بازار مسکن پاییز ۱۴۰۴ چطور است؟

به گزارش سرمایه فردا، در روزهایی که بازارهای مالی ایران با نوسانات شدید و رشدهای ناگهانی مواجه‌اند، بازار مسکن برخلاف انتظار، در سکوتی سنگین فرو رفته است. برخلاف شایعاتی که از افزایش تقاضا حکایت دارند، نشانه‌های موجود بیشتر از یک رکود عمیق و بی‌تحرکی ساختاری خبر می‌دهند. افزایش بازدید از آگهی‌ها و مراجعات به دفاتر املاک، بیش از آنکه نشانه‌ای از رونق باشد، بازتابی از سردرگمی خریداران و تردید سرمایه‌گذاران است. در غیاب سیاست‌های حمایتی مؤثر، کاهش قدرت خرید خانوارها و نبود مشوق‌های ساخت‌وساز، بازار مسکن تهران در وضعیتی گرفتار شده که خروج از آن نیازمند اصلاحات کلان و بازتعریف نقش دولت در تأمین مسکن است. تا آن زمان، رکود فرسایشی ادامه خواهد داشت و تقاضا، همچنان در سایه باقی می‌ماند.

در حالی که بازارهای ارز، طلا و سرمایه با نوسانات شدید مواجه‌ هستند، بازار مسکن همچنان در رکودی عمیق به سر می‌برد. با فعال شدن مکانیسم ماشه و رشد قیمت دارایی‌های موازی، توجه عمومی به تحرکات بازار مسکن افزایش یافته، اما این کنجکاوی هنوز به معاملات واقعی منجر نشده است. افزایش مراجعات به دفاتر مشاوران املاک و رشد بازدید از آگهی‌های ملکی، نشانه‌هایی از این تحرکات سطحی است که بیشتر جنبه رصد و ارزیابی دارد تا خرید قطعی.

بازار مسکن پس از سه ماه التهاب سیاسی و منطقه‌ای، به ثبات نسبی رسیده و در برابر کاهش قیمت مقاومت نشان می‌دهد. اگرچه برخی گزارش‌ها از افت قیمت در مناطق شمالی تهران تا ۵۰ میلیون تومان در هر متر مربع حکایت داشت، اما این کاهش‌ها به انعقاد قرارداد منجر نشده‌اند. در واقع، فروشندگان حاضر به تخفیف هستند، اما خریداران مصرفی به دلیل کاهش شدید قدرت خرید، همچنان در حاشیه مانده‌اند.

برآوردهای غیررسمی نشان می‌دهد نرخ پیشنهادی هر متر مربع در تهران به حدود ۱۰۵ میلیون تومان رسیده که نسبت به سال گذشته رشد ۹ درصدی داشته است. با این حال، قیمت‌های رسمی در کانال ۹۰ میلیون تومان باقی مانده‌اند. این شکاف قیمتی، نشانه‌ای از عدم تطابق انتظارات فروشندگان با توان واقعی خریداران است. درواقع در شهریور امسال، قیمت مسکن تنها ۹.۴ درصد رشد داشته، در حالی که طلا ۱۴۶ درصد، دلار ۷۴ درصد و شاخص بورس ۲۱ درصد افزایش یافته‌اند. این اختلاف رشد، بیانگر ترجیح سرمایه‌گذاران به دارایی‌های نقدشونده‌تر و پرنوسان‌تر است. به‌عبارت دیگر، مسکن در رقابت با بازارهای موازی، عقب مانده و فعلاً جذابیت سرمایه‌گذاری ندارد.

بازار مسکن از ابتدای خرداد وارد دوره رکود شده و احتمالاً تا پایان سال ادامه خواهد داشت. در صورت تثبیت این روند، ممکن است بازار تا ۳۶ ماه آینده در وضعیت کسادی باقی بماند. کاهش ۹۴ درصدی عرضه مسکن در جریان جنگ ۱۲ روزه و بازگشت ناقص آن، نشان‌دهنده شکنندگی عرضه در برابر شوک‌های سیاسی است.

عوامل مؤثر بر رکود و بی‌تحرکی

رکود فعلی بازار مسکن را نمی‌توان صرفاً به نوسانات سیاسی یا تحریم‌ها نسبت داد. مجموعه‌ای از عوامل ساختاری در این وضعیت دخیل‌اند؛ تورم عمومی ۴۵ درصدی، تورم مصالح ساختمانی ۴۹ درصدی، رشد ۳۲ درصدی نقدینگی، و افزایش هزینه‌های ساخت که کاهش قیمت را غیرمنطقی کرده‌اند. در کنار این، کاهش قدرت خرید خانوارها موجب شده متوسط زمان انتظار برای خانه‌دار شدن در تهران به بیش از ۷۰ سال برسد.

در چنین شرایطی، حتی سازندگان نیز از آغاز پروژه‌های جدید خودداری می‌کنند. نبود مشوق‌های مالی، پیچیدگی‌های بروکراتیک و نبود وام‌های هدفمند، انگیزه ساخت‌وساز را کاهش داده و رکود را به بخش عرضه نیز منتقل کرده است.

برخی فعالان بازار معتقدند که با توجه به ثبات نسبی قیمت‌ها، اکنون زمان مناسبی برای ورود خریداران مصرفی است. با این حال، تقاضای سرمایه‌گذاری در مناطق شمالی تهران کاهش یافته و سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند دارایی‌های خود را به بازارهای پرتحرک‌تر منتقل کنند. در مواردی که فروشندگان نیاز فوری به نقدینگی دارند، تخفیف‌هایی ارائه می‌شود، اما این موارد محدود و غیرسیستمی هستند.

درواقع بازار مسکن در وضعیت ایستایی قرار دارد؛ نه آن‌چنان ریزش کرده که خریداران را تحریک کند، و نه آن‌قدر رشد کرده که سرمایه‌گذاران را جذب کند. خروج از این وضعیت نیازمند اصلاحات کلان اقتصادی، کنترل تورم، تسهیل ساخت‌وساز و بازتعریف سیاست‌های حمایتی در حوزه مسکن است. در غیر این‌صورت، رکود فعلی می‌تواند به یک بحران ساختاری در تأمین مسکن تبدیل شود.

در ادامه رکود عمیق بازار مسکن، تهران نیز به‌عنوان شاخص‌ترین بازار ملکی کشور، با کمترین سطح معاملات در سال‌های اخیر مواجه است. اگرچه نوسانات اخیر در بازارهای ارز و طلا باعث افزایش مراجعه به دفاتر مشاوران املاک شده، اما این مراجعات عمدتاً جنبه پرس‌وجو و ارزیابی دارند و به عقد قرارداد منجر نمی‌شوند. به‌عبارت دیگر، بازار در وضعیت «رکود تورمی» قرار دارد؛ قیمت‌ها بالا مانده‌اند، اما تقاضای مؤثر به‌شدت کاهش یافته است.

تقاضا در سایه؛ خریداران چه کسانی هستند؟

در شرایط فعلی، تقاضای واقعی در بازار مسکن تهران به دو دسته محدود شده است:

1. متقاضیان مصرفی با نیاز فوری: این گروه شامل خانوارهایی است که به‌دلایل ضروری مانند ازدواج، جابه‌جایی محل کار یا پایان قرارداد اجاره، ناگزیر به خرید مسکن هستند. با این حال، کاهش شدید قدرت خرید باعث شده تا این گروه نیز به‌دنبال واحدهای کوچک‌تر، قدیمی‌تر یا در مناطق کم‌برخوردارتر باشند. بسیاری از آن‌ها به‌جای خرید، به اجاره یا تمدید قراردادهای فعلی روی آورده‌اند.
2. خریداران تبدیل به احسن: بخشی از مراجعات اخیر به دفاتر املاک مربوط به افرادی است که قصد دارند واحد مسکونی خود را با ملکی بهتر یا مناسب‌تر جایگزین کنند. این گروه معمولاً مالک یک واحد هستند و به‌دنبال ارتقاء محل سکونت یا تغییر منطقه زندگی‌اند. با این حال، به‌دلیل شکاف قیمتی میان فروش و خرید، این جابه‌جایی‌ها نیز با احتیاط و در مواردی با تأخیر انجام می‌شود.

در مقابل، تقاضای سرمایه‌گذاری که در سال‌های گذشته یکی از محرک‌های اصلی بازار مسکن بود، به‌شدت کاهش یافته است. سرمایه‌گذاران به‌دلیل بازدهی بالاتر بازارهایی چون طلا، ارز و حتی بورس، تمایل کمتری به ورود به بازار ملک دارند. به‌ویژه در مناطق شمالی تهران، که پیش‌تر کانون سرمایه‌گذاری ملکی بود، اکنون شاهد خروج سرمایه و کاهش نسبی قیمت‌ها هستیم.

در مجموع، بازار مسکن تهران در وضعیت انتظار به‌سر می‌برد. خریداران منتظرند تا یا قیمت‌ها کاهش یابد یا شرایط اقتصادی و سیاسی کشور به ثبات برسد. فروشندگان نیز به‌دلیل افزایش هزینه‌های ساخت و تورم عمومی، حاضر به کاهش جدی قیمت نیستند. این تقابل، بازار را در وضعیتی ایستا قرار داده که تنها با اصلاحات کلان اقتصادی، تسهیل مالی برای خریداران و بازتعریف سیاست‌های حمایتی قابل خروج است. تا آن زمان، بازار مسکن تهران در رکودی فرسایشی باقی خواهد ماند.