مسکن در اقتصاد تورمی ۱۴۰۳؛ سودآور یا راکد؟

با وجود رشد حدودا ۲۰ درصدی قیمت مسکن در سال گذشته، این افزایش در مقایسه با تورم سایر کالاها و خدمات، چشمگیر نبود، زیرا؛ کاهش ساخت‌وساز و افزایش هزینه‌ها، چالش‌های بزرگی را برای بازار مسکن ایجاد کرده‌ بودند..

در اقتصادهایی مانند ایران که با تورم بالای ۴۰ درصد مواجه هستند، مردم و سرمایه‌گذاران به دنبال حفظ ارزش پول خود در برابر کاهش قدرت خرید هستند. در این شرایط، مسکن به عنوان یک دارایی امن و مقاوم در برابر تورم، مورد توجه ویژه قرار می‌گیرد.

آخرین بررسی های بازار مسکن در سال ۱۴۰۳ نشان از این موضوع دارد که واحدهای مسکونی کوچک با مساحت ۴۰ تا ۶۰ مترمربع بیشترین سهم را در معاملات داشته‌اند. این روند که به دلیل نیاز به سرمایه اولیه کمتر شکل گرفته، همچنان ادامه خواهد داشت و واحدهای زیر ۷۵ مترمربع به دلیل قیمت مناسب‌تر نسبت به واحدهای بزرگ‌تر، برای خریداران جذاب‌تر هستند.

در مقابل، واحدهای مسکونی با مساحت بزرگ‌تر با رکود جدی مواجه شده‌اند. قیمت‌های بالا و کاهش قدرت خرید خانوارها، به ویژه در شرایط تورم بالا و ناپایداری اقتصادی، باعث کاهش تقاضا در این بخش از بازار شده است.

روند قیمت مسکن در دوره‌های رونق و رکود

در دوره‌های رونق بازار مسکن، افزایش تقاضا باعث می‌شود قیمت مسکن حتی از نرخ تورم عمومی نیز پیشی بگیرد. اما در سال ۱۴۰۳ که این کالا در دوره‌ رکود بود، قیمت مسکن به سختی خود را به نیمی از نرخ تورم ‌رساند.

بر اساس آگهی‌های ثبت‌شده، قیمت مسکن از اسفند ۱۴۰۲ تا اسفند ۱۴۰۳ با رشد متوسط زیر ۲۰ درصدی همراه شد. تهران همچنان گران‌ترین شهر برای خرید مسکن بود، اما بیشترین افزایش قیمت در مناطق حومه‌ای و شهرهای ارزان‌تر مشاهده شد.

گزارش‌های میدانی از آگهی‌های ملکی در کلان‌شهرها و مناطق حومه‌ای، نشان می‌دهد. در حالی که قیمت طلا در یک سال اخیر بیش از ۱۰۰ درصد و دلار بیش از ۵۵ درصد افزایش یافته، قیمت مسکن تنها ۲۰ درصد رشد کرده است.

رشد نه‌چندان بالای قیمت مسکن باعث شده تا بسیاری از سازندگان رغبتی برای ساخت‌وساز نشان ندهند. رکود معاملات و تفاوت زیاد بین هزینه تمام‌شده ساخت و قیمت‌های بازار از دلایل اصلی این بی‌رغبتی هستند.

داود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک، چندی پیش در این خصوص به وطن امروز گفت: قیمت فعلی مسکن برای سازندگان جذاب نیست، زیرا هزینه ساخت با قیمت‌های بازار همخوانی ندارد. وی همچنین تأکید کرد که آگهی‌ها لزوماً نشان‌دهنده قیمت واقعی نیستند و اگر قیمت‌ها به صورت نقطه‌به‌نقطه بررسی شوند، آمارها متفاوت خواهند بود.

وضعیت بازار اجاره مسکن در ۱۴۰۳

بر اساس شاخص اجاره مسکن، متوسط اجاره‌بهای پیشنهادی در تهران در ابتدای اسفند ۱۴۰۳ برای واحدهای مسکونی با میانگین مساحت ۷۹.۸ مترمربع و عمر بنای ۷.۲ سال، حدود ۱۵.۷ میلیون تومان اجاره ماهانه و ۵۱۶ میلیون تومان پول پیش بوده است.

شاخص P به R (نسبت قیمت به اجاره) که دماسنج اصلی بازار مسکن است، در اسفند ۱۴۰۳ از ۱۸.۶ به ۲۰ افزایش یافت. این افزایش نشان‌دهنده سبقت رشد قیمت مسکن نسبت به اجاره‌بها است. به عبارت دیگر، تورم قیمت مسکن نسبت به تورم اجاره‌بها حرکت غیرهم‌جهتی داشته که منجر به افزایش خفیف این شاخص شده است.

چشم‌انداز آینده مسکن در سال ۱۴۰۴

با توجه به افزایش بودجه شهرداری‌ها، احتمال افزایش هزینه‌های ساخت در سال‌های آینده وجود دارد. از سوی دیگر، نبود شفافیت در آمار معاملات، پیش‌بینی وضعیت بازار مسکن را دشوارتر کرده است.

بررسی‌ها نشان از این دارد که بیشترین رشد قیمت مسکن در مناطق حومه‌ای شهرهای بزرگ و مناطقی با قیمت پایین‌تر اتفاق افتاده است. به عنوان مثال، بوئین‌زهرا، مارلیک و ملارد از ارزان‌ترین شهرهای حومه تهران هستند که بیترین تعداد معاملات در آنها به ثبت رسیده است.