جزئیات ثبت معاملات املاک

به گزارش سرمایه فردا، چگونگی تبدیل دارایی‌ها به سرمایه یکی از موضوعات مهمی بوده که مورد توجه اقتصاددانان است. افزایش سرمایه‌ها در اقتصاد، منجر به افزایش تولید می‌شود، از همین‌‌رو قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول با تثبیت مالکیت، دارایی‌ها را مشخص می‌کند و می‌‌تواند با افزایش سرمایه اقتصاد را بهبود بخشد.

در همین راستا محمود جامساز اقتصاددان اظهار کرد: «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات یک فرآیند متحدالشکل را در ثبت سند ایجاد کرده و اقدامی لازم و بسیار منطقی در تبدیل دارایی‌ها به سرمایه و افزایش تولید، اشتغال، امنیت و صیانت از حقوق شهروندان است.»

جامساز اقتصاددان، در خصوص ضرورت ایجاد نظام مالکیت رسمی، توضیح داد: یکی از موضوعات مهمی که مورد توجه اقتصاددانان بوده چگونگی تبدیل دارایی‌ها به سرمایه است. سرمایه یک مفهوم انتزاعی دارد و باید قابل لمس شود تا منشا تولید قرار گیرد. چه سازوکاری باعث می‌شود قدرت بالقوه دارایی بتواند منشا تولید را آشکار کند؟

اثر معاملات املاک در رشد سرمایه

هرناندو دوسوتو اقتصاددان شهیر اهل پرو در کتاب ارزشمند راز سرمایه دریاچه ای را مثال میزدند که آنچه که  از ظاهر  آن مستفاد است، برای ماهیگیری و قایقرانی و شنا و بهره مندی از زیبائی طبیعی آن مورد استفاده قرار می‌گیرد. اما یک‌ مهندس به‌ظرفیت تولید انرژی دریاچه واقف است و می‌داند که با یک نیروگاه برق آبی، می‌توان انرژی آرام دریاچه را به انرژی جنبشی آب و سپس  به‌انرژی مکانیکی برای به‌چرخش درآوردن توربین‌ها تبدیل و برق تولید نمود.

او می‌گوید نیروی برق بدون آنکه سازوکاری آن را تولید کند، نمی‌تواند نمایان شود. قدرت اقتصادی بالقوه در دارایی‌ها هم بدون وجود یک نظام مالکیت رسمی امکان بروز نمی یابد. نظام مالکیت رسمی قوانینی را فراهم می‌کند که بتوان دارایی‌ها را به صورت سرمایه فعال شناسایی کرد. هرنوع دارایی در نظام مالکیت غرب ثبت شده و مشخص است، اما در نظام مالکیت ما اینطور نیست ونبوده است.

اثر قانون الزام به ثبت معاملات در اقتصاد

جامساز در رابطه با معضلات اسناد عادی و قولنامه‌ای خاطر نشان کرد: طی یکسال هزاران هزار میلیارد تومان گردش معاملات غیررسمی املاک انجام می‌شود که بسیاری از آن‌ها با پولشویی،کلاهبرداری، فروش مال‌غیر و مالیات گریزی همراه بوده است. دست به دست شدن این دارایی‌ها در بازار قابل کنترل نمی‌باشد و سرمایه ایجاد نمی‌کند. اما حاکمیت قانون مالکیت رسمی بر همه دارایی‌ها، شرایط ایجاد سرمایه بیشتر را برای رشد اقتصادی فراهم می‌کند.

او با تاکید بر ضرورت ثبت معاملات رسمی، در خصوص مزایای این قانون در جهت رشد اقتصادی اظهار کرد: بسیاری از زارعین ما در زمین‌هایی کشت می‌کنند که مالکیت عرفی دارند و نه رسمی، یعنی از سند مالکیت رسمی برخوردار نیستند.لذا قادر به تبدیل این دارایی به دارایی مالی نمی‌باشند. یعنی نمی توانند زمین خود را برای دریافت وام به صورت وثیقه در اختیار بانک قرار دهند.

این کارشناس اقتصادی ادامه داد: بنابراین نمی توانند سرمایه را از دل دارایی‌هایشان بیرون بکشند. آن ها الزاما آدم‌های فقیری نیستند. اما به سازوکارهای مالکیت که بتوانند به طور قانونی قدرت بالقوه اقتصادی دارایی خود را مشخص کند دسترسی ندارند. نمی‌توان آن‌ها را در تودیع وثیقه و یا تضمین ارزش بیشتر  و تولید در بانک‌ها و بازارهای مالی مورد استفاده قرار دهند. لذا دارایی‌ها نیازمند قرارگرفتن در یک نظام مالکیت رسمی هستند، تا بتوانند ارزش مازاد مطلوبی تولید کنند.

همچنین او تصریح کرد: یکی از عناصر مهم تشکیل سرمایه، حاکمیت نظام مالکیت رسمی است. نظام مالکیت رسمی، امنیت مالکیت را افزایش می‌دهد، که شرط ضروری برای استمرار رشد اقتصادی است، و اسباب افزایش درآمد ملی و درآمد سرانه واشتغال ودر نهایت رفاه جامعه را فراهم  می‌کند.

ضرر و زیان معاملات قولنامه‌ای در معاملات املاک

وی با اشاره به رفع معضلات اسناد عادی به واسطه تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول خاطر نشان کرد: تصویب قانون الزام به ثبت اسناد رسمی اموال غیر منقول گام مثبت و موثر در جهت شناخت اموال غیرمنقول است. راهی برای مبارزه با کلاهبرداری، پولشویی و دیگر مفاسدی است که در انتقال غیررسمی املاک غیرمنقول بروز می‌کند. دعاوی بسیاری در دادگاه ها با موضوع الزام به تنظیم سند رسمی الزام به فک رهن یا صدور پروانه ساختمان، اخذ پایان کار، فروش مال‌غیر و بسیاری از مسائل دیگر مطرح می‌شود.

او تشریح کر: برخی دعاوی ناشی از اختلافاتی است که در معاملات قولنامه‌ای و دست‌خطی رخ می‌دهد. بر اساس گزارش‌های رسمی، حجم پرونده‌هایی که مستقیم یا غیرمستقیم به املاک مربوط می شود، در دادگاه‌ها  حدود پنجاه درصد کل دعاوی را تشکیل میدهد.

در ادامه او در خصوص سازوکار سامانه‌های مرتبط با قانون الزام به ثبت رسمی معاملات توضیح داد: کشورهای توسعه یافته با پیشرفت و توسعه اینترنت در همه زمینه‌های تجارت، صنعت، معدن، خدمات بانکی و ادارات دولتی خود را مجهز به خدمات آنلاین کرده‌اند. استفاده اینترنت، زمان فرآیندهای معمولی را به حداقل رسانده اند.

حامساز تصریح کرد:  در این راستا در قانون الزام به ثبت مالکیت اموال غیر منقول، سازمان ثبت مکلف است؛ سامانه‌ای را برای این کار مهیا کند، تا یک سال پس از راه‌اندازی این سامانه باید اسناد در این سامانه ثبت شوند. قانونگذار تصمیم دارد؛ تمام اسناد عادی را از قبیل حق‌انتفاع، حق ارتفاق، فروش رهن و غیره را دراین سامانه ثبت کند. دادگاه هیچ دعوای ملکی را که بر اساس سند عادی صورت بگیرد، بعد از اجرای این قانون نمی‌پذیرد. قرار عدم استماع صادر می‌کند، مگر اینکه درمورد استرداد وجه باشد واین در قانون جدید ذکر شده است.

اثرات اقتصادی ثبت اسنادرسمی

محمود جامساز در آخر با اشاره به مزایای اقتصادی و حقوقی این قانون، آن را اقدامی منطقی و لازم دانست و گفت: اثر اقتصادی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول، به‌وضعیت بنگاه‌های معاملات املاک نظم می‌دهد، امنیت در معاملات املاک ایجاد می‌کند.  چون معاملات سالم سرمایه ایجاد می‌کند، تبدیل به تولید می‌شود. بنابراین تولید ناخالص داخلی ( جی دی پی )را بالا می‌برد و اشتغال و درآمد ملی را افزایش می‌دهد.

او با اشاره به اینکه سرمایه در املاک باعث وضع مردم بهبود می‌یابد و رفاه اجتماعی ایجاد می‌شود. گفت: بنابراین اثرات اقتصادی ثبت اسنادرسمی افزایش تولید و در نهایت بهبود وضع مردم است. این قانون یک فرآیند متحدالشکل را در ثبت سند ایجاد کرده است که مردم را از سردرگمی نجات دهد. یکی از گام‌های مهم دیگر این قانون، صدور سند مالکیت مشروط است. ضمن نشان دادن مالک واقعی ملک، چنانچه جریمه‌ای به آن تعلق گرفته باشد مثلا پایان کار  صادر نشده باشد، در سند مالکیت قید می‌شود. یعنی به‌جای آنکه مالک برای مدت طولانی از دریافت سند محروم بماند، سند مشروط برای وی صادر می‌شود. این قانون اقدامی لازم و بسیار منطقی در تبدیل دارایی‌ها به سرمایه و افزایش تولید و اشتغال و امنیت و صیانت از حقوق شهروندان است.