رکود بازار قیمت مسکن را کاهش داد

هرچند افزایش قیمت مسکن در کشور متوقف شده است. حتی بسیاری از فروشنده ها برای اینکه خریداری پیدا کند مجبور هستند که برای مدت طولانی صبر کنند و حتی نسبت به قیمتی که در آن منطقه نرخ گذاری می شود ملک را ارزانتر بفروشند. با این حال همچنان بخش مسکن فشار زیادی را به سبد خانوار وارد رده است. در حال حاضر مسکن سهم ۷۰ درصدی از مجموع سبد خانوار دارد. به همین دلیل دولت باید به سرعت پروژه های مسکن ملی را تعیین تکلیف کند.

علی فرنام پژوهشگر حوزه مسکن با اشاره به اینکه رشد شتابان قیمت مسکن گرفته شده است، گفت: تاکنون حلقه ملّاکان، بنگاه‌ها و سرمایه‌گذاران  عامل افزایش قیمت مسکن در کشور بوده است. اما تقریباً از ابتدای امسال مقداری ترمز رشد شتابان قیمت مسکن گرفته شده است که امیدواریم این روند همچنان ادامه داشته باشد. در شرایط کنونی هیچ توجهی برای افزایش قابل توجه قیمت در بازار مسکن وجود ندارد. حباب مسکن در شهرهای بزرگ کشور به‌ویژه تهران عدد قابل‌توجهی است. حباب مسکن ناشی از تقاضای سفته‌بازی در این بازار است. به‌عنوان مثال ملکی که در منطقه یک تهران است، هیچ ارزش افزوده نسبت به سایر شهرها ندارد. اما تنها یک بازی درونی منجر به قیمت گذاری چند برابری می شود که به نابسامانی بازار دامن می‌زند.

پژوهشگر حوزه مسکن و شهرسازی اضافه کرد:‌ سفته‌بازان دیگر نمی‌توانند با یک بنای مرغوب و با کیفیت موتور محرک را بالا ببرند. جا دارد شهرداری‌ها به‌سمتی بروند تا عرضه پروانه‌ها در مناطق مرکزی و جنوبی شهر را تشویق کنند. ممکن است تراکم در مناطق گران‌قیمت صرفه ساخت بالای منافع داشته باشد، اما برای مردم چه در قیمت مسکن و چه اجاره اثر نامطلوبی دارد.

میانگین قیمت آپارتمان در مناطق مختلف تهران

وقتی پروانه قابل توجه برای مناطق شمالی تهران صادر می‌شود به افزایش ساخت‌وساز و قیمت مسکن منجر خواهد شد، در این صورت قیمت‌های اعلامی تهران و کشور بالا می‌رود، این فقط یک مخاطب خاص دارد و تقاضای مصرفی معمولی مسکن در آن نیست.

در حال حاضر میانگین قیمت آپارتمان در مناطق یک تهران بالای ۱۸۰ میلیون تومان است. در منطقه دو تهران نیز در محدوده بین ۱۵۰ میلیون و تا ۱۸۰ میلیون تومان تعیین ده است. آپارتمان در سایر مناطق بالای تهران نیز به ترتیب با کمی کاهش قیمت بالای ۱۰۰ میلیون تومان معامله می شود. در نهایت برخی مناطق تهران مانند ۱۰ و ۱۱ نیز قیمت آپارتمان در محدوده ۵۰ تا ۷۰ میلیون تومان تعیین می شود. به طور کلی میانگین قیمت اپارتمان ۸۵ میلیون تومان است.

براساس این قیمت ها مدت زمان خانه دار شدن برای فردی که ماهانه ۱۳ میلیون تومان حقوق دریافت می کند بسیار طولانی است. حتی اگر فرد در سال تمام ۱۳ میلیون تومان را پس انداز کند برای خرید یک آپارتمان ۶۰ متری در منطقه ۱۳ تهران که قیمت بین ۵۰ تا ۷۰ میلیون تومان است باید ۳۰ سال صبر کند. البته این میزان پس انداز بر هیچکس ممکن نیست. چراکه هم اکنون باید برای اجاره خانه ۶۰ متری در همین محدوده پایین شهر نیمی از این مبلغ را هزینه کند. این مساله باعث می شود مدت زمان خانه دار شدن فرد خیلی طولانی شود. به طوری که برآورد می شود بر مبنای میزان هزینه و دستمزدها مدت زمان خانه دار شدن دهک های پایین جامعه در ایران به ۱۰۰ سال رسیده است.

دلایل توقف افزایش قیمت‌ها مسکن در بازار

بازار مسکن ایران تحت تأثیر رکود اقتصادی و عدم تعادل بین عرضه و تقاضا قرار دارد. رکود طولانی‌مدت اقتصادی، تورم بالا و کاهش قدرت خرید مردم از جمله عوامل کلیدی هستند که به شکل‌گیری این وضعیت دامن زده است در نیمه اول سال ۱۴۰۳، افزایش قیمت‌ها مسکن در بازار متوقف شد. این در حالی است که تورم عمومی کشور همچنان در سطوح بالای ۳۵ درصد قرار دارد و بسیاری از کالاها و خدمات با نرخ رشد بیشتری نسبت به مسکن مواجه هستند.

رکود اقتصادی در شرایط کنونی عامل کاهش تعداد معاملات مسکن است. در شهر تهران، تعداد معاملات مسکن در تابستان ۱۴۰۳ به حدود ۳۰۰۰ معامله در ماه کاهش یافته بود. این رقم به مراتب کمتر از میانگین معاملات در سال‌های گذشته است. این کاهش معاملات نشان‌دهنده حالت انتظار و بلاتکلیفی خریداران و سرمایه‌گذاران است که منتظر ثبات بیشتر در اقتصاد و سیاست‌های کلان کشور هستند. وزارت راه و شهرسازی برای کمک به بازار مسکن تاکنون اقدامی نکرده است.

درحالی که رئیس جمهور در تابستان امسال در زمان انتخابات ریاست جمهوری تاکید داشت که پروزه های مسکن ملی ادامه خواهند یافت. بسیاری از مردم در آن زمان با این امید که دولت جدید اجرای پروژه های مسکن را تسریع می کنند برنامه خود برای خرید خانه را به تعویق انداختند. اما بررسی ها حکایت از این دارد که وزارت راه و شهرازی دولت چهاردهم هیچ اقدامی در راستای پروزه های نهضت مسکن ملی نکرده است. این مساله می تواند به تهدید بزرگی برای بازار مسکن تبدیل شود.

تاثیر پروژه های مسکن بر قیمت مسکن

درواقع بسیاری از مردمی که منتظر اجرای پروژه های مسکن ملی بودند در صورتی که از عرضه انها ناامید شوند تقاضای جدیدی را در بازار ثبت می کنند. این مساله به گرانی آپارتمان در کشور به ویژه تهران دامن می زند. زیرا بسیاری از دلالان بازار مسکن منتظر هستند که تقاضای جدیدی در این بازار شکل بگیرد تا بار دیگر سوار بر موج شوند. بنابراین در شرایط کنونی دولت باید تکلیف پروژه های نهضت مسکن ملی را روشن کند تا از این طریق مانع از بروز موج جدیدی تورمی در قیمت مسکن شود.

از طرف دیگر بخشی از رکود اقتصادی که بر اقتصاد کشور حامکم شده در نتیجه تورم ساخت و ساز در کشور است. چراکه اقتصاد ایران متکی به مواد معدنی است. در صورتی که پروزه های مسکن رونق داشته باشند مواد معدنی و مصالح ساختمانی بیشتری مصرف می شود. این موضوع به رشد تولید و اشتغال کارگران این بخش منجر می شود. به عبارت دیگر از معدن تا استفاده مصالح ساختمانی حلقه های تولیدی وجود دارد که در هر مرحله ضمن اشتغالزایی به ارزش افزوده تولید نیز کمک می کند.

یکی از ضعف های کنونی دولت ماماشات با بانک هاست. به طوری که آنها به تعهدات خود در قبال تسهیلات تکلیفی در بخش مسکن عمل نکرده اند. از طرف دیگر وزارت راه و شهرسازی دولت چهاردهم نیز نسبت به این موضوع واکنش خاصی نداشته است. به همین دلیل احتمالا چالش مسکن در پروژه های ملی ادامه دار شود.