مواجهه با جهش قیمت مسکن و سیاست های دولتی

صرف‌‌‌نظر از اینکه همین سیاست هم به دلایل مختلف اقتصادی و اجتماعی، پیش نرفته و به جای تحقق میلیونی هدف، در حد چند ده‌هزار واحد مسکونی دولتی طی دوسال احداث شده است، اما یک راهکار جهانی برای مساله مسکن ایران وجود دارد که اگر خیلی قبل‌‌‌تر از شروع عصر جهش، مورد توجه صاحبان قدرت سیاستگذاری قرار گرفته بود، امروز دامنه رشد قیمت به احتمال خیلی زیاد، کمتر از نرخ‌‌‌ فعلی بود.  بازار مسکن ایران یک غایب بزرگ دارد و آن، مالیات تنظیم‌‌‌گری است. در کشورهای مختلف جهان از جمله کشورهای غربی، نوعی از مالیات ملکی به صورت سالانه وجود دارد که درست به «جریان سوداگری» اصابت می‌کند و اتفاقا، دو جریان دیگر خرید که برخی‌‌‌ها وجود آنها در بازار ملک را ضروری می‌‌‌دانند، کاملا در مواجهه با این مالیات، در امان و ایمن هستند.

هدف این مالیات سالانه ملکی، «کاهش انگیزه سوداگری» و رونق‌‌‌بخشی به ساخت‌وساز و کاهش سطح تورم مسکن است. طی همه سال‌های اخیر، سیاستگذار احتمالا به‌خاطر تصور نادرستی که از راه اصلی تنظیم بازار مسکن داشته -و صرفا مشغول خانه‌‌‌سازی بوده است- و همچنین به‌خاطر بهانه‌‌‌هایی که جریان ملاک مطرح می‌‌‌کرده، از این مالیات غافل بوده است.

دو بهانه در برابر اجرای مالیات سالانه ملکی در کشورمان شایع است. بهانه اول آن است که «اگر مالیات سالانه بر املاک اعمال شود، بر توان مالی خریداران مصرفی (خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها) فشار وارد می‌شود و به صلاح مردم نیست.» بهانه دوم هم متوجه «خریدهای سرمایه‌‌‌ای ملک» است. بیماری تورمی اقتصاد ایران در پنج‌سال گذشته حادتر شد، به‌طوری که میانگین تاریخی نرخ تورم عمومی از حدود ۲۱‌درصد به بیش از ۳۵‌درصد در این سال‌ها رسید. همین مساله باعث شد تا خانوارها و افراد مختلف برای «در امان نگه‌داشتن ارزش واقعی دارایی‌‌‌هایشان در برابر موج‌‌‌های تورم سالانه»، سراغ پناهگاه امن ملکی بروند.

طی ۳.۵دهه اخیر، متوسط نرخ رشد قیمت زمین و مسکن، از نرخ تورم بیشتر بوده است، ضمن آنکه بازار ملک به‌ویژه زمین، ریسک سوخت شدن و از بین رفتن را که بقیه دارایی‌‌‌ها عمدتا به آن دچار هستند ندارد.

از همین رو، در دوره‌‌‌هایی که انتظارات تورمی اوج می‌گیرد و رشد سطح عمومی قیمت‌ها نیز شدید می‌شود، میل به سرمایه‌گذاری روی زمین و مسکن نیز افزایش پیدا می‌کند. از نگاه اقتصادی، «خرید سرمایه‌‌‌ای ملک در این دوره‌‌‌ها»، معلول بیماری تورمی اقتصاد ایران است، بنابراین تا زمانی که شرایط کلی اقتصاد، باعث ذوب دارایی‌‌‌ها می‌شود، افراد چاره‌‌‌ای ندارند جز اینکه سرمایه‌‌‌های خود را به جایی منتقل کنند که از آتش تورم در امان بماند. به این ترتیب، هر دو جریان خرید مصرفی و سرمایه‌‌‌ای (بلندمدت) ملک، جریان‌‌‌هایی هستند که نمی‌شود از آنها گذشت. اما در عین حال، این دو جریان در فرمول جهانی مالیات بر ملک، به رسمیت شناخته‌‌‌ شده‌‌‌اند و تهدیدی متوجه آنها نیست.

در یک پژوهش مالیاتی که اخیرا «دنیای‌اقتصاد» آن را به چاپ رساند و اتفاقا اصل پژوهش در یک همایش مالیاتی ارائه شده بود و همین الان هم در سایت اطلاع‌‌‌رسانی سازمان امور مالیاتی وجود دارد، این فرمول جهانی مالیات ملکی به‌طور مفصل شرح داده شده است. خلاصه فرمول به این صورت است که «خریدهای مصرفی خانه و آپارتمان» در حداقل ۳۰کشور مورد مطالعه، از مالیات سالانه ملکی معاف هستند و در عین حال، نرخ مالیات متناسب با مدت زمان نگهداری ملک از سوی مالکان چندخانه‌‌‌ای، کاهش پیدا می‌کند. این فرمول می‌‌‌گوید، اگر کسی در کوتاه‌مدت  در شرایط داغ شدن تورم مسکن (بلندمدت) اقدام به خرید و سپس فروش آپارتمان کند، مشمول بالاترین نرخ مالیاتی می‌شود، اما هر چقدر مدت زمان نگهداری افزایش یابد و خرید، جنبه سرمایه‌گذاری پیدا کند، نرخ مالیات کاهش خواهد یافت.

در برخی کشورها حتی، خرید سرمایه‌‌‌ای ملک بعد از ۱۰سال نگهداری، مشمول معافیت مالیات ملکی است. بنابراین در فرمول جهانی مالیات ملکی، هم مصرف‌کنندگان که یک خانه دارند  و هم سرمایه‌گذاران ملکی به‌‌نوعی در خطر نیستند.  اکنون این سوال وجود دارد که «با فرض اعمال مالیات سالانه بر املاک»، مساله بحران مسکن در ایران چگونه حل خواهد شد؟ پاسخ بسیار ساده است. برای پاسخ به یک آمار رسمی تازه استناد می‌‌‌کنم و توضیح می‌دهم. حدود دو هفته پیش، دو تن از مقامات بخش مسکن اعلام کردند که در حومه تهران -شهرهای جدید پرند و پردیس- حجم قابل‌توجهی واحد مسکونی خالی از سکنه وجود دارد.

ارقامی که از این واحدها اعلام شد وقتی با کل موجودی مسکن این دو شهر جدید مقایسه می‌شود، مشخص خواهد شد که بین ۸ تا ۱۵‌درصد از بازار مسکن حومه در این دو نقطه، بدون استفاده و منجمد شده است، به‌طوری که مالکان اغلب این آپارتمان‌‌‌ها، ساکن پرند و پردیس هم نیستند بلکه از شهرهای مختلف ایران اقدام به سرمایه‌گذاری ملکی کرده‌‌‌اند.

آمار دیگری هم سال گذشته در یکی از گزارش‌‌‌های مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس آمد مبنی بر اینکه طی پنج‌سال در کشور، به‌رغم آنکه حدود ۳میلیون واحد مسکونی جدید به موجودی بازار مسکن اضافه شد، اما نرخ اجاره‌‌‌نشینی هم ۲‌درصد افزایش پیدا کرد و ۲میلیون مستاجر جدید به جمعیت اجاره‌‌‌نشین‌‌‌ها اضافه شدند. این به معنای آن است که عرضه جدید مسکن، بیش از آنچه نصیب «فاقدین مسکن ملکی» شود، نصیب «چندخانه‌‌‌ای‌‌‌ها» شد و مالکان را مالک‌‌‌تر کرد.

ارقام به‌خوبی می‌‌‌گوید، ظرفیتی از بازار مسکن ایران خالی مانده است که اگر اهرمی مثل مالیات سالانه فعال شود، بخشی از این ظرفیت روانه بازار اجاره می‌شود. وقتی مالک یک واحد مسکونی خالی از سکنه که خودش در واحد دیگری ساکن است، مشمول پرداخت مالیات سالانه با نرخ مشخص شود، برای پوشش این هزینه مالیاتی، اقدام می‌کند که یکی از روش‌ها، اجاره‌‌‌داری است، آن هم در صورتی که موجرها مشمول معافیت‌‌‌های مالیاتی مشخص شوند. نظام مالیات‌‌‌‌‌‌های بخش مسکن در ایران، اشکالات متعددی دارد که برآیند آن باعث شده است سهم ورودی مالیات از این حوزه حدود یک‌هفتم کشورهای دیگر باشد./دنیای اقتصاد