دلایل شکست در حوزه سیاستگذاری برای بازار مسکن

به گزارش سرمایه فردا، محمدحسین شریف‌‌‌زادگان، در یک نشست تخصصی با موضوع «راهکارهای مواجهه با بحران تامین مسکن» ضمن تشریح سه علت اصلی مواجهه سیاست‌‌‌های تامین مسکن کشور با شکست طی همه سال‌های گذشته تاکنون، راهکارهای جهانی برای مدیریت بازار مسکن از مسیر اعمال سیاست‌‌‌های درست را اعلام کرد.

شریف‌‌‌زادگان امتناع دولت‌‌‌ها از پیگیری سیاست‌‌‌های قبلی به واسطه یک تصور نادرست، مداخله مستقیم دولت‌‌‌ها در حوزه ساخت و عرضه مسکن و همچنین غفلت از سیاست عرضه مسکن استیجاری برای پوشش نیاز تامین مسکن گروه‌‌‌های کم‌‌‌درآمد فاقد توان مالی برای تملک را از مهم‌ترین چالش‌‌‌های سیاستگذاری مسکن در ایران از گذشته تاکنون عنوان کرد. چالش‌‌‌هایی که در نهایت منجر به بروز بحران فعلی در بازار مسکن شده است. این استاد دانشگاه ضمن بیان زوایای مختلف مساله مسکن گفت: باید بدانیم مساله مسکن هم جزئی از اقتصاد کلان به شمار می‌رود، بنابراین باید مقوله مسکن را در افق‌‌‌های اجتماعی، فرهنگی و… نیز لحاظ کنیم.

وی با اشاره به مفهوم وارونگی مسوولیت‌‌‌ها در کشور گفت: ما باید به مطالعات مقوله مسکن توجه ویژه‌‌‌ای داشته باشیم. این محقق حوزه مسکن ارائه خود را تحت عنوان «تحلیل تامین مسکن، گروه‌‌‌های اجتماعی در ایران» این‌چنین آغاز کرد: باید بدانیم هدف سیاست اجتماعی بهبود رفاه شهروندان است.

وی با اشاره به اینکه ممکن است برخی تصمیمات اقتصادی آسیب‌‌‌هایی به اقشار ضعیف جامعه وارد ‌کند گفت: باید گپ‌‌‌ها و مشکلات ایجاد شده را با سیاست‌‌‌های حمایت اجتماعی تدبیر کرد. در همین ارتباط، بر اساس اصول ۲۸، ۲۹، ۳۰ و ۳۱ قانون اساسی باید به مساله رفاه اجتماعی توجه ویژه داشت.

شریف‌‌‌زادگان با اشاره به اینکه بیش از ۶۰‌درصد از درآمدهای دولت از منابع نفتی حاصل می‌شود گفت: در ادبیات عمومی چنین دولت‌‌‌هایی را ارزان‌‌‌تر می‌‌‌دانند به این معنا که منابع درآمدی آن حاصل کار مستقیم نیست و به همین جهت دولت‌‌‌ها به‌‌‌شدت به سمت دولت‌‌‌های رفاه حرکت می‌کنند و مردم هم دائم چشمشان به دولت است. مسکن، آموزش و بهداشت را از دولت انتظار دارند.

این محقق با اشاره به مفهوم فضاهای ناکارآمد شهری و آمارهای فقر در ایران گفت: در سال ۱۳۵۷ چهل‌درصد مردم زیر خط فقر بودند. در مقطعی این عدد زیر ۱۰‌درصد آمده است و در سال ۱۳۹۹ سی‌و‌هفت‌درصد زیر خط فقر بوده‌‌‌اند که این آمارها به‌‌‌صورت رسمی منتشر شده است.

وی با تحلیل مفهوم شکست بازار ادامه داد: زمانی که گروه‌‌‌هایی نمی‌توانند در بازار شرکت کنند عرضه و تقاضا شکست می‌‌‌خورد. یعنی برخی از اقشار مردم توانایی شرکت در بازار خرید و فروش مسکن را ندارند و این شکست بازار به دولت اجازه مداخله در بازار را می‌دهد. شریف‌‌‌زادگان با اشاره به تجربه مسکن مهر خاطرنشان کرد: بر اساس مطالعات انجام‌شده مسکن مهر به دهک‌‌‌های سه تا پنج تعلق گرفت. باید توجه داشته باشیم برخی از دهک‌‌‌ها اساسا نمی‌توانند از بانک‌ها وام بگیرند و توانایی باز‌پرداخت وام را ندارند.

وی با اشاره به دلایل شکل‌‌‌گیری سکونتگاه‌‌‌های غیررسمی افزود: پدیده اعیان‌‌‌سازی، ناکارآمدی اقتصادی، فقر، فرسایش‌‌‌های روستایی، شهری و… این پدیده را رقم می‌‌‌زند.

هر دو سال و نیم؛ یک سیاست مسکن

این محقق دانشگاه ضمن انتقاد از تعدد سیاست‌‌‌ها در حوزه ساخت مسکن ادامه داد: ما در کشور ۱۷ سیاست مسکن را در عرض ۴۴ سال اجرا کردیم. به‌‌‌گونه‌‌‌ای که به‌‌‌صورت میانگین هر دوسال و نیم یک سیاست اجرا شد در حالی که سیاست‌‌‌های مسکن به‌‌‌منظور اجرا به بازه بالای ۱۰ سال نیاز دارند. برای مثال تاسیس بنیاد مسکن که در آن سال و در پی اجرای آن سیاست قیمت زمین را تا حد صفر تقلیل داد، یکی از تاثیرگذارترین نوع سیاست‌‌‌ها بود.

همچنین از جمله این سیاست‌‌‌ها می‌توان به سیاست‌‌‌های تعاونی مسکن، شهرهای جدید، مسکن مهر، آماده‌‌‌سازی زمین، فروش تراکم در تهران، مسکن اجتماعی و جهش مسکن اشاره کرد. وی با اشاره به سیاست‌‌‌های دولت‌‌‌ها در بخش مسکن در دوره‌‌‌های مختلف افزود: چرا ما ۱۷ سیاست را در ۴۴ سال باید پیگیری کنیم؟ در واقع هر دولت فکر می‌کند باید اقدامی جدید در زمینه مسکن ارائه کند، بنابراین از پیگیری سیاست‌‌‌های قبلی امتناع می‌کنند. مثلا دولت گذشته در انتقاد نسبت به مسکن مهر زیاده‌‌‌روی کرد و درعین‌‌‌حال در اجرای طرح مسکن اجتماعی نیز عملکرد مثبتی را مشاهده نکردیم؛ بنابراین بر این باورم که تمام این موارد به ما می‌‌‌گوید نداشتن یک تئوری رفاه اجتماعی عمومی مشکل اصلی این تنوع سیاست‌‌‌هاست.

این استاد دانشگاه با بیان تجربیات جهانی در عرصه مسکن افزود: دولت‌‌‌ها در دیگر نقاط دنیا معمولا سیاستگذاری می‌کنند و در ساخت مسکن به‌‌‌صورت مستقیم دخالت نمی‌‌‌کنند.

نمی‌توان همه را صاحبخانه‌‌‌ کرد

وی با اشاره به اینکه ما در ایران نمی‌توانیم هر آن‌که مسکن ندارد را صاحب مسکن کنیم؛ بلکه باید به مسکن استیجاری توجه کنیم، گفت: این مفهوم می‌تواند به‌‌‌عنوان یک پارادایم شیفت مطرح شود؛ به این دلیل که مساله مسکن ملکی به‌‌‌سادگی حل نخواهد شد. در این راستا، دولت می‌تواند با سیاستگذاری درست به سمت مدل‌‌‌های حرفه‌‌‌ای مسکن استیجاری حرکت کند.

شریف‌‌‌زادگان در بخش راهکارهای نهایی مبتنی بر تجربیات بین‌المللی، تجربیات داخلی و اهمیت تغییر سیاست‌‌‌های مسکن افزود: تاسیس صندوق‌های ذخیره شهری، پس‌‌‌انداز مسکن، موسسات مالی مسکن، تخصیص زمین‌‌‌های مناسب به دولت و شهرداری‌‌‌ها، تنوع‌‌‌بخشی به روش‌های نوین بانکی، استفاده از ظرفیت بافت‌‌‌های فرسوده، برنامه‌‌‌ریزی و طراحی نظام استیجاری در ایران، برنامه‌‌‌ریزی جامع برای حمایت مالی، اختصاص زمین برای گروه‌‌‌های درآمدی دهک یک تا سه و تنوع بخشیدن به گونه‌‌‌های ساخت ارزان‌قیمت مسکن از جمله راهکارهای مدیریت مساله مسکن به شمار می‌رود.

وی خاطرنشان کرد: موضوع مسکن یک امر پیچیده اقتصادی، مهندسی، مالی، اجتماعی، فرهنگی و… است و باید به مسائل پیچیده آن توجه شود و باید نیک بدانیم مسکن یکی از مهم‌ترین مسائل سیاسی و اجتماعی به شمار می‌رود که متاسفانه ما در ایران این مقوله مهم را زیاد جدی نگرفته‌‌‌ایم و به همه ابعاد آن توجه نکرده‌‌‌ایم./دنیای اقتصاد