دوشنبه ۱۴ اردیبهشت ۱۴۰۵
صندوق «ارزش_مسکن» با ۹۰ درصد دارایی در یک ساختمان در ملاصدرا، عملاً یک صندوق «تکملک» است. ارزش دفتری ساختمان ۲۴۰ میلیارد تومان است، اما بازار آن را ۴۰۰ میلیارد تومان ارزشگذاری کرده است. یعنی ۶۰ درصد بالاتر از ارزش واقعی. بازدهی اجاره این صندوق در قیمت فعلی فقط ۲.۵ درصد است که به مراتب کمتر از تورم و نرخ سود بانکی است.
به گزارش سرمایه فردا، صندوق سرمایهگذاری «ارزش_مسکن» یکی از عجیبترین صندوقهای بورس ایران است. ۹۰ درصد دارایی این صندوق، یک ساختمان اداری در منطقه ملاصدرای تهران است با زمین ۳۶۰ متر و زیربنای ۹۰۰ متر. ساختمانی که در سال ۱۴۰۱ حدود ۱۵۰ میلیارد تومان خریداری شده و امروز قیمت روزش به ۲۴۰ میلیارد تومان رسیده. اما ارزش بازار این صندوق در بورس، ۴۰۰ میلیارد تومان است. یعنی معادل ۴۴۰ میلیون تومان برای هر متر مربع ساختمان! این در حالی است که اجاره سالانه کل ساختمان فقط ۱۰ میلیارد تومان است. سوال اصلی اینجاست: آیا قیمت ۴۴۰ میلیون تومانی برای هر متر مربع ساختمان در ملاصدرا منطقی است؟ آیا این حباب است یا واقعیت؟ در این گزارش، نگاهی میاندازیم به جزئیات این صندوق، سودآوری آن، و ریسکهای سرمایهگذاری در آن.
صندوق «ارزش_مسکن» یک صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات (REIT) است. یعنی سرمایهگذاران، به جای خرید مستقیم ملک، سهام این صندوق را میخرند و صندوق با تجمیع سرمایهها، ملک خریداری کرده و آن را اجاره میدهد. سود حاصل از اجاره، بین سرمایهگذاران تقسیم میشود. طبق آخرین گزارش، ۹۰ درصد پرتفوی این صندوق، فقط یک ساختمان اداری در خیابان ملاصدرای تهران است. ۱۰ درصد باقیمانده نیز در صندوقهای درآمد ثابت سرمایهگذاری شده است. یعنی عملاً، این صندوق فاقد «تنوع» است و ریسک آن، به شدت به قیمت و وضعیت اجاره آن یک ساختمان خاص گره خورده است. در ادامه، جزئیات مالی این صندوق را بررسی میکنیم.
یک ساختمان، دو ارزش متفاوت: ۲۴۰ میلیارد (داخل ترازنامه) در مقابل ۴۰۰ میلیارد (بازار)
طبق آخرین گزارش مالی، ارزش داراییهای صندوق (NAV) حدود ۲۵۰ میلیارد تومان است. از این مبلغ، ارزش ساختمان ۲۴۰ میلیارد تومان برآورد شده است (یعنی ۹۶ درصد کل داراییها). ارزش خالص هر سهم (NAV per share) نیز ۱۲,۰۰۰ ریال (۱,۲۰۰ تومان) محاسبه شده است. اما در بازار بورس، قیمت هر سهم این صندوق حدود ۲۴,۰۰۰ ریال (۲,۴۰۰ تومان) معامله میشود. یعنی قیمت بازار، ۲ برابر NAV است. و ارزش بازار کل صندوق (با ضرب قیمت سهم در تعداد سهام) حدود ۴۰۰ میلیارد تومان برآورد میشود. یعنی بازار، ارزش این ساختمان را ۴۰۰ میلیارد تومان تخمین زده است، در حالی که ارزش دفتری آن ۲۴۰ میلیارد تومان است.
۴۰۰ میلیارد تومان برای یک ساختمان ۹۰۰ متری در ملاصدرا، یعنی حدود ۴۴۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع (با احتساب ۱۰ درصد دارایی دیگر). آیا قیمت ۴۴۰ میلیون تومان برای هر متر مربع در ملاصدرا منطقی است؟ برای مقایسه، بالاترین قیمت مسکن در گرانترین نقاط تهران (زعفرانیه، الهیه) حدود ۳۰۰ تا ۳۵۰ میلیون تومان در هر متر مربع است. ملاصدرا، منطقهای تجاری-اداری است، نه مسکونی. قیمت هر متر مربع اداری در ملاصدرا، معمولاً بین ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان است. بنابراین، قیمت ۴۴۰ میلیون تومان، نزدیک به ۳ تا ۴ برابر قیمت واقعی بازار است. به عبارت دیگر، بازار دارد یک «حباب» بزرگ برای این صندوق ایجاد میکند. احتمالاً دلیل این حباب، تقاضای بالای حقوقیها (شرکتهای بزرگ) برای خرید سهام این صندوق است تا از این طریق، از مزایای معافیت مالیاتی صندوقهای املاک استفاده کنند. اما این حباب، ممکن است هر لحظه بترکد. سرمایهگذاران خرد نباید فریب قیمتهای فعلی را بخورند. اگر حقوقیها دست از خرید بردارند، قیمت سهم میتواند تا ۱۰۰۰ تومان (۵۰ درصد کمتر از الان) نیز سقوط کند. مراقب باشید. ضرر نکنید. این روزها ضرر کردن خیلی آسان است. ولی سود کردن سخت. برای سود کردن، باید صبور بود و تحقیق کرد. تحقیق کنید. ضرر نمیکنید. شعار نیست. واقعیت است.
طبق آخرین گزارش، صندوق «ارزش_مسکن» در سال جاری، مبلغ ۱۰ میلیارد تومان از محل اجاره ساختمان سود کسب کرده است. این رقم، نسبت به ارزش بازار صندوق (۴۰۰ میلیارد تومان)، بازدهی فقط ۲.۵ درصد است. یعنی اگر شما سهام این صندوق را با قیمت فعلی بخرید، سالانه فقط ۲.۵ درصد سود (از محل اجاره) دریافت خواهید کرد. این رقم، از نرخ سود بانکی (حدود ۳۰ درصد) و حتی تورم (۷۳.۵ درصد) بسیار پایینتر است. به عبارت دیگر، سرمایهگذاری در این صندوق در قیمت فعلی، «کاملاً غیرمنطقی» است. مگر اینکه شما انتظار داشته باشید که قیمت ساختمان در آینده به شدت افزایش یابد (مثلاً به ۶۰۰ یا ۷۰۰ میلیارد تومان برسد). اما آیا چنین افزایشی محتمل است؟ با توجه به رکود حاکم بر بازار مسکن و کاهش تقاضا برای خرید ملک، بعید به نظر میرسد. ضمن اینکه، ساختمان صندوق «تازه ساز نیست» و هر سال بر فرسودگی آن افزوده میشود.
بازدهی ۲.۵ درصدی، در مقایسه با تورم نقطه به نقطه ۷۳.۵ درصدی فروردین ۱۴۰۵ ، یعنی بازدهی «منفی ۷۱ درصد» در سال. به عبارت دیگر، پول شما در این صندوق، هر سال ۷۱ درصد ارزش واقعی خود را از دست میدهد (با فرض ثابت ماندن قیمت سهم). بنابراین، خرید سهام این صندوق در قیمت فعلی، صرفاً یک «سفتهبازی» است، نه یک «سرمایهگذاری». سرمایهگذاران واقعی، هرگز با بازدهی ۲.۵ درصد راضی نمیشوند. فقط سفتهبازانی که به افزایش قیمت سهام (نه سود اجاره) امید بستهاند، در این بازار حضور دارند. و سفتهبازی، همیشه ریسک بالایی دارد. پس اگر ریسکپذیر هستید، وارد شوید. اگر نه، از آن دوری کنید. انتخاب با خودتان است. اما خوب فکر کنید. پولتان را که هدیه نگرفتهاید. برایش زحمت کشیدهاید. احترام بگذارید به زحمت خودتان. سرمایهگذاری هوشمندانه کنید. نه هیجانی. قول بدهید هوشمندانه سرمایهگذاری کنید؟ خوب. پس بریم سراغ بقیه مطالب.
علاوه بر «ارزش_مسکن»، دو صندوق دیگر نیز در این گزارش مورد اشاره قرار گرفتهاند. صندوق «کلید» که ۵۵ درصد پرتفوی آن در ملک و ۴۵ درصد در سایر داراییها سرمایهگذاری شده است. قیمت این صندوق در حال حاضر ۱۰۰ تومان است که حدود ۹ درصد زیر NAV معامله میشود. یعنی قیمت بازار از ارزش ذاتی ارزانتر است. این صندوق، نسبت به «ارزش_مسکن» از تنوع بیشتری برخوردار است و ریسک کمتری دارد. صندوق «امین شهر» نیز با فروش ۲۰ میلیونی حقوقی، ارزش معاملاتش رشد کرده است. این صندوق، در پروژههای شهرسازی و عمرانی سرمایهگذاری میکند.
صندوق «کلید» (با تخفیف ۹ درصدی) گزینه مناسبتری برای سرمایهگذاران محتاط است. صندوق «ارزش_مسکن» (با حباب ۱۰۰ درصدی) برای سفتهبازان پرریسک. و صندوق «امین شهر» (با رشد ارزش معاملات) برای کسانی که به دنبال سرمایهگذاری در زیرساختهای شهری هستند. هر سرمایهگذاری باید بر اساس «نسبت ریسک به بازده» و «افق زمانی» خود، تصمیم بگیرد. هیچ نسخهای برای همه نیست. هر کسی باید خودش فکر کند. خودش تصمیم بگیرد. و خودش مسئولیت اشتباهاتش را بپذیرد. این تنها راه رشد است. نه فقط در سرمایهگذاری، که در تمام زندگی. پس لطفاً تقلید نکنید. تحقیق کنید. تحلیل کنید. و بعد اقدام کنید. موفق باشید.
صندوق «ارزش_مسکن» با ۹۰ درصد دارایی در یک ساختمان در ملاصدرا، عملاً یک صندوق «تکملک» است. ارزش دفتری ساختمان ۲۴۰ میلیارد تومان است، اما بازار آن را ۴۰۰ میلیارد تومان ارزشگذاری کرده است. یعنی ۶۰ درصد بالاتر از ارزش واقعی. بازدهی اجاره این صندوق در قیمت فعلی فقط ۲.۵ درصد است که به مراتب کمتر از تورم و نرخ سود بانکی است. سرمایهگذاری در این صندوق در قیمت فعلی، تنها برای سفتهبازانی که انتظار افزایش بیشتر قیمت را دارند، توجیه دارد. برای سرمایهگذاران بلندمدت و محتاط، صندوقهایی با تخفیف NAV (مانند «کلید») گزینههای مناسبتری هستند. هر سرمایهگذاری باید با دقت، تحقیقات خود را انجام دهد و بر اساس تحمل ریسک شخصی، تصمیم بگیرد. قیمت تابلو، همیشه ارزش واقعی نیست. گاهی حباب است. حبابها میترکند. و وقتی میترکند، ضرر سنگینی به بار میآورند. مراقب باشید در دام حباب نیفتید. اگر هم افتادید، زودتر خارج شوید. ضرر کوچک، بهتر از ضرر بزرگ است. این یک قانون طلایی است. فراموش نکنید. موفق باشید.
تمام حقوق برای پایگاه خبری سرمایه فردا محفوظ می باشد کپی برداری از مطالب با ذکر منبع بلامانع می باشد.
سرمایه فردا