تورم اجاره از مسکن سبقت گرفت

در تهرانِ امروز، مستأجران با نرخ‌های نجومی رهن و اجاره در مناطق  مختلف روبرو شده اند به ویژه در مناطق مرکزی و جنوبی پایتخت، برای واحدهای معمولی و میان‌متراژ، اجاره ها به سطحی رسیده‌اند که تا چند سال پیش می‌توانستند سرمایه خرید یک خانه باشند. حالا همان مبالغ، پول پیش شده است. بر اساس آمار مرکز آمار ایران، تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره‌بها در مرداد ۱۴۰۴ به ۳۴.۶ درصد رسیده اگرچه به دلیل رکود بازار مسکن کاهشی نسبت به سال های گذشته داشته، اما همچنان برای مستأجرانی که طبق گفته مقامات وزارت راه، دو سوم درآمدشان صرف پرداخت کرایه خانه می‌شود بسیار سنگین است. این کاهش نسبی تورم اجاره، نه حاصل سیاست‌های حمایتی، بلکه نتیجه افت توان پرداخت مستأجران و ثبات نسبی قیمت مسکن است.

اما بازار اجاره، به‌جای آرامش، در حال جبران عقب‌ماندگی تاریخی خود است. جهش قیمت مسکن از سال ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۳، نرخ اجاره را به‌تدریج به سطحی رسانده که حالا با قیمت‌های فروش هم‌تراز شده است. آپارتمان‌های قدیمی و میان‌متراژ در مناطق میانی تهران با نرخ رهن ۱ تا ۲ میلیارد تومان عرضه می‌شوند. برای نمونه در جنت‌آباد، یک واحد ۷۰ متری با عمر ۱۲ سال، یک میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان رهن کامل دارد. در سهروردی، آپارتمان نوساز ۱۱۹ متری ، ۳ میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان رهن می‌طلبد.

این ارقام در شرایطی مطرح می‌شوند که تا دو سال پیش، با همین مبالغ می‌شد خانه‌ای در تهران خرید. طبق آمار بانک مرکزی، میانگین قیمت هر متر خانه در تهران از ۳۱ میلیون تومان در شهریور ۱۴۰۰ به ۸۸.۵ میلیون تومان در مرداد ۱۴۰۳ رسیده و اکنون برآوردهای غیررسمی از عبور این عدد از ۱۱۵ میلیون تومان حکایت دارند. با این حال، امسال رشد قیمت مسکن به ۵ درصد رسیده، در حالی‌که تورم اجاره همچنان بالای ۳۴ درصد است.

رشد قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴ به ۵ درصد رسیده، اما تورم اجاره‌بها همچنان بالای ۳۴ درصد است. مستأجران در تهران با رهن‌های میلیاردی مواجه‌اند، در حالی‌که سیاست‌های حمایتی دولت از جمله کمک ودیعه و طرح مسکن استیجاری هنوز اجرایی نشده‌اند. کارشناسان هشدار می‌دهند که رکود ساخت‌وساز و ضعف نظارت، بازار اجاره را به نقطه بحران رسانده و فشار مالی بر اقشار متوسط و ضعیف را تشدید کرده است

کمیسیون بنگاه‌ها برای مستأجران سنگین است

سعید لطفی، عضو هیئت‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران، می‌گوید اغلب قراردادهای اجاره تمدید می‌شوند، چون هزینه جابه‌جایی و کمیسیون بنگاه‌ها برای مستأجران سنگین است. او نرخ افزایش اجاره را بین ۲۵ تا ۳۵ درصد برآورد می‌کند و تأکید دارد که بازار فروش در رکود است، البته کاهش ۳۰ درصدی قیمت‌ها صحت ندارد. به گفته او، تورم نهاده‌های ساختمانی و چشم‌انداز تورمی باعث شده مالکان بیشتر به دریافت رهن تمایل داشته باشند، در حالی‌که مستأجران ترجیح می‌دهند اجاره بدهند تا سرمایه نقدی‌شان حفظ شود.

در این میان، سیاست‌های حمایتی دولت نیز نتوانسته‌اند بار سنگین اجاره‌نشینی را سبک کنند. در حال حاضر ۵۱ درصد ساکنان پایتخت مستأجرند و دو سوم درآمدشان صرف اجاره می‌شود. دولت وعده پرداخت کمک ودیعه ۴۰۰ میلیون تومانی در تهران و ۳۰۰میلیون تومانی در مراکز استان‌ها را داده، اما آمار بانک مرکزی نشان می‌دهد که رشد ۳۴ درصدی اجاره‌بها در یک سال اخیر، فراتر از سقف مجاز ۲۵ درصدی بوده و مالکان به آن پایبند نبوده‌اند.

طرح مسکن استیجاری نیز که سال‌هاست در دستور کار دولت‌ها قرار دارد، هنوز به مرحله اجرا نرسیده است. دولت چهاردهم با الگوبرداری از مدل‌های کره جنوبی، جزئیات این طرح را تصویب کرده و وعده داده واحدهایی با مساحت زیر ۱۰۰ مترمربع را برای زوج‌های جوان فاقد مسکن با اجاره پایین‌تر از نرخ بازار عرضه کند. اما کارشناسان معتقدند که آثار این برنامه‌ها در میان‌مدت و بلندمدت ظاهر می‌شود، در حالی‌که مستأجران امروز با مشکل نقدینگی و اجاره‌های میلیاردی مواجه‌اند.

در نهایت، بازار اجاره در تهران به نقطه‌ای رسیده که دیگر نمی‌توان آن را صرفاً تابع قیمت مسکن دانست. این بازار، بازتابی از ضعف نظارتی ، تورم ساختاری، و ضعف سیاست‌گذاری در حوزه مسکن است. مستأجران، با دست‌هایی خالی و سقفی گران، همچنان در حال دست‌وپنجه نرم کردن با بازاری‌اند که نه آرام می‌گیرد و نه عدالت می‌شناسد.

بازار اجاره در تهران با تورم ۳۴ درصدی، از رشد قیمت مسکن پیشی گرفته و به‌جای آرامش، در حال جبران عقب‌ماندگی تاریخی خود است. رکود ساخت‌وساز، توقف پروژه‌های عمرانی، و تخصیص ناکارآمد منابع، موجب کاهش عرضه و جهش قیمت‌ها شده‌اند. در این میان، سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی نتوانسته‌اند نقش تنظیم‌گر خود را ایفا کنند. ادامه این روند، نه‌تنها بحران اجاره‌نشینی را تعمیق می‌کند، بلکه اعتماد عمومی به سیاست‌گذاری مسکن را نیز تضعیف خواهد کرد

اجاره با نرخ‌های میلیاردی

در حالی‌که بازار اجاره با نرخ‌های میلیاردی مستأجران را به مرز ناتوانی مالی رسانده، عملکرد وزارت راه و شهرسازی در یک سال گذشته نشان می‌دهد که نه‌تنها برنامه‌ای مؤثر برای کنترل قیمت‌ها اجرا نشده، بلکه روند ساخت‌وساز نیز به حداقل رسیده است. این رکود ساخت‌وساز، یکی از عوامل اصلی افزایش اجاره‌بها در کلانشهرهایی مانند تهران است؛ چرا که کاهش عرضه، در برابر تقاضای فزاینده، به‌طور طبیعی منجر به جهش قیمت‌ها می‌شود.

با وجود وعده‌های مکرر درباره ساخت مسکن ملی، مسکن استیجاری و تسهیل شرایط ساخت، آمارهای میدانی و گزارش‌های صنفی نشان می‌دهند که پروژه‌های عمرانی در حوزه مسکن با کندی شدید یا توقف کامل مواجه‌اند. نه زمین‌های وعده‌داده‌شده آزاد شده‌اند، نه تسهیلات ساخت به‌درستی تخصیص یافته‌اند، و نه سازوکار اجرایی مشخصی برای حمایت از سازندگان خرد و متوسط تعریف شده است.

در چنین شرایطی، وزارت راه و شهرسازی به‌جای پاسخگویی درباره رکود ساخت‌وساز، تمرکز خود را بر تدوین طرح‌های بلندمدت و تفاهم‌نامه‌های کلی گذاشته است، طرح‌هایی که در کوتاه مدت بر بازار اجاره امروز ندارند. مستأجران با مساله کمبود نقدینگی مواجه‌اند، مالکان به‌دلیل تورم عمومی تمایل به دریافت رهن دارند، و واحدهای جدیدی برای عرضه به بازار وجود ندارد.

کارشناسان هشدار می‌دهند که ادامه این روند، نه‌تنها مشکل اجاره‌نشینی را تشدید می‌کند، بلکه به بی‌اعتمادی عمومی نسبت به سیاست‌گذاری در حوزه مسکن منجر خواهد شد. وقتی ساخت‌وساز متوقف شود، بازار اجاره به‌تنهایی بار تأمین سرپناه را به دوش می‌کشد و این یعنی فشار بیشتر بر اقشار متوسط و ضعیف، افزایش مهاجرت معکوس از شهرها را به همراه خواهد داشت.

وزارت راه و شهرسازی، اگر می‌خواهد نقش تنظیم‌گر خود را ایفا کند، باید از فاز وعده‌ها عبور کرده و وارد مرحله اجرا شود. تسهیل صدور مجوز ساخت، حمایت از سازندگان خرد، تخصیص زمین‌های دولتی، و نظارت بر اجرای طرح‌های استیجاری، از جمله اقداماتی است که می‌تواند در کوتاه‌مدت بخشی از گرانی ها را مهار کند. در غیر این‌صورت، بازار اجاره همچنان به مسیر تورمی خود ادامه خواهد داد مسیر بی‌پایانی که مستأجران را هر روز بیشتر از خانه دور می‌کند.