شاخص دسترسی به مسکن در کشور

به گزارش سرمایه فردا، راه طولانی دسترسی خانه اولی‌‌‌ها به مسکن قرار است کوتاه شود. دولت در جریان هدف‌گذاری کمی در بخش مسکن لایحه برنامه هفتم توسعه پیش‌بینی کرد. شاخص دسترسی به مسکن در کشور را هدف‌گذاری کرد. یعنی باید پایان سال ۱۴۰۷ به ۷٫۵ سال کاهش پیدا کند. اما این مقدار با هدف واقعی‌‌‌سازی اهداف کمی برنامه توسط کمیسیون تلفیق به ۱۲ سال افزایش پیدا کرد.

با این حال مجلسی‌‌‌ها اوایل هفته جاری از تصویب این ماده سر باز زدند و با توجه به ایراد شکلی و محتوایی در این ماده، به کمیسیون ارجاع دادند. عدد کلیدی ماده ۴۹ لایحه برنامه هفتم را دچار اشکال تشخیص دادند. نکته قابل تامل این است که شاخص دسترسی به مسکن در کشور در حال حاضر ۱۴٫۵ سال برآورد می‌شود. رساندن آن به ۱۲ سال نمی‌تواند هدف‌گذاری مطلوبی باشد.

نحوه محاسبه شاخص دسترسی به مسکن در کشور

بر اساس تعریف استاندارد جهانی، شاخص «دسترسی به مسکن» از نسبت میانگین قیمت یک واحد مسکونی مصرفی و متعارف در بازار به درآمد سالانه خانوار به دست می‌‌‌آید.

در واقع این عدد نشان می‌دهد یک خانوار با فرض ثابت ماندن قیمت مسکن یا مقدار برابر تورم مسکن و رشد درآمد خانوار، با احتساب پس‌‌‌انداز کل درآمد خود بعد از چند سال می‌تواند صاحبخانه شود. در عین حال شاخص دیگری نیز با عنوان «زمان انتظار برای خانه‌‌‌دار شدن» وجود دارد. مفروضات اولیه آن قدری متفاوت است. زمان انتظار برای خانه‌‌‌دار شدن با فرض پس‌‌‌انداز خانوارها که به طور معمول می‌تواند یک‌‌‌سوم درآمد سالانه خانوار باشد، محاسبه می‌شود. در نتیجه عدد به دست آمده از آن حدود سه برابر شاخص دسترسی به مسکن است.

گذشته از اینکه بر اساس یک گزارش رسمی از سوی مرکز آمار، میزان پس‌‌‌انداز خانوارهای کشور در سال‌های اخیر به مقادیری کمتر از استاندارد متعارف جهانی کاهش پیدا کرد. و اکنون در بهترین حالت سالانه ۱۶‌ درصد از درآمد خانوارها به پس‌‌‌انداز اختصاص پیدا می‌کند. با فرض اینکه خانوارها در شرایط فعلی بتوانند یک‌‌‌سوم درآمد خود را پس‌‌‌انداز کنند. در حال حاضر شاخص دسترسی به مسکن در کشور ۱۴٫۵ سال و شاخص کشوری زمان انتظار برای خانه‌‌‌دار شدن ۴۳٫۵ سال برآورد می‌شود.

شاخص دسترسی به مسکن در برنامه هفتم

البته این یک برآورد در نبود آمار رسمی از میانگین قیمت مسکن کشوری است که با در نظر گرفتن یک واحد مسکونی ۱۰۰ مترمربعی با میانگین سنی ۱۳ تا ۱۵ سال ساخت انجام داده است. بر این اساس متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در کشور حدود ۲۸ میلیون تومان برآورد می‌شود. و زمان انتظار و شاخص دسترسی به مسکن نیز بر این اساس محاسبه شده است.

حالا اما یک عدد کلیدی در لایحه برنامه هفتم توسعه گنجانده شده استو مبنی بر اینکه شاخص دسترسی به مسکن در کشور ظرف مدت پنج سال به ۱۲ سال برسد. اما این عدد نادرست به نظر می‌رسد. چراکه همین حالا شاخص مذکور برای یک واحد میانسال ۱۰۰ مترمربعی ۱۴٫۵ سال است و کاهش آن به ۱۲ نمی‌تواند هدف‌گذاری مطلوبی باشد.

دفتر اسکان بشر ملل متحد نرخ مطلوب شاخص دسترسی به مسکن را ۳ سال اعلام کرده است. در این صورت، یک خانوار پس از حدود ۱۰ سال می‌تواند با نرخ پس‌‌‌انداز طبیعی معادل یک‌‌‌سوم درآمد، صاحبخانه شود.

جزئیات برنامه هفتم در خصوص دسترسی به مسکن

 براین اساس، عدد «دسترسی» در لایحه برنامه هفتم باید در بهترین حالت، «۳ سال» باشد‌. حتی اگر سیاستگذار با در نظر گرفتن واقعیت‌‌‌های اقتصاد کشور بنا داشته این مقدار را قدری افزایش دهد. هدفی قابل تحقق تعریف کند، می‌تواند مثل آنچه دولت از ابتدا پیشنهاد داده بود مقداری نزدیک هشت سال را در برنامه هفتم بگنجاند. به هر روی عدد کلیدی برنامه هفتم در خصوص دسترسی به مسکن آن‌‌‌قدر گنگ بود. رئیس مجلس نیز به این موضوع اشاره کرد و به همین خاطر ماده مذکور را برای بررسی بیشتر و اصلاح به کمیسیون ارجاع داد.

 اما گذشته از این، مساله مهم این است که آیا تامین مسکن برای خانه اولی‌‌‌ها در کوتاه‌ترین زمان ممکن محقق می‌شود. یا ابزارهای مکمل دیگری هم نیاز دارد؟ یک صاحب‌نظر برجسته اقتصاد مسکن به این پرسش پاسخ داده است.

دوره انتظار برای خانه‌‌‌دار شدن

فردین یزدانی، صاحب‌نظر ارشد اقتصاد مسکن معتقد است در وضع موجود نمی‌توان امیدی به تحقق کاهش دوره انتظار خانه‌‌‌دار شدن به حداکثر ۱۲سال داشت. البته برداشت یزدانی این است که مقصود از هدف‌گذاری دوره ۱۲ساله انتظار برای خانه‌‌‌دار شدن در کشور که در ماده «۴۹» لایحه برنامه هفتم توسعه آمده است، همان شاخص دسترسی به مسکن است. بر اساس آن این طور فرض می‌شود که قیمت مسکن ثابت بماند و کل درآمد سالانه خانوار نیز به تامین مسکن اختصاص پیدا کند. این در حالی است که اگر مقصود دوره انتظار خانه‌‌‌دار شدن باشد. پیش‌‌‌فرض این است که یک‌‌‌سوم درآمد خانوار برای خرید مسکن پس‌‌‌انداز شود و طبعا این دوره انتظار سه‌برابر خواهد شد.

قیمت مسکن نوساز ۸۰ متری

اما گذشته از گنگ و نامشخص بودن ماهیت این هدف‌گذاری کمی که عاملی برای بازگشت ماده مذکور به کمیسیون تلفیق شده است. یزدانی بر اساس یک برآورد جدید از میانگین قیمت مسکن نوساز ۸۰ متری در کشور، مدت زمان انتظار برای خانه‌‌‌دار شدن در حال حاضر را ۵۱ سال و شاخص دسترسی به مسکن را ۱۷ سال محاسبه کرده است.

وی یزدانی با بیان اینکه تحقق این هدف به تغییرات دو متغیر یعنی درآمد خانوار و قیمت مسکن بستگی دارد، گفت: واضح است. تحقق این هدف نیازمند رشد قابل ملاحظه درآمد خانوارها بود. و این موضوع هم در گرو رشد بالای اقتصادی است. با فرض اینکه قیمت مسکن ثابت بماند. درآمد کل خانوارها در طول پنج سال باید ۳۰ درصد افزایش پیدا کند تا بتوان به بهبود شاخص دسترسی به مسکن امیدوار بود.

به عبارت دیگر در طول برنامه پنج ساله هفتم توسعه باید درآمد سرانه سالانه چیزی حدود هفت تا ۱۰ درصد افزایش پیدا کند که این امر مستلزم رشد اقتصادی سالانه حداقل هفت درصدی است.

وی با بیان اینکه رشد اقتصادی ۶ درصدی فعلی بیش از هر چیز ناشی از فروش نفت بوده است، گفت: با در نظر گرفتن مجموع شرایط فعلی و متغیرهای اقتصادی کلان، بسیار بعید است که چنین رشدی به شکل پایدار تحقق پیدا کند.

قیمت مسکن تابعی از هزینه چیست

این صاحب‌نظر اقتصاد مسکن سپس به بررسی روند احتمالی تغییرات مسکن در سال‌های اجرای برنامه هفتم پرداخت و گفت: قیمت مسکن تابعی از هزینه تمام شده ساخت و سود سرمایه‌گذار است. البته در عین حال تابعی از تورم عمومی و الگوی تقاضا نیز به شمار می‌رود. اما در مورد هزینه تمام شده، با توجه به تورم نزدیک ۴۰ درصدی مصالح ساختمانی در ۶ ماه امسال نسبت به ۶ ماه نخست سال گذشته، جهت تغییرات هزینه ساخت با شیب نسبتا بالایی افزایشی است.

وی گفت: کاهش هزینه‌‌‌های ساخت نیازمند برقراری ثبات پایدار در بازار مصالح و رسیدن تورم سالانه آن به زیر ۲۰ درصد است. حداقل در حال حاضر چشم‌‌‌اندازی که موجب شود تحقق این هدف محتمل به نظر برسد، مشاهده نمی‌شود. از طرفی با توجه به نیاز شهرداری‌‌‌ها به منابع ملی، حتما هزینه صدور مجوزهای ساختمانی نیز در سال‌های آتی رو به افزایش خواهد بود.

مهم‌ترین جزء قیمت تمام‌شده مسکن

در مورد قیمت زمین به عنوان مهم‌ترین جزء قیمت تمام‌شده مسکن نیز اگرچه اکنون رکود بر این بازار سایه افکنده است. اما در میان‌‌‌مدت با رشد نقدینگی بدون اینکه راه‌‌‌های سوداگری مسدود باشد. طبعا تقاضای زمین افزایش پیدا می‌کند و قیمت‌ها تحت‌تاثیر قرار می‌گیرد.

یزدانی در این رابطه توضیح داد: هزینه زمین تابعی از رشد نقدینگی است؛ چراکه به واسطه افزایش نقدینگی تقاضای سوداگری در بازار زمین افزایش پیدا می‌کند. از سوی دیگر دولت درصدد اجرای مولدسازی است و به نوعی خود یکی از ذی‌نفعان افزایش قیمت زمین محسوب می‌شود. بنابراین چشم‌‌‌اندازی از کنترل قیمت زمین در کشور نیز وجود ندارد.

وی معتقد است ابزارهایی وجود دارد که اگر سیاستگذار بر استفاده از آنها متمرکز شود. امید به کاهش مدت زمان انتظار برای خانه‌‌‌دار شدن و تسهیل دسترسی خانوارها به مسکن وجود خواهد داشت. از مهم‌ترین این ابزارها کنترل نقدینگی است که به کاهش تقاضای سوداگری در بازار دارایی‌‌‌های ملکی می‌‌‌انجامد. دولت همچنین باید بستری برای سرازیر شدن نقدینگی به کسب و کارهای مولد فراهم کند تا به این ترتیب تا حدودی این اطمینان حاصل شود‌مه در سال‌های اجرای برنامه هفتم قرار نیست موجی از تقاضای سوداگری روانه بازار زمین و مسکن شود.

هدف‌گذاری دولت پیرامون شاخص دسترسی

توضیح داد: استنباط من این است که هدف‌گذاری دولت پیرامون شاخص دسترسی به مسکن بوده است. بر این اساس اگر برآوردهای فعلی در نبود آمار رسمی از تغییرات قیمت مسکن در کشور مبنا قرار گیرد. شاخص دسترسی به مسکن طبق هدف‌گذاری صورت گرفته در مصوبه اولیه کمیسیون تلفیق بنا بوده به ۱۲سال کاهش پیدا کند. یعنی دولت قصد دارد ظرف مدت پنج سال آتی، به مدت پنج سال از زمان انتظار برای خرید خانه با فرض اختصاص کل درآمد به این موضوع بکاهد.

یزدانی با بیان اینکه تحقق این هدف به تغییرات دو متغیر یعنی درآمد خانوار و قیمت مسکن بستگی دارد، گفت: واضح است که تحقق این هدف نیازمند رشد قابل ملاحظه درآمد خانوارها بود. و این موضوع هم در گرو رشد بالای اقتصادی است. با فرض اینکه قیمت مسکن ثابت بماند، درآمد کل خانوارها در طول پنج سال باید ۳۰‌ درصد افزایش پیدا کند. تا بتوان به بهبود شاخص دسترسی به مسکن امیدوار بود.

به عبارت دیگر در طول برنامه پنج ساله هفتم توسعه باید درآمد سرانه سالانه چیزی حدود هفت تا ۱۰ درصد افزایش پیدا کند. این امر مستلزم رشد اقتصادی سالانه حداقل هفت درصدی است.

وی با بیان اینکه رشد اقتصادی ۶درصدی فعلی بیش از هر چیز ناشی از فروش نفت بوده است، گفت: با در نظر گرفتن مجموع شرایط فعلی و متغیرهای اقتصادی کلان، بسیار بعید است که چنین رشدی به شکل پایدار تحقق پیدا کند.

بررسی روند احتمالی تغییرات مسکن

این صاحب‌نظر اقتصاد مسکن سپس به بررسی روند احتمالی تغییرات مسکن در سال‌های اجرای برنامه هفتم پرداخت و گفت: قیمت مسکن تابعی از هزینه تمام شده ساخت و سود سرمایه‌گذار است. البته در عین حال تابعی از تورم عمومی و الگوی تقاضا نیز به شمار می‌رود. اما در مورد هزینه تمام شده، با توجه به تورم نزدیک ۴۰ درصدی مصالح ساختمانی در ۶ ماه امسال نسبت به ۶ ماه نخست سال گذشته، جهت تغییرات هزینه ساخت با شیب نسبتا بالایی افزایشی است.

وی گفت: کاهش هزینه‌‌‌های ساخت نیازمند برقراری ثبات پایدار در بازار مصالح و رسیدن تورم سالانه آن به زیر ۲۰‌درصد است. حداقل در حال حاضر چشم‌‌‌اندازی که موجب شود تحقق این هدف محتمل به نظر برسد، مشاهده نمی‌شود. از طرفی با توجه به نیاز شهرداری‌‌‌ها به منابع ملی، حتما هزینه صدور مجوزهای ساختمانی نیز در سال‌های آتی رو به افزایش خواهد بود. در مورد قیمت زمین به عنوان مهم‌ترین جزء قیمت تمام‌شده مسکن نیز اگرچه اکنون رکود بر این بازار سایه افکنده است‌ اما در میان‌‌‌مدت با رشد نقدینگی بدون اینکه راه‌‌‌های سوداگری مسدود باشد. طبعا تقاضای زمین افزایش پیدا می‌کند و قیمت‌ها تحت‌تاثیر قرار می‌گیرد.

هزینه زمین تابعی از رشد نقدینگی

یزدانی در این رابطه توضیح داد: هزینه زمین تابعی از رشد نقدینگی است. چراکه به واسطه افزایش نقدینگی تقاضای سوداگری در بازار زمین افزایش پیدا می‌کند. از سوی دیگر دولت درصدد اجرای مولدسازی است. به نوعی خود یکی از ذی‌نفعان افزایش قیمت زمین محسوب می‌شود. بنابراین چشم‌‌‌اندازی از کنترل قیمت زمین در کشور نیز وجود ندارد.

وی معتقد است ابزارهایی وجود دارد که اگر سیاستگذار بر استفاده از آنها متمرکز شود، امید به کاهش مدت زمان انتظار برای خانه‌‌‌دار شدن و تسهیل دسترسی خانوارها به مسکن وجود خواهد داشت. از مهم‌ترین این ابزارها کنترل نقدینگی است که به کاهش تقاضای سوداگری در بازار دارایی‌‌‌های ملکی می‌‌‌انجامد. دولت همچنین باید بستری برای سرازیر شدن نقدینگی به کسب و کارهای مولد فراهم کند تا به این ترتیب تا حدودی این اطمینان حاصل شود که در سال‌های اجرای برنامه هفتم قرار نیست موجی از تقاضای سوداگری روانه بازار زمین و مسکن شود.

مقدار شاخص دسترسی به مسکن

توصیه دیگر یزدانی به دولت به منظور تحقق هدف کاهش مقدار شاخص دسترسی به مسکن این است که از ورود به این حوزه به شکل یک بنگاه اقتصادی پرهیز کند. وی در این رابطه توضیح داد: بنای دولت این است که از محل فروش زمین‌‌‌های دولتی در قالب مولدسازی، منابع صندوق ملی زمین و مسکن را فراهم کند و این یعنی دولت خود ذی‌نفع افزایش قیمت زمین در سال‌های آتی خواهد بود. این نحوه ورود دولت به بخش مسکن به شکل یک بنگاه حتما آسیب‌‌‌زا خواهد بود و به نقض غرض می‌‌‌انجامد. این صاحب‌نظر ارشد اقتصاد مسکن همچنین بر ضرورت بازنگری در نحوه ایفای نقش دولت در تامین مسکن حمایتی نیز تاکید و خاطرنشان کرد: مسکن حمایتی حتما لازم است اما باید تصدی‌‌‌گری دولت در این حوزه به حداقل برسد.

یزدانی امیدوار است در ماده مذکور که برای بررسی بیشتر به کمیسیون تلفیق ارجاع شده است، اصلاحات به نحوی صورت گیرد که به جای تمرکز صرفا بر اهداف کمی، سیاستگذاری‌‌‌های کلان کیفی نیز برای تحقق این اهداف گنجانده شود./دنیای اقتصاد