مسکن در تله فقر؛ سه گام حیاتی برای نجات اقتصاد خانوار

به گزارش سرمایه فردا، در ادبیات اقتصادی، بخش مسکن دیگر صرفا به عنوان یک کالای مصرفی یا یک نیاز اجتماعی اولیه تلقی نمی‌شود. مسکن یک متغیر کلان اقتصادی، یک دارایی سرمایه‌ای تعیین‌کننده و یک موتور محرک برای زنجیره‌ای گسترده از صنایع پیشین و پسین است. از این رو، هرگونه اختلال یا بحران در این بخش، می‌تواند به سرعت به سایر بخش‌های اقتصاد سرایت کرده و ثبات کلان اقتصادی و اجتماعی را به مخاطره اندازد. متأسفانه، طی دهه‌های گذشته، بازار مسکن در ایران به یکی از پیچیده‌ترین و مزمن‌ترین چالش‌های اقتصادی کشور تبدیل شده است. تورم بالا در این بخش، نه تنها خانوارها را از دسترسی به سرپناهی مناسب محروم کرده، بلکه به تشدید نابرابری، تضعیف قدرت خرید و ایجاد اختلال در تخصیص بهینه منابع نیز دامن زده است. تأکیدات مکرر و اخیر رهبر معظم انقلاب در دیدار با اعضای هیئت دولت، مبنی بر لزوم توجه ویژه و اقدام جدی در حوزه مسکن، هشداری استراتژیک و نشان‌دهنده اهمیت بیش از پیش این موضوع است که دیگر نمی‌توان با راه‌حل‌های کوتاه‌مدت و مسکن‌وار با آن برخورد کرد.

بحران امروز مسکن، محصول انباشت مجموعه‌ای از عوامل ساختاری و سیاست‌گذاری‌های نادرست در طول زمان است. درک این ریشه‌ها، پیش‌نیاز هرگونه مداخله مؤثر است.

بحران مزمن مسکن در ایران، فراتر از یک چالش اجتماعی، به یکی از موتورهای تولید نابرابری و تضعیف رفاه عمومی تبدیل شده است. در شرایطی که سهم مسکن از هزینه خانوار به بیش از ۶۰ درصد رسیده و نظام تأمین مالی ناکارآمد، عرضه زمین گران و سوداگری بی‌مهار بازار را فلج کرده‌اند، سه اقدام کلیدی—تقویت نظام رهنی، کاهش سهم زمین از قیمت تمام‌شده، و اجرای مالیات بر عایدی سرمایه—می‌توانند مسیر خروج از تله فقر مسکن را هموار سازند. این اقدامات، نه‌تنها به خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد کمک می‌کنند، بلکه با کاهش تورم، افزایش بهره‌وری و تحرک نیروی کار، به رشد اقتصادی پایدار منجر خواهند

اقتصاد ایران دهه‌هاست که با تورم‌های دورقمی و بی‌ثباتی متغیرهای کلان دست و پنجه نرم می‌کند. در چنین فضایی، دارایی‌ها به جای آنکه ابزاری برای تولید و خلق ارزش باشند، به پناهگاهی برای حفظ ارزش پول تبدیل می‌شوند. مسکن، به دلیل ماهیت فیزیکی، محدودیت عرضه (به ویژه در کلان‌شهرها) و سابقه رشد قیمتی، به جذاب‌ترین گزینه برای این منظور بدل شده است. این امر تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه را به شدت تحریک کرده و قیمت‌ها را از دسترس تقاضای مصرفی و واقعی خارج ساخته است. در واقع، بخش قابل توجهی از افزایش قیمت مسکن، نه ناشی از افزایش هزینه‌های ساخت، بلکه نتیجه تورم دارایی است که از انتظارات تورمی و عدم وجود بازارهای مالی عمیق و جذاب برای آحاد مردم نشأت می‌گیرد.

اگرچه آمارها از وجود میلیون‌ها واحد مسکونی خالی در کشور خبر می‌دهند  اما این آمار به تنهایی گویای واقعیت بازار نیست. بخش بزرگی از این واحدها، خانه‌های لوکس، ویلایی یا واحدهایی هستند که به دلایل سوداگرانه و با هدف کسب سود از افزایش قیمت در آینده، از چرخه عرضه خارج شده‌اند. عرضه مؤثر که متناسب با الگوی تقاضای خانوارهای متوسط و کم‌درآمد باشد، با کمبود جدی مواجه است. فرآیندهای طولانی و پرهزینه صدور مجوز، کمبود زمین‌های آماده‌سازی شده در محدوده‌های شهری و قیمت‌گذاری نامناسب زمین، همگی به تضعیف انگیزه سازندگان برای تولید مسکن اقتصادی و ارزان‌قیمت منجر شده‌اند.

ضعف نظام تأمین مالی و تله فقر مسکن

نظام بانکی کشور به طور سنتی، تمایل و تخصص کمتری در ارائه تسهیلات بلندمدت و رهنی (Mortgage) برای خرید مسکن داشته است. سقف تسهیلات خرید مسکن در اغلب سال‌ها، بخش ناچیزی از قیمت یک واحد مسکونی را پوشش داده و اقساط آن نیز با توجه به سطح درآمدی خانوارها، سنگین و کمرشکن بوده است. این خلاء، عملاً خانوارها را به پس‌اندازهای بلندمدت یا استقراض‌های غیررسمی سوق داده که در شرایط تورمی، قدرت خرید پس‌اندازها به سرعت فرسایش می‌یابد.

سهم مسکن در سبد هزینه خانوار ایرانی به ارقام بی‌سابقه‌ای (بیش از ۵۰ تا ۶۰ درصد در کلان‌شهرها) رسیده است. این به معنای آن است که بخش اعظم درآمد خانوار صرفاً برای تأمین سرپناه هزینه می‌شود و منابع ناچیزی برای آموزش، بهداشت، تغذیه و پس‌انداز باقی می‌ماند. این پدیده که از آن با عنوان “تله فقر مسکن” یاد می‌شود، کیفیت زندگی را به شدت کاهش داده و مانع از تحرک طبقاتی می‌شود.

تقویت نظام تأمین مالی حوزه مسکن، کاهش سهم  قیمت زمین از  قیمت تمام‌شده و اجرای قاطع مالیات بر عایدی سرمایه سه گام برای خروج از تله فقر مسکن است

افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها، یک اثر مستقیم و قابل توجه بر شاخص قیمت مصرف‌کننده (CPI) دارد. علاوه بر این، این افزایش قیمت به صورت غیرمستقیم نیز تورم‌زا است. افزایش اجاره‌بهای واحدهای تجاری به قیمت کالاها و خدمات منتقل می‌شود و افزایش هزینه مسکن کارگران، فشار برای افزایش دستمزدها را تشدید کرده و به مارپیچ “مزد-قیمت” دامن می‌زند.

به بیان دیگر بازار مسکن به یکی از اصلی‌ترین ماشین‌های تولید نابرابری در اقتصاد ایران تبدیل شده است. کسانی که در دهه‌های گذشته موفق به تملک دارایی ملکی شده‌اند، از تورم دارایی‌ها منتفع شده و ثروتشان به صورت اسمی افزایش یافته است، در حالی که طبقات فاقد مسکن (مستأجران و جوانان در آستانه تشکیل خانواده) از این ثروت‌آفرینی بی‌نصیب مانده و شکاف میان این دو گروه روز به روز عمیق‌تر شده است.

 

دلایل هزینه‌های سرسام‌آور مسکن

هزینه‌های سرسام‌آور مسکن در مراکز اقتصادی و صنعتی کشور، مانعی جدی بر سر راه تحرک جغرافیایی نیروی کار است. یک متخصص یا کارگر ماهر ممکن است به دلیل عدم توانایی در تأمین مسکن، از پذیرش یک فرصت شغلی بهتر در شهری دیگر امتناع ورزد. این امر به عدم تخصیص بهینه استعدادها و کاهش بهره‌وری کل اقتصاد منجر می‌شود.

تأخیر در سن ازدواج، کاهش نرخ فرزندآوری، افزایش حاشیه‌نشینی و بروز آسیب‌های اجتماعی، همگی از پیامدهای مستقیم و غیرمستقیم بحران مسکن هستند. زمانی که نیاز اولیه و اساسی “امنیت سرپناه” تأمین نباشد، برنامه‌ریزی برای آینده و تشکیل خانواده با چالش‌های جدی روبرو می‌شود.

تأکید رهبر معظم انقلاب بر مسئله مسکن، یک یادآوری به‌موقع از اولویتی است که شاید در هیاهوی مشکلات روزمره اقتصادی به حاشیه رفته بود. حل بحران مسکن، یک انتخاب نیست، بلکه یک ضرورت اقتصادی، اجتماعی و حتی امنیتی است. یک برنامه موفق در این حوزه، نه تنها به خانه‌دار شدن میلیون‌ها ایرانی کمک می‌کند، بلکه می‌تواند به عنوان یک سیاست ضدتورمی مؤثر عمل کرده، نابرابری را کاهش دهد، به تحرک چرخ‌های ده‌ها صنعت وابسته کمک کند و در نهایت به رشد اقتصادی پایدار و افزایش رفاه عمومی منجر شود.

دولت چهاردهم این فرصت و مسئولیت تاریخی را بر عهده دارد که با فاصله گرفتن از راه‌حل‌های کوتاه‌مدت و با اتکا به یک برنامه جامع، علمی و مبتنی بر تجارب موفق جهانی، گامی بنیادین برای حل این معضل قدیمی بردارد. موفقیت در این عرصه، یکی از ماندگارترین میراث‌های دولت خواهد بود و مسیر توسعه پایدار کشور را هموارتر خواهد ساخت. زمان آزمون و خطا به پایان رسیده و اکنون زمان  اقدام جدی و عاجل  است.

 

حرکت از پروژه‌محوری به راهبردمحوری

همان‌طور که رهبر معظم انقلاب تأکید فرمودند، حل معضل مسکن یکی از  مشکلات اساسی است. این مشکل نیز به نظر، با تکرار پروژه‌های مقطعی، قابل حل نیست بلکه باید با تدوین و اجرای یک راهبرد ملی پایدار برای حل آن برنامه ریزی و اقدام صورت گیرد.

الف) اصلاحات سمت عرضه

دولت باید از طریق ابزارهایی مانند بانک زمین، مالیات بر اراضی بایر با نرخ‌های مؤثر و فزاینده  و تسهیل فرآیند تغییر کاربری اراضی دولتی غیرکارآمد در محدوده‌های شهری، عرضه زمین مناسب برای پروژه‌های مسکن اقتصادی را افزایش دهد. هدف باید کاهش سهم “قیمت زمین” از “قیمت تمام‌شده مسکن” باشد.  همچنین فرآیندهای اداری مربوط به صدور پروانه ساخت باید به طور بنیادین اصلاح، شفاف و کوتاه‌سازی شوند. استفاده از فناوری‌های نوین ساختمانی که سرعت و کیفیت را افزایش و هزینه‌ها را کاهش می‌دهند، باید از طریق مشوق‌های مالیاتی و تسهیلاتی ترویج شود.

سیاست‌گذاری باید از تمرکز صرف بر کلان‌شهرها فاصله گرفته و به سمت ایجاد قطب‌های جمعیتی جدید با زیرساخت‌های مناسب (حمل‌ونقل، اشتغال، خدمات) حرکت کند تا فشار از روی شهرهای بزرگ برداشته شود.

ب) اصلاحات سمت تقاضا

ایجاد و تقویت “مؤسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن” (مشابه مدل‌های موفق جهانی) که به صورت تخصصی بر بازار رهن مسکن تمرکز دارند، یک ضرورت است. این مؤسسات می‌توانند با ارائه وام‌های بلندمدت (۲۰ تا ۳۰ ساله) با نرخ‌های سود منطقی و متناسب با توان بازپرداخت خانوارها، تقاضای مصرفی را به طور مؤثر پوشش دهند.

به جای سیاست‌های حمایتی کور و گسترده، باید یارانه‌ها به صورت هوشمند و هدفمند به گروه‌های مشخصی مانند زوج‌های جوان، خانوارهای کم‌درآمد و اقشار آسیب‌پذیر اختصاص یابد. این حمایت می‌تواند در قالب کمک‌هزینه ودیعه مسکن، وام‌های قرض‌الحسنه یا پرداخت بخشی از سود تسهیلات بانکی باشد.

توسعه و تقویت سامانه ملی ثبت قراردادهای اجاره که در دولن سیزدهم به بهره برداری رسید و تدوین قوانین حمایتی متوازن (هم برای موجر و هم برای مستأجر) می‌تواند به شفافیت بازار اجاره کمک کرده و از افزایش‌های ناگهانی و غیرمتعارف اجاره‌بها جلوگیری کند. ابزارهای مالیاتی نیز می‌توانند موجران را به عقد قراردادهای بلندمدت تشویق کنند.

ج) اصلاحات نهادی و مالیاتی

اجرای قاطع و هوشمند مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن، مهم‌ترین ابزار برای مهار سوداگری و کاهش تقاضای سرمایه‌ای غیرمولد است. همچنین بازار مسکن به یک چشم‌انداز بلندمدت و باثبات نیاز دارد. تغییر مداوم قوانین و رویه‌ها، ریسک سرمایه‌گذاری را افزایش داده و بخش خصوصی را از ورود به پروژه‌های بزرگ ساختمانی دلسرد می‌کند.

بازار مسکن ایران با تورم دارایی، سوداگری گسترده و ضعف عرضه مؤثر مواجه است. این بحران موجب افزایش نابرابری، کاهش قدرت خرید، اختلال در تحرک نیروی کار و تشدید آسیب‌های اجتماعی شده است. سهم بالای هزینه مسکن در سبد خانوار، کیفیت زندگی را کاهش داده و مانع از تشکیل خانواده و برنامه‌ریزی بلندمدت شده است

صف میلیونی وام مسکن

یکی از موضوعات حیاتی در مسئله مسکن، موضوع تسهیلات دهی شبکه بانکی برای تامین مالی این دو بخش عرضه و تقاضای این حوزه است. گزارش تازه مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی از عملکرد ضعیف شبکه بانکی در پرداخت تسهیلات «نهضت ملی مسکن» حکایت دارد. بر اساس این گزارش، بانک‌ها در سه سال گذشته تنها ۳۰ درصد از تعهدات خود را انجام داده‌اند که نتیجه آن، ایجاد صف حدود یک میلیون نفری برای دریافت وام و به خطر افتادن برنامه ساخت مسکن حمایتی برای اقشار کم‌درآمد بوده است.

ساخت مسکن حمایتی مهم‌ترین سیاست اجرایی تأمین مسکن برای اقشار کم درآمد یا با درآمد متوسط است که نمی‌توانند صرفاً با تکیه بر توان مالی خود خانه‌دار شوند و تأمین مسکن آنها طبق قانون، به حمایت‌های مختلف نیاز دارد.

طبق قانون برنامه هفتم توسعه، باید ۱.۵ میلیون مسکن حمایتی ظرف ۵ سال در کشور ساخته شود. ساخت مسکن حمایتی در حال حاضر بر اساس قانون جهش تولید مسکن (مصوب سال ۱۴۰۰) و طرح نهضت ملی مسکن در حال اجراست، دو محور اصلی ساخت مسکن حمایتی در قانون جهش تولید مسکن این برنامه تأمین زمین رایگان و پرداخت تسهیلات بانکی است. با اینکه تأمین زمین حدود یک میلیون مسکن حمایتی انجام شده اما ساخت و تکمیل واحدها معطل پرداخت وام بانکی است.

 

عملکرد وضعیت پرداخت تسهیلات در قالب قانون جهش تولید مسکن

گزارش آماری مرکز پژوهش‌های مجلس نشان می‌دهد عملکرد وضعیت پرداخت تسهیلات در قالب قانون جهش تولید مسکن در کشور بسیار  کم بوده به طوری که در سه سال اول اجرای قانون، به نسبت تکلیف قانونی حدود ۳۰ درصد بوده است. این موضوع سبب ایجاد صف شدید حدود یک میلیون نفری برای دریافت تسهیلات مسکن شده است. این گزارش نشان می‌دهد بانک‌ها رغبتی برای پرداخت تسهیلات مسکن نداشته و قانون جهش تولید مسکن نیز نتوانسته این نقص را برطرف کند.

در شرایطی که در کشور نیازمند حداقل ساخت و تأمین یک میلیون مسکن برای اقشار کم درآمد هستیم و از طرفی با وجود بانک محور بودن تأمین مالی در کشور، بانک‌های کشور در مقایسه با سایر کشورها، تسهیلات کافی به بخش مسکن پرداخت نمی‌کنند.

 

عوامل متعددی در ایجاد مشکل خانه‌دار شدن مردم

عوامل متعددی در ایجاد مشکل خانه‌دار شدن مردم بویژه در دهک‌های پایین و متوسط دخیل است، پایین بودن سطح درآمد این خانوار مانع اصلی برای تأمین مسکن است از این رو حمایت از آنها چه در بخش خرید و چه در بخش اجاره در قانون (جهش تولید مسکن و ساماندهی بازار مسکن و اجاره) دیده شده است که مهم‌ترین آن پرداخت تسهیلات است. اما بانک‌ها در پرداخت تسهیلات مسکن به متقاضیان ساخت و اجاره مسکن کوتاهی کرده‌اند.بر اساس این گزارش، در سال اول اجرای قانون جهش تولید مسکن (شهریور ۱۴۰۰ تا شهریور ۱۴۰۱) بانک‌ها باید ۳۶۰ هزار میلیارد تومان وام به ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن اختصاص می‌دادند اما ۸۶ درصد از تعهد انجام نگرفته است و از این مبلغ ۵۱ هزار میلیارد تومان تسهیلات به متقاضیان داده شده است.

در سال دوم اجرای قانون (شهریور ۱۴۰۱ تا شهریور ۱۴۰۲) نیز سهم بانک‌ها پرداخت ۴۵۸ هزار میلیارد تومان تسهیلات بوده که ۱۲۳ هزار میلیاردومان آن پرداخت شده و ۷۳ درصد آن پرداخت نشده است.

سال سوم اجرای قانون (شهریور ۱۴۰۲ تا شهریور ۱۴۰۳) نیز پرداخت وام ۶۰۶ هزار میلیارد تومانی برای ساخت واحدهای حمایتی برعهده بانک‌ها قرار داده شده که ۲۳۸ هزار تومان آن پرداخت شده و ۶۱ درصد تعهدات برآورده نشده است.

در مجموع از شهریور ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳ بانک‌ها باید ۱۴۲۴همت تسهیلات به نهضت ملی مسکن می‌پرداختند اما رقم پرداخت شده ۴۱۲.۷ همت است، این رقم‌ها نشان می‌دهد در این سه سال ۷۱ درصد از تعهدات بانک‌ها برای تأمین مالی مسکن حمایتی به سرانجام نرسیده است.

 

ایجاد صف یک میلیون نفری و تعلیق پروژه‌ها

در آماری که بانک مرکزی از پرداخت تسهیلات بانکی به بخش مسکن ارائه می‌دهد، کل انواع ساختمان مانند تجاری و… نیز محاسبه می‌شود در حالی که بخش قابل توجهی از تسهیلات مسکن توسط بانک‌ها به دلیل سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان و نه مسکن همچون ساخت مراکز خرید بزرگ بوده است.

تسهیلات پرداختی به بخش مسکن و به طور خاص تسهیلات پرداختی در قالب قانون جهش تولید مسکن ارقام پایینی دارد که در نتیجه آن و با توجه به تکلیف قانونی ساخت متوسط یک میلیون واحد مسکن درسال، صف طولانی و شدید برای متقاضیان تسهیلات ایجاد شده است. این موضوع دستیابی به اهداف ساخت مسکن را در کشور با مشکل مواجه می‌کند.

 

مقایسه با استانداردهای جهانی

آمارهای مختلف جهانی نشان می‌دهد که تسهیلات مسکن در ایران در مقایسه با سایر کشورهای دنیا در سطوح پایینی قرار دارد. یکی از شاخص‌هایی که می‌تواند نشان‌دهنده سطوح پایین تسهیلات مسکن در کشور باشد، نسبت مانده تسهیلات بخش مسکن به کل مانده تسهیلات در نظام بانکی است.

در بسیاری از کشورها، تسهیلات رهنی (تسهیلات به پشتوانه وثایق ملکی) به صورت متوسط ۱۹ درصد از مانده تسهیلات پرداختی نظام بانکی را تشکیل می‌دهند، اما در نظام بانکی کشور سهم مانده تسهیلات بخش مسکن و ساختمان به کل مانده تسهیلات در سال ۱۴۰۲ حدود ۱۰ درصد است که در صورت کسر تسهیلاتی که به پروژه‌های ساختمانی برخی بانک‌های خصوصی داده شده است، این رقم بسیار کاهش خواهد یافت.