قیمت فروش آپارتمان در تهران و کرج در حالی همچنان صعودی هستند که بازار مسکن در رکود کامل به سر می‌برد. در این گزارش وضعیت بازار تشریح شده‌است.

به گزارش سرمایه فردا، قیمت فروش آپارتمان در مناطق مختلف تهران و کرج تحت تاثیر رکودی سنگین‌ ناشی از تورم قرار گرفته است. میانگین قیمت فروش آپارتمان در کرج ۴۸ میلیون تومان و در تهران ۸۵ میلیون تومان است. تورم مسکن در تهران از ابتدای سال ۲ برابر رشد قیمت‌ها در کرج است.قیمت مسکن تهران در حال حاضر ۱.۸ برابر کرج است.
علت کم‌رشدی قیمت مسکن کرج، عمق بیشتر رکود در این کلانشهر مجاور تهران است. با وجود مهاجرت برخی از تهران به شهرهای اطراف تقاضای سرمایه‌ای در کرج فروکش کرده و حجم آن از خریداران مصرفی هم کمتر شده است. این مهمترین عامل ثبات ماه‌های اخیر قیمت مسکن در کرج است.
مشاوران املاک کرج «خروج اجباری‌شان از معاملات اجاره» بخاطر سامانه دولتی خودنویس را عامل بهم ریخته شدن مناسبات بازار اجاره و تورم عنوان می‌کنند. رئیس اتحادیه املاک کرج معتقد است: نقش مشاوران املاک در معاملات، هدایت جهت کاهش قیمت فروش آپارتمان از نظر مالک است. اما وقتی این ضلع از مثلث بازار مسکن را حذف می‌کند، شکل و معادلات معاملات مسکن بهم می‌ریزد.
تیراژ ساخت مسکن در کشور برای دهمین سال پیاپی در سطح کمتر از «عرضه مورد نیاز برای تعادل بازار» قرار گرفت. سال گذشته ساخت ۴۶۰ هزار واحد مسکونی در کشور آغاز شد. درحالی که سالانه حداقل به ساحت یک میلیون واحد آپارتمان نیاز است. میانگین سالانه تیراژ تولید مسکن از سال ۹۳ تاکنون زیر ۴۰۰ هزار واحد بوده است.
آنچه باعث خواب طولانی بازار ساختمان‌سازی شده، ۳ فاکتور است.
» فاکتور اول، تورم تولید مسکن است که شرایط برای سرمایه‌گذاری را سخت کرده است.
» فاکتور دوم رکود خرید و در نتیجه رکود فروش است.
» فاکتور سوم، از سکه افتادن بازدهی ساخت در مقایسه با عایدی نگهداری ملک است.

رابطه حاشیه سود ساخت مسکن و قیمت فروش آپارتمان

حاشیه سود ساخت مسکن در برخی مناطق تهران در حال حاضر زیر ۱۵ درصد است. بازار مسکن شهر تهران و کرج برای نهمین سال پیاپی شاهد «ساخت و ساز محدود از سوی سازنده‌ها» بود. در سال ۱۴۰۲ تعداد ۴۵ هزار واحد مسکونی در پایتخت احداث شد که این تیراژ به اندازه «یک سوم تیراژ ساخت‌وساز در زمان قبل از رکود مسکن» بوده است. در حالی که در اوائل دهه ۹۰، سالانه بالای ۱۵۰ هزار واحد مسکونی در تهران عرضه جدید صورت می‌گرفت.
شرایط ضد تولید در سال‌های اخیر اما باعث «سرکوب سرمایه‌گذاری ساختمانی» و در نتیجه، افزایش قیمت فروش آپارتمان در تهران و کرج شده‌است.قیمت فروش آپارتمان تهران برای برقراری تعادل نسبی بین تقاضای بالقوه و عرضه لازم باید تعدیل شود.
سالانه حداقل ۷۰ تا ۷۵ هزار واحد مسکونی احداث شود. این میزان عرضه مورد نیاز براساس «میزان ازدواج‌ها و طلاق‌ها، افزایش سن تجرد، فرسودگی خانه‌ها و …» محاسبه شده است. قیمت فروش آپارتمان و همچنین افت شدید حاشیه سود ساخت و ساز» دست به دست هم داده‌اند و باعث سقوط نبض تولید شده‌اند. به طوری که طی ۹ سال گذشته، هر سال نبض تولید مسکن در تهران ۲ درصد افت کرد.

دلیل کاهش سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز

فقدان ثبات در اقتصاد کلان، در بلندمدت می‌‌‌تواند به تورم، کاهش سرمایه‌گذاری، رکود، افزایش بیکاری و حتی در مواردی به فروپاشی اجتماعی منجر شود. یکی از شاخص‌‌‌هایی که می‌‌‌تواند بی‌‌‌ثباتی اقتصاد کلان در کشورها را نشان دهد تورم است. در تورم‌‌‌های بالا، دارایی‌‌‌های سرمایه‌‌‌ای به‌تدریج ارزش خود را از دست می‌دهند و سرمایه‌گذاران را دچار زیان‌‌‌های غیر‌قابل جبران می‌کنند.
نبود ‌ثبات در اقتصاد کلان پیش‌بینی‌‌‌پذیری و در پی آن سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز کاهش می‌دهد. پس وظیفه سیاستگذار اقتصادی، ایجاد ثبات در اقتصاد کلان و مبارزه با عدم‌قطعیت‌‌‌هاست تا به دنبال آن، سرمایه‌گذاری و رونق اقتصادی شکل گیرد.
در شروع سیاست تثبیت نرخ ارز، برخی کارشناسان معتقد بودند این سیاست باعث افزایش پیش‌بینی‌پذیری اقتصادی و افزایش ثبات می‌شود؛‌‌‌ اما آیا می‌‌‌توان به سرکوب قیمت‌های بازار اعتماد کرد؟
بانک‌مرکزی تا چه زمانی توانایی سرکوب قیمت‌های بازار را دارد و اگر زمانی ارز کافی برای عرضه در بازار نداشت چه اتفاقی می افتد؟ ممکن است تورم در یک شب چند برابر شود؟ تثبیت نرخ ارز در قیمت‌های پایین‌‌‌تر از نرخ بازار، باعث تثبیت قیمت کالاها و مهار تورم نیز شده است؟‌‌‌

دلیل انصراف ثبت‌نام کنندگان مسکن ملی

در حال حاضر ثبت‌نام کنندگان مسکن ملی، آپارتمانی را از دولت پیش‌خرید می‌کنند که جانمایی آن و همچنین قیمت تما‌م‌شده‌اش مشخص نیست.از هر ۱۰۰ نفر «دارنده مجوز سبز» برای خرید مسکن دولتی طی دو سال گذشته، فقط ۱۴ نفر «مبلغ آورده نقدی» را پرداخت کردند و مابقی از ادامه راه انصراف دادند. این مسأله منجر شده تقاضا برای خرید آپارتمان همچنان بالاست در نتیجه قیمت فروش آپارتمان روند صعودی خود را حفظ کرده است.
دهک اول خانه‌ندار باید ۱٫۶ برابر درآمد سالانه‌اش را برای اقساط وام مسکن ملی هزینه کند؛ رقمی که «غیرممکن» است. دهک دوم نیز باید ۹۰ درصد و دهک سوم ۷۰ درصد درآمد سالانه‌اش را برای رسیدن به این خانه‌ها کنار بگذارد.این در حالی است که مستاجرهای این سه دهک طبق گزارش‌های رسمی، حدود ۴۰ درصد درآمدشان را صرف «هزینه اجاره مسکن» می‌کنند و به این ترتیب، مستاجری برای کم‌درآمدها ارزانتر از مسکن‌دولتی می‌افتد.
مسکن دولتی به جای آنکه به کم‌درآمدها برسد، طبق یافته‌های مرکز پژوهش‌های مجلس، عمدتاً مقصد «سرمایه‌گذاری خانه‌دارها، سوداگران و سفته‌بازها» می‌شود.
یک شرط برای ورود به مسکن‌ملی، «بیمه تامین اجتماعی به مدت ۵ سال» است، اما خیلی از کم‌درآمدها شغلی که دارند،‌ بیمه نیستند و عملاً مشمول این طرح نمی‌شوند. در مسکن‌ مهر طی سال‌های ۸۵ تا ۹۵، فقط ۲۳ درصد واحدهای مسکونی به محل سکونت «خانه‌ندارها» تبدیل شد. مابقی واحدها بخاطر «ضعف عملیات پالایش غربالگری متقاضیان» به مالکان رسید.
سقف‌‌‌گذاری بر نرخ سود چه در بازارهای پولی و چه در بازارهای مالی، سیاست موفقی در تنظیم نرخ سود نبوده و صرفا اقدامی از سوی بانک مرکزی در راستای پاک کردن صورت مساله است. عطش جذب منابع به هر قیمتی در نهادهای موجود در بازارهای پول و سرمایه کشور بالا بوده و این موضوع منجر به کاهش ساخت و ساز و افزایش قیمت فروش آپارتمان شده‌است.
نرخ سود در بازارها و ابزارهای مختلف تجهیز منابع، حسب شرایط و ریسک حاکم بر آنها باید متفاوت از یکدیگر باشد. لازمه این موضوع، در نظر گرفتن منحنی بازده و «نرخ بازده بدون ریسک» از سوی نهادهای سیاستگذار است. بخش مسکن شامل سطح جدید قیمت، میزان تورم و حجم خرید و فروش‌هاست که اعلام نشده است.

حذف آمار رسمی قیمت‌ مسکن عامل تورم است؟

«سامانه‌بازی» در بازار مسکن از سوی سیاست‌گذار در ماه‌های اخیر باعث شده «مرکز آمار و بانک مرکزی امکان استخراج داده‌های معاملات مسکن از سامانه املاک و مستغلات را از دست بدهند».این دو نهاد آماری از زمان دولت محمود احمدی‌نژاد در اواخر دهه ۸۰ به بعد، به «سامانه املاک و مستغلات کشور» متصل شدند تا «داده‌های مبایعه‌نامه‌های ملکی شامل حجم معاملات و قیمت واحدهای فروش رفته» را دریافت، آنالیز و از روی آن، «تورم مسکن و میانگین قیمت مسکن در شهر تهران» را اعلام عمومی کنند..
وقتی تصمیم‌سازان بخش مسکن در دولت با حذف آمار رسمی قیمت‌ مسکن است، ضربان بازار مسکن را نوسانی کرده‌اند. در این وضعیت هر نوع جلسه و سیاست‌گذاری برای این بازار حیاتی، بی‌معنا و فاقد اثرگذاری خواهد بود. خرداد ماه امسال، تورم مسکن بعد از ۷۸ ماه، «تک رقمی» شد و بازار مسکن بالاخره به «آرامش پس‌از طوفان» رسید.
طی ۲ ماه گذشته، شواهد نشان داد‌، «روند آرامش قیمت مسکن» ادامه داشته است. درحالی که بسیاری از اتفاقات ناخوشایند بازار مسکن نظیر جهش تاریخی قیمت و رکود تاریخی در معاملات خرید و فروش و همچنین رکود ساخت مسکن، به دلیل «ریسک‌‌های بیرونی» این بازار رقم خورد. درواقع ریسک سیاسی، معلق شدن برجام و بازگشت تحریم‌‌ها، صعود نرخ دلار و انتظارات تورمی طی سال‌های اخیر از سویی با افزایش خرید سرمایه‌‌ای در بازار مسکن زمینه جهش قیمت در این بازار را مهیا کرد و از سوی دیگر جهش تورم تولید به کاهش ساخت مسکن انجامید.

راهکار رفع مشکلات مسکن و کنترل قیمت فروش آپارتمان

راهکار رفع مشکلات کشور بازار مسکن همکاری تیم اقتصادی دولت دارد. لازم است تا در عین تسهیل شرایط حاکم بر بازار ساخت‌‌وساز، تیم اقتصادی دولت، بانک مرکزی و حتی دستگاه دیپلماسی به کمک آیند و با رفع ریسک‌‌های بیرونی حاکم بر بدنه اقتصادی کشور زمینه‌‌ساز فروکش تورم و بهبود شرایط ساخت مسکن در کشور شوند.
در شهرهایی مانند پرند و مهستان ، «قیمت بازار آزاد مسکن» با «قیمت تمام شده مسکن دولتی برای فروش به کم‌‌‌درآمدها» تقریبا برابر است. به همین دلیل، خیلی از خانه‌‌‌ندارها حاضرند به خاطر در امان بودن از تورم ساخت واحدهای دولتی‌‌‌ساز، از بازار خرید کنند. اکنون در بازار مسکن پرند، چنین واقعیتی قابل مشاهده است.
سطح بسیار بالای قیمت مسکن پردیس در مقایسه با پرند به خاطر «شرایط بهتر» آنجا است. وضعیت آب و هوایی، سطح نسبی خدمات شهری و شرایط آزادراه پردیس نسبت به پرند بهتر است.

قیمت فروش آپارتمان به حداکثر نرخ رسیده است

در طرح‌‌‌های مسکن‌‌‌سازی دولتی، از مناطقی که خدمات بهتری دارند، «حق مرغوبیت» از متقاضیان خانه‌‌‌ها دریافت کند و عواید آن را خرج تامین خدمات مناطق ضعیف کند.
سرمایه‌گذاری در حوزه عرضه مسکن در رکود تاریخی است و سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار به بیشترین مقدار خود رسیده است، زیرا قیمت فروش آپارتمان به حداکثر نرخ خود رسیده است. مردم دچار فقر مسکن شده‌اند و جهش‌‌‌ تاریخی، هم در قیمت خانه و هم در اجاره‌‌‌بها رخ داده است.
ردیابی موج‌‌‌های تورمی بخش مسکن نشان می دهد موتور این تورم، بیرون این بازار است. این یعنی وزیر مسکن برای حل ریشه‌‌‌ای و پایدار مساله لازم است توجه «تیم اقتصادی» و «دستگاه دیپلماسی» در دولت را به این موضوع جلب کند.
در کشور ابتدا سیاست‌‌‌های کاهنده تورم عمومی توسط بانک‌مرکزی اجرا شده اما هنوز ابزارهای در اختیار شهرداری‌‌‌ها و مشوق‌‌‌های مالیاتی به خدمت بازار مسکن و ساختمان درنیامده است.
امروز در ایران، شهرداری‌‌‌ها آنچنان قدرتی در بازار املاک شهرهای بزرگ و کوچک دارند که دولت با کمترین هزینه، می‌‌‌تواند از طریق آنها، جریان عرضه مسکن را با جهت تقاضا سازگار کند و بخش زیادی از ریشه‌‌‌های تورم در این بخش را بخشکاند.