جزئیات تسهیلات مسکن ۱۴۰۴ ؛ خرید مسکن در تهران با چه قیمتی!

به گزارش سرمایه فردا، با توجه به اینکه هنوز بازار مسکن دچار رکود است و بسیاری از مردم توان تامین مسکن ندارند. از این رو بانک مسکن دو مانع مهم را از مسیر دریافت‌کنندگان وام اوراق خرید مسکن را حذف کرد. یکی از این تغییرات، لغو محدودیت سن بنا و دیگری امکان دریافت وام دو نفره برای اعضای خانواده بود. پیش از این، تنها زوجین امکان دریافت وام مشترک را داشتند، اکنون بستگان درجه یک، از جمله پدر و فرزند، مادر و فرزند، خواهر و برادر، و سایر ترکیب‌های خانوادگی نیز می‌توانند این تسهیلات را دریافت کنند. اما مساله اینجاست که تسهیلات مسکن ۱۴۰۴ یک میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومانی با قسط ۲۵ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان به درد دهک های پایین و حتی متوسط جامعه نمی خورد.

با این مبلغ می تواند ده متر یک آپارتمان در قسمت متوسط تهران یا شهرهای بزرگ خریداری کرد. از طرف دیگر دریافت این وام نیازمند خرید اوراق بهادار است و برای هر ۵۰۰ هزار تومان از این تسهیلات، یک برگ اوراق لازم است. پس متقاضیان باید حدود ۲۷۴ میلیون تومان برای دریافت این وام هزینه کنند. بنابراین این اقدام تنها نوعی رفع تکلیف متولی مسکن برای حل مشکلات مسکن است.

هرچند حذف محدودیت سال ساخت گامی مهم در افزایش دسترسی به وام مسکن محسوب می‌شود. پیش‌تر، این تسهیلات فقط به واحدهایی تعلق می‌گرفت که عمر بنا کمتر از ۳۰ سال بود، اما مشکل مسکن دهک های پایین جامعه نداشتن نقدینگی کافی برای خرید مسکن است. به همین دلیل حتی با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن در تهران به یک میلیارد تومان، و در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر به ۸۰۰ میلیون تومان و در سایر مناطق شهری به ۶۰۰ میلیون تومان اصل مشکل برطرف نشده است. هرچند بانک مسکن اعلام کرده که متقاضیان می‌توانند ۲۸۰ میلیون تومان نیز وام جعاله دریافت کنند و سقف تسهیلات در نهایت به یک میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومان می‌رسد.

جزئیات تسهیلات مسکن ۱۴۰۴

در حال حاضر مصوب شده که وام اوراق بانک مسکن با نرخ سود ۲۲.۵ درصد با بازپرداخت ۱۲ ساله داده ‌شود.  مجموع سود یک میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومان به حدود دو میلیارد و ۴۳۱ میلیون تومان می‌رسد.  از این رو اقساط ماهانه این وام حدود ۲۵ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان خواهد بود.

با وجود افزایش سقف تسهیلات، همچنان این مبلغ تناسبی با قیمت مسکن ندارد. در حال حاضر، میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران به حدود ۱۱۴ میلیون تومان است و برای خرید یک واحد ۴۰ متری در پایتخت، هزینه‌ای معادل ۴ میلیارد و ۵۶۰ میلیون تومان نیاز است، در حالی که وام یک میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومانی یک‌چهارم این مبلغ را پوشش می‌دهد. البته نباید نادیده گرفت که با سود دو میلیارد و ۴۳۱ میلیون تومانی آن فرد باید بعد از ۱۲ سال حدود ۳ میلیارد و ۷۱۱ میلیون تومان پرداخت کند و این هزینه به طور قطع برای دهک های متوسط و پایین جامعه بسیار سنگین است.

چالش اصلی تسهیلات مسکن ۱۴۰۴ نرخ بهره بالا و اقساط سنگین

سعید لطفی، عضو هیئت‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک، معتقد است که « هرچند حذف محدودیت‌های دریافت وام گامی مثبت در راستای افزایش قدرت خرید افراد است، اما تجربه نشان داده که این مصوبات در زمان اجرا با چالش‌های متعددی مواجه می‌شوند.  تسهیلات بانکی به‌طور معمول سهم کوچکی از منابع مورد نیاز متقاضیان را تأمین می‌کند. به عنوان مثال، در طرح‌های گذشته مانند وام مسکن روستایی یا ودیعه مسکن، به دلیل محدودیت منابع و سهمیه‌بندی، بسیاری از متقاضیان موفق به دریافت این وام‌ها نشده‌اند. در طرح نهضت ملی مسکن نیز، نظام بانکی تنها بخشی از تعهدات خود را عملی کرده است.»

چالش اصلی این وام‌ها، نرخ بهره بالا و اقساط سنگین است. متقاضیان باید ماهانه ۲۶ میلیون تومان بابت اقساط پرداخت کنند، که با توجه به شرایط اقتصادی، بسیاری از افراد توانایی بازپرداخت آن را نخواهند داشت. در گذشته، وام‌های مسکن بیش از ۵۰ تا ۷۰ درصد از قیمت ملک را پوشش می‌دادند، اما اکنون با رشد بی‌سابقه قیمت مسکن، اثرگذاری این تسهیلات به کمتر از ۲۰ درصد کاهش یافته است. با این اوصاف، اگرچه حذف برخی محدودیت‌ها می‌تواند در افزایش دسترسی به تسهیلات کمک کند، اما در عمل، چالش‌های اجرایی و تأثیر ناچیز این وام بر تأمین مالی خرید مسکن، همچنان مانعی بزرگ برای متقاضیان خواهد بود.

برخی راهکارهای پیشنهادی برای افزایش اثربخشی تسهیلات مسکن

با توجه به چالش‌های موجود در بازار مسکن و تأثیر محدود تسهیلات بانکی بر توان خرید متقاضیان، سیاست‌گذاران نیازمند اتخاذ رویکردهای جامع‌تری برای بهبود شرایط هستند. برخی راهکارهای پیشنهادی برای افزایش اثربخشی تسهیلات مسکن شامل افزایش سقف وام متناسب با نرخ تورم و قیمت مسکن، کاهش نرخ بهره و افزایش مدت بازپرداخت، ایجاد مشوق‌های مالی برای خانه‌اولی‌ها، افزایش سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی و بهبود نظارت بر اجرای مصوبات بانکی می‌شود.

در مجموع، اصلاح سیاست‌های بانکی و افزایش دسترسی به تسهیلات کارآمدتر می‌تواند نقش مؤثری در کاهش فشار مالی بر متقاضیان و رونق بازار مسکن داشته باشد. با توجه به حساسیت این حوزه، اتخاذ راهکارهای متوازن و پایدار امری ضروری به نظر می‌رسد تا نظام تأمین مالی خرید مسکن بتواند با نیازهای واقعی بازار هماهنگ شود.

بررسی نقش مؤسسات مالی و سیاست‌های کلان اقتصادی در مدیریت بحران مسکن ضروری به نظر می‌رسد. یکی از چالش‌های اصلی، عدم هماهنگی بین سیاست‌های پولی و بخش مسکن است که موجب کاهش کارایی تسهیلات بانکی و عدم تأثیرگذاری مطلوب بر قدرت خرید مردم شده است.

افزایش هزینه‌های تولید مسکن

برای حل این مشکل، باید سیاست‌های حمایتی در سطح کلان بازنگری شوند. افزایش تخصیص منابع بانکی به بخش مسکن و تطبیق شرایط پرداخت وام با واقعیت‌های بازار می‌تواند گام مهمی در این مسیر باشد. از سوی دیگر، ساماندهی بازار اجاره و ارائه مشوق‌های مالی برای خانه‌اولی‌ها از جمله اقداماتی است که می‌تواند در جهت تأمین مسکن مناسب برای اقشار مختلف جامعه مؤثر واقع شود.

از منظر اقتصادی، رشد نرخ تورم و افزایش هزینه‌های تولید مسکن، چالش‌های جدیدی برای متقاضیان ایجاد کرده است. در چنین شرایطی، دولت و نهادهای مالی باید با تدوین بسته‌های حمایتی کارآمد، مسیر خرید مسکن را تسهیل کنند. در این راستا، اجرای برنامه‌های مشارکتی میان بانک‌ها و توسعه‌دهندگان املاک می‌تواند مدل‌های جدیدی برای تأمین مالی خرید مسکن ارائه دهد. هرچند در مقطع کنونی بانک ها به دلیل ورود به بازارهای مختلف به دنبال تلاش برای کسب درآمد و رفع ناترازی خود هستند به همین دلیل تلاش می کنند منابع بانکی را برای سرمایه گذاری نگخ دارند به همین دلیل در اعطای تسهیلات موانع زیادی را پیش پای متقاضیان قرار می دهند.

کاهش بروکراسی اداری در فرآیند دریافت وام

همچنین، ضرورت افزایش شفافیت و کاهش بروکراسی اداری در فرآیند دریافت وام نباید نادیده گرفته شود. یکی از مشکلات اصلی متقاضیان، موانع پیچیده‌ای است که در مسیر دریافت تسهیلات وجود دارد، و این مسئله باعث شده بسیاری از افراد از درخواست وام منصرف شوند. ایجاد یک سامانه جامع و هوشمند برای مدیریت درخواست‌های وام مسکن و نظارت مؤثر بر عملکرد بانک‌ها می‌تواند این فرآیند را ساده‌تر کند و دسترسی به منابع مالی را تسهیل کند.

در نهایت، هر گونه اصلاح ساختاری در نظام تأمین مالی مسکن باید با ارزیابی دقیق اثرات اقتصادی و اجتماعی همراه باشد. ترکیب سیاست‌های بهینه با تغییرات عملیاتی در حوزه بانکی می‌تواند تحولات مثبتی در بازار مسکن رقم بزند. اگر این تغییرات در کنار برنامه‌های حمایتی بلندمدت و کنترل تورم می تواند در افزایش قدرت خرید مسکن جامعه موثر باشد.