به گزارش سرمایه فردا، در روزهایی که بازارهای مالی ایران با نوسانات شدید و رشدهای ناگهانی مواجه‌اند، بازار مسکن برخلاف انتظار، در سکوتی سنگین فرو رفته است. برخلاف شایعاتی که از افزایش تقاضا حکایت دارند، نشانه‌های موجود بیشتر از یک رکود عمیق و بی‌تحرکی ساختاری خبر می‌دهند. افزایش بازدید از آگهی‌ها و مراجعات به دفاتر املاک، بیش از آنکه نشانه‌ای از رونق باشد، بازتابی از سردرگمی خریداران و تردید سرمایه‌گذاران است. در غیاب سیاست‌های حمایتی مؤثر، کاهش قدرت خرید خانوارها و نبود مشوق‌های ساخت‌وساز، بازار مسکن تهران در وضعیتی گرفتار شده که خروج از آن نیازمند اصلاحات کلان و بازتعریف نقش دولت در تأمین مسکن است. تا آن زمان، رکود فرسایشی ادامه خواهد داشت و تقاضا، همچنان در سایه باقی می‌ماند.
در حالی که بازارهای ارز، طلا و سرمایه با نوسانات شدید مواجه هستند، بازار مسکن همچنان در رکودی عمیق به سر می‌برد. با فعال شدن مکانیسم ماشه و رشد قیمت دارایی‌های موازی، توجه عمومی به تحرکات بازار مسکن افزایش یافته، اما این کنجکاوی هنوز به معاملات واقعی منجر نشده است. افزایش مراجعات به دفاتر مشاوران املاک و رشد بازدید از آگهی‌های ملکی، نشانه‌هایی از این تحرکات سطحی است که بیشتر جنبه رصد و ارزیابی دارد تا خرید قطعی.
بازار مسکن پس از سه ماه التهاب سیاسی و منطقه‌ای، به ثبات نسبی رسیده و در برابر کاهش قیمت مقاومت نشان می‌دهد. اگرچه برخی گزارش‌ها از افت قیمت در مناطق شمالی تهران تا ۵۰ میلیون تومان در هر متر مربع حکایت داشت، اما این کاهش‌ها به انعقاد قرارداد منجر نشده‌اند. در واقع، فروشندگان حاضر به تخفیف هستند، اما خریداران مصرفی به دلیل کاهش شدید قدرت خرید، همچنان در حاشیه مانده‌اند.
برآوردهای غیررسمی نشان می‌دهد نرخ پیشنهادی هر متر مربع در تهران به حدود ۱۰۵ میلیون تومان رسیده که نسبت به سال گذشته رشد ۹ درصدی داشته است. با این حال، قیمت‌های رسمی در کانال ۹۰ میلیون تومان باقی مانده‌اند. این شکاف قیمتی، نشانه‌ای از عدم تطابق انتظارات فروشندگان با توان واقعی خریداران است. درواقع در شهریور امسال، قیمت مسکن تنها ۹.۴ درصد رشد داشته، در حالی که طلا ۱۴۶ درصد، دلار ۷۴ درصد و شاخص بورس ۲۱ درصد افزایش یافته‌اند. این اختلاف رشد، بیانگر ترجیح سرمایه‌گذاران به دارایی‌های نقدشونده‌تر و پرنوسان‌تر است. به‌عبارت دیگر، مسکن در رقابت با بازارهای موازی، عقب مانده و فعلاً جذابیت سرمایه‌گذاری ندارد.
بازار مسکن از ابتدای خرداد وارد دوره رکود شده و احتمالاً تا پایان سال ادامه خواهد داشت. در صورت تثبیت این روند، ممکن است بازار تا ۳۶ ماه آینده در وضعیت کسادی باقی بماند. کاهش ۹۴ درصدی عرضه مسکن در جریان جنگ ۱۲ روزه و بازگشت ناقص آن، نشان‌دهنده شکنندگی عرضه در برابر شوک‌های سیاسی است.
رکود فعلی بازار مسکن را نمی‌توان صرفاً به نوسانات سیاسی یا تحریم‌ها نسبت داد. مجموعه‌ای از عوامل ساختاری در این وضعیت دخیل‌اند؛ تورم عمومی ۴۵ درصدی، تورم مصالح ساختمانی ۴۹ درصدی، رشد ۳۲ درصدی نقدینگی، و افزایش هزینه‌های ساخت که کاهش قیمت را غیرمنطقی کرده‌اند. در کنار این، کاهش قدرت خرید خانوارها موجب شده متوسط زمان انتظار برای خانه‌دار شدن در تهران به بیش از ۷۰ سال برسد.
در چنین شرایطی، حتی سازندگان نیز از آغاز پروژه‌های جدید خودداری می‌کنند. نبود مشوق‌های مالی، پیچیدگی‌های بروکراتیک و نبود وام‌های هدفمند، انگیزه ساخت‌وساز را کاهش داده و رکود را به بخش عرضه نیز منتقل کرده است.
برخی فعالان بازار معتقدند که با توجه به ثبات نسبی قیمت‌ها، اکنون زمان مناسبی برای ورود خریداران مصرفی است. با این حال، تقاضای سرمایه‌گذاری در مناطق شمالی تهران کاهش یافته و سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند دارایی‌های خود را به بازارهای پرتحرک‌تر منتقل کنند. در مواردی که فروشندگان نیاز فوری به نقدینگی دارند، تخفیف‌هایی ارائه می‌شود، اما این موارد محدود و غیرسیستمی هستند.
درواقع بازار مسکن در وضعیت ایستایی قرار دارد؛ نه آن‌چنان ریزش کرده که خریداران را تحریک کند، و نه آن‌قدر رشد کرده که سرمایه‌گذاران را جذب کند. خروج از این وضعیت نیازمند اصلاحات کلان اقتصادی، کنترل تورم، تسهیل ساخت‌وساز و بازتعریف سیاست‌های حمایتی در حوزه مسکن است. در غیر این‌صورت، رکود فعلی می‌تواند به یک بحران ساختاری در تأمین مسکن تبدیل شود.
در ادامه رکود عمیق بازار مسکن، تهران نیز به‌عنوان شاخص‌ترین بازار ملکی کشور، با کمترین سطح معاملات در سال‌های اخیر مواجه است. اگرچه نوسانات اخیر در بازارهای ارز و طلا باعث افزایش مراجعه به دفاتر مشاوران املاک شده، اما این مراجعات عمدتاً جنبه پرس‌وجو و ارزیابی دارند و به عقد قرارداد منجر نمی‌شوند. به‌عبارت دیگر، بازار در وضعیت «رکود تورمی» قرار دارد؛ قیمت‌ها بالا مانده‌اند، اما تقاضای مؤثر به‌شدت کاهش یافته است.
در شرایط فعلی، تقاضای واقعی در بازار مسکن تهران به دو دسته محدود شده است:
در مقابل، تقاضای سرمایه‌گذاری که در سال‌های گذشته یکی از محرک‌های اصلی بازار مسکن بود، به‌شدت کاهش یافته است. سرمایه‌گذاران به‌دلیل بازدهی بالاتر بازارهایی چون طلا، ارز و حتی بورس، تمایل کمتری به ورود به بازار ملک دارند. به‌ویژه در مناطق شمالی تهران، که پیش‌تر کانون سرمایه‌گذاری ملکی بود، اکنون شاهد خروج سرمایه و کاهش نسبی قیمت‌ها هستیم.
به طور کلی بازار مسکن تهران در وضعیت انتظار به‌سر می‌برد. خریداران منتظرند تا یا قیمت‌ها کاهش یابد یا شرایط اقتصادی و سیاسی کشور به ثبات برسد. فروشندگان نیز به‌دلیل افزایش هزینه‌های ساخت و تورم عمومی، حاضر به کاهش جدی قیمت نیستند. این تقابل، بازار را در وضعیتی ایستا قرار داده که تنها با اصلاحات کلان اقتصادی، تسهیل مالی برای خریداران و بازتعریف سیاست‌های حمایتی قابل خروج است. تا آن زمان، بازار مسکن تهران در رکودی فرسایشی باقی خواهد ماند.
نهضت ملی مسکن با هدفی دوگانه از سوی دولت راه‌اندازی شد: کمک به خانه‌دار شدن دهک‌های پایین جامعه و مهار نوسانات افسارگسیخته بازار مسکن. اما آنچه امروز در عمل مشاهده می‌شود، فاصله‌ای عمیق میان اهداف اعلام‌شده و واقعیت‌های اجرایی است. قیمت واحدهای نهضت ملی مسکن به‌قدری افزایش یافته که آورده متقاضیان از ۳۰۰ میلیون تومان اولیه به بیش از ۱.۲ میلیارد تومان رسیده است این افزایشی چهار برابری که عملاً بسیاری از متقاضیان را از ادامه مسیر بازداشته و طرح را از دسترس اقشار هدف خارج کرده است.
در تازه‌ترین نمونه، اداره کل راه و شهرسازی استان تهران در پیامکی به متقاضیان اعلام کرده که باید تا ۲۳ مهر ۱۴۰۴ مبلغ ۱۰۰ میلیون تومان دیگر پرداخت کنند تا مجموع آورده به ۶۰۰ میلیون تومان برسد. این در حالی است که قرار بود متقاضیان طی ۸ قسط ۴۰ میلیون تومانی خانه‌دار شوند. حالا نه‌تنها اقساط سنگین‌تر شده، بلکه روند پرداخت به‌جای تسهیل، به مانعی جدید تبدیل شده است.
از سوی دیگر، نقش نهضت ملی مسکن در کنترل نوسانات بازار نیز تقریباً بی‌اثر بوده است. میزان تولید و عرضه این واحدها بسیار محدود بوده و نتوانسته تعادلی در بازار ایجاد کند. در نتیجه، نه‌تنها قیمت‌ها کاهش نیافته، بلکه بسیاری از افراد به امید این طرح از خرید خانه در بازار آزاد جا مانده‌اند.
معاون وزیر راه و شهرسازی، حبیب‌الله طاهرخانی، دلیل اصلی افزایش آورده را عدم اتصال برخی پروژه‌ها به تسهیلات بانکی عنوان کرده است. در مناطقی مانند پرند و رباط‌کریم، بار مالی پروژه‌ها به‌طور کامل بر دوش متقاضیان افتاده و چون تسهیلات بانکی به موقع تزریق نشده، هزینه‌ها مشمول تعدیل شده‌اند. این وضعیت باعث شده متقاضیان با پیامک‌های سنگین و فشار مالی مواجه شوند.
در واقع، نهضت ملی مسکن به‌جای آنکه ابزاری برای عدالت اجتماعی و تنظیم بازار باشد، به پروژه‌ای تبدیل شده که با ضعف در تأمین مالی، کندی در اجرا و افزایش هزینه‌ها، نه‌تنها به هدف خود نزدیک نشده، بلکه بخشی از بحران مسکن را تشدید کرده است. بدون اصلاح ساختار تأمین مالی، تسریع در اتصال پروژه‌ها به تسهیلات و بازنگری در سیاست‌های قیمت‌گذاری، این طرح نمی‌تواند نقش مؤثری در خانه‌دار شدن اقشار ضعیف یا کنترل بازار ایفا کند.
روند اجرای نهضت ملی مسکن، با اعلام رسمی وزارت راه مبنی بر امکان بازگشت آورده برای متقاضیانی که از این طرح پشیمان شده‌اند، وارد مرحله‌ای شده که بیش از آنکه نشانه‌ای از اصلاح یا پاسخ‌گویی باشد، به‌نوعی عقب‌نشینی از رسالت اجتماعی این پروژه تعبیر می‌شود. طرحی که قرار بود مأمن خانواده‌های فاقد مسکن باشد و با کاهش فشار اجاره‌نشینی، عدالت در دسترسی به سرپناه را محقق کند، حالا به نقطه‌ای رسیده که دولت به‌جای حل مشکلات، راه خروج را پیشنهاد می‌دهد.
این تصمیم، در ظاهر شاید نشانه‌ای از انعطاف‌پذیری باشد، اما در بطن خود، حاکی از فراموشی هدف اصلی نهضت ملی مسکن است: حمایت از دهک‌های پایین جامعه برای خانه‌دار شدن. در شرایطی که هزینه‌های اجاره مسکن به‌شدت افزایش یافته و بسیاری از خانوارها درگیر تأمین حداقل‌های زندگی هستند، بازگرداندن آورده به‌جای تسریع در ساخت و تحویل واحدها، نشان‌دهنده نگاه تجاری و غیرحمایتی وزارت راه به این پروژه است.
از منظر قانونی نیز، این رفتار با روح قانون اساسی در تضاد است. اصل ۳۱ قانون اساسی به‌صراحت تأکید دارد که «داشتن مسکن متناسب با نیاز» حق هر ایرانی است و دولت موظف است با اولویت اقشار نیازمند، زمینه تحقق این حق را فراهم کند. اما آنچه در عمل دیده می‌شود، افزایش چندبرابری آورده متقاضیان، تأخیرهای طولانی در اجرا، و حالا پیشنهاد بازگشت سرمایه، عملاً این وظیفه را به یک معامله مالی تقلیل داده است.
افزایش آورده از ۳۰۰ میلیون به بیش از ۱.۲ میلیارد تومان، در کنار پیامک‌های مکرر برای پرداخت اقساط سنگین، نه‌تنها فشار مالی بر متقاضیان را افزایش داده، بلکه بسیاری را از ادامه مسیر منصرف کرده است. حالا با اعلام امکان بازگشت آورده، وزارت راه به‌جای اصلاح ساختار تأمین مالی، تسریع در اتصال پروژه‌ها به تسهیلات بانکی، و ارائه راهکارهای حمایتی، عملاً بار مسئولیت را از دوش خود برداشته و آن را به تصمیم فردی متقاضیان واگذار کرده است.
در چنین شرایطی، نهضت ملی مسکن به‌جای آنکه ابزاری برای تحقق عدالت اجتماعی باشد، به پروژه‌ای تبدیل شده که با نگاه تجاری، تأخیرهای اجرایی و فشار مالی، نه‌تنها به هدف خود نزدیک نشده، بلکه بخشی از بحران مسکن را تشدید کرده است. اگر دولت قصد دارد این طرح را از مسیر شکست خارج کند، باید به رسالت اجتماعی خود بازگردد، ساختارهای مالی را اصلاح کند، و با شفافیت و مسئولیت‌پذیری، اعتماد ازدست‌رفته متقاضیان را بازیابد. در غیر این صورت، نهضت ملی مسکن به‌جای خانه‌دار کردن مردم، به نمادی از ناکارآمدی در سیاست‌گذاری اجتماعی بدل خواهد شد.
نهضت ملی مسکن، که قرار بود پاسخی به بحران مزمن مسکن در کشور باشد، تاکنون تنها توانسته بخش بسیار کوچکی از جمعیت فاقد سرپناه را پوشش دهد. بر اساس آمار رسمی، تا پایان تیرماه ۱۴۰۴ حدود ۸۵۸ هزار نفر به‌عنوان متقاضی مؤثر در این طرح ثبت‌نام کرده‌اند؛ این در حالی است که طبق داده‌های مرکز آمار، بیش از ۸ میلیون خانوار در ایران مستأجر هستند. به‌عبارت دیگر، این طرح تنها حدود ۱۰ درصد از نیاز واقعی بازار را هدف گرفته است آن هم در شرایطی که بسیاری از پروژه‌ها هنوز به مرحله تحویل نرسیده‌اند.
تأخیرهای چندساله در اجرای پروژه‌ها، افزایش چندبرابری آورده متقاضیان، و فشارهای مالی ناشی از اقساط سنگین، نه‌تنها امید خانه‌دار شدن را برای بسیاری از خانوارها به تعویق انداخته، بلکه فشار روانی و اقتصادی مضاعفی را بر آن‌ها تحمیل کرده است. بسیاری از این افراد، با اعتماد به وعده‌های دولت، از خرید در بازار آزاد صرف‌نظر کرده‌اند و حالا در بلاتکلیفی به‌سر می‌برند.
از منظر حقوقی و اجتماعی، این وضعیت با اصل ۳۱ قانون اساسی که تأمین مسکن را وظیفه دولت می‌داند، در تضاد است. نهضت ملی مسکن که قرار بود ابزاری برای تحقق عدالت اجتماعی باشد، اکنون با تأخیرهای اجرایی، افزایش هزینه‌ها و نبود شفافیت، به پروژه‌ای پرهزینه و ناکارآمد بدل شده است. در شرایطی که اجاره‌بهای مسکن در کلان‌شهرها به‌شدت افزایش یافته، این تأخیرها نه‌تنها کمکی به کنترل بازار نکرده، بلکه موجب تعمیق شکاف طبقاتی در دسترسی به مسکن شده است.
اگر دولت نتواند با اصلاح ساختار تأمین مالی، اتصال کامل پروژه‌ها به تسهیلات بانکی، و بازنگری در سیاست‌های حمایتی، این طرح را به مسیر اصلی خود بازگرداند، بحران مسکن حل نخواهد شد، و این طرح نیز به سرنوشت بسیاری از وعده‌های ناتمام گرفتار خواهد شد.
مدیرعامل شرکت اکتشاف معادن و صنایع غدیر، از توسعه هم‌زمان پروژه‌های سنگ‌آهن، طلا، مس، نیکل…
شرکت‌های فولادی و پتروشیمی بزرگترین صادرکنندگان غیرنفتی در ردیف اول متهمان بازنگردادن ارز حالا خواستار…
احمد عربانی، از چهره‌های ماندگار طنز تصویری ایران، در گفت‌وگویی پرخاطره از روزهای توفیق و…
در حالی‌که رپ فارسی به زبان نسل جدید تبدیل شده و میلیون‌ها شنونده دارد، سیاست‌گذاران…
نظام بانکی ایران به‌جای واسطه‌گری مالی، به بنگاه‌داری سوداگرانه روی آورده و منابع سپرده‌گذاران را…
در عصر بمباران تصویری، جلد کتاب دیگر نه بازتابی از روح اثر، بلکه ابزاری برای…