مقایسه بازار مسکن ایران و جهان

به گزارش سرمایه فردا، مقایسه بازار مسکن ایران و جهان نشان می‌دهد که دنیا مسئولان اقداماتی در راستای تحریک تولید انجام داده اند. برای نمونه پایتخت اتریش که همه ساله، «بهترین شهر جهان برای زندگی» معرفی می‌شود، مدیون سیاست‌های شهرداری است. شهرداری وین توانسته «هزینه اجاره مسکن برای همه طبقات درآمدی» را به پایین‌تر از کشورهای غربی برساند.

کمتر از نیمی از شهروندان وین، حداکثر ۲۵ درصد از درآمد ماهانه‌شان را برای اجاره مسکن پرداخت می‌کنند؛ این رقم در آمریکا بالای ۳۰ درصد است و در برخی پایتخت‌ها از ۴۰ درصد هم فراتر می‌‌رود.

راز تبدیل‌شدن وین به بهشت مستاجرها در شهرداری این شهر نهفته است.شهردار وین، پروانه‌های ساختمانی را در خدمت «مسکن حمایتی» قرار داده و چاشنی این اقدام را «صندوق ۴۰ ساله تامین زمین» تعریف کرده است.

زمین‌های بزرگ و بلااستفاده در خدمت ساخت مسکن ارزان است و تسهیلات لازم برای این منظور از محل «مالیات سالانه ملکی به نرخ یک درصد» تامین می‌شود.مطالعات متعدد در سنجش کیفیت زندگی در شهرها نشان داده است. هر چقدر دسترسی به مسکن، در سطح مناسب (کم‌هزینه) باشد، شهروندان احساس رفاه، امنیت و آرامش بیشتری می‌کنند و این باعث افزایش رضایت از شهر و کیفیت زندگی‌شان می‌شود.

مشوق‌های مالیاتی به مسکن اولی‌ها

در بازار داغ انتخاباتی، هریس با محور قرار دادن موضوع «مسکن» در برنامه‌های اقتصادی خود، با ارائه مشوق‌های مالیاتی به مسکن اولی‌ها، شوک جدیدی را به این بازار وارد خواهد کرد.

در این طرح تشویقی، «کاهش مالیات بر ساخت »می‌تواند به‌عنوان یک محرک اصلی برای سازنده‌ها برای ورود به بازار مسکن آمریکا عمل کند، چرا که مالیات سازنده‌ها معادل مالیاتی است که مالکان خانه‌ها، سالیانه پرداخت می‌کنند.

در حال حاضر، بازار مسکن آمریکا با کمبود عرضه به‌دلیل هزینه‌های بالای ساخت  و وام خرید و همچنین تورم اجاره بالاتر از سطح تاریخی مواجه شده است که با خروج عرضه‌کنندگان و خریداران از این بازار مواجه شده است.

هریس در برنامه‌های ۴ ساله خود، بر کاهش هزینه های مسکن متمرکز شده است و ساخت ۳ میلون مسکن را  با همکاری بخش خصوصی در اولویت کار خود قرار داده است.

کمک اعتبار ۲۵هزار دلاری با عنوان «پیش پرداخت» برای خانه اولی‌ها، مشوق‌های مالیاتی برای خانه‌های جدید و ایجاد صندوق اعتباری ۴۰ میلیارد دلاری در ساخت مسکن محلی سه طرح پیشنهادی هریس برای خروج بازار مسکن آمریکا از این بحران ملکی است.

بازار مسکن این کشور طی ۵ سال گذشته با رشد ۳۵ درصدی اجاره‌بها و رشد بیش از ۲ برابری قیمت مواجه شده است. این امر ناشی از کمبود خانه برای فروش، قیمت‌های بی‌سابقه و افزایش نرخ وام مسکن  است.

در حال حاضر یک خانواده متوسط آمریکایی با درآمد ۸هزار دلاری برای خرید یک خانه متوسط تقریبا ۴۴درصد از درآمد خود را باید صرف هزینه‌های مسکن کند. این در حالی است که در قوانین آمریکا هزینه مسکن باید ۳۰درصد درآمد خانوار باشد.

نسبت قیمت به اجاره مسکن در بازار مسکن ایران

دستگاه سنجش P به R در بازار مسکن که به دماسنج قیمت معروف است، عددی را نشان می‌دهد که در مقایسه با «روند تاریخی این نشانگر»، از نزدیک‌شدن قیمت آپارتمان به سطح متعارف حکایت دارد.

سال ۹۹ نسبت قیمت به اجاره مسکن یا همان  P به R عدد ۳۱ را نشان داد که رکورد بیشترین نسبت از ابتدای سال ۷۰ بود.

افزایش نسبت  P به R به معنای «سطح نامتعارف» قیمت مسکن است. هرچقدر نسبت به سطح عددی ۱۴ نزدیک شود، قیمت‌ها در حال تنظیم‌شدن و به معنای سازگاری با قدرت خرید مصرفی و رونق بازار می‌تواند باشد. اکنون دستگاه سنجش  P به R عدد ۲۰ را نشان می‌دهد.

تحلیل وضعیت فعلی دماسنج مسکن مشخص می‌کند، قیمت مسکن در مسیر تنظیم قرار گرفته اما به سه دلیل، این وضعیت دلالتی بر «سطح متعارف قیمت» ندارد.

به عبارت دیگر، این دوره تاریخی از بازار مسکن به سه علت شبیه دوره‌های قبل نیست که سطح کاهشی P به R علامت «بهبود بازار خرید مسکن» باشد.

رشد شدید اجاره‌بها در بازار مسکن ایران

علت اول، به مخرج کسر مربوط است؛ بخش زیادی از کاهش نسبت قیمت به اجاره ناشی در بازار مسکن ایران از رشد شدید اجاره‌بها در دو سال گذشته است و ارتباطی به افت چشمگیر قیمت مسکن ندارد که به «تنظیم قیمت» تعبیر شود.

از طرفی وقتی قدرت خرید خانوارها تخریب شده است» و «موجودی آپارتمان در بازار فروش بخاطر رکود ساختمانی ۵ سال اخیر پایین است. صرفا با افت دمای قیمت مسکن نمی‌توان انتظار بهبود وضعیت بازار مسکن ایران داشت. نسبت  P به R به لحاظ میانگین سالانه طی ۳۳ سال گذشته، روی عدد ۱۷ قرار داشته است.

تخصیص زمین برای ساخت مسکن

وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی در صحن مجلس، برنامه‌هایش برای بخش مسکن و نحوه سیاست‌گذاری در این بخش در دولت چهاردهم را تشریح کرد. او با صراحت کامل، «یک مرزبندی مشخص» بین برنامه‌های دولت جدید برای مسکن‌ حمایتی با برنامه دولت‌های قبل تعریف کرد.

فرزانه صادق در سخنرانی خود، بر تعهدش نسبت به «تخصیص زمین برای ساخت مسکن طبق قانون ساماندهی مسکن و قانون جهش تولید مسکن» تاکید کرد. اما مدل تخصیص را «زمین از نوع اراضی دارای زیرساخت کامل» معرفی کرد.

در دوره مسکن‌مهر و مسکن‌ملی، زمین‌های ۹۹ ساله دولتی، ابتدا تخصیص پیدا کرد و بعداز آن، با بودجه دولتی و آورده مردمی، عملیات «تامین آب و برق و گاز» که به «آماده‌سازی زمین» معروف است، انجام شد.

تخصیص «زمین خام فاقد امکانات سکونتی»، خود در نقش ترمز «ساخت مسکن حمایتی» عمل می‌کند. چون هم تامین خدمات زیرساختی برای آن، زمان‌بر و هم هزینه‌بر است.

فرزانه صادق در سخنرانی‌اش چنین گفت: «من به عنوان کسی که دغدغه مردم را دارم، قول می‌دهم که اگر قرار است زمینی واگذار شود که واگذار هم می‌شود مشکل زیرساخت نداشته باشد و زیرساخت آن حتماً تامین شده باشد. اینکه زمینی واگذار کنم و آب، برق، مدرسه، جاده و فضای سبز نداشته باشد به شأن مردم توهین کردم.»

ساخت مسکن حمایتی بیرون از شهرهای اصلی

به این ترتیب، هر نوع «ساخت مسکن حمایتی بیرون از شهرهای اصلی» در دولت چهاردهم براساس وعده صادق، «منوط به آماده بودن زمین دارای خدمات» است. این مرزبندی می‌تواند فرصتی ایجاد کند تا «منابع بخش مسکن در خدمت ساخت مسکن در داخل شهرها و جایی مثل بافت فرسوده قرار بگیرد».

وضعیت مراکز شهری وخیم است، برای نمونه منطقه ۶ که به منطقه اداری تهران معروف است، به دلیل افزایش قیمت مسکن و ترافیک، مدتی است به محل سکونت بخشی از زوج‌‌‌های هر دو شاغل تبدیل شده است. متوسط این رقم اجاره پیشنهادی در فایل‌‌‌های موجود ۴۵۳‌هزار تومان به ازای هر مترمربع است که از سطح میانگین اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی در کل شهر حدود ۱۰۰‌هزار تومان بالاتر است. همچنین «اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی» واحدهای مسکونی کهنسال حدود ۳۰‌درصد کمتر از واحدهای مسکونی با سن بنای کمتر از ۱۰ سال ساخت است.