سرمایهگذاران باید قبل از ورود به بازار مسکن، سه سناریوی فوق را برای خود تعریف کنند و سبد سرمایهگذاری خود را متناسب با هر سناریو تنظیم نمایند.
«این روزها خیلیها میپرسند: الان وقت خرید مسکن است یا نه؟» پاسخ به این پرسش، نیازمند تحلیلی فراتر از هیجانات روزمره و مبتنی بر واقعیتهای اقتصادی است. بازار مسکن ایران در نقطه حساسی قرار دارد؛ جایی که چندین نیروی مهم همزمان بر آن اثر میگذارند. از یک سو، هزینه ساخت (مصالح، دستمزد، زمین) به شدت افزایش یافته است و عملاً یک کف قیمتی جدید ساخته که اجازه ریزش جدی را نمیدهد. از سوی دیگر، تورم عمومی همچنان بالاست و تا وقتی نقدینگی در اقتصاد است و ارزش پول کاهش مییابد، مسکن همچنان یک پناهگاه سرمایهای باقی میماند. با این حال، «یک جمله در این روزها بسیار شنیده میشود: قدرت خرید مردم کم شده، پس مسکن دیگر رشد نمیکند.» در این گزارش، به نقد این استدلال و تحلیل سناریوهای محتمل برای بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ میپردازیم.
تقاضا عوض شده، نه از بین رفته
بازار مسکن فقط با تقاضای مصرفی حرکت نمیکند که با افت قدرت خرید متوقف شود.واقعیت این است که جنس تقاضا عوض شده، نه اینکه از بین رفته باشد.در سالهای اخیر، «بخش قابل توجهی از سرمایهها به سمت طلا رفته و بازدهی خوبی نیز کسب کرده است.اگر آن بازار (طلا) کمی وارد فاز استراحت یا ثبات شود، کاملاً منطقی است که بخشی از آن پولها به سمت مسکن بازگردد. به عبارت دیگر، حتی اگر خریدار مصرفی کم باشد، سرمایهگذار میتواند موتور حرکت قیمت را روشن نگه دارد.این تغییر در ترکیب تقاضا (از مصرفکننده به سرمایهگذار) مهمترین عاملی است که میتواند بازار مسکن را در شرایط رکود تورمی نیز صعودی نگه دارد. تجربه سالهای ۱۳۹۸ تا ۱۴۰۰ نیز نشان داد که با وجود رکود معاملات، قیمت مسکن به دلیل هجوم سرمایهگذاران (و نه مصرفکنندگان) رشد قابل توجهی را تجربه کرد. خروجی این شرایط، یک بازار رکود تورمی است: قیمتها بالا میروند، ولی معاملات چندان پررونق نیست.
چرا مسکن همچنان پتانسیل رشد دارد؟ سه عامل کلیدی
سه عامل کلیدی، پتانسیل رشد مسکن در سال ۱۴۰۵ را تقویت میکنند. نخست، افزایش هزینه ساخت و ایجاد کف قیمتی جدید است. قیمت مصالح ساختمانی (به ویژه فولاد و سیمان) در یک سال گذشته بیش از ۱۰۰ درصد افزایش یافته است. دستمزد کارگران ساختمانی نیز حدود ۴۰ تا ۵۰ درصد رشد کرده است. قیمت زمین نیز به تبعیت از تورم عمومی و انتظارات تورمی، افزایش یافته است. این افزایش هزینهها عملاً یک کف قیمتی جدید برای مسکن ایجاد کرده است. حتی اگر تقاضا کاهش یابد، سازندگان به دلیل هزینههای بالا، توانایی کاهش قیمت را ندارند (یا اگر هم کاهش دهند، با زیان مواجه میشوند). دوم، تورم عمومی و کاهش ارزش پول ملی است. نرخ تورم نقطه به نقطه در اردیبهشت ۱۴۰۵ حدود ۵۰ درصد بوده است. تا زمانی که نقدینگی بالا و تورم مزمن باشد، مسکن به عنوان یک دارایی فیزیکی و واقعی از ارزش خود در برابر تورم محافظت میکند. در شرایط تورمی، مردم به سمت داراییهای واقعی (مسکن، طلا، خودرو) روی میآورند تا ارزش سرمایه خود را حفظ کنند. سوم، احتمال بازگشت سرمایه از بازار طلا به مسکن وجود دارد. بازار طلا در دو سال اخیر رشد خیرهکنندهای (بیش از ۲۰۰ درصد) داشته است. بسیاری از سرمایهگذاران حرفهای ممکن است بخشی از سود خود را برداشت کرده و به سمت بازار مسکن (که نسبت به طلا عقبماندگی دارد) هدایت کنند. این سرریز نقدینگی میتواند موتور محرک رشد قیمت مسکن در نیمه دوم سال ۱۴۰۵ باشد.
پیشبینی سناریوهای محتمل برای بازار مسکن در ۱۴۰۵
با ترکیب این عوامل، سناریوی قابل تصور این است که تا پایان سال ۱۴۰۵، بازار مسکن تهران رشد قابل توجهی (۱۵ تا ۳۰ درصد) را تجربه کند. در سناریوهای پرقدرت (در صورت تداوم تورم بالا، افزایش بیشتر نرخ ارز، و ورود سرمایه از بازار طلا و ارز)، اعداد بالای ۵۰ درصد نیز دور از ذهن نیستند. با این حال، این یک خط صاف و قطعی نیست.بازار به شدت به نرخ ارز، سیاستهای پولی و مالی، و شرایط کلان سیاسی وابسته است.هر تغییری در این متغیرها میتواند سرعت رشد را کمتر یا بیشتر کند. سه سناریو محتمل به شرح زیر است:
سناریوی پایه (احتمال ۵۰ درصد): نرخ ارز در محدوده ۱۶۰ تا ۱۸۰ هزار تومان تثبیت شود، تورم بالای ۴۰ درصد باقی بماند، و سرمایهگذاری در بازار مسکن ادامه یابد. نرخ رشد قیمت مسکن در تهران ۲۰ تا ۳۰ درصد است.
سناریوی خوشبینانه (احتمال ۳۰ درصد): نرخ ارز به بالای ۲۰۰ هزار تومان برود، تورم تشدید شود (بالای ۶۰ درصد)، و سرمایهگذاریهای کلان از بازارهای دیگر به مسکن سرازیر شود. نرخ رشد قیمت مسکن در تهران ۴۰ تا ۶۰ درصد.
سناریوی بدبینانه (احتمال ۲۰ درصد): توافق هستهای حاصل شود، نرخ ارز به زیر ۱۲۰ هزار تومان کاهش یابد، و تورم به زیر ۳۰ درصد برسد. نرخ رشد قیمت مسکن در تهران: ۰ تا ۱۰ درصد (یا حتی تثبیت).
با سناریو فکر کن، نه با قطعیت
مسکن هنوز پتانسیل رشد دارد، اما نه به خاطر وفور خریدار مصرفی… بلکه به خاطر ساختار تورمی اقتصاد و تغییر جنس تقاضا به سمت سرمایهگذاران. اگر قرار است تصمیم بگیری، بهتر است با سناریو فکر کنی، نه با قطعیت. سرمایهگذاران باید قبل از ورود به بازار مسکن، سه سناریوی فوق را برای خود تعریف کنند و سبد سرمایهگذاری خود را متناسب با هر سناریو تنظیم نمایند. برای سناریوی پایه، خرید مسکن در مناطق در حال توسعه (با پتانسیل رشد بالا) و با تمرکز بر «موقعیت مکانی و دسترسی به حمل و نقل عمومی توصیه میشود. برای سناریوی خوشبینانه، میتوان ریسک بیشتری پذیرفت و در مناطق لوکس و پردرآمد نیز سرمایهگذاری کرد. برای سناریوی بدبینانه، بهتر است نقدینگی خود را حفظ کرده و منتظر اصلاح قیمتها ماند. موفق باشید.
