جزئیات قانون ساماندهی بازار زمین

قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها به پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی تدوین شد. پس از طی مراحل اداری در تاریخ ۲۴ اردیبهشت برای اجرا به قوه قضائیه، وزارت کشور، وزارت راه و شهرسازی، وزارت امور اقتصادی و دارایی، وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی و بانک مرکزی ابلاغ شد.

ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها نخستین قانون و سند رسمی ناظر بر تحولات، عملکردها و اقدامات اجزا و بازیگران بازار مسکن پس از ۱۰۰ سال عملکرد مجلس شورای اسلامی بود که با استفاده از تجربه سایر کشورها، به تنظیم‌گری این بازار پرداخت.

این قانون جزئیات مختلفی دارد که دست دولت را برای مداخله در بازار مسکن و اجاره باز نگه می‌دارد. تا بر اساس آن در بازه زمانی کوتاه مدت (حداقل برای امسال و حداکثر برای ۵ سال آینده) شاهد بازاری آرام‌تر برای مسکن اجاره‌ای باشیم.

در این قانون ملاک تعیین قیمت اجاره از سوی دولت، در استان‌هایی است که تورم بالای ۳۰ درصد دارند. در این استان‌ها چون هزینه مسکن مردم افزایش پیدا می‌کند. شورای عالی مسکن باید نرخ رشد اجاره را به میزان ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تورم ۳۰ درصدی تعیین کند.

قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها

براساس قانون جهش تولید مسکن، سامانه معاملات املاک و مستغلات به وزارت راه و شهرسازی منتقل شد و ضمن این قانون وزارت راه و شهرسازی مکلف شد بستر عقد انواع قرارداد دارای کد رهگیری توسط معامله‌گران را خارج از بنگاه‌های مشاورین املاک فراهم کند. ثبت رایگان معاملات املاک نیز بخشی از قانون ساماندهی است، که توسط سامانه خودنویس اجرایی شده است.

مجلس و دولت با اجرای قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها با امکان ایجاد شکایت تا پنج سال پس از انعقاد قرارداد قصد دارند به دهه‌ها سال فرمانروایی صاحب‌خانه‌ها بر بازار اجاره پایان دهد. برخی کارشناسان می‌گویند طرح مذکور جذابیت بازار اجاره را کاهش می‌دهد که می‌تواند به فشار تقاضا و افزایش نرخ‌ها منجر شود.دگروهی دیگر نیز معتقدند این قانون جایگاه مستاجران را تقویت می‌کند.

تابستان به نیمه رسیده و تب و تاب بازار اجاره بالا گرفته است. بررسی‌های میدانی در تهران نشان می‌دهد برخی مالکان، اجاره بها را حتی تا بیش از ۵۰ درصد افزایش داده‌اند. حالا باید منتظر باشیم و ببینیم با توجه به آنکه تعیین سقف مجاز افزایش ۲۵ درصد قیمت اجاره تعیین شده، این قانون می‌تواند بر این روند غلبه کند یا خیر!

تصویب این قانون یک گام بزرگ برای ثبات بازار مسکن است

مجید گودرزی، کارشناس مسکن درباره این موضوع به وطن امروز اظهار کرد: پس از ۱۱۶ سال از تشکیل نخستین مجلس شورای ملی در ایران، تصویب این قانون یک گام بسیار بزرگ به شمار می‌آید. زیرا در گذشته مصوبه سران قوا در این زمینه وجود داشت. اما حتی شوراهای حل اختلاف نیز آن را نمی‌پذیرفتند و آن را در حد یک مصوبه و نه قانون می‌دانستند. می‌دیدیم که رأی‌های تخلیه برای مستاجر صادر می‌شد و پیروز حل اختلاف‌ها موجران بودند.

وی این قانون را که در ۱۵ بند تصویب شد، یک گام بزرگ در تاریخ ساماندهی بازار مسکن ایران توصیف و افزود: بسیاری از بخش‌ها دچار ازدیاد قانون هستند.اما در بخش مسکن با فقر شدید قانون روبه‌رو بودیم و این بازار رها شده نیاز ضروری به قانون‌گذاری داشت.

این کارشناس مسکن با انتقاد از بی‌توجهی به ساماندهی بخش مسکن در ادوار گذشته مجلس ادامه داد: درست است که این قانون نیز نیازمند اصلاح خواهد بود. اما ضمانت‌های اجرایی خوبی نیز برای آن تعریف شده است. برای نخستین بار، دولت مثل کشورهای پیشرفته در حوزه قیمت‌گذاری مسکن ورود پیدا می‌کند و می‌تواند آن را مستقیم کنترل کند.

الزام به ثبت قراردادها و ایجاد پایگاه داده قابل استناد

وی تصریح کرد: تا زمانی که قیمت مسکن و ملک مشخص نباشد، دولت نمی‌تواند برنامه‌های مالیاتی خود را به پیش ببرد. همان‌گونه که در حوزه مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر خانه‌های لوکس در عمل با شکست روبه‌رو شد. زیرا قیمت ملک مجهول بود و نرخ‌های تعیین شده پذیرفته نمی‌شد.

گودرزی تشکیل یک پایگاه داده و الزام به ثبت قراردادها در پلت فرم‌های رسمی و لغو قراردادهای غیررسمی اموال غیرمنقول را گام‌های بسیار بزرگی در ساماندهی بازار مسکن دانست و گفت: بدون ورود مقام معظم رهبری به قانون تعیین سقف اجاره‌بها امکان قانع کردن فقهای حوزه و حقوق دان‌ها وجود نداشت. ولی اکنون می‌بینیم آشفتگی موجود در زمینه قراردادهای غیررسمی که باعث شد در سال ۱۴۰۱ بیش از یک میلیون و ۷۰۰ هزار پرونده ملکی جدید به دستگاه قضائی ارجاع شود. در حال کاهش است که گام بسیار خوبی روبه‌جلو بود.

تشدید محدودیت‌ها و موانع فرار موجران

وی درباره امکان خودداری مالکان از ثبت قراردادهای رسمی رهن و اجاره اظهار کرد: برای این موضوع نیز تنبیهاتی در نظر گرفته شده‌است. به‌عنوان‌مثال دریافت خدمات از بانک، آموزش و پرورش یا دیگر نهادهای رسمی و دولتی برای مستأجران بدون ثبت قرارداد در سامانه املاک و اسکان وجود ندارد. قطعاً این ضمانت اجرایی و محدودیت‌ها برای فرار موجران از قراردادهای رسمی هر روز بیشتر خواهد شد. زیرا دولت باید به تکالیف قانونی خود در ساماندهی مسکن عمل کند.

وی متذکر شد: بازار رها شده مسکن، هیچ منطقی برای افزایش قیمت‌ها ندارد به همین دلیل موجران و مالکان می‌توانند نیازهای دیگر خود را نیز از مستاجر یا خریدار مطالبه کنند. با اجرای قانون بهای تمام شده در دولت جدید، نیاز عمومی مسکن تا اندازه زیادی ساماندهی خواهد شد.

گودرزی درباره اعتراض مالکان درباره اختلاف سقف افزایش اجاره با نرخ تورم نیز توضیح داد: بخش بزرگی از تورم عمومی کشور مربوط به تورم مسکن است. بنابراین تورم باعث افزایش قیمت مسکن نمی‌شود بلکه یکی از عوامل مهم تاثیرگذار بر تورم کشور بخش مسکن است.

کاهش فشار تورم بر مستاجران با قانون ساماندهی بازار زمین

این کارشناس مسکن درباره تأثیر قانون تعیین سقف اجاره‌بها بر حل مشکلات مستاجران می‌گوید: میزان افزایش حقوق کارمندان دولت امسال تا سقف ۲۰ درصد تعیین شد. بنابراین افزایش اجاره ۲۵ درصدی سفره آن‌ها را خالی‌تر خواهد کرد.دامیدواریم این فشار حداکثری از روی جامعه میلیونی مستاجران برداشته شود.

وی سهم مسکن در سبد هزینه خانوار را بین ۲۳ تا ۳۰ درصد برشمرد و گفت: در بسیاری از شهرهای بزرگ ایران با صددرصد مزد مصوب نمی‌توان خانه‌ای را اجاره کرد. این فشار کمرشکنی روی خانواده‌ها است. انتظار می‌رود با تصویب و اجرای قوانین بهبود بخش شاهد حل این معضلات باشیم.