وام نوسازی بافت فرسوده

به گزارش سرمایه فردا، جزئیات برنامه بازآفرینی و مشوق‌های موسوم به بسته تشویقی ۱۹ بندی بارها در رسانه‌ها مطرح شده است. درگذشته عمدتا بازسازی بافت‌های فرسوده با اعطای تسهیلات بانکی دنبال می‌شد. مثلاً طبق آمار در سال‌های ۸۸ تا ۹۲ در مجموع، ۲۵۷ هزار فقره تسهیلات نوسازی در محلات بازآفرینی شهری به متقاضیان پرداخت شد، اما در برنامه‌های جدید، وام نوسازی بافت فرسوده حالا فقط یک بند از بسته تشویقی بازآفرینی است.
با توجه به اینکه عمده ساکنان بافت فرسوده حتی در صورت دریافت وام نوسازی بافت فرسوده ، توان بازپرداخت اقساط آن را ندارند. تعریف مشارکت بین مالک بافت فرسوده و سازندگان هم یک گزینه اجرایی است. هرچند مشارکت ترجیح می دهند در سایر بافت ها سرمایه گذاری کنند و بازده بیشتری به‌دست بیاورد.
 در دولت قبل، قرار بود نوسازی بافت‌های فرسوده، ناکارآمد و حاشیه‌ای شهرها در قالب سند ملی بازآفرینی شهری انجام شود که تنش‌های اقتصادی مانع از آن شد. در دولت سیزدهم اما، در حاشیه اجرای نهضت ملی مسکن، همه مشوق‌های این نهضت به بازآفرینی شهری نیز سرایت داده شده تا نهضت نوسازی بافت‌های فرسوده شتاب بگیرد.

مشوق‌های نوسازی بافت فرسوده

در سند ملی بازآفرینی شهری، قرار بود همه ابعاد زیرساختی، فرهنگی و اجتماعی در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد تا میانگین شهر ارتقا پیدا کند. اما این هدف‌گذاری نیازمند مشارکت پررنگ سرمایه‌گذاران بخش خصوصی و همراهی دستگاه‌ها بود. در نهایت این وام نوسازی بافت فرسوده است که تولید مسکن را افزایش می دهد.
این شیوه برای نوسازی محلات فرسوده بسیار کارآمد است. هرچند با بروز تنش‌های اقتصادی از سال ۱۳۹۷، عملاً امکان اجرای آن منتفی شد. اما دولت سیزدهم بر اجرای آن اصرار کرد.
در واقع دولت سیزدهم، بازآفرینی بافت‌های فرسوده با محوریت نوسازی مسکن در اولویت قرار داد. همه مشوق‌ها به سمتی رفت که با بهبود صرفه اقتصادی نوسازی، مالکان و سرمایه‌گذاران را به مشارکت ترغیب کند.
در شرایط فعلی، بر اساس قوانین حوزه مسکن و شهرسازی، مشوق‌های نوسازی بافت فرسوده تعیین شده. در برنامه هفتم توسعه تمامی حمایت‌ها، تسهیلات و تخفیف‌های نهضت ملی مسکن، مشمول بافت فرسوده نیز شده است. این اتفاق می‌تواند به عاملی برای استمرار در بازآفرینی بافت‌های فرسوده تبدیل شود.
ساکنان بافت‌های فرسوده بدون حمایت دولت امکان نوسازی و بازآفرینی ندارند. بنابراین در دولت سیزدهم نوسازی با ابلاغ بسته تشویقی شهرسازانه و تضمین سرمایه سرمایه‌گذاران و حمایت ساکنان بافت‌ها در دستور کار قرار گرفت.

بسته حمایتی برای نوسازی بافت فرسوده

ـ تخفیف در هزینه پروانه ساختمانی
ـ تسریع در زمان صدور پروانه ساختمانی
ـ معتبر ماندن انشعابات قدیم
ـ تسریع در اتصال انشعابات جدید
ـ بهره‌مندی از تسهیلات ارزان‌قیمت
ـ بهره‌مندی از وام‌های نهضت ملی مسکن
ـ بهره‌مندی از تسهیلات موضوع تبصره ۱۸
ـ بهره‌مندی از مشوق‌های ۱۹ بندی بسته به شرایط
ـ معافیت‌های مالیاتی.
در برنامه هفتم توسعه نیز تسهیلگری‌های موردنیاز برای نوسازی بافت‌های فرسوده مورد توجه قرار گرفت. به طوری که بند صریحی آمده است که بر اساس آن شهرداری‌ها مکلف هستند حداکثر ۳ ماه نسبت به صدور پروانه ساختمانی اقدام کنند. در برنامه هفتم توسعه تسریع در راه‌اندازی انشعابات نیز مورد تأکید قرار گرفت. شهرداری‌ها، مکلف شده‌اند برای عوارض پروانه و تراکم ساخت در بافت فرسوده حداقل ۵۰ درصد تخفیف بدهند. در همین راستا صدور پروانه ساختمانی الکترونیکی در تهران و اصفهان فراهم شده است،
یکی از محرک‌های نوسازی بافت فرسوده، اعطای وام نوسازی بافت فرسوده با دوره بازپرداخت طولانی و تخصیص تسهیلات کم‌بهره و حتی بی‌بهره است.
در حال حاضر نیز تخصیص وام ارزان‌قیمت در بافت‌های ناکارآمد و بافت‌های هدف بازآفرینی، در دستور کار قرار دارد. متقاضیان در این بافت‌ها از ۵۵۰ میلیون تومان تسهیلات نهضت ملی مسکن بهره‌مند می‌شوند. ۱۸۵ میلیون تومان از آن با سود صفر درصد و دوره بازپرداخت نیز ۷ ساله پرداخت می‌شود. این تسهیلات بی‌بهره در سال گذشته ۱۵۰ میلیون تومان با دوره بازپرداخت ۳ ساله بود.

چگونه خانه فرسوده را بازسازی کنیم؟

بااینکه سطح ۷۵ هزار هکتاری بافت‌های فرسوده میانی کشور کمتر از ۱۰ درصد بافت‌های مسکونی شهری کشور است. سهم صدور پروانه در این بافت‌ها به ۲۱.۵ درصد از کل پروانه‌های ساختمانی رسیده است. سهم صدور پروانه بافت فرسوده دوره مشابه قبلی ۱۸.۵ درصد بوده که قبل از اعمال مشوق‌ها بسیار کمتر بوده است. برای غلبه بر هیولای فرسودگی باید جهش وام نوسازی بافت فرسوده داشته باشد.

این جهش هرچه بیشتر باشد، به سرعت اجرای کار ختم می شود.
همچنین حل مشکل سند در سکونتگاه‌های غیررسمی و اصلاح مناسبات بازآفرینی در بافت‌های تاریخی نیز ازجمله اقداماتی است که باید انجام شود. درصورتی که بافت‌های حاشیه‌ای با دریافت پروانه به متن اقتصاد بازار مسکن کشور پیوند بخورند و سکونت در بافت‌های تاریخی نیز به‌نوعی به‌صرفه می شود.
نظر کارشناسی این است که در بافت‌های تاریخی باید ۲ کار انجام شود؛ اول، حریم‌های غیرضروری حریم‌هایی که مانع هرگونه سرمایه‌گذاری و توجیه اقتصادی هستند کم شود. باید با حفظ ارزش‌های میراثی و رعایت حقوقی مالکان بافت اصلاح شوند. دوم، میراث فرهنگی بسته ۱۹ بندی و بسته‌های خاص تدوین شده در سایر شهرها و آنچه مغایرت با بافت تاریخی ندارد را برای این بافت‌ها تأیید کنند.