تاثیر بسته حمایتی نوسازی در ساخت مسکن

به گزارش سرمایه فردا، ساخت مسکن یکی از اولویت‌هایی است که دولت سیزدهم آن را در دستور کار خود قرار داده است. به همین دلیل دستور ساخت ۴ میلیون خانه را داد، اما محقق نشده است. در این بین عرضه زمین به متقاضیان و ساخت مسکن تدریجی توسط دولت در دستور کار قرار گرفت. وزارت راه گفته هم اکنون ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد در حال ساخت دارند اما جزئیات پیشرفت معلوم نیست. همچنین نوسازی بافت های فرسوده در دستور کار وزارت راه و شهرسازی قرار دراد. چراکه این موضوع قانون است و اجرای آن هم باید همواره به عنوان یک اولویت قرار گیرد.

وزارت راه و شهرسازی پیش‌تر از تکمیل بسته حمایتی نوسازی شهر تهران خبر داده بود. حالا اثرگذاری سیاست های این وزارتخانه برای نوسازی بافت فرسوده نمایان شده است. نوسازی مسکن یکی از مهم‌ترین برنامه‌های مسکنی کشور است که در طول سال های اخیر رکورد پروانه‌های ساختمانی شکسته شد. این موضوع هم باید توسط دولت‌ چهاردهم هم اجرایی شود.

میزان صدور پروانه در بافت‌های فرسوده شهری عدد بالاترین عدد در تاریخ نوسازی ایران به شمار می‌رود. به گواه آمار، رکورد میزان صدور پروانه در بافت‌های فرسوده شهری شکسته شده است. بالاترین عددی که تاکنون به ثبت رسیده مربوط به سال ۱۳۹۰ با عدد ۸۹ هزار و ۶۸۳ واحد مسکونی بوده است.

زیرساخت ها و تمامی خدمات در بافت‌های فرسوده شهرها وجود دارد. بنابراین تولید مسکن در این بافت ها به نفع مردم و همچنین دولت است. در دولت سیزدهم به دلیل پیگیری شخص رئیس جمهور و تشکیل منظم جلسات شورای عالی مسکن شاهد تسریع در نوسازی بافت های فرسوده بودیم. در واقع اعطای مشوق‌ها و تسهیلات مالی ارزان قیمت در بسته حمایتی نوسازی به مردم کمک کرده است.

پیگیری وزارت راه و شهرسازی برای بسته حمایتی نوسازی

توجه به سکونتگاه‌های غیر رسمی یکی از موارد مهمی بود که در جلسه شورای عالی مسکن بسیار مورد توجه قرار گرفت‌. در سامانه ستاد بازآفرینی ۶۰۰ شهر پیگیر صدور پروانه ساختمانی شده‌اند، این نتیجه ارائه بسته حمایتی نوسازی بود.

وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان مجری بازآفرینی شهری است. باید برنامه‌ریزی کند تا شرایط برای ورود مردم به نوسازی از بسته حمایتی نوسازی بهره مند شوند. در واقع باید ریل‌گذاری مناسب از سوی شرکت انجام شود تا مردم و شهرداری‌ها بتوانند به‌خوبی در این مسیر حرکت کنند.

محور اصلی کار بازآفرینی شهرداری است شهرداران مناطق مدیران عملیاتی این کار هستند. باید فضا را به‌گونه‌ای فراهم کنند که مردم به نوسازی مساکن خود در بافت‌های فرسوده تشویق شوند. با این وجود ساخت و ساز در کشور بر اساس قانون نظام مهندسی انجام می‌شود و باید نظارت‌ها در این حوزه افزایش یابد.

در گذشته مشوق‌های شهرسازانه بیشتر مربوط به تراکم و در قالب ۲ طبقه بود، اما با تصویب بسته تشویقی ۱۹ بندی مشوق‌های جدیدی برای نوسازی در بافت‌های فرسوده ارائه شد. توان شهرداری‌ها برای ارائه تسهیلات شهرسازانه افزایش یافت. با اعطای مشوق‌ها و نیز اعطای تسهیلات مالی ارزان قیمت شاهد تسریع در نوسازی بافت‌های فرسوده بودیم.

مشوق‌های جدید بخش مسکن

طبق گزارش وزارت راه و شهرسازی مشوق‌های جدید بخش مسکن در حوزه حقوقی، فنی و نظام مهندسی در دست تدوین است. همکاری با سازمان اوقاف نیز در دستور کار قرار داد تا شرایط برای نوسازی آن دسته از منازل مسکونی بافت‌های فرسوده که عرصه اوقاف دارند نیز تسهیل شود. این اقدامات در کنار محرومیت‌زدایی از بافت‌های هدف بازآفرینی با بهسازی معابر و تکمیل پروژه‌های زیربنایی و روبنایی بخشی از اقداماتی در حوزه نوسازی بافت های فرسوده است.

تعداد خانه های فرسوده در کشور چقدر است؟

هم‌اکنون حدود ۲۵ میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد که بین ۳۰ تا ۴۰ درصد آنها فرسوده هستند. به لحاظ لرزه‌ای و سازه‌ای نیاز به بازسازی و نوسازی دارند. در عین حال باید حداقل تقاضای سالانه ۶۰۰ هزار واحد به دلیل ازدواج نیز به این میزان افزوده شود که همه اینها حاکی از تقاضای بالا به تامین مسکن است.

متاسفانه در سال‌های گذشته به دلیل ساخت و ساز پایین‌تر از میزان واقعی آن، تقاضای انباشته ۵ تا ۶ ساله‌ای ایجاد شده که مشکلاتی را در موضوع اجاره بها رقم زده است.

تکمیل ۵۰۰هزار واحد مسکونی مهر باقیمانده و احداث ۴۰۰هزار واحد مسکونی جدید که ۲۰۰هزار واحد آن توسط شهرهای جدید، ۱۰۰هزار واحد آن توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و ۱۰۰ هزار واحد آن توسط شرکت بازآفرینی شهری در سال ۹۸ و ۹۹ احداث خواهد شد.

یکی دیگر از معضلات اصلی بافت فرسوده، وجود میلیون ها ساختمان ناپایدار است. در حال حاضر بیش از ۲.۷ میلیون سازه ی ناپایدار در کشور وجود دارد که ۱۰ میلیون نفر را در خود جای داده اند. هرگونه حوادث طبیعی مثل زلزله، حتی اگر شدت پایینی داشته باشد هم می تواند منجر به خطرات جانی برای میلیون ها فرد شود. از طرف دیگر، امکان فرار هم برای ساکنین این سازه های ناپایدار وجود ندارد. در دولت سیزدهم، سرعت نوسازی بافت فرسوده رشد خوبی داشته است.

صدور پروانه ساختمانی در بافت فرسوده

 
با نوسازی بافت فرسوده دیگر نیازی نیست که برای ساخت مسکن به سراغ بیابان های اطراف کلانشهرها برویم. به بافت فرسوده باید به چشم یک فرصت نگاه کرد نه تهدید! چرا که مشکل زیرساخت در این محله ها وجود ندارد. در نتیجه هزینه ساخت کاهش پیدا می کند. این در حالیست که چنین امکاناتی در شهرهای جدید نیست.
صدور پروانه ساختمانی در بافت فرسوده در سال ۱۴۰۰، با رشد ۱۴.۲ درصدی به حدود ۱۴ هزار فقره رسید. در سال های بعد نیز این آمار روندی صعودی داشت. سالهای گذشته برنامه هایی که برای نوسازی بافت فرسوده وجود داشت، به دلیل توانایی مالی ساکنان این بافت، اجرایی نمی شد. از سوی دیگر، سازندگان نیز رغبتی برای مشارکت در این طرح نداشتند. چرا که حاشیه سودشان کم بود. در نتیجه، تنها راهی که باقی می ماند، اعطای امتیازاتی به سرمایه گذاران خصوصی بود. تا در نهایت، مشارکت در نوسازی بافت فرسوده، برایشان صرفه اقتصادی داشته باشد.
نوسازی بافت فرسوده سبب زیباتر شدن محیط شهر ، ساخت خانه های مقاوم ، امکانات رفاهی بیشتر و آسایش ساکنین ، بازتر شدن محیط گذرگاه ها و افزایش سرمایه مالکین خواهد شد. امروزه استحکام و داشتن امکانات رفاهی متعدد بیش از پیش مورد توجه خریداران قرار گرفته است. توسعه شهر نشینی و افزایش مهاجرت به شهرهای بزرگ سبب شده است تا توجه ویژه ای به بافت های قدیمی و فرسوده شود.

شیوه‌های نوسازی خانه‌های قدیمی

 
با مقاوم سازی و ایجاد ساختمان های مستحکم، درصورت بروز بلایای طبیعی کمترین تلفات را شاهد خواهیم بود. مثلا در زمان وجوع زلزله ، بیشترین خسارات به خانه های قدیمی و فرسوده وارد می شود و ساختمان های نوسازی که با اصول مهندسی و مصالح باکیفیت اجرا شده اند ، دچار خسارت کمی خواهند شد.
شیوه‌های نوسازی خانه‌های قدیمی و فرسوده مختلف است. وجود وام های بانکی ، طرح های شهرداری برای نوسازی و مشارکت در ساخت و ساز از جمله این موارد می باشد. امروزه بطور گسترده از روش ساخت و ساز مشارکتی بیشتر استفاده می شود. در صورتی که مالک بنای قدیمی پول کافی برای تخریب و ساخت یک آپارتمان را نداشته باشد. می تواند با یک سازنده قرارداد شراکت منعقد کند. طرف سازنده ممکن است یک شخص باشد و یا یک شرکت ساختمانی. موردی که اهمیت دارد توجه به نکات عقد قرارداد ، میزان آورده ها ، مدت زمان اجرای پروژه و شیوه تقسیم سود حاصل از ساخت می باشد.