تسهیلات مسکن از صندوق‌های مسکن از حرف تا عمل

به گزارش سرمایه فردا، در سال های اخیر آمار تولید مسکن نسبت به تقاضا کاهش قابل توجهی داشت. از طرف دیگر رکود تورمی این بازار منجر شد سازنده ها هم با کمبود نقدینگی مواجه شوند. به همین دلیل سازمان بورس و اوراق بهادار صندوق‌های املاک و مستغلات را راه‌اندازی کرد تا خلأهای ساخت و ساز و بازار را برطرف کند. حالا کارشناسان معتقدند که این صندوق‌ها به دلیل کمک به معاملات و همچنین تامین مالی و تسهیلات مسکن پروژه‌ها می‌تواند مشکلات موجود را تا حدودی حل کند. از آنجایی که بانک‌مسکن در این بخش نقش فعالی دارد می‌تواند به عنوان بازیگر اصلی ایفای نقش کند.

بخشی از مشکلات کنونی بازار مسکن کشور به ضعف تامین مالی پروژه ها برمی‌گردد. زیرا به افزایش تورم و گرانی مصالح ساختمانی توان ساخت سازنده‌ها کاهش یافته‌است. به همین دلیل مهمترین مسأله برای ایجاد تعادل در قیمت‌ها تامین مالی است. دولت برای رفع این چالش صندوق‌های املاک و مستغلات را در بورس راه‌اندازی کرده‌است. تا در راستای سیاست کلان دولت برای اجرای مولدسازی دارایی‌ها و واگذاری دارایی راکد شرکت‌ها و نهادهای دولتی اقدام کند. همچنین زمینه تامین مالی و کمک به انتقال بازدهی مسکن به دارایی‌های خرد را فراهم کنند.

طی سالهای اخیر موضوع تسهیلات مسکن برای اقشار کم درآمد مورد توجه دولت قرار گرفت.   در همین راستا قرار بود بانک مسکن به عنوان بانک عامل تخصصی در این حوزه تامین مالی گسترده‌ای برای پروژه‌ها داشته باشد. حتی این بانک مستقیم پروژه‌هایی هم تعریف کرده است. به همین دلیل همه انتظار نقش پررنگی از بانک مسکن در صندوق‌های املاک و مستغلات داشتند. اما نابسامانی بازار مسکن به ضعف تسهیلات مسکن برمی‌گردد.

هدف اصلی راه‌اندازی صندوق های املاک و مستغلات

مدیر شرکت مدیریت ارزش سرمایه صندوق بازنشستگی کشوری گفت:  صندوق املاک و مستغلات با هدف مولدسازی دارایی‌های راکد تاسیس شده‌اند. این صندوق‌ها با ابزاری که توسط شرکت‌ها ایجاد می‌شود به منبعی برای تامین مالی بنگاه صاحب ملک تبدیل می‌شوند. با این اقدام برای دارندگان واحدهای صندوق املاک و مستغلات  تنظیم دارایی‌ها با تورم حوزه ملک اتفاق می‌افتد.

ابطحی افزود: به عبارت دیگر یکسری بنگاه‌های اقتصادی که دارایی‌های راکد و مازاد دارند در صندوق عرضه می‌کنند. سرمایه گذاران هم ارزش دارایی‌های خود را به واسطه تعدیل‌هایی که روی قیمت سهام صندوق‌ها می‌خورد انجام می‌شود.

بازارها برای جذب سرمایه‌های نیازمند چه ابزاری هستند

بر همین مبنا ابطحی درباره تسهیلات مسکن اشاره کرد: بازار ملک همانند سایر بازارها برای جذب سرمایه‌های خرد نیازمند ابزاری مانند صندوق‌ها و اوراق هستند. در شرایط کنونی کسی که می‌خواهد طلا بخرد می‌تواند گواهی سپرده طلا یا سهام صندوق‌های طلا بخرد. اما برای خرید ملک اینگونه نبود و افرادی که سرمایه های ناچیز داشته‌اند نمی‌توانستند متناسب با رشد بازار ملک بازدهی بگیرند. اما در مقطع کنونی با صندوق‌های املاک و مستغلات قرار شد این اتفاق بیفتد.
ابطحی گفت: وضعیت درآمدزایی صندوق‌های املاک و مستغلات در شرایط کنونی به وضعیت بازار بستگی دارد. درآمد صندوق ها در نتیجه اجاره واحدها و همچنین خرید و فروش واحدها اتفاق می‌افتد. به همین دلیل رونق و افزایش معاملات صندوق‌های املاک و مستغلات می‌تواند بازدهی بالاتری را برای این صندوق‌ها به همراه داشته باشد.

وی تاکید کرد: در شرایط کنونی بانک مسکن به عنوان متولی در معاملات صندوق‌های املاک و مستغلات باید مشارکت داشته باشد. چراکه بانک مسکن در حوزه املاک پروژه‌های بزرگی دارد. ازاین‌رو می‌تواند ضمن اینکه بخشی از پروژه های خود را عرضه و تامین مالی کند. در ایجاد تعادل در بازار نیز موثر باشد. البته در مقطع کنونی همه بنگاه‌های اقتصادی که دارای اموال مازاد هستند می‌توانند در صندوق‌ها دارایی خود را عرضه کنند. این صندوق ها تنها مربوط به نهادهای دولتی نیست.

دارایی راکد بانک ها در صندوق‌های مسکن

همایون دارابی کارشناس بازار مالی  بیان کرد: در حال حاضر صندوق‌های املاک و مستغلات می‌توانند در تامین پروژه ها و فروش املاک راکد بانک ها نقش مهمی داشته باشند. در گذشته موسسه های اعتباری در بخش مسکن حضور پررنگی داشتند، زیرا اعتبار بسیاری از پروژه ها را تامین می‌کردند. آن زمان تولید مسکن در کشور زیاد بود و از این طریق روی تعادل بازار مسکن هم موثر بود.  

به گفته او در آن زمان موسسه‌های اعتباری از معادلات بازار و چرخه تامین اعتبار با چالش مواجه شد. با وجود اینکه قوانین و مقررات برای فعالیت موسسه. های اعتباری وجود دارد با این حال فعال نیستند. بنابراین در مقطع کنونی راه اندازی صندوق های املاک و مستغلات با هدف جبران حذف موسسه‌های اعتبار اجاره راه‌اندازی شده اند. اما مانند آنها تاکنون کارایی نداشته‌اند.

او ادامه داد: هم اکنون بانک‌ها  دارایی‌های راکد در حوزه مسکن را می توانند از طریق صندوق های املاک و مستغلات عرضه کنند، همچنین بانک ها می توانند پروژه های نیمه تمام خود را در این صندوق‌ها تامین مالی کنند. از این طریق پروژه‌های مشکلات ناشی از کمبود نقدینگی را برطرف می‌کنند.

تسهیلات مسکن و تامین مالی پروژه‌های ساخت و ساز

دارابی ادامه داد: از طرف دیگر افرادی که سرمایه های بسیاری کمی دارند و نمی توانند در بازار مسکن مشارکت داشته باشند. از طریق صندوق‌ها از بازدهی این بازار بهره‌مند می شوند.

همچنین دارابی گفت: بانک مسکن در حال حاضر به صورت تخصصی در تسهیلات مسکن حضور دارد. اما نتوانسته نقش موثری در تنظیم بازار مسکن از طریق تامین مالی پروژه‌ها ایفا کند. درحالی که این بانک حضور گسترده‌ای در بخش مسکن باید داشته باشد.

این کارشناس اقتصادی تصریح کرد: این بانک به دلیل دولتی بودن با محدودیت‌هایی هم مواجه است. از این رو صندوق‌های املاک و مستغلات  می‌تواند کاستی‌های موجود در زمینه تامین مالی پروژه های بسیار بزرگ بانک را برطرف کند. واقعیت این است که در شرایط کنونی اجرای پروژه‌های مسکن در شهرهایی مانند تهران چند هزار میلیارد تومان اعتبار نیاز دارد. بنابراین یک یا چند شرکت نمی‌توانند این پروژه‌ها را به پایان برسانند. از این رو مشارکت‌ها در تامین مالی باید گسترده باشد تا بتوان این پروژه‌های را به مقصد رساند.

او افزود : از طرف دیگر بانک ها هم اکنون املاکی دارند که هزاران میلیارد تومان ارزش دارند. به‌همین دلیل حتی اگر بازار مسکن با رکود همراه نباشد. هر شرکت یا شخص حقیقی توان مالی خرید آن را ندارند.  

پرداخت تسهیلات مسکن از منابع خرد در صندوق‌ها

حمید میرمعینی کارشناس اقتصادی اشاره کرد: به دلیل ضعف تسهیلات مسکن، صندوق‌های املاک و مستغلات می‌توانند گام موثری در جذب سرمایه‌گذار برای نقش‌آفرینی بورس در بازار مسکن باشد. بورس بازوی تامین مالی در همه بخش‌های اقتصادی است. از طرف دیگر نقدینگی‌های خرد امکان این را ندارند که در اندازه‌های کوچک در بخش مسکن مشارکت داشته‌باشند. صندوق‌ها این شرایط را فراهم می‌کنند مردم در پروژه ها مشارکت داشته باشند و از منافع این بازار در اندازه های خرد بهره مند شوند.

او  بیان کرد: اثرگذاری و کارایی صندوق های مسکن نیازمند تقویت سیستم نظارتی و … است. در حال حاضر امکان تامین مالی در این صندوق‌ها وابسته به رفتار متولی مربوطه است. از طرف دیگر کارایی و شفافیت صندوق ها باید برای سرمایه‌گذاران عیان باشد تا تمایل به ورود به معاملات این صندوق ها داشته باشند.

روند معاملات مسکن کشور منطقی نیست

میرمعینی با تاکید بر اینکه بازار املاک کشور تا حدودی از وجود تحلیلگر با دیدگاه های جدید عقب مانده‌است، اظهار کرد: بازار مسکن هنوز سنتی است و با بازارهای نوین فاصله زیادی دارد. نسبت به بازار سرمایه که افراد تحصیل کرده وجود دارد عقب است. به همین دلیل است که بورس به شفافیت رسیده و بازارهای مانند مسکن دارای دامنه گسترده‌ای از قیمت ها است. به عبارت دیگر بسیاری از افراد حرفه‌ای بازار مالی باید وارد بازار مسکن شوند تا روند معاملات مسکن منطقی و تحلیلی شود.

این کارشناس بورس ادامه داد: این صندوق‌ها می‌توانند به عنوان بنچمارک معیاری برای ارزیابی بازار مسکن باشند. به نوعی در بازار مسکن هم جهت‌دهی کنند. حتی مسیر را برای ایجاد بورس مسکن یا استفاده از ابزار مشتقه فراهم کند.
او تاکید کرد: در حال حاضر سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران می‌توانند برای براساس نیاز از صندوق‌ها تامین مالی کنند. یا دارایی‌های خود با بازدهی صندوق‌ها در پوشش ریسک قرار دهند. این موضوع بخش مسکن را تقویت می‌کند.

این کارشناس بورس گفت: در ابتدا استقبال از صندوق ها خوب بود. البته در سابقه قبلی بازدهی خوبی این صندوق‌ها وجود نداشته است. به طور قطع تضامینی سازمان بورس از سهامداران ممتاز این صندوق ها بگیرد می‌تواند از سرمایه مردم حفاظت کند. این موضوع افزایش بازدهی این صندوق‌ها خواهد شد و می‌تواند بازار مسکن را به سمت مدرن شدن ببرد.

بانک مسکن روی تسهیلات مسکن صندوق‌ها تاثیر بگذارد

احمد جانجان کارشناس بازار‌های مالی اشاره کرد: صندوق‌های املاک و مستغلات در دنیا ادبیات متداولی دارند. اگر در ایران هم با همان روال عمل کنند می توانند در بازار مسکن تاثیرگذار باشند. در ایران تفاوت محدودیت عرضه زمین در بخش مسکن نسبت به سایر دنیا وجود دارد. همین مساله می تواند روی کارایی صندوق ها تاثیر بگذارد.

در‌ ادامه جانجان افزود: به عبارت دیگر بخشی از زمین‌ها در اختیار دستگاه‌ها و ارگان‌های دولتی هستند. به دلیل بلوکه بودن زمین عملا رونقی در ساخت مسکن نیست. اگر این زمین‌ها در پروژه‌های بیشتری تعریف می شد و به صندوق های املاک و مستغلات راه پیدا می کردند. با این اقدام الان جریان مالی در صندوق‌ها تقویت می‌شد.

او بیان کرد: عامل دیگری که در بخش مسکن وجود دارد تحلیل تورمی بر مبنای ارز و گرانی مصالح است. در شرایط کنونی باید تحلیل‌های درستی به نسبت اقتصاد سیاسی و وضعیت تولید و … برای صندوق های مسکن هم وجود داشته باشد. این موضوع می‌تواند مسیر ورود پول‌های جدید به صندوق‌ها را فراهم کند.

جانجان تاکید کرد: صندوق‌های مسکن باید در بازه زمانی میان مدت جا بیفتد. در شرایط کنونی اقتصاد کشور با تورم بالا خو کرده است. همین مساله منجر به تغییر جریان نقدینگی شد. با توجه به تجربه سال ۹۹ سرمایه‌های خرد جذب صندوق ها نمی‌شوند. چراکه طبق تجربه گذشته صندوق‌ها بازدهی خیلی بالایی نداشته‌اند. به دلیل اینکه از تورم عمومی عقب مانده عملا انگیزه کافی برای خرید واحدهای صندوق املاک و مستغلات وجود ندارد.

وام‌های تکلیفی عملکرد بانک‌ها در صندوق‌های مسکن را کم می‌کند

همینطور جانجان تاکید کرد: سیاست بانک مرکزی برای کنترل تراز مالی بانک‌ها و فشار بر وام‌های تکلیفی عملکرد بانک‌ها در صندوق‌های مسکن را کم کرده‌اند. در شرایط کنونی بانک مسکن طرح مسکن ملی را دارد. به‌همین دلیل شاید خیلی نتواند در بخش صندوق املاک مشارکت کند.   حضور بانک مسکن در صندوق‌های مالی ضعیف بوده‌است.   سهامداران خرد تضامین صندوق‌های مسکن را باید بدانند.

او در ادامه گفت: دعوت مردم به سرمایه‌گذاری در صندوق های املاک چالش‌هایی دارد. از طرف دیگر بسیاری از مردم نسبت به اوراق قرضه و … آشنا نیستند. به همین دلیل حضور بانک مسکن باید باعث شود تا مردم با صندوق املاک بیشتر آشنا شوند. از این طریق در معاملات مسکن مشارکت داشته باشند. به نوعی قیمت مسکن هم در کشور متعادل شود.
این کارشناس بازار سرمایه تاکید کرد: صندوق املاک و مستغلات زمانی می تواند مورد توجه سرمایه گذاران قرار بگیرد که کلیت بازار مورد توجه باشد. استفاده از ظرفیت صندوق‌ها به توان مدیران بستگی دارد. آنها باید بتوانند در زمان طلایی، صندوق‌های مسکن را به مردم معرفی کند تا سرمایه‌گذاران در طرح‌های مسکن مشارکت داشته باشند. همین‌طور مردم از بازدهی صندوق‌ها باید سود ببرند در غیر اینصورت کارآمد نخواهند بود.