نقش افغانی ها در افزایش اجاره بها

به گزارش سرمایه فردا، جمعیت افغان های حاضر در ایران طی چند سال از ۵ میلیون نفر به حدود ۱۱ میلیون نفر رسیده است. تعداد زیادی از آنها در شهرهای تهران، کرج، مشهد، شیراز و … ساکن شده اند. این جمعیت که به یکباره به جمعیت شهری ایران افزوده شد تقاضا برای مسکن را بالا برده است. هرچند برخی از آنها به عنوان کارگران ساختمانی در خانه های نیمه ساز و به عنوان سرایدار مشغول کار هستند. اما جمعیت آنها به قدری زیاد است که به ناچار برخی از آنها خانه اجاره می کنند. البته نباید از این موضوع غافل شد که برخی از آنها خانوادگی به ایران سفر کرده‌اند. به همین دلیل تقاضا برای اجاره مسکن در کشور را بالا برده‌اند و افزایش اجاره بها نیز رقم خورده است. تاجایی که گرانی آپارتمان روی زندگی جمعیت اصلی شهرهای ایران تاثیر بگذارد.
شاید یکی از مهمترین عواملی که در موقعیت کنونی در اقتصاد ایران مورد بررسی قرار نگرفته اثر اقتصادی مهاجرت افغان ها به ایران است. موضوع افزایش اجاره بها باعث شده در کنار تقاضای کاذب و سرمایه ای در بازار مسکن است موجب دردسر مستاجران نیز شود.
 

خانه های اشتراکی با افزایش اجاره بها بیشتر شد

 
به طور قطع اگر محلی برای اسکان مهاجران غیرقانونی وجود داشت بسیاری از مشکلاتی که هم اکنون در بازار مسکن ایران وجود داشت کمتر می شد. چراکه این افراد به دلیل اینکه کارت ملی در ایران ندارند امکان انعقاد قرارداد اجاره نیز ندارند. به همین دلیل گفته می شود که خانه های اشتراکی را در برخی مناطق ایران به وجود آورده اند که این مساله مشکلات فرهنگی زیادی را به وجود خواهد آورد. در واقع این افراد برای اینکه بتوانند یک سرپناه داشته باشند در خانه های که مالک نیز در آن زندگی می کند اتاقی را اجاره می کنند و به صورت اشتراکی زندگی می کنند اما به اندازه اجاره کامل آن خانه هزینه ها را پرداخت می کنند.
با افزایش مهاجرت افغان ها به ایران علاوه بر گسترش خانه های اشتراکی مساله دیگری به وجود آمده است که بازار مسکن و افزایش اجاره بها را به هم ریخته است. در شرایط کنونی برخی از مناطق بیشتر میزبان افغانی های مهاجر است. همین موضوع منجر شده تا ایرانی ها نتوانند در آن مناطق خانه اجاره کنند. درواقع مشابه این است که افغانی ها آن منطقه را تصاحب کرده‌اند. با توجه به تخلفاتی که در سال های اخیر برخی افغانی‌ها از نظر اجتماعی داشته‌اند این موضوع سکونت در آن مناطق را تحت تاثیر قرار داده‌است. بنابراین می توان گفت که بازار اجاره در ایران بیشتر از اینکه تحت تاثیر عواملی اقتصادی گران شده باشد در نتیجه تقاضای افغانی ها گران شده است.

دلیل اصلی افزایش اجاره بها در سال ۱۴۰۳

 
در سال های گذشته اصلی ترین افزایش اجاره بها ، افزایش بهای مسکن بود. وقتی که قیمت ملک دچار تورم می شد، طبیعی است که اجاره بها نیز بیشتر شود. اما در یک سال گذشته با وجود اینکه بازار مسکن راکد بوده و رشد قیمت چندانی نداشته است. ولی اجاره بهای آپارتمان رشد قابل توجهی داشته است. نکته جالب توجه اینجاست که قیمت آپارتمان در مناطق حاشیه شهر تهران به اندازه مرکز شهر گران شده است. این دقیقا همان عاملی است که تحت تاثیر تقاضای افغانی ها به وجود آمده است. به عبارت دیگر افغانی ها در مناطق حاشیه شهر تقاضا ایجاد می کنند. در نتیجه افزایش اجاره بها برخلاف انتظار رشد قابل توجهی داشته است.
درحال حاضر شاهد گرانی‌های روزافزون در این بازار مسکن هستیم، اما باید منشأ آن را در کجا پیدا کرد؟ خیلی از متقاضیان مسکن به دنبال یافتن ملک در محله های مختلف هستند و همین عامل، احساس گران شدن اجاره مسکن را در نتیجه به مالکان القاء می کند. بعبارت دیگر افرادی که قبلا در یک منطقه ساکن بوده‌اند بعد از یک سال دیگر امکان سکونت در آن منطقه را ندارد. بنا بر این دلیل مجبور می‌شود در همان منطقه ابتدا به دنبال اجاره ارزان بگردد و بعد از اینکه به نتیجه نرسید این جستجو را در محله پایین تر ادامه دهد. همین جستجوی طولانی فضای بازار را به گونه ای نشان می دهد که تعداد متقاضیان اجاره آپارتمان بسیار زیاد است.
 

افزایش تقاضا برای اجاره آپارتمان

جستجوی مستاجران بین بنگاه های همان منطقه فضایی را به وجود می آورد که تقاضا برای اجاره آپارتمان در این منطقه بالا رفته است. در منطقه حاشیه نشین که به یکباره شاهد رشد جمعیت افغان هاست این مساله به صورت جدی تر وجود دارد. حتی بسیاری از بنگاه های منطقه که تجربه انعقاد قرارداد برای این افغانی ها را دارند آنها را به سمت قراردادهای اشتراکی سوق می دهند.

حتی در برخی مواقع کارت بانکی هم به صورت اجاره ای به این افراد داده می شود تا بتوانند معامله قرارداد را با آن انجام دهند. همچنین افغان ها درآمد خود را نیز در کارت اجاره ای واریز کنند تا از این طریق خیال مالک نیز از پرداخت به موقع اجاره آنها راحت تر شود.
 
تاثیر گرانی مصالح ساختمانی بر اجاره آپارتمان
نکته دیگر اینکه رشد هزینه نیز به شکلی پنهان باعث افزایش اجاره بها شده است. بسیاری از موجران از محل دریافت اجاره، گذران زندگی می کنند. افزایش هزینه های معیشت، باعث شده که آن ها نیز با توجه به تورم، اجاره را بیشتر کنند. فرد بازنشسته ای را در نظر بگیرید که در کنار حقوق بازنشستگی خود، بخشی از هزینه های زندگی را با دریافت اجاره بها پوشش می دهد. زمانی که اقلام اصلی زندگی وی دچار تورم می شوند، حتما این موجر نیز اجاره را بالا می برد. از سوی دیگر، حقوق بازنشستگی که متناسب با تورم بیشتر نمی‌شود، در نتیجه چاره ای جز بالا بردن اجاره مسکن برای مالک باقی نمی ماند.

قیمت بازار مسکن تحت تاثیر دلار

قیمت بازار مسکن که همواره از بازارهای موازی مثل ارز، طلا، سکه و…اثر گرفته است و نوسانات این بازارها باعث تغییر قیمت مسکن می شود اما در کنار این عامل، نباید افزایش هزینه های ساخت و ساز و گرانی مصالح ساختمانی را نادیده گرفت.
یک سازنده ساختمانی باید هزینه های مربوط به مصالح، عوارض شهرداری و مالیات ها را بپردازد و در نهایت، تمام این مبلغ را از جیب خریدار آینده بیرون می کشد. بنابراین قیمت مسکن با این همه عوامل زیانبار افزایش یافته است. چراکه برخی سازنده ها زمانی که ملک ساخته شده خریدار ندارد و گرفتار رکود است آن را اجاره می دهند، آنهم با قیمتی بالا.  البته نباید فراموش کرد که تقاضای کاذبی که در بازار اجاره وجود دارد بهانه کافی در اختیار مالکان و بنگاه های مشاور املاک قرار می دهد که اجاره ها را دو برابر کنند.

افزایش قیمت ملک نوساز با گرانی مصالح

 
افزایش اجاره بها از قیمت ملک نوساز اثر می گیرد، بنابراین هرچه قیمت تمام شده مسکن بیشتر شود، اجاره نیز بالا خواهد رفت. وقتی که چنین اتفاقی رخ دهد، مالکی که ملک ۵۰ ساله دارد هم خود را محق می داند که اجاره بهای ملک خود را افزایش دهد.
جستجوی کوتاهی در بازار ملک و اجاره آن نشان می دهد که حالا مبلغی که برای اجاره مسکن در نظر گرفته می شود، معمولاً یک پنجم تا یک هشتم ارزش آن ملک است.
سمانه محرمی نمین در پاسخ به این سوال که چه راهکارهایی برای کاهش اجاره بها وجود دارد، خاطرنشان ساخت که برای کنترل قیمت ملک باید مالیات ها کمتر شده و مشوق هایی مثل تخفیف در عوارض ساخت ارائه شود. البته در این مسیر نباید منکر اراده و اختیار مالک در تعیین اجاره بها شد اما به هرحال، باید نظارتی کلی روی بازار داشت تا ثبات برقرار شود.
وی در ادامه به تلاش های دولت برای کنترل بازار اشاره کرد و تاکید داشت که با دستور و کاغذبازی نمی توان بازار را کنترل کرد. بازار ملک همواره نشان داده که به چنین اقداماتی واکنش نمی دهد و مسیر خود را در پیش می گیرد.