رکود بازار سنتی معاملات اجاره مسکن در روزهای پایانی سال

معمای رکود سنگین در بازار اجاره آخر سال، با رمزگشایی از دو علت مهم این رویداد، پاسخ داده شد. بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد»، بر اساس تازه‌‌ترین تحقیقات میدانی صورت گرفته درباره مختصات بازار اجاره مسکن پایتخت در اسفندماه نشان‌دهنده وقوع رکود سنگین در این بازار به‌رغم افزایش تعداد مستاجرهاست. اگرچه بخشی از این رکود مربوط به کاهش سنتی حجم عرضه و تقاضای مسکن اجاره‌‌ای در زمستان نسبت به بهار و تابستان است اما، عمق رکود در بازار اجاره پایان امسال، به روایت واسطه‌‌های ملکی، بیش از زمستان‌‌های قبل به‌خصوص چند سال اخیر است. این وضعیت یک معما یا سوال مهم ایجاد کرده است؛ مبنی بر اینکه چرا به‌رغم افزایش فشار تقاضا بر بازار اجاره تحت‌تاثیر کاهش اجباری خرید خانه اول، بازار شب عید اجاره عملا به حالت تعطیل یا نیمه تعطیل درآمده است؟ آیا اسفند ماه از تعداد مستاجرها کم شده است؟

شیفت معاملات اجاره از بازار سنتی به بازار آنلاین

در پاسخ به این معما، ردپای «شیفت معاملات اجاره از بازار سنتی به بازار آنلاین» از یکسو و «افزایش چشمگیر تمدید قراردادها بین مستاجر و موجر بدون مراجعه به واسطه‌‌های ملکی (بنگاه‌‌های املاک)»، را شناسایی کرد.اگرچه عمده جابه‌‌جایی‌‌ها در بازار اجاره هر سال در نیمه‌‌اول سال به‌خصوص سه ماه تابستان انجام می‌شود اما در سال‌های اخیر به دنبال افزایش ورودی به بازار اجاره به دلیل کاهش اجباری معاملات خرید خانه‌‌اول، معامله اجاره مسکن تقریبا در همه ماه‌‌ها و فصل‌‌ها انجام می‌‌شد. این ورودی جدید به‌خصوص از سمت خانوارهای تازه تشکیل شده ناشی از ازدواج‌‌های جدید، در بازار اجاره پررنگ است. اما سوال این است که چرا به‌رغم کمرنگ شدن نظم سنتی بازار اجاره، تقاضای شب عید این بازار، عملا به حالت تعطیل درآمده است؛ به گونه‌‌ای که در برخی از مناطق و محله‌‌های شهر تهران، واسطه‌‌های ملکی از تعطیلی کامل این بازار و نبود حتی یک مورد معامله اجاره مسکن خبر می‌دهند.

در واقع، وضعیت ویژه بازار اجاره پایان امسال تهران، یک معما از بابت علت رکود سنگین در این بازار به‌رغم افزایش تعداد مستاجرها، ایجاد کرده است. در بطن این معما سوالات زیادی نهفته است؛ از جمله اینکه آیا تعطیلی بازار اجاره نیمه دوم اسفندماه ناشی از کاهش تعداد مستاجرهاست؟ آیا زوج‌‌های جدید وارد بازار خرید خانه شده‌‌اند؟

تعداد مستاجرها کاهش نیافته است

این معما و همه این سوال‌‌ها تنها یک پاسخ دارد و آن «خیر» است. بر اساس آمارهای موجود و همچنین تحقیقات میدانی نشان می‌دهد نه تنها تعداد مستاجرها کاهش نیافته است که در سال‌های اخیر و از جمله در سال‌جاری تحت‌تاثیر ادامه رشد قابل‌توجه قیمت مسکن، ورودی به بازار اجاره افزایش یافته و خروجی از این بازار کم شده است. در واقع بخشی از تقاضای بالقوه خرید خانه (خانه‌‌اولی‌‌ها)، که در سال‌های قبل از جهش وارد بازار مسکن شده و اقدام به خرید آپارتمان می‌‌کردند هم‌‌اکنون به دلیل افزایش شکاف قدرت خرید و قیمت مسکن (ضعف قدرت خرید) به ناچار وارد بازار اجاره می‌‌شوند. از سوی دیگر، بخشی از مستاجرها که بعد از چند سال سکونت در مسکن استیجاری با پس‌‌انداز و وام خرید مسکن، خانه‌‌دار می‌‌شدند، بعد از جهش قیمت‌ها، موفق به خرید نشده و همچنان مستاجر باقی مانده‌‌اند.افزایش ورودی خانوارهای جدید به بازار اجاره و کاهش خروجی مستاجرها از این بازار تحت‌تاثیر جهش قیمت مسکن و تضعیف قدرت خرید، باعث افزایش فشار تقاضا بر بازار اجاره در سال‌های اخیر شده است.

به طوری که تقریبا در همه ایام سال، تقاضا برای اجاره مسکن وجود دارد. اما اسفندماه امسال، عملا بازار اجاره دچار رکود سنگین شد.«دنیای‌اقتصاد» در بررسی دلایل بروز این رکود سنگین معاملاتی در بازار اجاره دو علت مهم را شناسایی کرده است.

کاهش مراجعه مستاجرها به بنگاه‌‌های ملکی

اولین دلیل کاهش مراجعه مستاجرها به بنگاه‌‌های ملکی برای بازدید از فایل‌‌ها و واحدهای مسکونی اجاره‌‌ای و در نتیجه کاهش تعداد قراردادهای اجاره مسکن در بازار سنتی، به شیفت بخش قابل‌توجهی از مستاجرها از بازار سنتی (بنگاه معاملات ملکی) به سامانه آنلاین دولتی ثبت قراردادهای اجاره مربوط می‌شود.

در واقع یک علت اینکه بازار سنتی معاملات اجاره مسکن در روزهای پایانی سال عملا به حالت تعطیل درآمده است، کاهش واقعی تقاضا در این بازار نیست. بلکه بخش قابل‌توجهی از مستاجرها و متقاضیان این بازار با راه‌‌اندازی سامانه آنلاین ثبت قرارداد اجاره از سوی دولت، قراردادهای خود را در این سامانه و بدون مراجعه به بنگاه (بازارسنتی)، منعقد می‌کنند. از این رو به شکل سنتی در بازار حضور ندارند و در مشاهدات میدانی نیز رصد نمی‌‌شوند. این سامانه امسال راه‌‌اندازی شد.

تمایل دو طرفه به تمدید

یک علت مهم دیگر تعطیلی بازار اجاره مسکن در روزهای پایانی امسال به تمایل دو طرفه بازیگران بازار اجاره به تمدید قرارداد سال قبل بدون مراجعه به بنگاه‌‌های معاملات مسکن مربوط می‌شود. در حداقل دو سال گذشته که تورم اجاره مسکن در سطوح بالا منجر به افزایش قابل‌توجه اجاره‌‌بهای پیشنهادی موجرها شد، بخش زیادی از موجرها تمایل داشتند واحد خود را تخلیه کنند و با اجاره‌‌بهای بالاتر به مستاجر جدید عرضه کنند. امسال اما این تمایل تغییر کرده است. زمستان امسال، نه تنها مستاجرها که بخش زیادی از موجرها تمایل به تمدید قرارداد سال قبل داشتند.

این تمایل در روزهای پایانی سال به چند دلیل مهم افزایش یافت. اولین علت به مشغله زیاد موجرها در روزهای پایانی سال مربوط می‌شود. به دلیل مشغله‌‌های زیادی که افراد در روزهای پایانی سال از بابت انجام کارهای مختلف دارند، تمایل به تمدید قرارداد اجاره برای درگیر نشدن با پروسه بازاریابی، تعمیر و بازسازی واحد در بازه زمانی تخلیه تا اجاره به مستاجر جدید و… افزایش یافته است.

در کنار این موضوع، بالا بودن هزینه بازاریابی و ثبت قرارداد با مستاجر جدید ( به دلیل افزایش چشمگیر اجاره‌‌بها و وابسته بودن رقم پورسانت واسطه‌‌های ملکی به مبلغ اجاره)، یکی دیگر از دلایلی است که بخش زیادی از موجرها تصمیم گرفتند در روزهای پایانی امسال قرارداد سال قبل را با مستاجر خود تمدید کنند.

تخلیه واحد اجاره‌‌ای برای واگذاری

از سوی دیگر، تخلیه واحد اجاره‌‌ای برای واگذاری آن به مستاجر جدید مستلزم هزینه‌‌هایی از بابت تعمیر و بازسازی (نقاشی و….) است. این هزینه‌‌ها در سال‌جاری به دلیل تورم بالا، به میزان قابل‌توجهی افزایش یافته است و در بسیاری موارد موجرها انجام این هزینه را مقرون به صرفه ندانسته و ترجیح می‌دهند با تمدید قرارداد، زیر بار این هزینه‌‌ها نروند. مجموعه این عوامل باعث شده است بخش زیادی از قراردادهای شب عید اجاره مسکن، تمدید شود و در نتیجه از مراجعات و معاملات ملکی در بازار سنتی کاسته شود.بنابراین و بر اساس آنچه گفته شد، بازار اجاره مسکن همچنان بازاری سنگین با ورودی بالا و خروجی کم است و حتی فشار تقاضا هم‌‌اکنون از همیشه بیشتر است. اما بنا به دلایلی که گفته شد، کاهش مراجعات به بازار سنتی، این تصور را ایجاد کرده که معاملات اجاره و تقاضا برای خانه‌‌های اجاره‌‌ای کاهش یافته است. موضوعی که در واقعیت کاملا متفاوت است.

فاکتور اصلی اجاره ۱۴۰۳

واسطه‌‌های بازار اجاره مسکن شهر تهران در مناطق مختلف در حالی از رشد ۳۰ تا ۴۰ درصدی اجاره‌‌بهای مسکن در روزهای پایانی امسال نسبت به اواخر سال قبل خبر می‌دهند که، «تورم» را فاکتور اصلی اثرگذار بر بازار اجاره سال بعد می‌‌دانند. به اعتقاد آنها آنچه در وهله اول می‌تواند اجاره‌‌بها در سال آینده را تحت‌تاثیر قرار دهد، تغییرات مربوط به هزینه‌‌های زندگی خانوار است؛ در واقع موجرها تلاش می‌کنند تا حداقل بخشی از افزایش هزینه‌‌های زندگی خود را از طریق افزایش اجاره‌‌بها پوشش داده و تامین کنند. برخی از آنها اعلام می‌کنند که ردپای انتظارات تورمی موجرها ناشی از افزایش‌‌های اخیر نرخ ارز نیز بر بازار اجاره سال بعد دیده می‌شود./دنیای اقتصاد