قیمت‌سازی جعلی آگهی‌های مسکن

حامد شایگان: بازار مسکن ایران این روزها درگیر یک بحران پنهان  شده که تاوان آن را مردم می‌دهند. هجوم آگهی‌های جعلی در سکوهای اینترنتی نیز دقیقا با همین هدف قیمت سازی است که در خدمت دلالان بازار مسکن عمل می‌کنند. واقعیت این است که این آگهی‌ها  اغلب با تصاویر جعلی، منتشر می‌شوند و قیمت‌های غیرواقعی را در مناطق مختلف تثبیت می‌کنند. حتی برخی آگهی‌ها بدون وجود ملک فیزیکی، فضای روانی بازار را به سمت نگرانی از بازار سوق می‌دهد تا به تقاضا نیز دامن بزنند. این اتفاق در غیاب یک ناظر قوی و مؤثر، رخ می‌دهد و پلتفرم‌های مجازی به میدان‌گاه قیمت‌سازی و انتظارات تورمی تبدیل شده‌اند. حاکمیت که در همه بازارها وظیفه تنظیم‌گری دارد، در بازار مسکن عملاً مسئولیت را به نهادهایی واگذار کرده که قادر به کنترل این فضای بی‌سامان نیستند.

اکنون مشاوران املاک می‌گویند که بخش عمده‌ای از آگهی‌دهندگان فاقد هویت مشخص هستند و این بازار مجازی امن و قابل اعتمادی نیست. درحالی که برخی از همین آگهی‌ها توسط فروشندگان بنگاه‌های مشاور املاک درج می‌شود، زیرا گرانی در بازار احتمال حرکت پول به سمت مسکن را بیشتر می‌کند و بنگاه‌های املاک از همین معاملات سود می‌برند. درواقع یک ملک با درج قیمتی نجومی، تمام ملک‌های مشابه در آن منطقه را تحت تأثیر قرار دهد و انتظارات مالکان را برای فروش یا اجاره با نرخ‌های بالا افزایش دهد.

متقاضیان پس از تماس با آگهی‌دهنده، اغلب متوجه می‌شوند که یا ملک فروش رفته است، یا قیمت آن بسیار بالاتر از نرخ آگهی اعلام می‌شود، تا خریدار ترغیب به خرید شود و در همین زمان ملک جدیدی معرفی می‌شود که در همان محدوده قیمتی است.  همین آگهی‌های جعلی، یک بار روانی سنگین به بازار تحمیل می‌کنند و زمینه را برای افزایش تورم در بخش مسکن فراهم می‌آورند. در نبود نظارت مؤثر، این رفتار برای سوداگران و دلالان بسیار آسان و کم‌هزینه است؛ تنها با چند کلیک و درج یک آگهی می‌توانند بازار را به هم بریزند، بدون اینکه مسئولیت یا جریمه‌ای متوجه آنها شود.

‌ پساجنگ هجوم سرمایه‌ها به مسکن

برخی کارشناسان که پیش‌بینی می‌کردند پس از جنگ و بازگشایی بورس، بخشی از نقدینگی از بازار مسکن خارج شود، شواهد میدانی حاکی از همین موضوع است. هرچند برخی برای بازار گرمی مدعی هستند که بخشی از سرمایه‌ها از بازارهای دیگر (از جمله طلا، ارز و خودرو) به سمت بازار مسکن در حال انتقال است. اما به دلیل اینکه قدرت خرید مردم برای مسکن کافی نیست عملا سرمایه خرد وارد بازار مسکن نمی‌شود. هرچند سررسید قراردادهای اجاره در خرداد و تیرماه که مستأجران را ناگزیر به یافتن خانه جدید می‌کند و دوم، افزایش هزینه‌های ساخت به دلیل جهش قیمت مصالح ساختمانی (به ویژه فولاد و سیمان) و افزایش تعرفه حامل‌های انرژی عملا تورم در بازار مسکن نمایان است.

هزینه ساخت هر متر مربع مسکن در تهران از حدود ۱۲ تا ۱۵ میلیون تومان در سال ۱۴۰۴ به ۱۸ تا ۲۲ میلیون تومان در بهار ۱۴۰۵ رسیده است که افزایش ۴۰ تا ۵۰ درصدی داشته،  در چنین شرایطی طبیعی است که این افزایش هزینه، به قیمت نهایی واحدهای نوساز نیز منتقل شود و از آنجا که واحدهای نوساز، قیمت‌گذار بازار هستند، سایر مالکان نیز قیمت ملک‌های خود را افزایش می‌دهند. سؤال مهم این است که آیا این افزایش قیمت، واقعی و مبتنی بر مبانی اقتصادی (کاهش عرضه، افزایش هزینه ساخت و تورم) است یا صرفاً هیجانی و ناشی از آگهی‌های جعلی؟ قطعا، ترکیبی از هر دو عامل موثر است، اما سهم عامل دوم آگهی‌های جعلی در ماه‌های اخیر به شدت افزایش یافته است.

اجاره  و  تورم مسکن

بازار اجاره نیز از تحولات بازار خرید و فروش تأثیر مستقیم می‌پذیرد.  مالک آن واحد به طور طبیعی انتظار دارد اجاره‌بها را نیز متناسب با آن  افزایش دهد. این افزایش اجاره‌بها، بخش بزرگی از حقوق سالانه یک کارمند  را می‌بلعد. در این شرایط، تمدید خودکار قراردادهای اجاره که در سال‌های گذشته به عنوان یک راهکار موقت برای کنترل بازار اجرا شد کارایی خود را از دست داده است. تجربه نشان داده  که این سیاست، نه تنها اجرا نشده، بلکه به اختلاف مالک و مستاجر دامن زده است. در شرایطی که قدرت خرید و توان مالی مردم به شدت کاهش یافته  و دیگر نمی‌توانند حتی در جنوبی‌ترین نقاط تهران (منطقه ۱۸، ۱۹ و ۲۰) مسکن مناسبی پیدا کنند تمدید قرارداد کارساز نیست.

جریمه سنگین و تفکیک پلتفرم‌ها

برای خروج از این بحران،  راه‌اندازی سامانه هوشمند ثبت آگهی با احراز هویت می‌تواند موثر باشد. تمام پلتفرم‌های خانه‌یاب (زیر ذره‌بین، دیوار، شیپور و…) باید موظف شوند فقط آگهی‌هایی را منتشر کنند که کد رهگیری از سامانه املاک داشته باشند و هویت مالک یا مستأجر نیز احراز شده باشد. این کار، مشکل آگهی‌های جعلی را تا ۸۰ درصد حل می‌کند. دوم، جریمه سنگین برای آگهی‌دهندگان جعلی قطعا اثر مکمل بر کاهش قیمت سازی جعلی دارد. برای آگهی‌هایی که  وجود خارجی ندارند یا قیمت آنها کاملاً غیرواقعی است، جریمه‌ای معادل ۱۰ تا ۲۰ درصد ارزش ملک در نظر گرفته شود.

این جریمه می‌تواند از طریق اتصال سامانه‌های آگهی به سامانه بانکی وصول شود. همچنین تفکیک پلتفرم‌های آگهی غیرحرفه‌ای به نفع خریداران می‌شود،  پلتفرم‌هایی که قادر به رعایت ضوابط سامانه هوشمند نیستند، باید به عنوان بازار آزاد فعالیت کنند و مسئولیت صحت اطلاعات آگهی‌ها را بر عهده بگیرند و در صورت بروز شکایت، مجازات شوند. در نهایت سازمان ثبت اسناد و وزارت راه و شهرسازی موظف شوند آمار متوسط قیمت فروش و اجاره در هر محله را به صورت ماهانه منتشر کنند. این کار شفافیت را افزایش می‌دهد و از قیمت‌سازی‌های کاذب جلوگیری می‌کند.

قیمت‌سازی مجازی

بازار مسکن ایران در رکود عمیق تولید و کمبود عرضه گرفتار است، اما آگهی‌های جعلی در سکوهای اینترنتی، آتش این بحران را شعله‌ورتر کرده است، تا زمانی که پلتفرم‌های خانه‌یاب مجاز به انتشار آگهی‌های بدون هویت و بدون وجود فیزیکی ملک باشند، التهابات قیمتی نه تنها فروکش نخواهد کرد، بلکه هر سال تشدید نیز خواهد شد.  اتحادیه املاک هشدار می‌دهد که اگر اقدامی فوری صورت نگیرد، در تابستان ۱۴۰۵ شاهد شوک اجاره بی‌سابقه‌ای خواهیم بود.