سرمایه‌گذاری ساختمانی تغییر جهت داد

به گزارش سرمایه فردا، مصوبات اخیر کارگروه فنی کمیسیون ماده پنج تهران که در جلسه رسمی کمیسیون نیز تا حدودی با اقبال روبه‌رو شده و قرار است به زودی بررسی آنها در دستور کار قرار گیرد، حاوی بندهایی است که موجب خنثی شدن سیاستی که دولت با هدف احیای بافت‌‌‌های فرسوده از سال گذشته در پیش گرفت و آثار مثبت آن نیز در ماه‌‌‌های اخیر مشهود بود، خواهد شد.

جزئیات یک گزارش رسمی از عملکرد اخیر کمیسیون ماده پنج تهران حکایت از آن دارد که این مصوبات در صورت تصویب و اجرا معادله انتفاع سازنده‌‌‌ها در جنوب شهر را بر هم می‌‌‌زند و آثار بسته تشویقی در حوزه نوسازی بافت فرسوده را که از حدود یک سال قبل اجرای آنها در تهران و کشور آغاز شده است، خنثی می‌کند.

یک سال پس از اینکه سیاستگذار بخش مسکن به موضوع تصمیم موثر برای نوسازی بافت‌‌‌های فرسوده ورود و یک معادله برد – برد برای مالکان و سازنده‌‌‌ها در این بافت‌‌‌ها را در قالب تدوین یک بسته مشوق تعریف کرد، کمیسیون ماده پنج تحرکاتی را آغاز کرده که می‌تواند این معادله و به اصطلاح بازی دو سر برد را بر هم بزند.

تابستان پارسال شورای عالی شهرسازی و معماری با دغدغه‌‌‌مندی نسبت به احیای بافت‌‌‌های فرسوده در کشور به تنظیم یک بسته تشویقی ورود کرد و در نهایت آنچه مصوب و اجرا شد، شامل اعطای تراکم اضافه به ساخت‌وسازهای واقع در بافت‌‌‌های فرسوده و نیز قدری مماشات نسبت به تعداد و مساحت پارکینگ در این ساخت‌وسازها بود.

با این مصوبه دولتی در زمین‌‌‌های قواره کوچک جنوب شهر تهران که پیش‌تر امکان ساخت‌وساز سه طبقه وجود داشت، ساخت چهار طبقه بنا میسر شد و از آنجا که در فرمول مشارکت در تخریب و نوسازی بین مالک و سرمایه‌گذار ساختمانی، زیر چهار طبقه جواب نمی‌‌‌داد و صرفه نداشت، با مصوبه مذکور عملا گره مشارکت در بافت‌‌‌های فرسوده که عمدتا هم در نیمه جنوبی پایتخت قرار دارند، باز شد.

آثار اولیه این مصوبه در همان سال گذشته مشهود شد، طوری که پارسال در تهران آمار صدور پروانه ساختمانی در بافت‌‌‌های فرسوده ۵۰‌درصد رشد کرد. در سه‌ماه نخست امسال نیز در حالی که رشد تیراژ ساخت‌و‌ساز نسبت به مدت مشابه پارسال در کل تهران ۱۷۰‌درصد بود، در بافت‌‌‌های فرسوده این رشد به ۲۴۰‌درصد رسید و آشکارا نشان داد بسته تحریک ساخت‌وساز در بافت فرسوده جواب داده است.

اما پس از گذشت نزدیک یک سال از تصویب بسته تشویقی مذکور، کمیسیون ماده پنج تهران درصدد اعمال تغییراتی در طرح تفصیلی تهران برآمده که در نتیجه آن تراکم ساختمانی را در زیرپهنه‌‌‌های کلان‌‌‌پهنه مسکونی (R)، تجاری (S) و مختلط (M) در شهر تهران افزایش می‌دهد. بر اساس نسخه ملاک عمل فعلی طرح تفصیلی، در تمام پهنه‌‌‌های R۱، M۱، S۱ و S۲ در قطعات با وسعت پنج برابر حداقل اندازه قطعه اعطای یک طبقه تراکم تشویقی مجاز است.

این در حالی است که کمیسیون ماده پنج، بنا دارد در تمام این پهنه‌‌‌ها قطعات با وسعت ۳ برابر حداقل اندازه قطعه (که ۲۵۰ مترمربع است) اعطای یک طبقه تراکم تشویقی و در قطعات با وسعت پنج برابر حداقل اندازه قطعه، اعطای ۲ طبقه تراکم تشویقی را مجاز کند.

با این وصف در صورتی که مصوبه مذکور تایید و اجرا شود، مالک یک قطعه زمین حول و حوش ۷۰۰ تا ۷۵۰ مترمربعی می‌تواند به راحتی از دو طبقه تراکم اضافه‌‌‌تر از آنچه در طرح تفصیلی ملاک عمل مجاز شناخته شده بود، برخوردار شود.

ناگفته پیداست که منتفع اصلی این تغییر در تراکم، مالکان و سازنده‌‌‌های فعال در نیمه شمالی شهر به‌‌‌ویژه مناطق یک تا سه تهران هستند که چنین قطعاتی در آنها نسبتا پرتعداد است. در بسته‌‌‌های تشویقی بافت‌‌‌های فرسوده تقریبا تمام تصمیمات ناظر بر قطعات زیر ۱۰۰ مترمربع، ۱۰۰ تا ۱۵۰ مترمربع یا حداکثر تا ۲۰۰ مترمربع بوده و اصلا قطعات بزرگ‌‌‌متراژ در بافت‌‌‌های فرسوده چندان موضوعیتی ندارد؛ موضوعی که مهدی عباسی رئیس کمیسیون عمران شورای شهر تهران نیز در جلسه علنی سه‌‌‌شنبه هفته گذشته پارلمان شهری تهران به آن اشاره کرد.

او با اشاره به اینکه بازنگری در طرح تفصیلی به این شکل، جمعیت‌‌‌پذیری تهران را ۷۱۴‌هزار نفر افزایش می‌دهد، هشدار داد که بعضا با یک تصمیم دو خطی، کیفیت زندگی شهروندان تهرانی تا چه اندازه ممکن است تحت‌تاثیر افزایش جمعیت‌‌‌پذیری بدون اینکه گنجایش آن به لحاظ امکانات، زیرساخت‌‌‌ها و حتی منابع طبیعی وجود داشته باشد، تنزل پیدا کند.

 وی در نطق جلسه گذشته شورای شهر تاکید کرد که در مناطق کم‌‌‌برخوردار تهران کمتر چنین قطعاتی که مساحت آنها سه یا پنج برابر حداقل اندازه قطعه (۲۵۰ مترمربع) باشد، وجود دارد و انتفاع اصلی این تغییرات به مالکان پلاک‌‌‌هایی تعلق می‌گیرد که عملا صاحبان سرمایه محسوب می‌‌‌شوند.

 بنابراین همه چیز به روشنی گواهی می‌دهد در صورتی که پیش‌‌‌مصوبه مذکور مراحل نهایی تصویب و تایید را به همین شکل پشت سر بگذارد، نتیجه‌‌‌ای به جز «سرمایه‌‌‌ربایی از بافت‌‌‌های فرسوده» نخواهد داشت.

از طرفی در یک نگاه کلی آنچه برای منتقدان سیاست‌‌‌های شهرسازی که مدیریت شهری دنبال می‌کند محرز است، این است که همچنان مدیران شهری بیشتر از اینکه دغدغه احیای بافت‌‌‌های ناکارآمد و فرسوده شهر را داشته باشند، با انگیزه‌‌‌های مختلف که در صدر آنها انگیزه درآمدزایی قرار دارد، به ساخت‌وساز در شمال شهر بیشتر بها می‌دهند و حتی حالا که به واسطه اجرای بسته مشوق نوسازی بافت فرسوده، تحرکات مثبتی در این بافت‌‌‌ها رخ داده است، ‌‌‌ باز هم دغدغه سوددهی بیش از پیش ساختمان‌‌‌سازی در مناطق بیشتر توسعه‌یافته و برخوردار شمال شهر را پررنگ‌‌‌تر از جنوب شهر دنبال می‌کنند.

 گزارش اخیر کمیسیون شهرسازی و معماری از عملکرد کمیسیون ماده پنج نیز نشان داد تنها در یک جلسه مورد بررسی از این کمیسیون از مجموع ۱۷ بند مورد بررسی در دستور جلسه، هشت مورد متعلق به پرونده‌‌‌هایی از مناطق یک و دو تهران و عمدتا ناظر بر «تراکم» و «کاربری» بوده است.

عواقب کوچ دوباره سازنده‌‌‌ها

نه تنها آمار صدور پروانه گویای جنب و جوش بیش از پیش در بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی نیمه جنوبی پایتخت است، بلکه تحقیقات میدانی در ماه‌‌‌های اخیر نیز که نتایج آن در چند گزارش منتشر شد، اثبات کرد سازنده‌‌‌هایی که به دلیل رکود خرید، سطح بالای قیمت تمام شده ساخت در شمال شهر و بعضا اشباع تقاضا در برخی مناطقی که قبلا در آنها مشغول به فعالیت بودند، از نیمه دوم پارسال تاکنون به تدریج به جنوب شهر شیفت کردند.

با این حال در صورتی که تغییرات پیشنهادی کارگروه فنی کمیسیون ماده پنج به تصویب این کمیسیون برسد و مراحل تایید نهایی را در مراجع بالادست طی کند، عملا ظرف مدت کوتاهی شاهد کوچ سازنده‌‌‌ها از جنوب به مناطق شمالی شهر تهران خواهیم بود و به تدریج از کارگاه‌‌‌های ساختمانی که در کوچه پس‌‌‌کوچه‌‌‌های کم عرض بافت‌‌‌های فرسوده فعال شده است، کاسته خواهد شد.

عباسی نیز در انتقاد به تحرکات کمیسیون ماده پنج در هفته‌‌‌های اخیر با هدف تغییرات افزایشی در تراکم ساختمانی تهران گفت: حتی با فرض اینکه تعداد معدودی از املاک واقع در بافت‌‌‌های فرسوده نیز تحت‌تاثیر مصوبات اخیر کمیسیون ماده پنج قرار گرفته و از تراکم تشویقی برخوردار شوند، باز هم افزایش مشوق‌‌‌های ساخت املاک درشت‌‌‌دانه در این بافت‌‌‌ها به کاهش انگیزه نوسازی در املاک ریزدانه واقع در بافت‌‌‌های فرسوده می‌‌‌انجامد.

وی توضیح داد: با توجه به محدودیت تعداد طبقات در عرض گذرهای ۶، ۸ و ۱۰ متری در بافت فرسوده و با توجه به اینکه عمده محدوده‌‌‌های ریزدانه و اولویت‌‌‌دار بافت فرسوده در گذرهای کمتر از ۱۰ مربع قرار دارند، عملا طبقات تشویقی سه برابر و پنج برابر حداقل اندازه قطعه، در بافت فرسوده قابلیت تحقق ندارد در نتیجه در صورت نهایی و اجرا شدن این تغییرات در طرح تفصیلی، عملا نوسازی بافت فرسوده از املاک ریزدانه به سمت املاک درشت‌‌‌دانه تغییر خواهد کرد.

رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران با تایید اینکه مهم‌ترین اثر اعطای تراکم تشویقی، جذب منابع و انگیزه‌‌‌های ساخت‌‌‌وساز به سمت املاک مشمول تراکم تشویقی است، گفت: در صورتی که این تراکم تشویقی شامل بافت فرسوده و املاک تجمیعی با مساحت بیش از ۴۰۰ مترمربع باشد، به این معنی است که سیاستگذاری تراکمی در راستای هدایت منابع و انگیزه‌‌‌ها به بافت فرسوده و با شرط «تجمیع» است.

اما در صورتی که اعطای تراکم تشویقی به املاک درشت‌‌‌دانه شهر در دستور کار قرار بگیرد، سرمایه‌‌‌ها و انگیزه‌‌‌هایی که می‌توانست منجر به نوسازی با کیفیت بافت فرسوده شود، در همه جای شهر پراکنده شده و چه بسا در مناطق شمالی و محدوده‌‌‌هایی که از کیفیت کالبدی بهتری برخوردارند متمرکز خواهد شد؛ بنابراین در نتیجه اعمال چنین ضوابطی سرمایه‌‌‌پذیری بافت فرسوده کمتر شده و به بخش‌‌‌های باکیفیت‌‌‌تر شهر منتقل می‌شود و به همان نسبت، فرصت نوسازی بافت‌‌‌های فرسوده از بین می‌رود.

کاهش نظم و انضباط شهرسازی از دیگر عواقب تصمیمات منجر به اعطای گسترده تراکم تشویقی در پهنه‌‌‌های مختلف است که عباسی به آن پرداخت.

وی گفت: هرگاه در یک بلوک شهری ضابطه به گونه‌‌‌ای باشد که برخی قطعات یک بلوک شامل ضوابط تراکم تشویقی شوند و برخی نشوند، توسعه کالبدی شهر بدون نظم و انظباط رقم خواهد خورد. وی افزود: در ضوابط طرح تفصیلی شهر تهران در یک بلوک شهری به تناسب اندازه قطعه امکان یک طبقه اختلاف طبقات در پلاک‌های یک گذر وجود دارد اما با اعطای تراکم تشویقی یک طبقه و دو طبقه به سه برابر و پنج برابر حداقل اندازه قطعه، این دامنه اختلاف طبقات به سه طبقه می‌‌‌رسد.
همچنین در صورت تفاوت عرض گذرِ پلاک‌‌‌های ابتدایی و انتهایی بلوک، ضوابط طرح تفصیلی از سه طبقه تا هفت طبقه متغیر خواهد بود. بنابراین اعطای تراکم اضافه بر این اختلاف خواهد افزود و عملا به آشفته‌‌‌تر شدن خط آسمان در تهران می‌‌‌انجامد./دنیای اقتصاد