بازار اجاره خانه در تهران داغ شد!

این روزها، انتظارات تورمی در پی سیاست‌های گران سازی دولتی و افزایش نرخ ارز با فرمول وزیر اقتصاد  و مشکلات دریافت وام ودیعه مسکن، اجاره خانه در تهران به شدت افزایش یابد.

در کنار رشد بی‌سابقه قیمت‌ها در بازار مسکن، موجب شده است که اعداد و ارقام اجاره خانه در تهران و خرید به‌صورت باور نکردنی افزایش یابد. برای مثال، بررسی‌های ما از فعالان حوزه املاک نشان می‌دهد که هزینه کمترین میزان رهن یک واحد آپارتمان ۸۵ متری در منطقه ونک به حدود ۱ میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان به رسیده است. همچنین، حداقل هزینه اجاره یک واحد آپارتمان در منطقه گاندی ماهیانه ۲۰ میلیون تومان به بالا است و برای اجاره یک آپارتمان ۷۸ متری در منطقه آرارات، بین ۷۰۰ تا ۸۰۰ میلیون تومان رهن و ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان اجاره نیاز است.

با در نظر گرفتن حداقل حقوق و دستمزد کارمندان دولت و کارگران، نه‌تنها کارگران بلکه حتی کارمندان دولت و حقوق‌بگیران لشکری و نظامی که جزء اقشار متوسط جامعه محسوب می‌شوند، توان رهن و اجاره یک واحد مسکونی در حومه تهران را نیز ندارند. بسیاری از این افراد مجبورند دو شغله باشند یا چند نفر از اعضای خانواده برای پوشش هزینه‌های خانوار شاغل شوند. این وضعیت، تبعات اجتماعی زیادی را به دنبال دارد.

تحلیل وضعیت اجاره خانه در تهران

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران اخیراً اعلام کرد که افزایش قیمت ها و انتظارات تورمی در بازارهای مختلف از جمله بازار خودرو تا حدی در قیمت‌های اعلامی فروشندگان مسکن تأثیر گذاشته است. اما به دلیل رکودی که در بازار ملک وجود دارد، میزان رشد به اندازه بازار خودرو نبوده است.

کیانوش گودرزی اظهار داشت: ما همیشه در بازار مسکن دچار نوسانات خارج از این حوزه هستیم. به‌طور مثال، هر زمان قیمت ارز، سکه یا حتی خودرو بالا یا پایین می‌رود، بازار مسکن هم از آن تبعیت می‌کند.

وی اجاره خانه در تهران افزود: در چند سال اخیر بخش مسکن در تهران رکود کامل قرار گرفته و این شرایط همچنان حاکم است. امید داشتیم که اگر ثباتی در حوزه تورم و بازارهای موازی ایجاد شود، به تدریج معاملات مسکن نیز رونق بگیرد. اما وقتی قیمت خودرو ۳۰ درصد افزایش یافت، قیمت‌های اعلامی مسکن و اجاره نیز تحت تأثیر قرار گرفت، البته این افزایش به میزان ۳۰ درصد نبود.

رشد سنگین قیمت مسکن در تهران

رییس اتحادیه مشاوران املاک تصریح کرد: از طرف دیگر، رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی در ماه‌های اخیر هم باعث افزایش قیمت تمام شده مسکن شده است. همچنین، ما اسیر هیجانات بازار ارز نیز هستیم. اما به دلیل رشد سنگین قیمت مسکن در سال‌های گذشته و حذف چند قشر از خرید مسکن، معاملات در رکود قرار گرفته است. این رکود اجازه نمی‌دهد که قیمت مسکن در کوتاه‌مدت به اندازه سایر بازارها رشد کند.

گودرزی با بیان اینکه بازار مسکن به یک ثبات نسبی رسیده است، گفت: با وجود تأثیر متغیرهایی که ذکر شد، تورم مسکن تقریباً نصف تورم عمومی است. به‌طور مثال، اگر تورم عمومی در محدوده ۳۳ درصد قرار دارد.

وی درباره وضعیت بازار اجاره نیز گفت: بازار اجاره شرایط خاص خودش را دارد و به دلیل جاماندگی که طی سال‌های اخیر در این حوزه داشته‌ایم، روند تدریجی رشد را طی می‌کند.

فرمول‌های محاسبه رهن و اجاره 

محسن فلکی کارشناس مسکن درباره این موضوع گفت: قواعد، قوانین و نحوه محاسبات در ساخت، قیمت و به‌تبع آن نحوه محاسبه اجاره‌بها در سال‌های اخیر تغییر کرده است و با فرمول‌های قبلی دیگر نمی‌شود مبلغ رهن و اجاره را محاسبه کرد.

وی توضیح داد: تا چندی پیش عرف بر این بود که یک‌پنجم یا ۲۰ درصد قیمت یک ساختمان نشان‌دهنده میزان رهن آن مسکن بود؛ اما در سال‌های اخیر و روند رشد تورم کنونی و قیمت ارز به‌گونه‌ای شده است که با رشد بازارهای موازی قیمت مسکن به جایی رسیده که دیگر به شکل قبل امکان محاسبه رهن وجود ندارد و درصورتی‌که این مبالغ برای رهن املاک مدنظر گرفته شود عمده افراد جامعه توان ورود به این بازار را نخواهند داشت.

این کارشناس مسکن افزود: امروز مالکان بر اساس افزایش هزینه‌های زندگی خود این انتظار را دارند که از افزایش میزان اجاره‌بها این هزینه‌ها را پوشش دهند و در سایه ضعف وجود قانون برای تعیین و محاسبه در این حوزه هر کس باسلیقه خود اقدام به قیمت‌گذاری می‌کند.

انتظارات تورمی موتور محرک افزایش اجاره خانه در تهران

فلکی افزود: امروزه انتظارات تورمی به وجود آمده در جامعه به موتور محرک افزایش قیمت به‌خصوص در حوزه مسکن و اجاره تبدیل شده است و صاحب‌خانه نگاه می‌کند که چقدر شهریه فرزندش افزایش‌یافته و چقدر نان و گوشت گران شده و قانونی هم وجود ندارد که این انتظار را کنترل و مدیریت کند پس موجر در سایه اینکه مرجعی برای تعیین این قیمت وجود ندارد تصمیم می‌گیرد چقدر بها برای آن مشخص کند.

این فعال حوزه مسکن گفت: در کشور ما هیچ مرجعی وجود ندارد تا اعلام کند که تفاوت مسکن ۱۰ سال ساخت با نوساز در اجاره چه میزان باید باشد و مرجعی هم وجود ندارد که بر ثبت رسمی قیمت و جلوگیری از ثبت افزایش بیش از حد نظارت و کنترل داشته باشد پس در نهایت بازار اجاره‌بها از کنترل خارج می‌شود.

اصلاح بازار مسکن نیازمند به همت ملی است

وی ادامه داد: بر اساس نص قانون اساسی دولت مکلف به تأمین مسکن برای تمامی اقشار جامعه است؛ ولی ترک فعل‌ها در دهه اخیر بر این مشکل افزوده تا جایی که حل این مشکل امروز نیاز به همت ملی دارد.

وی افزود: ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها امروز به وعده‌ای ۴۰ساله تبدیل شده که هنوز محقق نشده است که بعدازاین ۴ دهه هم هنوز کسی مسئولیت آن را نمی‌پذیرد.

وی در خصوص راهکارهای برون‌رفت موقت از این مشکل گفت: کشورهایی نظیر ترکیه از روش جذب سرمایه‌های خارجی برای حل مشکل مسکن استفاده کرده‌اند که در این روند هم موفق عمل کردند و از دیگر راهکارها جذاب کردن در سرمایه‌گذاری مسکن برای سرمایه‌گذاران داخلی است تا رونق به بازار ساخت‌وساز برگردد و ریسک معاملات مسکن کاهش یابد که این لزوماً به معنای افزایش قیمت نیست؛ بلکه این امکان وجود دارد که با ایجاد مشوق‌هایی مثل صدور مجوزها و تسهیل دریافت وام‌های ساخت و مشارکت و… می‌توان این بازار را مدیریت کرد.

تحلیل اجاره خانه در تهران در التهابات ارزی

منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن، درباره اجاره خانه در تهران اظهار داشت: با وجود التهابات ارزی و افزایش قیمت دلار، در بازار مسکن دیگر مراجعه بسیاری برای خرید یا افزایش قیمت ملک به دلیل رشد قیمت ارز مشاهده نمی‌شود.

وی توضیح داد که پیش از این، کوچک‌ترین التهابات ارزی تاثیر آنی و روانی بر بازار مسکن داشت، اما در حال حاضر، اولویت اصلی مردم امنیت است و امور اقتصادی در مرتبه بعدی قرار می‌گیرد. وی افزود که افزایش قیمت ارز ناشی از سایه جنگ در منطقه است و این نشان می‌دهد که امنیت برای مردم در درجه اول اولویت دارد.

تاثیر تحولات منطقه‌ای بر بازار مسکن

این فعال حوزه مسکن بیان کرد که اگر جنگ و اختلافات موجود در منطقه بین کشورها و گروه‌های مختلف نبود و افزایش قیمت ارز نیز ماهیت اقتصادی داشت، ۱۰۰ درصد بر اوضاع مسکن در کشور تاثیر می‌گذاشت و باعث گرانی و افزایش کاذب می‌شد.

غیبی ادامه داد که در سال ۱۴۰۳ با سه پدیده مواجه بودیم: انتخابات داخلی، میانه میدان جنگ منطقه‌ای و انتخابات ریاست جمهوری آمریکا. پس از اتمام این موارد، گره ذهنی مردم باز شده و اکنون شاهد حضور میدانی مردم برای تبدیل وضعیت متراژ کوچک به بزرگ‌تر یا خرید خانه اولی‌ها هستیم.

تحلیل آینده بازار مسکن و توصیه به خریداران مسکن

غیبی اظهار داشت که تحرکات بازار مسکن در ماه آذر نسبت به سایر ماه‌های سال، نشانی از غنای بازار مسکن دارد و ممکن است با غنای بیشتری در آینده مواجه شویم. وی افزود که تهدیدات منطقه‌ای، از جمله در کشور سوریه، پدیده‌ای جدید است که باید زمان بگذرد تا تاثیرات آن بر بازار مشخص شود.

وی به خریدارانی که بودجه و اعتبار کافی برای خرید مسکن را دارند، توصیه کرد که نباید معطل کاهش قیمت باشند. وی بیان کرد که در سال‌های گذشته نیز اثبات شده که کاهش قیمت مسکن به همان اندازه افزایش آن نیست. بازار مسکن با ۱۰۰ درصد افزایش و ۱۰ درصد کاهش مواجه می‌شود.

این کارشناس درباره ورود دلالان به بازار مسکن توضیح داد که هنوز دلالان و سوداگران ملک و مسکن حضور مؤثری در این بازار ندارند و این فرصت مناسبی برای مصرف‌کنندگان است تا از این وضعیت بهره‌برداری کنند.

غیبی در پایان اظهار داشت که مصرف‌کنندگان باید از این فرصت استفاده کنند و دولت نیز باید چتر پشتیبانی خود را بر این گروه از خریداران مصرفی گسترش دهد و هر برنامه حمایتی و تسهیلاتی که دارد، از طریق آن به حمایت از مردم در خرید ملک بپردازد.

چشم‌انداز اجاره خانه در تهران براساس قیمت ارز

علی فرنام، کارشناس حوزه مسکن نیز در در گفت‌وگویی درباره چشم‌انداز بازار مسکن با توجه به افزایش قیمت ارز در کوتاه‌مدت اظهار داشت که افزایش قیمت مسکن بالاتر از نرخ تورم در کوتاه‌مدت خیلی بعید است. وی افزود که حتی در برخی مناطق که قیمت‌های حبابی دارند و واحدهای لوکس ساخته شده‌اند، به واسطه اشباع واحدهای موجود و در حال ساخت، کاهش قیمت‌ها محتمل است.

فرنام بیان کرد که این روند می‌تواند به نفع مصرف‌کنندگان باشد، زیرا سازندگان به سمت ساخت مسکن‌های متناسب با تقاضای مصرفی حرکت خواهند کرد. این به معنای ساخت خانه‌هایی است که متقاضیان به راحتی می‌توانند خریداری کنند، عمدتاً در مناطق میانی و ارزان‌قیمت و با متراژ و متریال نزدیک‌تر به استطاعت خانوار. این تغییر می‌تواند باعث تثبیت قیمت‌ها در بازار مسکن شود.

تاثیر سایر بازارهای هم عرض بر مسکن

فرنام در پاسخ به پرسشی درباره تاثیر بازارهای دیگر مانند بورس یا ارز بر قیمت مسکن در تهران، عنوان کرد که در صورتی که در بازار سرمایه ثباتی ایجاد شود، می‌توان انتظار داشت که بخشی از نقدینگی که به سمت بازار مسکن آمده بود، از این بازار خارج شود. وی به اتفاقات سال ۱۳۹۹ اشاره کرد، زمانی که نقدینگی زیادی از بازار بورس به سمت بازار مسکن سرازیر شد و یکی از بزرگترین موج‌های افزایش قیمت‌ها شکل گرفت.

فرنام افزود که اگر بازار بورس به ثبات برسد، بخشی از تقاضای سرمایه‌ای که به سمت مسکن رفته بود، به سمت بازارهای دیگر خواهد رفت و این موضوع می‌تواند تأثیر مثبتی در کاهش فشار بر بازار مسکن به واسطه جایگزین شدن بخشی از تقاضای مصرفی با عرضه سرمایه‌ای داشته باشد.

فرنام درباره آینده بازار مسکن تصریح کرد که با توجه به تحولات اخیر و کاهش تقاضای سرمایه‌ای، به نظر می‌رسد که در کوتاه‌مدت قیمت مسکن افزایش چشمگیری نخواهد داشت. به ویژه در بخش‌هایی که عرضه بیش از تقاضاست، مانند بازار مسکن لوکس یا ویلاها، کاهش قیمت‌ها محتمل‌تر است.

توصیه به دولت و نهادهای مسئول

فرنام تاکید کرد که این شرایط می‌تواند به نفع مصرف‌کنندگان باشد، زیرا سازندگان به سمت ساخت مسکن‌های مصرفی‌تر حرکت می‌کنند و بازار مسکن به تعادل می‌رسد. وی افزود که اگر دولت و نهادهای مسئول با همکاری‌های مناسب، تولید مسکن را تسهیل کنند، این روند می‌تواند به کاهش رکود در تولید مسکن و مقابله با کسری عرضه در سال‌های آینده کمک کند.

اثر رکود و تورم بر بازار مسکن و اجاره خانه در تهران

بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن، در این خصوص اظهار داشت: بازار مسکن در حال حاضر در رکود قرار دارد و این رکود از قبل ادامه یافته است. او تاکید کرد که همه اینها بستگی به نحوه هزینه کردن بودجه سال آینده دولت دارد. ستاریان افزود که اکنون شاهد رکود تورمی در حوزه مسکن هستیم.

ستاریان درباره امکان کاهش قیمت مسکن بیان کرد که نباید به فکر کاهش قیمت بود. او توضیح داد که در حوزه مسکن ابتدا رکود تورمی و سپس رونق تورمی داریم؛ به مدت ۵۰ سال نتوانسته‌ایم جلوی تورم را در حوزه مسکن بگیریم و در حال حاضر نیز امکان کنترل آن وجود ندارد، به علاوه کسری بودجه هم داریم.

پیشتازی مسکن در تورم و نقش دولت در آن

ستاریان ادامه داد که نمودار شیب رو به بالای ۵۰ ساله مسکن را نمی‌توان به راحتی تغییر داد، مگر اینکه اتفاقی عجیب و غریب رخ دهد که این شیب را متوقف یا نزولی کند. او تاکید کرد که مسکن همیشه در تورم پیشتاز بوده، هست و خواهد بود.

ستاریان در پاسخ به این سوال که آیا دولت می‌تواند شرایط بازار مسکن را بهبود بخشد، توضیح داد که دولت در این مقطع نمی‌تواند کاری انجام دهد؛ باید در کلیت اقتصاد دست ببرد و تمام ساختار اقتصادی را به‌هم بریزد. با این شکل اقتصاد دولتی، امکان مدیریت اقتصاد عظیم مسکن که نیمی از اقتصاد کشور و متعلق به اقتصاد آزاد است، وجود ندارد.

ستاریان تاکید کرد که با توجه به وضعیت رکود و تورم در بازار مسکن، نباید به کاهش قیمت‌ها امیدوار بود. برای بهبود شرایط بازار مسکن، نیاز به تغییرات اساسی در ساختار اقتصادی کشور است و با شرایط فعلی اقتصاد دولتی، امکان مدیریت این بخش بزرگ از اقتصاد وجود ندارد.

سعید لطفی، عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران، درباره آخرین وضعیت بازار مسکن و تغییرات احتمالی قیمت تا پایان سال اظهار داشت که به دلیل کاهش قدرت خرید مردم و افزایش ادامه‌دار قیمت‌ها، بازار مسکن در حال حاضر در رکود تورمی قرار دارد. او تاکید کرد که این شرایط به هیچ وجه به نفع اقتصاد نیست و در این وضعیت بازار، خانه اولی‌ها از چرخه خرید خانه حذف شده‌اند.

مشکلات خانه اولی‌ها در بازار مسکن

لطفی توضیح داد که تا زمانی که خانه اولی‌ها وارد چرخه خرید مسکن نشوند، نمی‌توان رونق را در بازار مسکن مشاهده کرد. یکی از موانع اصلی برای ورود خانه اولی‌ها به بازار مسکن، بانک‌ها هستند. وی افزود که بانک‌ها به تعهدات خود عمل نمی‌کنند و حتی در حوزه نهضت ملی مسکن هم به تعهدات خود عمل نکردند. از دلایل کُندی این پروژه، توقف تسهیلات‌دهی در شبکه بانکی است.

لطفی با اشاره به مدت زمان انتظار خانه اولی‌ها برای ورود به بازار مسکن و خانه دار شدن، اظهار داشت که طبق آمارها و مطالعات انجام شده، مدت زمان خانه دار شدن خانه اولی‌ها بسیار بالا رفته است. در حال حاضر نیمی از درآمد خانوار مستاجر صرف هزینه‌های مسکن می‌شود و در شرایطی که درآمد خانوار با تورم همخوانی ندارد، امکان پس‌انداز برای خرید خانه برای خانه اولی‌های مستاجر وجود ندارد.

وی تاکید کرد که افزایش قیمت در بازارهای موازی از جمله ارز، طلا و خودرو، قیمت مسکن را هم بالا برده است. در این شرایط احتمال افزایش نرخ حامل‌های انرژی به این عوامل گرانی مسکن اضافه شده و همین افزایش قیمت در بازارهای موازی، قدرت خرید مردم در بازار مسکن را کاهش داده است.

نقش بانک‌ها در وام خرید مسکن و افزایش قیمت مسکن

لطفی درباره ضرورت افزایش سقف وام خرید مسکن گفت که حداقل ۸۰ درصد هزینه خرید مسکن باید از محل وام تامین شود و خانواده‌های تهرانی باید امکان دسترسی به وام‌های بزرگتر را داشته باشند. این تسهیلات باید با نرخ بهره پایین در اختیار خانواده‌ها به ویژه خانه اولی‌ها قرار بگیرد.

لطفی با اشاره به محدودیت منابع بانکی برای افزایش سقف تسهیلات بانکی اظهار داشت که اگر سیاست دولت، خانه‌دار کردن مردم است باید بخشی از منابع شبکه بانکی را به این سمت هدایت کند. وی افزود که بانک‌ها نه تنها ارایه تسهیلات به این بخش را محدود کرده‌اند بلکه منابع را به پروژه‌های ساخت و ساز مسکن شرکت‌های ساختمانی زیر مجموعه بانک‌ها اختصاص داده‌اند. بانک‌ها هم سازنده مسکن شده‌اند و هم مسکن را خرید و فروش می‌کنند و به قیمت‌گذار مسکن در بازار تبدیل شده‌اند.

پیش‌بینی وضعیت بازار مسکن و اجاره خانه در تهران

لطفی درباره وضعیت بازار مسکن تا پایان سال گفت که تحرکات بازارهای موازی و ادامه افزایش قیمت‌ها در بازار ارز نشان می‌دهد که قیمت‌ها در بازار مسکن هم متناسب با بازارهای ارز، طلا، خودرو و… افزایش پیدا خواهد کرد ولی نکته اینجاست که قیمت مسکن در شرایطی است که هم اکنون نیز توان مالی برای تحرکات بازار مسکن نیست و مسکن با توجه به محدودیت های ویژه خود مدتی زمان می برد تا خود را با سایر بازارهای هم عرض متعادل کند ولی نباید فراموش کنیم که هنوز از دیدگاه ایرانیان مسکن مهم ترین، معتبرترین و امن ترین مکان برای سرمایه گذاری است.

بحران نقدینگی و انتظارات تورمی در بازار مسکن

در جمع‌بندی می‌توان مسئله قیمت مسکن و اجاره بها را این‌گونه بیان کرد که اگرچه هر گونه تغییر قیمتی در بازار ارز و سایر مولفه‌های تاثیرگذار بر بخش مسکن، مثل حامل‌های انرژی، همواره بر بازار مسکن تاثیرگذار بوده‌اند، اما به نظر می‌رسد این بار هنوز بخش مسکن و قیمت ملک علاقه‌ای یا توانی برای عبور از این روزهای پر از سکوت ندارد.

کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن از یک سو و نبود تسهیلات بانکی مناسب از سوی دیگر، باعث شده تا این روزها مشکلی به نام عدم نقدینگی در بازار مسکن به یک بحران تبدیل شود. بحرانی که اکثر فعالان بازار و کارشناسان به آن اذعان کرده و می‌گویند که نبود نقدینگی هم از سوی بخش تقاضا و هم از سوی سازندگان باعث شده تا بخش مسکن در یک آچمز اساسی قرار بگیرد.

تاثیر انتظارات تورمی بر اجاره خانه در تهران

در چنین شرایطی و با افزایش نرخ ارز، موضوع انتظارات تورمی موجب شده تا صاحب‌خانه‌ها از یک سو، با افزایش قیمت ملک خود، انتظار افزایش اجاره بها را داشته باشند و از سوی دیگر می‌بینند که هم اکنون نیز قیمت اجاره بها در سقف خود قرار دارد و افزایش آن منطقا از سوی مستاجر قابل پرداخت نیست.

با این وجود، بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که در شرایطی که دولت افزایش اجاره بها را حداکثر ۲۵ درصد در تابستان ۱۴۰۴ اعلام کرده بود، ولی اکنون در زمستان و در شرایط افزایش نرخ ارز، انتظارات تورمی موجب شده تا با وجود اینکه آمار دقیقی در این زمینه ارائه نشده است، برای دومین بار در سال شاهد افزایش اجاره بهای واحدهای مسکونی باشیم.

این تحلیل نشان می‌دهد که بازار مسکن و اجاره بها همچنان تحت تاثیر عوامل اقتصادی کلان و انتظارات تورمی قرار دارد. نبود نقدینگی و تسهیلات بانکی مناسب باعث شده تا این بازار با چالش‌های جدی مواجه شود. اگر دولت و نهادهای مرتبط اقدامات موثری برای کنترل و مدیریت این وضعیت انجام ندهند، بحران نقدینگی و افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن و اجاره بها ادامه‌دار خواهد بود.