سرمایهگذارانی که سه سال گذشته در صندوق املاک ماندند، شاید نقدشوندگی بیشتری داشتند، اما قطعاً پول کمتری به جیب زدند.
آزاد کلهر: اگر سه سال پیش، یعنی خرداد ۱۴۰۲، یک متر آپارتمان در تهران خریده بودید، امروز با قیمتی بیش از دو برابر و نیم مواجه میشدید. متوسط قیمت هر متر در آن زمان حدود ۷۸ میلیون تومان بود و حالا به بیش از ۱۸۰ میلیون تومان رسیده است. رقمی که حکایت از رشد ۱۳۰ درصدی فقط در قیمت اسمی ملک دارد.
اما اگر همین سه سال پیش، سهام صندوق «ارزش مسکن» را خریده بودید، امروز با بازدهی ۸۷ درصدی مواجه میشدید. یعنی تقریباً نصف آنچه بازار مسکن به شما میداد.
عدد واقعی حتی بزرگتر است؛ اجاره را هم حساب کنید
نکته مهم اینجاست که عملکرد ۱۳۰ درصدی، صرفاً به بازدهی اسمی بازار مسکن اشاره دارد. در دنیای واقعی، یک مالک علاوه بر افزایش قیمت ملک، هر سال از محل اجاره نیز درآمد کسب میکند. اگر این درآمد اجاره را هم به سود سرمایهگذاری اضافه کنیم، بازدهی مؤثر مسکن به بیش از ۱۶۰ درصد میرسد.
یعنی فاصله میان صندوق املاک و بازار واقعی مسکن، از ۴۳ درصد (۱۳۰ منهای ۸۷) به حدود ۷۳ درصد افزایش مییابد. این عدد آنقدر بزرگ است که هر سرمایهگذاری را به فکر فرو میبرد.
چرا صندوقهای املاک از بازار جا ماندند؟
دلایل متعددی برای این عقبماندگی وجود دارد: اول: صندوقهای املاک معمولاً در پروژههای خاص و عمدتاً تجاری سرمایهگذاری میکنند، در حالی که جهش قیمت در بازار مسکن عمدتاً مربوط به واحدهای مسکونی (به ویژه در مناطق متوسط و متوسط رو به بالای تهران) بوده است. این تفاوت در نوع دارایی، تفاوت در بازدهی را رقم زده است.
دوم: صندوقها بخشی از دارایی خود را به صورت نقد نگهداری میکنند (برای تأمین نقدینگی و پاسخ به درخواستهای بازخرید). این بخش نقد، هیچ بازدهی متناسب با تورم مسکن نداشته و میانگین بازدهی کل صندوق را پایین آورده است.
سوم: کارمزد مدیریت، هزینههای اداری و مالیات در صندوقها، بخشی از بازدهی ناخالص را میبلعد. در حالی که سرمایهگذار مستقیم ملک، این هزینهها را ندارد.
اعداد و ارقام جای هیچ بحثی باقی نمیگذارد: اگر سرمایهگذاری با افق سه ساله و با هدف بهرهمندی از رشد قیمت مسکن دارید، خرید مستقیم ملک (یا سکه مسکن از طریق صندوقهای کالایی که پشتوانه آن واحدهای مسکونی واقعی است) بازدهی بسیار بالاتری نسبت به صندوقهای املاک سنتی داشته است.
البته صندوقهای املاک مزایای خود را دارند؛ نقدشوندگی بالاتر، سرمایهگذاری با مبالغ کم، عدم نیاز به مشاور املاک و کارشناسی، و عدم درگیری با مسائلی مانند تخلیه مستأجر یا نگهداری ملک. اما این مزایا، هزینه بزرگی داشته است: از دست دادن حدود نیمی از بازدهی بازار.
سرمایهگذارانی که سه سال گذشته در صندوق املاک ماندند، شاید نقدشوندگی بیشتری داشتند، اما قطعاً پول کمتری به جیب زدند.
