۷ مانع اصلی تحویل پروژههای نهضت ملی

به گزارش سرمایه فردا، با گذشت نزدیک به ۳ سال از آغاز طرح نهضت ملی مسکن و با توجه به اینکه برآورد اولیه برای تکمیل این طرح ملی برای سال ۱۴۰۴ پیش بینی شده بود. شاهد این هستیم که این پروژه‌ها هنوز با چالش‌ها و تنگناهای متعددی روبه‌رو است که نیاز به چاره‌اندیشی دارند. این طرح که با ادغام طرح ملی مسکن شکل گرفت. از دیدگاه کارشناسان مسکن ۷ مانع اصلی تحویل پروژههای نهضت ملی دارد؛ مهم‌ترین آنها تأمین منابع است و تصمیم سازان باید مد نظر داشته باشند که بدون توجه به آن‌ها، ادامه این طرح در صورت عدم حل این مشکل با موانع جدی تزی مواجه خواهد شد. که این مشکلات به شرح زیر است:
۱. منابع کم صندوق ملی مسکن: نبود سازوکار اجرایی شفاف برای تحقق درآمدهای مالیاتی از جمله مالیات بر خانه‌های خالی و اراضی بایر.
فقدان مستمسک قانونی برای درآمدهای مالیاتی جدید مانند درآمد بر عایدی سرمایه املاک و معاملات مکرر. نامشخص بودن میزان منابع وصولی از اجاره بهای اراضی ۹۹ساله و عدم تعریف برنامه‌های حمایتی از مهمترین موانع تحویل پروژههای نهضت ملی است.
۲. عدم امکان تحقق پرداخت ۲۰ درصد تسهیلات به بخش مسکن: وجود تکالیف قانونی برای پرداخت تسهیلات به بخش کشاورزی و صنعت، طولانی بودن بازپرداخت تسهیلات مسکن بدون وجود برش حمایتی است.
۳. مشکلات ناشی از تغییر کاربری، افزایش تراکم و مالکیت اراضی واگذار شده توسط دستگاه‌های اجرایی: تصرفی بودن برخی زمین‌های دستگاه‌ها و فقدان استناد مالکیت از دیگر مشکلات تحویل پروژههای نهضت ملی است. وجود نابسامانی‌های کالبدی، اجتماعی، ترافیکی و زیست‌محیطی در برخی اراضی و امکان توقف پروژه‌ها مطرح است.
۴. بالا بودن هزینه آماده‌سازی اراضی الحاقی و توسعه منفصل: پوشیده شدن بخش قابل‌توجهی از اراضی برون‌شهری از زمین‌های سنگلاخی و باتلاقی و عدم امکان تسطیح و کف‌سازی بسیاری از اراضی ملی به دلیل عدم امکان دفع رواناب‌ها.
۵. نامشخص بودن محل تأمین هزینه‌های زیرساخت‌ها در اراضی ملی: واگذاری بخشی از توسعه شبکه‌های انرژی و ارتباطات به بخش خصوصی و فقدان منابع دولتی و محدودیت تأمین منابع از بودجه‌های سنواتی از دیگر مشکلات تحویل پروژههای نهضت ملی است.
۶. عدم تدقیق سازوکار تأمین خدمات ساختمانی: وابستگی درآمدی شهرداری‌ها به هزینه‌های صدور پروانه ساختمانی و احتمال عدم همکاری شهرداری‌ها، ناچیز بودن مبلغ خدمات فنی و مهندسی و احتمال کاهش استحکام و ایمنی ساختمان‌ها و عدم وجود راهکار مشخص برای جلوگیری از دوباره‌کاری و اقدامات موازی در صدور مجوزها و تأییدیه‌ها از دیگر مسائل این پروزه هاست.
۷. الگوها و شیوه‌های ساخت سنتی: ناچیز بودن سهم صنعتی‌سازی مسکن و بهره‌وری پایین ساخت‌وساز و وجود واسطه‌گری و عدم لجستیک مطلوب در فرایند ساخت‌وساز از مهمترین مشکلات تحویل پروژههای نهضت ملی است.

مقصر تعویق در تحویل پروژههای نهضت ملی کجاست؟

یکی از ضعف‌های بزرگ بخش ساخت‌وساز کشور، استفاده از شیوه‌های سنتی است. امروز کمتر از ۱۰ درصد ساخت‌وسازهای بخش مسکن کشور با روش‌های صنعتی اجرا می‌شود که قابل قبول نیست. سنتی‌سازی انبوه‌سازان یکی از پاشنه آشیل‌های اصلی در نهضت ملی مسکن است. البته در این میان هرازچندگاهی اخباری در خصوص مذاکره با شرکت‌های خارجی برای ورود فناوری‌های نوین ساخت مسکن نیز خبر ساز می‌شود. که هنوز از این اخبار خروجی دیده نشده است.
رامین گوران نایب رئیس انجمن انبوه سازان درباره رویکرد عملی دولت چهاردهم و مسئولان وزارت راه و شهرسازی و سایر زیرمجموعه‌های تصمیم ساز و اثرگذار بر ساخت مسکن ملی اظهار کرد: روند ساخت و ساز در نهضت ملی مسکن همچنان بر ریل گذشته و مطابق بر تجربیات مسکن مهر، اقدام ملی مسکن و نهضت ملی پیش می‌رود و تاکنون تقریباً اقدام خلاقانه و روش جدیدی در دل اجرای آن پیاده سازی نشده و مدل همان مدل کار است با این تفاوت که نرخ ساخت و اعداد قیمت تمام شده تغییر کرده است.
کارشناس اقتصادی حوزه مسکن ادامه داد: از دیدگاه فنی و نظر کارشناسی امروز مشکل اصلی پیشبرد پروژه‌ها تأمین مالی است. امروز در کمال تعجب در مقطعی به سر می‌بریم که بانک‌ها آورده مردم را دریافت و رهن را جاری و حساب‌ها را مسدود می‌کنند و از منافع آن منتفع می‌شوند، قرارداد هم می‌بندند؛ ولی تعهد خود را اجرا نمی‌کنند.
این فعال اقتصادی افزود: امروز سازندگان و مردم در پروژه‌های نهضت ملی مسکن به مشکلی برخورد کرده‌اند که در سابقه چندین ساله من در پروژه‌های ساخت و ساز دیده نشده است.

ضعف تعهد بانک ها در حمایت از تحویل پروژههای نهضت ملی

وی درباره نقش بانک ها در عدم تحویل پروژههای نهضت ملی توضیح داد: تاکنون پیش نیامده بود که بانک‌ها قراردادی را جاری کنند ولی به تعهدات خود عمل نکنند و سازندگانی که امروز در استان تهران مشغول به ساخت و ساز برای مردم هستند با این مشکل دست به گریبان‌اند و این عدم پایبندی موجب افزایش زمان ساخت و زیان مردم و سازنده با توجه به افزایش قیمت مصالح شده است.
گوران ادامه داد: امروز سازندگان به واسطه تعهد اجتماعی خود و با کمک آورده مردم تلاش می‌کنند که روند ساخت و ساز متوقف نشود ولی خلأ و جای خالی پشتیبانی بانک‌ها برای تأمین مالی در این پروژه‌ها خالی است.
گوران با اشاره به اهمیت اطلاع رسانی توسط رسانه‌ها گفت: هرچه امکان انتقال این مشکلات به مسئولین فراهم شود تصمیم سازی و تصمیم گیری در این زمینه آسان‌تر خواهد شد و مردم به حقوق خود خواهند رسید.
عضو هیئت رئیسه کانون سراسری انجمن انبوه سازان با اشاره به اینکه نامه‌ای به مسئولان و سران سه قوه در این زمینه نوشته شد، گفت: ما درباره نگرانی از تبعات اجتماعی و هزینه‌های اجتماعی این روند به سران قوا توضیحاتی را ارائه کردیم و از آنها خواستیم تا اگر امکان ایفای تعهدی وجود ندارد این تعهد به مردم داده نشود، زیرا هزینه عدم اعتماد به وجود آمده را باید دولت و حاکمیت بدهد و بازگشت این اعتماد مردم که در راستای تصمیم اشتباه مسئولان به وجود آمده است بسیار سخت است.

چرا باید یک بانک ناتراز تأمین مالی را قبول کند؟

گوران درباره بهانه بانک ها برای عدم تسهیلاتبرای تحویل پروژههای نهضت ملی افزود: وقتی بانکی ناتراز است و توان اعطای تسهیلات را ندارد چرا قبول می‌کند و تعهد می‌کند به پرداخت وجه؟ و چرا آورده مردم را در اختیار می‌گیرد؛ ولی در نهایت تعهد خود را اجرا نمی‌کند. کسی بانک‌ها را مجبور به قبول تعهد نکرده و این عجیب است که یک بانک تعهد را می‌پذیرد؛ ولی عمل نمی‌کند.
همچنینوی با اشاره به اینکه این موضوعات در روزهای گذشته در جلسه شورای مسکن هم مطرح شد و استاندار نظر به توبیخ مدیران بانکی داد؛ ولی مشکل اینجاست که توبیخ مدیر مشکلی را از مردم و سازندگان حل نمی‌کند و از نظر سازندگان امروز ضروری است که پروژه‌های کنونی تأمین منابع شوند تا رضایت مردم جلب شود.
او با اشاره به اینکه امروز نیاز است یک مدل خلاقانه در پروژه‌های مسکن پیاده سازی شود، گفت: مدل‌های سنتی دیگر پاسخگوی مسکن نیست و بهتر است با مشارکت بخش خصوصی و حمایت‌های حاکمیتی مثل تأمین زمین و تسهیلات ارزان و مجوزهای رایگان این امر تسهیل شود.
در ادامه این عضو اتاق ایران خبر داد: هفته قبل تصویب شده است که ۱۵ همت برای گشایش مشکلات از طریق بانک ملی به روند ساخت مسکن ملی با اولویت استان تهران تزریق شود؛ ولی پیگیری‌ها نشان از این دارد که این موضوع تا امروز هنوز عملیاتی نشده که امید داریم با اقداماتی مشابه حداقل در کوتاه مدت برخی گره‌ها باز شود.