تراکمفروشی به بهانه جنگ
اختیاراتی که دولت به شهرداری برای تامین منابع مالی جبران خسارت ساختمان های آسیب دیده در جنگ و بازسازی آنها صادر کرده بود، حالا به محلی برای تشدید اختلاف های دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری کشور و شهرداری تهران بدل شده است. براساس این اختیارات شهرداری می توانست برای ساختمانهای رده سه و چهار حداکثر ۵۰ درصد تراکم تشویقی به مالکان یا پیمانکاران بدهد تا بتوانند بناهای تخریب شده خود را بازسازی کنند. اما هم اینک این شورا که بالاترین نهاد تصمیم گیری در مورد ضوابط ساخت و ساز در کشور محسوب می شود با ادعای وجود ابهاماتی جدی در مورد چگونگی توزیع و حجم تراکم های اعطایی شهرداری را برای پاسخگویی به تالار این دبیرخانه کشانده است.
آغاز یک اختلاف دو طرفه
ریشه اختلافات امروز بین شهرداری و شورای عالی شهرسازی را باید در جنگ 12 روزه جستجو کرد. یک هفته بعد از آغاز جنگ، مصوبه عجیبی با عنوان مصوبه شورای شهرداران ابلاغ شد که طرح تفصیلی و برخی قوانین ازجمله ماده 100 قانون شهرداریها را بهصورت گسترده نقض میکرد. این صورتجلسه که در تاریخ اول تیر منتشر شد و 12 بند داشت؛ چند روز بعد توسط معاون وقت شهردار ابلاغ شد.دستورالعملهای جدیدی مغایر با طرح تفصیلی که در ظاهر به شهردای اجازه می داد تا برای مدت یک ماه، بتواند به صلاحدید خود به متقاضیان تسهیلات بی سابقه ای را اعطا کند. از افزایش طبقات از سه به پنج تا افزایش سطح اشغال، افزایش تراکم و نیز تسامح در رابطه با تخلفات و نیز کمیسیون ماده 100.
این در حالی بود که به گفته کارشناسان مطلقا مشخص نبود که مستند قانونی این ابلاغیه کدام قانون بوده است. در تشریح ضرورت این ابلاغیه، در مقدمه آن، به مواردی نظیر «شرایط خاص کشور و شروع تجاوز رژیم جعلی و غاصب صهیونیستی»، «شرایط کلانشهر» و «ضرورت ارتقای کیفیت خدماترسانی، اتخاذ تدابیر مؤثر جهت تسهیل و تسریع در انجام امور مردم» اشاره شده و هدف آن، «سهولت در فرایندهای اجرائی»، «ایجاد رضایتمندی عمومی» و «کارآمدی نظام اداری» ذکر شده بود.
قصه یک بخشنامه جنجالی
یکی از کارشناسان منتقد این مصوبه که نمی خواهد نامی از وی برده شود به «هفت صبح» می گوید: اصولا ماجرا از تصویب یک بخشنامه 12 ماده ای عجیب در جنگ 12 روزه توسط شورای شهرداران و به امضای 22 شهردار منطقه آغاز شد که در آن به شهرداری ها اجازه داده می شد تا برای جبران خسارت های ناشی از جنگ تراکم بدهند- شما بخوانید بفروشند! – تا بتوانند آنها را تامین کنند. گذشته از اینکه مفاد این بخشنامه مفهوم و شفاف نبود و شهرداری به استناد همین ابهام ها می توانست هر طور که می خواست تراکم بفروشد، یک ایراد ماهیتی هم به این بخشنامه 12 ماده ای گرفته می شد. اینکه اصولا مگر می شود شهرداران مناطق که خودشان ذینفعان فروش و اعطای تراکم هستند، دور هم جمع شوند و مصوبه ای برای اعطای تراکم انهم به بهانه تامین هزینه های جنگ را به تصویب برسانند؟! همان زمان خبری در فضای مجازی و برخی رسانه ها دست به دست می شد که براساس آن گویا، حمید رضا صارمی، معاون پیشین شهرسازی شهرداری تهران، در جلسه ای خصوصی گفته بود؛ من با همین مصوبه تنها از دور میدان تجریش حقوق تا پایان سال پرسنل شهرداری را درآورده ام! موضوعی که برکناری وی از این سمت باعث شد تا بیش از پیش به آن دامن زده شود.
آن زمان علی اعطا، عضو کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر پیشین که هم اینک مشاور اجتماعی وزیر راه و شهرسازی است در پاسخ به سوالی مبنی بر اینکه آیا شواهدی وجود دارد که این تصمیم میتواند منجر به گسترش پدیدههایی مانند تراکمفروشی و تغییر کاربری غیرقانونی شود؟ گفته بود: «بله محتمل است. ببینید، کمیسیون ماده 5 در تاریخ 23 تیرماه، جلسهای داشته که منجر به تصویب یک طرح موضوعی تحت عنوان «طرح ویژه دستورالعمل اعطای مشوقهای تراکمی جهت بازسازی ساختمانهای آسیبدیده…» شده اما ظاهرا هنوز انتشار عمومی پیدا نکرده. این مصوبه، برای بازسازی ساختمانهای آسیبدیده، واگذاری 50 درصد تراکم مازاد را برای تأمین مالی در نظر دارد.فرض
کنیم به دلیل شرایط خاص محدودیت منابع و مواردی از این قبیل، بپذیریم هزینه بازسازی این پلاکها از طریق مازاد تراکم تأمین شود. اما نکته اینجاست که در یکی از بندهای ماده 5 این مصوبه، تحت عنوان انتقال حق توسعه، عملا مسیر فروش «تراکم سیار» و «تراکم شناور» را باز کرده است. اگر چنین شود که شده است، باید گفت وارد دوران پیش از 96 یعنی دوران هولوگرامهای تراکم سیار و تمامی حواشی پیرامون آن خواهیم شد. فرایند بازسازی در این مقیاس، اگر نظارت فنی، حقوقی و مالی دقیقی نداشته باشد، میشود احتمال جدی داد که در ادامه معضلات جدی به بار خواهد آورد که ساکنان آسیبدیده ساختمانها را درگیر مسائل حقوقی و مالی و آسیبهای روحی-روانی دیگری خواهد کرد».
از ابطال تا تراکم 50 درصدی
این ایرادها باعث ورود دیوان عدالت اداری به ماجرا و ابطال این مصوبه شد. اما ماجرا به همین جا خاتمه پیدا نکرد. چندی بعد شهردار تهران پیشنهادی را در جلسه با حضور رئیسجمهور و وزیر راه و شهرسازی و معاونان وی و برخی دیگر از وزرا مطرح کرده مبنی بر اینکه موضوع بازسازی در تهران بهطور کلی به شهرداری محول شود و شهرداری نیز از طریق افزایش تراکم در حدود 45 درصد، هزینههای آن را تأمین کند.
آنگونه که حاضران در آن جلسه عنوان کرده اند گویا رئیسجمهور این پیشنهاد را با توجه به پیشنهاد تأمین مالی پذیرفته بود و با وجودبرخی مخالفت ها از سوی وزارت راه و شهرسازی اما وی در نهایت رئیسجمهور در همان جلسه شفاها دستور داده پیشنهاد شهرداری دنبال شود. بعد از آن بود که مصوبه چالش برانگیز ماده 5 به تصویب رسید که به شهرداری اجازه اعطای تراکم 50 درصدی به مالکان خسارت دیده و یا پیمانکاران را می داد.مصوبه هایی که به دو مصوبه 712 و 716 مشهور هستند. اما به نظر می رسد این مصوبات امروز به خاطر ابهاماتی که در مورد اجرای آنها به وجود آمده، به پاشنه آشیل جدیدی برای شهرداری بدل شده باشد.
چند ابهام اصلی
ابهامات موجود در مورد اجرای این مصوبات را بتوان شاید در محورهای زیر خلاصه کرد. اینکه چند پلاک از این امتیاز استفاده کردهاند؟ این پلاکها کجا هستند؟ چه میزان تراکم داده شده است؟ ارزش آن چقدر بوده و پول حاصل از آن برای چه کاری خرج شده است؟ایا مصوبه ای که برای جنگ 12 روزه تصویب شده، برای جنگ رمضان و یا سایر جنگ های احتمالی آینده نیز قابل استناد و اجرا است؟یا اینکه چرا بخشی از درآمد حاصل از واگذاری تراکم ها، برای تامین بودجه برخی از بخش های دیگر شهرداری صرف شده است؟! نگرانی اعضای شورای عالی شهرسازی اما فقط به ابهامات و تناقض های حساب مالی بر نمی شود.به
گفته آنها افزایش طبقات در پلاکهای مختلف تهران میتواند بخشی از ظرفیت محدود محلهها برای پذیرش جمعیت و ساختوساز بیشتر را مصرف کندتهران برای ساختوساز بیشتر ظرفیت نامحدود ندارد چرا که هر طبقهای که امروز به عنوان امتیاز داده میشود فردا بخشی از جمعیت و نیازهای شهر را افزایش میدهد.به بیانی اگر تعداد این طبقات سقف آنها و محل بارگذاریشان روشن نباشد هزینه بازسازی جنگ میتواند سالها بعد در شلوغی محلهها فشار بر زیرساختها و کاهش کیفیت زندگی در تهران دیده شود.
این نگرانی ها در نهایت باعث شد تا موضوع ابهامات یاد شده، مهمترین دستور جلسه شورایعالی شهرسازی و معماری کشور باشد. در این جلسه گزارشی از اطلاعات ۸۹ پلاک مطرح شد که از سوی خود شهرداری ارائه شده بود. بر اساس این گزارش در پنج مورد حقوق تشویقی به پلاک دیگری منتقل شده بود و در ۱۴ مورد تراکم اضافه روی همان ملک آسیبدیده اعمال شده بود. از میان ۸۹ پرونده ۲۹ مورد در محدوده تعیینشده مصوبه قرار داشتند. درباره ۴۸ پرونده نیز به نظر می رسد میزان تراکم اختصاصیافته بیش از سقف ۵۰ درصد بوده و حدود ۱۲ پرونده نیز کمتر از این میزان تراکم گرفتهاند. در میان نمونههای مطرحشده حتی از پلاکی نام برده شد که رقم مازاد آن حدود ۲۷۴ درصد اعلام شد و چند پلاک دیگر که در همین حدود تراکم گرفته بودند.
تغییر موضع قابل تامل
نکته قابل تامل در این جلسه تغییر موضوع اعضای این دبیرخانه بود. در جایی که ابهامات موجود در عملکرد شهرداری در مورد این مصوبات از سوی دبیر این دبیرخانه مطرح شده بود، تعدادی از اعضای دبیرخانه با لحنی محتاطانه اینگونه مطرح کردند که نکند عملکرد شورای عالی به گونه ای باشد که شهرداری از کار خود در مورد بازسازی مناطق جنگ زده پشیمان شود و اگر جنگ دیگری در بین باشد، دست دولت در پوست گردو بماند! اظهاراتی که کاظمیان، دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری در پاسخ به آنها گفت: هیچ کس منکر خدمات کم سابقه شهرداری در این زمینه نیست و ما هم از آنها واقعا متشکریم. اما اولا اینها نباید مانع از انجام وظیفه نظارتی ما باشد کمااینکه همه فلسفه مقاومت ما در برابر دشمن هم به خاطر ساختن ایرانی درخورشان ایرانی ها و زیست بومی مناسب برای آنهاست و اگر اهمالی در زمینه بارگذاری شهری صورت گیرد می تواند نسل های آینده را با مشکلاتی عدیده روبرو کند. بنابراین ما نمی توانیم از این حق چشم پوشی کنیم! ضمن آنکه نماینده سازمان بازرسی نیز با تایید این اظهارات تاکید کرد که ریاست این سازمان نیز به جد دستور رسیدگی به این مقوله را داده است.
با این حال مهدی چمران در مقام دفاع از عملکرد شهرداری مدعی شد که شورا با دقت فراوان برعملکرد شهرداری در این حوزه و اعطای تراکم نظارت داشته و خواهد داشت. ضمن آنکه حتی برای کمک به شهرداری برای جبران خسارت های جنگی 8 همت نیز مصوب کرده است.
چند ابهام جدی اما بی پاسخ
با تمام این تفاصیل ابهامات از منظر شورای عالی شهرسازی همچنان به قوت خود باقی است. یکی از ابهام های مطرح شده تعداد پلاکهای مقصد است. براساس گزارش های عنوان شده توسط شورای عالی شهرسازی موارد متعددی وجود دارد که با استناد به مصوبه ۷۱۲ یک یا دو طبقه اضافه گرفتهاند، اما معلوم نیست این تراکم به ازای کدام ساختمان آسیبدیده داده شده است. در چنین شرایطی حتی پاسخ به یک سؤال ساده دشوار میشود: ظرفیت تراکم تشویقی جنگ چه زمانی تمام میشود؟ چرا که در غیر اینصورت امکان کنترل ادامه کار نیز محدود میشود. برای همین اعضا از شهرداری خواستند تا تعداد پلاکهای دریافتکننده تراکم، محل آنها، میزان تراکم هر پلاک و ارتباط هر مقصد با ساختمان مبدأ را اعلام کند.
پرسش بعدی درباره محل مصرف این منابع بود. مصوبه برای بازسازی ساختمانهای دارای آسیب سنگین تدوین شده بود، اما اعضای دبیرخانه معتقدند شهرداری در جریان جنگ هزینههای دیگری هم پرداخت کرده است. اسکان مردم در هتل تأمین خانه استیجاری پرداخت اجاره کمک به خانوادهها و بخشودگی عوارض ساختمانی و حتی خرید تجهیزات و تامین بودجه برخی از بخش های شهرداری قسمتی از این هزینههاست. برای همین اعضای دبیرخانه این سوال را مطرح می کردند که آیا پول حاصل از تراکمهای تشویقی برای این موارد نیز هزینه شده است یا منابع دیگری برای آنها وجود داشته است؟.
پرونده همچنان باز عملکرد شهرداری
جمیع این موارد باعث شد تا به گفته غلامرضا کاظمیان، دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری ایران این دبیرخانه از شهرداری تهران گزارش کامل و مستند عملکرد آنها در حوزه های یاد شده را بخواهد. وی در این زمینه می گوید: به دلیل ارایه نشدن اطلاعات مستند و کامل از سوی شهرداری تهران، هنوز امکان ارزیابی دقیق میزان انطباق عملکرد شهرداری با این مصوبات و تعیین میزان ابهامات وجود ندارد.
وی با اشاره به ابهاماتی که باعث چالش کنونی شده است گفته بود؛ نخستین ابهام درباره حدود ۱۱۳ پلاکی که مشخصاً در جنگ ۱۲روزه آسیب دیدهاند و ابهام دوم، درباره پلاکها و ساختمانهای دیگری که با استفاده از ظرفیت پیشبینیشده در مصوبه، از تسهیلات و تراکم تشویقی استفاده کردهاند.
به گفته کاظمیان، ابهام دومی که شورای عالی شهرسازی و معماری با آن مواجه است در خصوص ساختمانهای دیگری است که هنوز هم اطلاعات دقیق در این باره وجود ندارد. برای رفع ابهامات موجود به ویژه در خصوص ساختمانهای دیگری که از این مصوبه (۷۱۲ و ۷۱۶ کمیسیون ماده ۵ مختص جنگ ۱۲ روزه) استفاده کردند، مقرر و مصوب شد، در جلسه بعدی کمیسیون ماده ۵ که هفته آینده برگزار می شود، گزارش دقیق و کامل شهرداری تهران درباره عملکرد در اجرای این مصوبات، به همراه با تحلیل، ارزیابی و آسیبشناسی احتمالی ارایه تا تصمیم نهایی درباره این موضوع اتخاذ شود.
مصوبات ۷۱۲ و ۷۱۶ کمیسیون ماده ۵
وی درباره ادامه اجرای مصوبات ۷۱۲ و ۷۱۶ کمیسیون ماده ۵ و محدودیت زمانی آن، با اشاره به اینکه شورای عالی شهرسازی و معماری با شهرداری تهران اختلاف نظر دارد مدعی شد که شهرداری معتقد است با توجه به ادامه شرایط ناشی از جنگ، اجرای مصوبه باید ادامه پیدا کند، اما دیدگاه شورای عالی این است که مصوبات ۷۱۲ و ۷۱۶ برای شرایط جنگ ۱۲روزه تصویب شدهاند و برای شرایط جدید و خسارات ناشی از جنگ رمضان (جنگ ۴۰ روزه)، در صورت نیاز به مشوقهای جدید، باید مصوبه جدیدی تهیه شود. برای رفع این اختلاف نظر، موضوع در کمیسیون ماده ۵ مطرح خواهد شد و درباره نحوه استمرار یا عدم استمرار اجرای مصوبات ۷۱۲ و ۷۱۶ تصمیمگیری میشود.
و بالاخره اینکه در جلسه پیشنهاد شد گزارش کامل اجرای مصوبه و آسیبشناسی آن از سوی شهرداری تهیه و پیشنهادهای اصلاحی در نخستین جلسه آینده کمیسیون ماده ۵ دوباره ارائه شود ضمن آنکه اعضای دبیرخانه تأکید کردند که پیش از ادامه کار باید میزان تراکم واگذارشده پلاکهای مبدأ و مقصد و مواردی که از سقف تعیینشده عبور کردهاند به صورت روشن اعلام شود.