشان میدهد، اما از آنجایی که در کلانشهرهایی مانند تهران، قیمت هر متر مربع مسکن به ۱۲۹ میلیون تومان رسیده است نشانه می دهد حضور بانک ها در مسکن مخرب بوده تا جایی که بخش قابلتوجهی از جامعه عملاً از دایره خریداران خارج شدهاند.
در بسیاری از این پروژهها، خریدار بهجای مالکیت واقعی، صرفاً امتیازی خریداری میکند که وابسته به تحقق وعدههای تعاونیها و پیمانکاران است. زمینهایی بدون سند، پروژههایی متوقفشده، و برجهایی که تنها در نقشهها وجود دارند، بخشی از واقعیت بازار مسکن در این منطقهاند. در این میان، آنچه واقعاً دستبهدست میشود، «امید» مردم است امیدی که نه ضمانت دارد و نه تاریخ تحویل.
یکی از عوامل اصلی گسترش این نوع معاملات، فقدان شفافیت در بازار مسکن است. نبود آمار رسمی از قیمتها، سکوت نهادهای نظارتی، و عدم انتشار اطلاعات دقیق از وضعیت پروژهها، باعث شده تا بازار به میدان حدس و گمان تبدیل شود. در چنین فضایی، دلالان و سوداگران با استفاده از خلأ اطلاعاتی، مسیر سوءاستفاده را بهخوبی بلدند و با تبلیغات فریبنده، سرمایههای مردم را جذب میکنند.
تا زمانی که بازار مسکن از دادههای واقعی، نظارت مؤثر و شفافیت اطلاعاتی محروم باشد، خانههایی که فقط روی کاغذ ساخته میشوند، همچنان بهعنوان گزینههای خرید معرفی خواهند شد. این وضعیت نهتنها به بیاعتمادی عمومی دامن میزند، بلکه سرمایههای خرد را در پروژههایی بدون پشتوانه گرفتار میکند. اصلاح این روند، نیازمند بازنگری در سیاستگذاری، انتشار اطلاعات دقیق و برخورد با سوداگرانی است که از تاریکی بازار برای فروش رؤیاهای ناتمام بهره میبرند.
دلایل تورم مسکن
این تورم، نه حاصل رونق ساختوساز، بلکه نتیجه رکود تولید و کمبود عرضه در برابر تقاضای انباشته است. بخش بزرگی از این رکود، به رفتار بانکها و متولی صنعت یعنی وزارت راه و شهرسازی بازمیگردد. از یک سو بانک ها به عنوان نهادهایی که بهجای ایفای نقش تأمینکننده مالی، به بنگاهداران ملکی تبدیل شدهاند و با امتناع از پرداخت تسهیلات، مسیر ساختوساز را مسدود کردهاند. در نتیجه، واحدهای جدید کمتر ساخته شدهاند و قیمتها، نه بر اساس واقعیت بازار، بلکه تحت تأثیر احتکار و سوداگری رشد کردهاند.
از سوی دیگر، وزارت راه و شهرسازی بیشتر به عنوان یک تماشاگر ظاهر شده است.. افزایش قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی کار، و هزینههای جانبی، هزینه تمامشده ساخت را بالا برده و سازندگان برای حفظ سودآوری، اقدام افزایش قیمت فروش شدهاند. اما در غیاب تسهیلات بانکی مؤثر، تقاضای مصرفی بهشدت تضعیف شده و بازار به سمت معاملات محدود، غیرمولد و سرمایهمحور حرکت کرده است.
در چنین شرایطی، تورم مسکن دیگر صرفاً یک شاخص اقتصادی نیست؛ جوانان، خانوارهای کمدرآمد و طبقه متوسط، با چشماندازی مبهم از خانهدار شدن روبهرو هستند. طرحهای حمایتی دولت، از جمله نهضت ملی مسکن، نیز به دلیل ضعف پیگیری وزارت راه و شهرسازی و عدم همراهی شبکه بانکی، نتوانستهاند اثرگذاری لازم را داشته باشند.
برای حل این مساله وزارت راه و شهرسازی باید نقش فعالتری در شورای عالی مسکن ایفا کند و سیاستگذار با استفاده از ابزارهای مالیاتی، اعتباری و نظارتی، منابع را به سمت تولید واقعی هدایت کند. در غیر این صورت، تورم مسکن به چالشی پایدار بدل خواهد شد.
مسکن، صرفاً یک کالای اقتصادی یا سرپناهی برای سکونت نیست؛ بلکه بنیادیترین نیاز اجتماعی و سنگ بنای ثبات خانواده و جامعه است. در سالهای اخیر، بازار مسکن ایران از یک چالش اقتصادی به یک مساله اجتماعی تبدیل شده است که فشار هزینههای آن، معیشت و رفاه میلیونها خانوار را هدف قرار داده است. در حالی که طبق آمار یورواستات، سهم متوسط هزینه مسکن از درآمد خانوار باید چیزی در حدود ۲۰ درصد باشد و کمتر از ۱۰ درصد خانوارهای شهری زیر فشار جدی این هزینه قرار داشته باشند، فشار هزینه مسکن در بخش اجاره در ایران بیش از ۴۲ درصد از سبد درآمدی خانوار را میبلعد. این یعنی فشار هزینه در ایران تقریباً دو برابر حد استاندارد است و این شکاف فاحش، زنگ خطر جدی را برای اقتصاد و جامعه به صدا درآورده است. این چالش مسکن نه تنها رکود و تورم را تشدید میکند، بلکه با فرسایش سرمایه اجتماعی و امید به آینده، اثرات مخربی بر ساختار جمعیت و پایداری خانوادهها برجای گذاشته است.
فشار هزینهها: تهدیدی برای سایر بخشها و رکود خدماتی
وقتی بیش از ۴۲ درصد درآمد یک خانوار صرف هزینههای مربوط به اجاره یا اقساط مسکن میشود، نتیجهای جز یک انقباض شدید در سایر بخشهای حیاتی اقتصادی و اجتماعی نخواهد داشت. بالا بودن فشار هزینه مسکن برای خانوار باعث میشود خانوار عملاً از سایر هزینههایش کم کند. این حذفهای اجباری شامل هزینههای ضروری چون آموزش و بهداشت، هزینههای رفاهی چون تفریح و سرگرمی و پوشاک و کفش و حتی در مواردی هزینههای پایهای مانند خوراکی میشود تا بتواند هزینه سنگین مسکن را تأمین کند.
این کاهش اجباری در قدرت خرید خانوار، مستقیماً به اقتصاد کلان بازمیگردد و باعث رکود در تولید و ارائه خدمات مذکور میشود. با کاهش تقاضا برای محصولات فرهنگی، پوشاک و خدمات آموزشی، سرمایهگذاری در این بخشها کاهش یافته و مشاغل مرتبط دچار رکود میشوند. به این ترتیب، گرانی مسکن نه تنها خود یک مشکل است، بلکه به موتور محرک رکود در زنجیرهای از صنایع وابسته به مصرف خانوار تبدیل میگردد.
هزینههای تأمین نشده، به خصوص در بخشهای رفاهی و آموزشی، علاوه بر رکود اقتصادی، پیامدهای نیز در پی دارد. محرومیت فرزندان از آموزش باکیفیت یا محدود شدن خانوادهها از دسترسی به تفریح و سرگرمی میشود. این نارضایتی نه تنها به صورت فردی در میان اعضای خانواده ریشه میدواند، بلکه به مرور زمان به یک فرسایش در اعتماد عمومی و سرمایه اجتماعی بدل میشود.
مقایسه دادهها، عمق این چالش را نشان میدهد. در طی ۱۰ سال گذشته، اجارهبهای مسکن در ایران ۲۴ برابر شده،است و عمده درآمد خانوار را می بلعد. این شکاف رشد حیرتانگیز، فشار معیشتی بیسابقهای را بر قشر اجارهنشین وارد کرده است.
همچنین، الگوی حمایتی در ایران و کشورهایی که توانستند بر چالش مسکن غالب شوند تفاوت ماهوی دارد؛ در کشورهای موفق، حدود یکسوم مستاجرها از سیاستهای حمایتی بهرهمند هستند، اما در ایران عمده منابع دولت صرف مسکن ملکی شده است، که نشاندهنده نقص تاریخی در سیاستگذاری برای جمعیت کثیر مستأجر است.
شاید جدیترین و طولانیمدتترین اثر فشار مسکن، تأثیر آن بر عرصه اجتماعی و خانوادگی باشد. تأمین مسکن مناسب، پیشنیاز اصلی تشکیل خانواده و فرزندآوری است. وقتی بخش عمدهای از درآمد خانوار صرف مسکن میشود و امکان پسانداز برای خرید یا حتی ارتقای مسکن وجود ندارد، عملاً توان و تمایل برای ازدواج و فرزندآوری که مستلزم تهیه مسکن و توسعه مسکن هست، به شدت کاهش پیدا میکند. جوانان به دلیل ناتوانی در تأمین سرپناه، از تشکیل زندگی مشترک دلسرد شده و زوجهای جوان نیز به دلیل هزینههای کمرشکن مسکن، فرزندآوری را به تعویق انداخته یا کلاً از آن صرفنظر میکنند. این فرآیند در بلندمدت باعث پیر شدن جامعه، کاهش نیروی کار مولد و برهم خوردن توازن جمعیتی کشور خواهد شد، که خود به یک ابرچالش غیرقابل بازگشت تبدیل میشود.
راهکارهای حیاتی: از تنظیمگری تا تولید هدفمند
حل این چالش چندوجهی نیازمند یک نقشه راه جامع است که همزمان دو محور اصلی را پوشش دهد: افزایش عرضه هدفمند و تنظیمگری بازار برای جلوگیری از سفتهبازی.
الف) تنظیمگری و کنترل سفتهبازی: در گام اول، دولت باید ابزارهای تنظیمگری خود را فعال کند تا مسکن از یک کالای سرمایهای صرف به یک کالای مصرفی برگردد. این امر از طریق اعمال مالیاتهای تنظیمگر امکانپذیر است:
- مالیات بر عایدی سرمایه (CGT): برای کاهش انگیزه سوداگری و معاملات مکرر غیرمولد.
- مالیات بر خانههای خالی: برای عرضه واحدهای مسکونی موجود به بازار اجاره و تنظیم قیمت.
- مالیات بر خانههای اضافی: برای افزایش هزینه نگهداری واحدهای دوم به بعد و سوق دادن سرمایهها به سمت تولید.
- مالیات بر زمینهای بلااستفاده: برای جلوگیری از احتکار زمین و تشویق به ساختوساز.
ب) افزایش عرضه و حمایت از تولید: در گام دوم، باید عرضه مسکن هدفمند برای اقشار فاقد مسکن و کمدرآمد تقویت شود:
- در دستور کار قرار دادن توسعه افقی شهرها و اعطای زمین به خانوادههای فاقد مسکن: این سیاست، با کاهش سهم بالای هزینه زمین در قیمت نهایی مسکن، توانایی تأمین مسکن را برای اقشار کمدرآمد افزایش میدهد.
- احتکار زدایی از زمین های تحت مالکیت دولت و حاکمیت و در اختیار قراردادن آنها برای خانوارهای بدون مسکن تملیکی در کنار حمایت تسهیلاتی برای ساخت مسکن که همین سیاست صفر کردن قیمت زمین در هزینه تمام شده ساخت مسکن باعث میشود هزینه مسکن حدود ۶۰ درصد کاهش یابد
- حمایت تسهیلاتی ارزان قیمت بانکها از خانوار برای ساخت مسکن: تخصیص منابع بانکی با نرخهای ترجیحی و دورههای بازپرداخت بلندمدت به سازندگان و مالکان خرد برای ساخت واحد مسکونی مصرفی.
- توسعه حمل و نقل حومهای برای مسکنپذیر کردن اطراف کلان شهرها: با فراهم کردن زیرساختهای سریع حملونقل عمومی، مناطق حاشیهای کلانشهرها به گزینههای جذابتری برای سکونت تبدیل شده و از فشار بر هسته مرکزی شهرها و قیمت مسکن کاسته میشود.
فشار هزینههای مسکن در ایران یک پدیده ساده و تکعاملی نیست؛ بلکه نتیجه سالها سیاستگذاری نامتوازن در بخش عرضه و عدم تنظیمگری در بخش تقاضا است. سهم ۴۲ درصدی مسکن از درآمد خانوار، نه تنها به رکود در صنایع دیگر دامن زده بلکه مهمتر از آن، به طور مستقیم بر کاهش تمایل به ازدواج و فرزندآوری تأثیر گذاشته و آینده جمعیتی کشور را تحت تاثیر قرار داده است. راه خروج از این چالش، نیازمند عزمی جدی برای اجرای همزمان چهار رکن اصلی است: تنظیمگری بازار از طریق مالیاتهای هوشمند، توسعه افقی و اعطای زمین، حمایت تسهیلاتی بانکها و توسعه زیرساختهای حمل و نقل حومهای. تنها با اجرای این بسته جامع، میتوان امیدوار بود که مسکن از یک عامل فشار ، دوباره به رکن ثبات و رفاه در جامعه ایرانی تبدیل شود.